保利中山林语港口项目下半年营销提报.pdf
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1、保利中山林语 港口项目下半年营销提报&保而II也产代理POLY REAL EATATE AGENCY目录CATALOGParti.中山市场Part2.项目炒作与推广Part3.营销推广保和1也产代理POLY REAl BATATE AGENCY保相1也产代理VJ OOI V RFA PAT AT;4y市场现状历年市场回顾I潜在市场表现历史成交量价表现保相1也产代理VD-,ATA。,中山市2003年-2010年商品房供求情况分析(单位:万平米)口预售面积(万平米)口销售面积(万平米)一成交价格(元/平米)从整体上来看,中山市03年至10年房地产市场基本上处于供需平衡的状态,且供需 数量逐年稳步递
2、增。A10年同09年相比,预售面积增加13%,但是销售面积却减少8%。受当前“国八条”政策的影响,预计11年成交量相比10年将继续保持平稳态势。从成交价格方面来看,基本上呈现上升的趋势,增长缓慢,略有波动,幅度不大。分区域市场表现10年中心区与镇区10年成交结构图*、相惮叫住理城区成交套数镇区:成交套数48中露C1 9171板关镇大涌镇勒镇东升镇东区L5镇2010年中山市各区/镇成交情况数据来源:天启&开启机构整理国土资源局数据 单位:套三角镇南头镇南区南朗镇黄圃镇横栏镇火炬开彦M曹 三乡镇S O5 g53 8 1949 54664 11轴湾镇馈 al岐区五桂山镇西区小榄镇总体来看,10年滇区
3、成 交量表现强劲,成交套 数占中山市全年成交套 数的78.2%。主要原因是 由于镇区经济的发展,城市中心区供应量减少 而价格上升。,从各区镇成交数据来看,中山市主力成交区域依 次以坦洲、沙溪、火炬 开发区、东区为主。其 中,城区以东区为主;镇区以坦洲、沙溪、火 炬开发区为主。港口镇 全年成交2530套,和以 上几个镇区相比仍然有 一定的差距。但是因其 自身良好的区位以及中 心城区供量的减少,该 镇仍然有着很大的发展 潜力。中山房产市场发展保相1也产代理VJ OOI V RFA PAT AT;4yc(以州HQ,黜“i餐&t)成交面积:2010年5月至2011年5月中山房地产市场成交面积呈波动上升
4、的趋势2011年中山房地产市场受政策的影响较小,成交面积每月较为平稳。5月份成交活跃,成交面积达到62.19万方成交价格:自2011年1-5月,中山市房地产成交均价呈平稳上升的趋势相较于周边地区价格,依然是珠三角地区的价格洼地近半年中山房地产市场发展平稳,价格上涨,市场发展的前景依然良好中山房产市场供给口施居用面积(万平米)万科占地111万m翠亨 占地35万雅居乐万科东凤镇占地24万ni城建南区占地17万亩城建占地12万雅昌东柱南村1977m万科库充占地7.6万南 城建博爱路占地14万m城建石岐区1块占地1尻南沙区香洲湾.沙堆铺香炉湾国SG编翻也褊S脆ry 2011 Terra h中山众多知名
5、开发商云集,拿地频繁 未来市场供给旺盛,同类产品竞争激烈03-10年中山施工房屋面积开发量+拿地多成未来潜在趋势A施工面积大幅增加:中山市商品 房施工面积逐年增加,09年的施 工面积更是达到了当年销售面积 的3.9倍,2010年达到35倍。可 以预见,市场未来的潜在供应量 将呈现爆发式增长A潜在开发商竞争大:众多知名开 发商进驻中山,可谓“群雄并起,竞争激烈”。中山市场、结 限制的住理群雄并起、供求均衡,量稳价升、波动平稳横向时比:中山楼市整体发展平稳,量多价低,总体处于洼地水平供求关系:供求严重平衡,市场竞争激烈;销量稳定,向外围市场突破成为关键。成交价格:从成交价格方面来看,中山楼市均价基
