“隆平世界粮食论坛”建设项目建议书.doc

“隆平世界粮食论坛”建设

项
目
建
议
书

编制人员名单

项目负责人：谭起奋　 注册咨询师

编 制 人 员：谭起奋 注册咨询师
李晓钢 注册咨询师
范 明 注册咨询师
蒲水山 注册咨询师
胡 荣 经 济 师
陈建清 注册造价师

目 录

第一章 总论 1
1.1项目摘要 1
1.2建议 5
第二章 项目建设的背景与必要性 7
2.1项目建设的背景 7
2.2项目建设的必要性 10
第三章 市场分析与建设规模 12
3.1市场分析 12
3.2项目竞争能力优势分析 22
第四章 项目选址、征地拆迁及移民安置分析 25
4.1项目选址情况 25
4.2建设用地规模分析 25
4.3征地拆迁方案 28
第五章 建设方案 31
5.1项目的定位 31
5.2项目的空间布局 32
5.3主要建设内容 33
第六章 节能与环保 45
6.1节能 45
6.2环境保护 47
第七章 项目实施进度计划 52
7.1建设工期 52
7.2项目实施进度计划 52
第八章 项目的经营与管理 54
8.1项目建设与管理 54
8.2项目经营与管理 54
第九章 投资估算与资金筹措 55
9.1投资估算 55
9.2资金筹措 60
第十章 经济效益分析 61
10.1财务评价的依据及说明 61
10.2年营业收入的估算 63
10.3效益分析 66
第十一章 社会效益分析 69
11.1有利于增加湖南及至中国在国际上的话语权 69
11.2有利于提高投资者知名度与影响力 69
11.3有利于打造湖南与国际交流的新平台 70
11.4有利于加快湘潭雨湖新城区的建设，拓展湘潭红色旅游 70
第十二章 建议 71
附件：
1、组织机构代码证
2、企业法人营业执照
3、关于创建“隆平论坛”立项、注册和规划工作的会议纪要（潭阅[2007]10号）
4、“隆平论坛”项目建设办公会议纪要（潭阅[2008]4号）
5、关于创建“隆平论坛”的协议书
6、关于“隆平世界粮食论坛”项目调整地址的请示
7、关于请示将湘潭农博园有限公司作为“隆平世界粮食论坛”项目的投资主体的请示