6、本上 呈现上升的趋势,增长缓慢,略有波动,幅度不大。潜在供应:大开发商开发量+拿地多成未来潜在趋势;限制削尸代理形象主线中山林语I港口项目V保相加产代理FOLY Rf AL EATATI AOeNY保利林语项目保相1也产代理VJ OOI V RFA PAT AT;4y项目形象定位【定稿案名】保利中山林语【品牌意义】本项目是保利地首发火炬开发区之作,林语系产品彰显品牌形象城市意义策项目是东区豪宅板块最后一块处女地 将是区域内标杆项目,代言城市高度寻找合适的语境和切入点,与城市对话历史源I源 中山,古称香山;人杰地灵,名人辈出。中山市是全国唯一以伟人名字命名的地级城市。“千年香山,文气馥郁”中山。
7、人文之都山水资源山林之都中山,从来不缺山水重峦叠嶂的五桂山、风光旖旎的紫马岭公园六大公园+唯一市级五桂山生态保护区“城纳山林,山林绕城”山林构成了这座城市独特的生态轨迹曾3焉下尖MTV城市基因 百年辛亥,由中山始“博爱”,是中山这块土地的特色情感符号心系国运,实业兴国造就了中山人相对内敛的群体情感观 因此,内敛而博爱一也成为中山人的精神写照中山。博爱之都当和谐地产文化地产 保利人文香山、博爱中山一次的禅意的格调相约 一场醉人心扉的文化盛宴【溯源】广州林语山庄2006,Cuang Zhou,一林一世界、一语一人生”开启中国山林人居之本自然唯美:体现林语的质感。内敛大气:符合对象的身份。国际形式:
8、高尚的林语格调。东方精神:林语文化的基石。广州利林遇山在全新蛆团一或山月 与川壁一蛛但也的华山人文大宅.aiaH8:Kf tf w HKMUtia中巅峰之上,是从容伊阴讣事山庄Kl bH.山人文大军.=02a32079888 32079999=所以,林语的调性是:林一山林的,物质的,自然的 语一感悟的,精神的,人文的中山林语的传承与突破林语,移植于佛家华严经中广为传送的“一花一 世界,一叶一如来”,象征着禅意“当你读懂了山林,你也读懂了人生”不同于广州的林语中山林语,地处火炬开发区 东进豪宅板块的首发站 栖于山林,更可悦享都市繁华 为爱享受的中山人填补 都市山林人居生活的空白呼应客群林语系这一
9、品牌,其精髓在于讲究天、地、人、居的天人合一,而项目所在的火炬开发区,高知、高资、高职人士遍布诗意栖居正对味于这样一群大隐于市的思想富豪Slogan【一林一世界、一语一人生】这句slogan既突出了生态资源优势又以“佛家禅意”引起消费者关于居住和生活的美好联想在中山林语既可以观赏浩淼山林,悦享繁华更可以享受悠然、隐逸的禅意生活方式保利中山林语,开启都市山林人居新纪元V保相的尸代理FOLY Rf al都市山林人居保利中山林语都市山林生态文化别墅w*sw 一 次.一 手R,-次品W第“M9nu人 人曳且判iX.aH4r39M;自m-e山巧尸K Q K保利力林语山浩林大开山门,邀您-isf缸听山宫良
10、语、体味别样人生小机 32()7(nJBH 二 一二:二L 二3:J 所 保相加产代理POLY Rf AL CATAtF 4G都市山林人居保利中山林语都市山林生态文化别墅,山语林“大开山门,邀您一起邻听山言良语、体味别样人生I胃M林语半山之上,山林第一居所3207)HW 32U;WKL)上二:二:=Q!iiaraiiMMii*k(1 san imai ibvimif ni i mii v u as nnn iimmb r hV保相加产代理POLY Rf AL都市山林人居山浩林W保利北林语“城市到山市,(邂逅也是上家大开山门,邀您-知我听山言良语、体味别样人生保利中山林语都市山林生态文化别墅32