“隆平世界粮食论坛”建设
项目建议书

第一章 总论
1.1项目摘要
1.1.1项目名称
“隆平世界粮食论坛”项目建设
1.1.2项目建设单位及基本情况:
项目建设单位:湘潭农博园有限公司;注册时间：2001年8月；注册资金：1000万元；企业性质：有限责任；经营范围：餐饮与住宿、水上娱乐、农业和种植业观光、旅游、度假服务、旅游纪念品的制造与销售；公司通过多年来的发展，现已成为湘潭市旅游业的一个品牌。2003年被评为国家级3A景区、湖南省农业旅游示范点，2007年被评为全国农业旅游示范点。现有资产 9260 万元，其中固定资产8500 万元，流动资产760 万元，2010年实现营业收入1800 多万元，实现利润300万元。
1.1.2.1主要建设内容与用地规模
⑴功能与定位
以隆平世界粮食论坛为核心，按白金五星酒店的标准建设隆平世界粮食论坛国际会议中心与配套工程，作为隆平世界粮食论坛永久性的会址，精心打造“杂交水稻，造福世界”隆平世界粮食论坛主题。将粮食论坛、科技创新、科教示范与度假休闲、绿色旅游等功能有机整合，形成具有世界品牌的国际粮食论坛基地与湘潭雨湖新城区。
⑵主要建设内容
①隆平世界粮食论坛国际会议中心建设
按白金五星酒店标准，建设占地面积500亩，包括酒店接待中心、餐饮中心等建筑物计10万㎡，建设可满足1000人规模的国际会议中心；建设占地面积150亩降平会堂与隆平广场，5000㎡的隆平展览馆,精心打造以隆平文化为特色的绿色旅游基地；沿白鹭湖周围，采用联排别墅与独立别墅相结合的方式，建设200栋左右，建筑面积约60000㎡专家服务楼。
②隆平国际学院建设
以湘潭生物科技学校、湘潭市场农科所、原种场为基础，建设占地面积1000亩，拥有6000人招生规模的隆平国际学院，为国内外发展杂交水稻提供人才支撑。
③杂交水稻试验示范基地建设
以泉塘子梅花村、泉塘村为基础，按照国家级高标准基本农田有关要求，建设2000亩杂交稻试验示范基地，为隆平国际粮食论坛提供示范载体。
④高档商品房开发区的建设
按统一规划与设计的原则，规划单列150亩土地、建设以3至4层联排形式为主的拆迁农民新居10万平方米，成为城乡统筹的示范样板。采用独立、联排、中高层、多层相结合的形式，建设高档商品房120万平方米，以满足雨湖新城区不同档次的住宅需求。建设配套的商业服务区，实现新城区商业、教育、卫生等设施配套。
⑤农产品期货贸易服务区的建设
建设建筑面积5万㎡的农产品期货贸易中心，精心打造华中地区颇具特色的农产品期货交易中心；建设2万㎡农业科研中心，形成国内外颇具特色的杂交水稻科研基地。
⑥都市生态休闲区建设
建设配套的高尔夫练习场、游泳馆、运动健身中心、户外拓展运动区与配套的农业休闲、度假服务项目，打造湘潭绿色旅游基地，实现湘潭从红色旅游至绿色旅游的延伸与拓展。
1.1.2.2建设时间、地点与用地规模:
⑴建设时间：本项目建设期为五年，从2011年6月至2015年12月。
⑵建设地点: 湘潭市雨湖区长城乡花园村、姜畲镇水库村、棋盘村与泉塘村等。
⑶用地规模：本项目建设用地6960亩，其中：不改变土地用地性质3750亩，商业用地3210亩。
1.1.3投资估算与资金筹措
1.1.3.1投资估算：
本项目总投资586718万元，其中：隆平世界粮食论坛国际会议中心主体工程 129401万元、隆平国际学院47129万元、杂交水稻试验示范基地 2000 万元、高档商品房开发 360501万元、农产品期货贸易与农业研发中心27357 万元、都市休闲农业1000万元、区域外部基础设施9130万元、移民拆迁安置13800万元。
1.1.3.2资金筹措：
建设单位自筹与招商引资404459万元，争取政府解决区域外部隆平大道等基础设施建设、隆平国际学院建设与杂交水稻试验示范建设资金58259万元,由项目区域内广大拆迁农户自行投资13800万元，申请银行项目贷款100000万元。
1.1.4效益分析
1.1.4.1经济效益分析
本项目产生经济效益主要来自隆平世界粮食论坛会议中心与配套生活服务区两部分
⑴隆平世界粮食论坛会议中心效益分析
隆平世界粮食论坛会议中心建成后，每年可实现营业收入29188万元，每年可上缴国家营业税及附加1800万元，所得税4000万元，扣除各项费用后，可实现净利润15000万元左右，10年左右（含建设期）可回收全部投资。
⑵关于配套生活服务区经济效益分析
本项目配套的商务住宅区120万㎡，全部实现销售，可实现营业收入66亿元，可上缴国家税金 11.575亿元,可实现利润18.375亿元。同时，每年可收取2000万元的房屋租赁收入。
1.1.4.2社会效益分析
本项目社会效益如下：
隆平世界粮食论坛永久性国际会议中心会址的建设，一是大大增加湖南及至我国杂交水稻研究的国际协作，通过国际杂交水稻隆平论坛平台，解决世界粮食问题做出划时代的贡献，增强我国在国际上的话语权，提高我国的国际地位。二是投资者可凭借该平台，不断提高企业在国际上的影响力与知名度，加速集团公司向国际拓展步伐。三是将带动周边房地产、商业、旅游、交通、物流的快速发展,迅速形成湘潭雨湖新城区，加快区域经济的发展。
1.2建议
⑴建议将湘潭市政府北二环线至农博园的4.2公里长的公路按湘潭市北二环线的标准纳入城市道路范围,并投资建设；
⑵将农博园水库引水工程列入市水利建设工程；
⑶对有关部门对该项目立项，城市建设、规划、国土、环保、林业、农业等部门加大对该项目的支持力度；
⑷金融部门加大对该项目贷款支持力度，确保银行贷款落实到位；
⑸湘潭市国资委与农博园有限公司应加大该项目招商引资力度，确保项目招商引资成功，也是本项目建设的根本。