11、()718 32r 工,山语林“大开山门,邀您一起邻听山言良语、体味别样人生I保利中山林语都市山林生态文化别墅胃M林语.你最近的都 林语人生3207 今天的产业新区,明天的中央住宅区 一幅恢弘的新CLD开发大幕即将拉开开发商群雄逐鹿,未来区域热点缺乏标杆项中海、中信、保利发展商云集港口,港口片区将进入集中放量的大盘时代,成为中山楼市的热点区域反观项I,应用何种声音发声?保相州产代理Vj POLY Rf A FATAT(项目基本概况/本案为总规模150万平米的城市综合体,物业类型丰富,公建配比高;/15万平米湿地公园绿化景观、自身配套完善,城市核心的舒居住宅。综合经济基数指标项目单位设计指标备注
12、1.总用地面积m2306016.8482.代征公共用地面积m2215297.8983.总建设用地面积m290718.9504.总建设面积m2400102.271其 中地上建筑面积m2277350.699其 中住宅建筑面积m2147200.186商业建筑面积m214177.283办公建筑面积m2115973.200地卜,建筑面积m2122751.6015.居住总人口数人25592.8人/户6.总户数户9027.容积率3.068.建筑高度M1509.机动车辆208410.非机动车辆502911.有效绿化面积m227215.69012.绿地率30%酒店MALLSOHO办公住宅Wr、保剂1也产代理PO
13、LY Rf Al CATATV150万-城市综合体项目的使命项目物理定位:新CLD区位禺主城区近,城巾属性强景观城市后花园、湿地公园生态旅游景点、配套五星级酒店、SHOPPING MALL、产品产品线丰富,精品酒店式公寓至舒居型大平层品牌保利央企品牌本体包括五个方面优势:9=.显然,芝宇藩管项目之于保利不仅是一个城市综合体飞保利也产代理FOLY Rf Al CATATr V城市综合地块条件研究中山港口的城市性格和城市经济发展经验,寻找新思路我们找到了中山解读*保相1也产住理小城困局:镇区扩容与城市发展滞后的矛盾,主城区核心不核,镇区组团式发展无法统一资源/珠三角九市最小的城区,主城区发展滞后,
14、无集中式消费场所,都市感匮乏成为最大的诟病中山市民语录:最高的就是中银大厦了,三年来似乎没有更新的标志性高楼。-员峰村张雨公司新址看了一年多才选定,在城区找写字楼可选择的余地太少了-某传播公司邢小姐日消费都可以在小榄解决,如果买一些特别的商品,我会选择到广州,没有必要石岐去-小榄李先生中山,是城市,却不是都市中山缺乏一种显示荣耀、代言中山都市地标就像珠江西岸之心,必定拥有独立区域标识一样 中山,亦需要一座就像地标,改变城市形象&保相州r住理过去中山的精神象征是什么?每一个时代都有人们记忆与推崇的城市骄傲中银大厦大信商圈东区博爱路一座大厦,影响一段百年文化一个原点,开启一个都会纪元一次城规,同步
15、东区新城璀璨当下,这些都已不能成为中山的精神堡垒保利im产代理2011,时代的声音一中山,呼唤一次璀璨、绚烂的都市革新保相1也产代理中山,需要完成其城市进化到都市的过程 一个都市,需要代表其面孔的标志那就是都荟就像:I.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一一.一一Manhattan,New York曼哈顿,纽约La Defense,Par i 拉德芳斯,巴黎Middl e Ring,Hong Kong中环,香港Shi nj uku,Tokyo新宿,东京&保相州r住理港口项目要给予中山的超级大盘 都市综合体150万M2 城北中心五星