第二章 项目建设的背景与必要性
2.1项目建设的背景
粮食安全问题始终是关系世界各国国民经济发展、社会稳定和国家自立的全局性重大战略问题。我国以仅占世界7%的耕地，养活全球22%的人口，对于解决世界粮食安全问题作出了巨大贡献，拥有主导话语权。
“世界杂交水稻之父”袁隆平院士一生都致力于水稻的
研究，致力于解决中国和世界的粮食安全问题，增产的粮食每年为世界解决了7000万人的吃饭问题，为世界粮食安全作出了杰出贡献，并先后13次获得联合国教科文组织等国际大奖, 1981年获我国第一个国家特等发明奖，2003年获得国家特种奖，功勋科学家、2006年美国科学院外籍院士、目前系联合国粮农组织国际首席顾问。最近，法国政府专门为袁隆平颁发勋章，以表彰其为解决世界粮食安全问题作出的巨大贡献。隆平品牌系国际品牌，隆平品牌的价值是无法估量的。
湖南系湖湘文化的发源地、世界伟人毛泽东主席的故乡，拥有深厚的文化底蕴与得天独厚的政治优势与旅游资源优势。项目建设地点湘潭市雨湖区姜畲镇，为典型的南方丘陵地貌，以乌石岭山脉和白鹭湖水体为骨架，西部隆起、往中央及东部倾斜的地势。区内丘陵、岗地、水库、池塘、农田齐备，最高峰（乌石岭）海拔159.5m。植物种类丰富，植被多数为天然次生阔叶林、针阔混交林、试验竹林、山地苗圃苗木等，主要的植被类型有香樟、马尾松、鹅掌楸群落；枫香、马尾松群落；竹类、美国商陆群落等。苗木主要种类有广玉兰、香樟、桂花、红桎木。度假村内植物种类较多，据调查，常见乔灌木种类有80余科，400多种。以松科、木兰科、樟科、蔷薇科、豆科、木犀科等的植物为主。动物种类也比较多，常见的有野兔、山鸡、昆虫、蛇类以及多种鸟类等。空气负离子浓度在800-1682个/立方厘米之间，空气质量评价指数均>1.00,空气质量为最清洁，等级达到A级。
该区域内湘潭泉塘子农技站一直作为袁隆平院士的中试示范基地，20多年来，共引进杂交水稻新组合162个，累计推广面积41万亩，辐射300多万亩，为农民增收节支1亿多元。2000年、2003年，湘潭泉塘子示范基地分别率先实现超级稻一期700公斤/亩和二期800公斤/亩的目标。被国家农业部、科技部等部门先后五次授予农技站“全国农业科技推广先进单位”称号。1999年以来，湖南省的超级稻现场观摩会基本上都在泉塘子召开，中央新闻媒体对此进行过7次报道，国际稻作研究所、菲律宾国家农业部、美国国家农业部、泰国农业科技考察团等多个国家和国际组织的专家学者多次到泉塘子考察交流，前国际稻作研究所所长斯瓦米纳森在泉塘子考察时说：“中国有句古话，叫做‘上有天堂，下有苏杭’，就栽培杂交水稻而言，就该是‘上有天堂，下有泉塘’了”。江泽民、朱鎔基、温家宝、回良玉等党和国家主要领导人先后莅临视察，均给予了很高的评价。共接待了135国(次)的农业官员、专家、学者及国内4万多人次的参观考察，在国际国内产生了重大影响。
泉塘子作为袁隆平院士题名的“国家杂交水稻工程技术研究中心中试示范基地，是袁隆平院士指定的国际杂交水稻学术研讨会会议主要现场，有着不可替代的品牌与资源优势。建设好泉塘子核心示范区，对于促进湘潭乃至全国农业的发展和新农村的建设，具有十分重要的现实意义。为解决泉塘子农业科技示范推广基地土地整理项目投入等有关问题， 2007年11月9日，湘潭市、县国有关部门、泉塘子农技站、湘潭农博园有限公司等就该项目实施召开现场办公会，会议就泉塘子核心区土地整理提出了具体解决方案，同时，就引进隆平论坛项目、将湘潭农博园招商控规范围纳入泉塘子基地土地整理项目范围，提出了初步方案。
为了全面落实现场办公会议精神，全面整合湘潭泉塘子农技站与农博园现有品牌与资源，打造隆平国际品牌，提高湘潭市的知名度与影响力，推动湘潭经济可持续发展， 2007年12月20日，湘潭市人民政府与袁隆平院士签订了创建隆平论坛的协议书。
为了落实湘潭市人民政府与袁隆平院士签订的创建隆平论坛的协议，打造隆平论坛国际品牌，提高我市在国内外的知名度与影响力，推动我市社会经济全面发展，加速湘潭市建设两型社会步伐，特提出本项目。
2.2项目建设的必要性
2.2.1有利于推动国家粮食安全战略实施，提高我国在国际粮食安全方面的话语权
2008年，世界粮食危机与国际金融危机对世界经济乃至国际秩序产生广泛而深远的影响。从国际上看，当今世界的粮食、人口、环境污染、资源短缺等全球性问题日益制约着人类社会的可持续发展，尤其是作为决定人类生存根本问题的粮食问题，仍然非常严重。中国是人口大国，也是农业大国，随着新型工业化进程不断加快，土地面积减少，充分发掘杂交水稻的增产潜力与推广杂交水稻的最新成果，是我国南方稻区实施国家粮食增产战略工程最有效的途径。
本项目通过建立世界粮食论坛永久性场地，建设配套的杂交水稻科教示范基地，通过国际杂交水稻论坛与观摩形式，吸引国内外领导人与科学家参加，同时，为世界推广杂交水稻培养人才。项目的建设，将大大加快杂交水稻向全世界的推广，对于确保国家粮食安全，解决世界人口吃饭问题，提高我国在国际粮食安全方面的话语权，具有十分重要的作用。
2.2.2有利于提高湖南省在国际上的影响力与知名度
将要建设的隆平世界粮食论坛国际会议中心地处“南岳风景区-齐白石故居-乌石彭德怀故居-韶山毛泽东故居-花明楼刘少奇故居”黄金旅游线中心，距毛泽东主席故居韶山、世界文化名人齐百石的故居分别为40公里。建设本项目，可凭借湖南隆平杂交水稻的优势，将隆平国际品牌、世纪伟人与文化名人有机结合，拓展湖南红色旅游，实现红色旅游与度假、观光休闲旅游绿色旅游的有机结合，延伸旅游文化产业链，对于迅速做强做大旅游文化产业，提高湖南在世界范围的影响力与知名度，具有十分积极的作用。
2.2.3有利于提高投资者的知名度与影响力
隆平品牌系国际品牌，隆平世界粮食论坛系国际部长级以上高规格论坛，作为投资建设该论坛永久性的会址的企业--中粮集团有限公司，可凭借该平台，精心打造企业，不断拓展公司的国际业务，提高企业在国际上的影响力与知名度，迅速在国际上做强做大，成为世界的中粮。

第三章 市场分析与建设规模
3.1市场分析
3.1.1国内外会展市场现状
论坛与会展经济,作为市场经济的一个重要组成部分,据统计：美国每年主办各种类型展览会与博览会15000多次，国际大型展览会与博览会对于提高美国企业产品的知名度与影响力，产生了巨大的效果。我国自上世纪九十年代后，会展经济逐步显示巨大的生命力。据有关部门统计，目前，上海与北京每年的展会数量都已超过300个，广州地区每年举办大型的展览会350 多个，各种展示展销会1100 多场。会展活动能增加不同地域、不同文化背景、不同传统习俗的人们之间的互相交流与了解，消除沟通障碍，扩大共识，为产品的跨区域、跨文化、跨民族、跨环节的流通创造条件，有利于供给实现和供给创造。目前，中国展会主要在商业销售方面徘徊。而国外一些世界著名展城(汉诺威、巴黎、纽约等)已把文化元素融入其中，给人们领略世界文化、畅游科技创新的空间。　
论坛，目前主要由国际政府间或国际各种学术组织举办，通过举办各种类型的专题论坛，推动行业的共同发展与技术进步，亚洲博鳌论坛就是该种形式成功的范例。同时，论坛作为会展一项重要内容，在展览会或在博览会召开的同时进行，由于主题是展览或博览，在很大程度上削弱了论坛的效果。因此，在我国，目前尚没有建立永久性的专业国际论坛基地。
建立国际学术论坛，必须具备以下几个条件，一是具有世界级影响的人物；二是世界级影响的人物具有深厚文化资源或代表国际领先水平的试验基地；三是具有五星级宾馆硬件接待条件；四是具有明确的主题。本项目的建设，一是具有世界杂交水稻之父袁隆平院士及隆平品牌；二是具有泉塘子万亩超级稻高产示范基地；三是待隆平国际论坛建成后，完全具有接待国际会议的能力与设施；四是主题明确，发展粮食高产稳产，解决世界人民吃饭问题。建设隆平国际论坛，不仅符合以上四项基本要素，由于湘潭是一代伟人毛泽东、世界文化名人齐百石的故乡，其独特的区位优势与人文优势，大大推动世界粮食隆平国际论坛的发展。
3.1.2旅游业市场发展现状与预测
旅游业是我国迅速发展的新兴产业之一，2008年，湖南省实现旅游总收入851.75亿元，增长16.3%。接待国内旅游者12719万人次，增长18%；国内旅游收入808.84亿元，增长18.7%。接待入境旅游者111万人次；旅游外汇收入6.17亿美元。同时，长株潭旅游快速发展。2008年，长沙市接待国内旅游者3242.3万人次，比上年增长15.3%；国内旅游收入271.2亿元，增长17.9%；接待入境旅游者54.9万人次，增长9.6%；国际旅游外汇收入4.24亿美元，增长9.7%；国际国内旅游总收入300.2亿元，增长15.9%。株洲市2008年全市接待游客817.6万人次，实现旅游总收入48.6亿元，增长19.9%。2008年湘潭市共接待国内外旅游者967.12万人次，实现旅游综合收入44.85亿元，分别增长9.4%和6.8%。“中国红色旅游第一品牌”形象进一步凸显。(数据来源：湖南省统计局)。
目前，我省长沙市挂牌五星级酒店有长沙新时空康年大酒店、长沙明城国际大酒店、长沙威尼斯酒店、长沙普瑞温泉酒店、长沙潇湘华天大酒店、长沙通程国际大酒店、长沙同升湖通程山庄酒店、长沙华天大酒店、湖南国际影视会展中心、长沙华雅国际大酒店、长沙神农大酒店等十一个，按五星级标准建造的酒店有长沙君逸康年大酒店、长沙湘泉大酒店、长沙天玺大酒店、长沙大成国际大酒店、湖南枫林宾馆、湖南财信国际商务酒店、长沙运达喜来登酒店、长沙顺天黄金海岸大酒店、长沙皇冠假日酒店、湖南茉莉花国际酒店、浏阳银天大酒店等十一家。湘潭挂牌五星级酒店：湘潭盘龙山庄大酒店；按五星级标准建造的酒店：湘潭梦泽山庄、湖南华宇国际大酒店、韶山华龙山庄大酒店；株洲按五星级标准建造的酒店：株洲华天大酒店。