16、级酒店进驻 SHOPPING MAIL ART DECO风格央企品牌顶级团队高端物业服务这一切,让城市荟聚想象保利中山城:!悟南国际屹立天荟之代言中精神不中山城北所在的都叁中心 新崛起在城市中央都市化的繁荣姿态标市市心格局&保相1也产忧理营销推广案例借鉴I品牌落地I渠道铺排V保相加产代理OLY RE,Al CATAtl1工 程 节 占/、2港口项目工程节点I_j L中山林语项目工程节点包恒仙画瓦汴月垣J 则暖以诅丽:H2M1B;自菽箴;公园幕 墙完成:交场;至而I_1 1售条件;蠡S I_1园林交 付使用展示园 林完成今年任务近期目标:品牌成功落地中山项目一炮打响,获得中山认可积累一定的客户基
17、础/口碑远期目标:进入第一品牌阵营,提升溢价项目持续增长销售形成忠诚的客户群体保相1也产代理VJ OOI V RFA PAT AT;4y营销如何成功实现品牌落地和项目落地?从较成功的两种模式中借鉴经验保相1也产代理VD-,ATA。,模式1凯茵新城外拓客源,圈层做足雅居乐凯茵新城有人说,中山地产所有竞争,都是跟雅居乐的竞争雅居乐代言着中山房产的第一标准通过数十载的品牌资源积累,开创旧业主 牵引、外拓客户资源为主的先河热销解析 震撼的展示效果:绝版长江水库资源景观,孕育1。的高廉翠糕用吴豪集高尔夫、生态、配套、品牌、品质于一身的超级大盘。本地客户高端活动牵引:契合高端客户需求高尔夫活动+VIP客户
18、答谢活动长江图尔夫协会开球仪式雅居乐10年深耕,积累了深厚的客户基础,导致其在镇区以及珠三角和港澳的老业主比例远高于 其余中山高端洋房项目通过中山以及外地业主购买、介绍、朋友介绍等方式完成了销售工作。成功的镇区老业主挖掘:老客户再购、推介及朋友介绍购买等占整体 项目总销售量的70%左右。热销解析珠三角区域造势:泛珠三角联展活动+港澳专题推介会珠三角及香港市场的拓展:在外部拓展方面主要通过原有的外部区域老业主群体介 绍,香港展厅的宣传和香港看楼团组织。广州五盘联展珠海联展港澳联展aOMH(M53)2K2I 符行i2780 摘丽雅对乐“附界在心”五月行 中H瞅展帽也博F助全城行他府斯业界一热销解析
19、珠三角区域造势:定点、定线开辟看楼专线、节点性组织网络看楼团中山雅居乐引来珠三角600人城际置业看楼团深圳看楼团“潭堀 sxaaeAittef tK雅居乐中山-凯茵新城4 111094*.4MBM珠海李泰|1|保-,3*MV都山广场商业-9商铺深南中路华能大厦(深圳能源)西区热销解析节点性的南都珠三角版、深圳特区报的投放石 旬*i.tl*,二深圳人发价值之城中山团西忻城中央休闲畸区.幺所 1M 1 383深圳人还在等什么?深圳西岸-休闲生态之城MM 2Mai IUU IV1 I-i MBi中9WI以褫蚱110T30HV自由全理楼Ml 50-84E谦山华冢岫鼻RHI1000元/ms及金京3 1A
20、定位:南中国最大型高尔夫生态城,以7格洼地、生态休闲区等概念吸引大批深圳1昼S保相1也产代理VJ OOI V RFA PAT AT;4y小结推广核心词:定向答谢活动/泛区域联展/专场推荐会/看楼专线雅居乐凯茵新城营销成功点在于:1、客源层级化,泛珠三角最广泛的客源发动计划2、借力活动营销,本地高端活动牵引,外围区域造势3、旧业主资源“反复回炉”,圈层活动形成滚雪球效应限制削产代理远洋城模式2大盘造势,配套先行远洋城所处东区规划为政府的CBD深耕受港派文化影响的中山人抓住令其对位的、展示品位的活动营销造势 以圈层带圈层,赢得上层人士的青睐热销解析保相1也产代理 pn i V Rf A FATAT
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