国家旅游局统计，2006年全国全部酒店中，客房出租率最高的为湖南，达到了75.0%。长株潭为湖南核心增长极，尤其是2007年12月国务院批准长株潭为环境友好型与资源节约型社会，建设综合配套改革试验区后，为该地区的发展提供了巨大的发展机遇。本项目建设地点位于长株潭核心地带，加上与株洲市区仅相距11公里，至2009年为止，株洲市仅一个按五星标准建设的酒店，接待能力与档次远远满足不了快速发展的旅游需求，尤其是近年我省新型工业化不断发展，经济的腾飞，为建设本项目可提供巨大的空间。
21世纪人类社会发生重大的变化，日益扩大的休闲业将悄然而起，成为最具发展潜力的产业。据英国《经济学家报》预测，21世纪休闲产业将取代信息业成为推动全球经济增长的最大推动力。消费休闲化和休闲市场化将成为未来发展的一个重要趋势。休闲活动越来越成为现代人类发现自我、发展自我、亲近自然和融入社会的重要方式，成为现代社会经济活动中不可或缺的组成部分，它将对传统上衡量生产力、经济发达程度和社会进步的理论依据和指标体系提出新的挑战。
　　在整个世界范围内，休闲业在不断地扩大。很显然，随着经济的发展，越来越多的人有了支付消闲消费的能力，这不仅仅局限在发达国家，不少发展中国家也进入了这个行列。人们用于消闲的时间增加了，现在几乎所有的国家都已经实行每周48个小时工作制，而越来越多的国家开始实行每周40小时的工作制，更有一些发达国家已经把每周的工作时间降到40小时以下。与此同时，公共假期和带薪假期都保持增长的趋势；随着生活水平的提高，人类平均寿命的增长，人们更加注意健康与消闲。这一切又都在改变着人们的消费观念。为工作而工作，为了后代而工作的观念逐渐在淡化，人们更加注意自己的生活质量，而生活质量的体现已经开始超越传统物质消费的范围。
生态旅游是近十多年来发展起来的一个新型的旅游项目。尤其是双休日后发展得更快。据有关部门调查：近3年来，由于人们收入不断提高，双休日在长沙有30%左右家庭自驾车或其它形式坐车到长沙市区近郊或长株潭进行跑马、采摘、水上乐园、垂钓、休闲或去农家乐体验农家生活。湘潭市在双休时，市郊周边有10多个垂钓中心、休闲点均暴满，利用双休日呼吸新鲜空气、开展有益健康活动、交流感情已成为一种时尚。
随着旅游市场的繁荣与发展，人们旅游休闲的方式越来越多样化，家庭自助形式的城市周边短线旅游成为假日旅游的主体。随着我省交通条件下的不断改善和旅游设施舒适度不断提高，过夜游客人数较2006年同期增加了30%左右。城市周围短线游拥有一个数量庞大的群体，几乎每一个城镇市民随地加入进去。城市的各大公园、城郊的各类休闲假度村和农家乐，到处是亲友结伴休闲的游客。
随着人们旅游经历的日趋丰富，消费心理在旅游市场呈现多元化发展的格局。一是产品供给多元化。随着开发建设步伐的进一步加快，形成了我省各地红色旅游和绿色旅游相协调的复合型格局，特别是一些后开发地区新开发的旅游景区（点），备受欢迎。二是客源市场多元化。从市场客源地构成分析：生态旅游，都市白领喜爱以放松身心为目的的休闲度假游和以体验生活为目的的专项、特种旅游，回归自然，农家做客等等。三是出游方式多元化。人们的出游选择日趋个性化、理性化和自由化，传统的旅游服务方式已越来越不能满足人们的旅游需求，旅行社和网络旅游服务商提供的机票+酒店式的半包正受游客的日益青睐，尤其是对条件与时间要求较为简单的生态旅游,显示出巨大的生命力，发展前景十分广阔。
3.1.3湘潭房地产市场分析
 2011年一季度，国家不断出台房地产调控政策，受其影响，我市房地产市场与去年第四季度相比，各数据指标有所下降，但仍高于去年同期水平。
3.1.4湘潭房产一级市场（商品房）

项目名称
数 值
与上季度环比（%）
与去年当季同比（%）
商品房批准预售面积（万m2）
66.37
2.2
161
商品住宅批准预售面积（万m2）
57.58
-1.5
136
商品房登记销售面积(万m2)
38.67
-54
8.3
商品住宅登记销售面积（万m2）
35.42
-54
14.5
商品房季末累计可售面积（万m2）
157.48
26.7
22.6
商品住宅季末累计可售面积（万m2）
113.26
24
8.7
商品住宅季末累计可售套数（套）
10332
29
17.9
商品住宅销售套数（套）
3253
-50
17.8
⑴市场供应量有小幅波动。2011年一季度商品房批准预售面积66.37万㎡，与去年当季同比上升161%，与上季环比上升2.2%；其中商品住房批准预售面积为57.58万㎡，与去年当季同比上升136%，与上季环比下降1.5%。受年后连续房地产调控政策和开发商消化库存、调整资金回笼等因素的影响，我市房产交易市场一度趋于平静，市场活跃度降低，随着三月份各开发商纷纷推出新盘，市场恢复活跃，市场供应量逐渐回升。
⑵2011年1-3月，商品房登记销售面积38.67万㎡，与去年当季同比上升8.3%，与上季环比下降54%；其中商品住房销售面积35.42万㎡，与去年当季同比上升14.5%，与上季环比下降54%。数据显示，一季度我市商品房销售小有波动，但迅速稳定，市场库存消化加快，各项数据与上年四季度相比有所下降，但同比仍有较大增幅。一季度为传统销售淡季，加之国家调控政策不断出台，一定程度上压制了成交量上扬的趋势。但伴随廉租房、保障性住房政策的实施，使得市场预期看好，促使市场供应量逐渐回升。

  　⑶2011年一季度商品房销售均价有小幅攀升。1-3月商品房销售均价为3324.89元/㎡,同比增长11.6%,环比增长6.5%；其中商品住房销售均价为3047.14元/㎡，同比增长11.87%，环比增长3.1%。分区域来看：雨湖区商品住房均价为2949.32元/ ㎡，岳塘区商品住房均价为3360.14元/㎡，九华示范区商品房均价为：2853.43元/㎡。根据数据显示，本季我市商品房销售主要集中在3000-3500元的价位区间，此区间共销售1412套，约占总量的43.41%；价位在3500-4500元区间的商品住房共销售812套，约占总量的24.96%；价位在2500-3000元区间的商住房共销售620套，约占总量的19.06%。这样的价位分布基本反映出我市购房者对房价的承受情况。

⑷2011年一季度共登记销售商品住宅35.42万㎡，3253套。其中120～144㎡1171套，占36%，其次是90～100㎡526套，占16.17%，再次是100～120㎡469套占14.42%。
3.1.5湘潭房地产发展分析
2010年4月17日国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》：可以看出，新一轮房地产调控新政，与最近几年的房地产调控相比，政策力度之大前所未有。首先，差别化的信贷政策手段已是最大化的应用。2007年，房价快速上涨时，二套房首付门槛曾提高到4成，新“国十条”二套房首付门槛提至5成，在房价过快上涨城市三套房甚至完全可以停止发放贷款。其次，新“国十条”中的“限外令”，除了继续严格执行境外人士购房的政策外，对非本地户籍的外地人购房，要求停止发放贷款，显示了调控的空前力度。第三，该政策还首次提出了稳定房价和住房保障工作的地方首长问责制，这也是前所未有的。
与此前的房地产调控政策相比，这次调控政策的重心发生了变化，对住房需求更加细分。其中，对首次购买90平米以下住房的，继续实行房贷优惠政策，而对首次购买90平米以上住房的首付提至30%；二套房首付5成，贷款利率1.1倍；三套房甚至停止贷款。这次金融信贷手段最大化的应用，显示了中央调控房价过快上涨的决心。为抑制投资投机性需求，控制高房价，2011年1月26日，被视为房地产第三次调控的“新国八条”翩然而至，其中强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，规定首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。二套房首付提高、营业税全额征收、房产税征收、贷款利率优惠停止、房价或将继续上涨等，对楼市投资预期有所改变，而春节后央行的又一次加息，使得购房成本再次提升。
由于目前国内各级财政主要为土地财政,加上房地产建设为土地一次性使用资源,尽管国家出台严格的政策,未来,湘潭市作为国内三线城市,房地产价格上升的空间较大,发展房地产仍然是未来十年内最具经济效益的项目之一。
3.2项目竞争能力优势分析
⑴世纪伟人与世界名人有机结合的优势
袁隆平系世界杂交水稻之父、美国科学院外籍院士、隆平品牌系国际品牌。湖南系伟人毛泽东主席、世界文化名人齐百石的故乡，杂交水稻之父与世界伟人、世界名人有机结合，将大大提升该项目的知名度与影响力。
⑵独特的区位与交通优势
隆平世界粮食论坛国际会议中心地处湘潭市的西郊、长株潭经济一体化的核心区，长江以南四大中心城市（上海、广州、重庆、武汉）的重要节点和地理中心，已建成通车的武广高速在长沙、株洲设站、即将动工的沪昆在高速在长沙、湘潭设站、是全国公路、铁路最密集的地区之一，距长沙黄花国际机场仅40分钟车程,区位与交通优势十分突出。
目前，每年到时韶山旅游的人数达400万以上，且以年20%以上的速度递增，为了保护韶山市尤其是核心景区的原貌，加上韶山的接待能力与档次均有一定差距，目前真正在韶山住宿的不到15%。而将建设的隆平国际论坛地处“南岳风景区-齐白石故居-乌石彭德怀故居-韶山毛泽东故居-花明楼刘少奇故居”黄金旅游线中心，距毛泽东主席故居韶山、齐百石的故居白石铺分别为30公里与50公里，建设本项目，不仅可以拓展韶山旅游红色旅游与白石文化品位，同时，可借红色旅游发展观光休闲，延伸产业链，做强做大旅游产业。
⑶长株潭城市群迅速发展的优势
近年来，湖南经济社会快速发展，2009年实现生产总值12930.69亿元，财政收入1504.5亿元。尤其是2007长株潭获批国家两型社会建设试验区后，2009年长株潭三市，国内生产总值与财政收入分别占全省41.8 %、 65.6%，为建设本项目提供了巨大的市场基础。功能齐全的设施和浓厚的文化理念完美结合，大大提高了该项目的市场竞争力。
本项目建设的华夏5000年农业文明展览馆与隆平广场，既有5000年农耕文化理念，又综合考虑了各个不同年龄、不同层次、不同性别的爱好，建设儿童娱乐中心、运动健身中心、乡村俱乐部、户外拓展营地、特色蔬菜种植基地与白鹭湖水上娱乐活动，将中华五千年神农文化、传统农业与现代农业有机结合，可充分满足现代人观光、休闲、垂钓、采摘、餐饮、会议、商务、培训、住宿一条龙服务的消费需求，同时，又能了解历史，这种现代设施与深厚文化理念的有机结合，大大提升该项目的竞争力与知名度，在长株潭三市乃至全省全国都很具有市场竞争力。

第四章 项目选址、征地拆迁及移民安置分析
4.1项目选址情况
4.1.1地理与交通
本项目地点地处湘潭市雨湖区，位于湘潭市区的西大门，距湘潭市区8公里，距上瑞高速、长潭西线高速、京珠高速入口分别为5公里、10公里，距省会长沙与黄花国际机场分别为25分钟车程、35分钟车程，距铁路交通枢纽株洲站40公里，距湘潭市北二环线4.2公里，距2011年底将通车的的潭衡西线高速公路入口0.5公里，距320国道0.5公里，距一代伟人毛泽东主席故居30公里、距世界文化名人齐百石的故乡50公里，区位与交通优势十分突出。
4.1.2工程地质条件
该项目工程地质和水文地质条件优越，地处湘中红色岩系丘间盆地，地层下部为红壤坚土，地层稳固、岩性紧硬，地耐力达40t/m2，砂卵岩层富含地下水，水质为低硬度软质淡水，水质良好，无地表水。
4.2建设用地规模分析
⑴隆平世界粮食论坛会址
白金五星酒店:考虑到论坛召开期间，国家领导人及其随员和国内外领导与科学家等贵宾的居住需要集中解决，在论坛休会期间，将邀请部分科学家在湘进行科学考察，需要考虑安排在会议中心内。因此,建设规模约为1000人以上。会议期间其他来宾则可利用长沙、株洲二市五星级酒店与湘潭盘龙山庄等五星酒店进行分散式安排。考虑到项目建设地点为长株潭最大的绿心,采用低密度建筑为主,同时考虑到高尔夫球练习场、游泳馆等设施用地，按500亩用地规模考虑。
①会议中心与隆平广场:
会议中心设计采取生态型风格。会议中心设计最大规模为3600平方米，同时可容纳1200人的会议，隆平广场作为隆平论坛中心，为大型背投休闲文化广场，作为大型活动停车与集散地。广场中心安放炎帝和袁隆平两尊全铜镀金塑像。四周布置中国和世界农业发展过程中具有标志性节点的事件和人物的浮雕，配以文字说明，间十大名花种植，使人们一进入广场就融入5000年农耕文化气息。考虑会议中心与隆平广场用地需求，按用地约150亩规模计算。
②隆平展览馆
考虑主要为陈列与展览，建筑面积为5000平方米、按10亩用地考虑。
③专家服务楼：
考虑沿白鹭湖周围，以独立别墅与联排别墅为主，建筑
面积计60000平方米，拟安排用地300亩。
⑵隆平国际学院
考虑到以湘潭生物科技学校为基础，整合湘潭市农科所、湘潭市原种场等资源，建设一个立足“长株潭”，辐射全国，影响世界的隆平国际学院教学与科研的需求，规划用地1000亩。
⑶杂交水稻试验示范基地
以泉塘子棋盘村与梅花村等村为重点，考虑不改变基本农田用地性质，建设2000亩以上的杂交稻试验示范基地。
⑷农产品期货贸易区
考虑拥有隆平国际学院，可承担部分科研任务，因此，农业科技研发中心按50亩考虑。由于农产品期货与物流作为三期建设项目，考虑主要进行期货贸易，用地规模按150亩，本区域计划用地200亩。
⑸高档商品房开发区
其中拆迁移民安置区：考虑统一进行安置区域内拆迁户，拟安排150亩土地。由于结合雨湖新城的建设，需要建设联排与独立别墅、多层与高层住宅商品房计120万㎡与配套的生活服务设施6.5万平方米，拟安排用地1000亩。
⑹都市农业生态休闲区
考虑主要进行农业生态休闲度假，加上1550亩不改变土地用地性质，考虑用地规模为1650亩。
序号
项目名称
计划
用地
基本功能
用地性质
1
论坛主体工程
960

1.1
白金五星酒店
500
国际论坛、住宿、餐饮
商业用地
1.2
隆平展览馆
10
陈列展览展示
商业用地
1.3
会议中心与隆平广场
150
会议
商业用地
1.4
专家服务区
300
生态休闲
含周边商业中心用地
2
隆平国际学院
1000
教学科研
其中教育科研用地200亩
3
杂交水稻试验示范基地
2000
试验示范
均不改变土地用地性质
4
高档商品房开发区
1150

4.1
移民安置区
150
安置用地

4.2
高档商品房开发区
1000
商品房开发用地

5
农产品期货贸易区
200

5.1
农业科技研发中心
50
商业用地

5.2
农产品期货贸易区
150
农产品物流

6
都市农业生态休闲区
1650
生态休闲
其中商业用地100亩,水面1150亩

合 计
6960

项目用地规划表
单位：亩
本项目涉及用地6960 亩，其中不改变土地用地性质 3750亩，属于商业、住宅用地 3210亩，需按国家有关规定办理国土审批手续。
4.3征地拆迁方案
4.3.1征地拆迁户的住房解决办法
建设本项目，有387户1621人需要进行拆迁安置。拆迁户的安置方案：一是根据土地面积、房屋面积按照国家与当地水平进行补赏；二是在统一规划与设计的原则下安排150亩土地专门用于拆迁户建房。
4.3.2土地利用合理性分析
⑴坚持贯彻“十分珍惜、合理利用土地和严格保护耕地”的基本国策，依法做好项目与土地利用总体规划，统筹安排各类、各功能区用地。充分发挥项目规划对土地资源集约和合理利用的调控、引导作用。
⑵切实保护耕地，特别是保护好基本农田。基本农田总量不能减少，用途不能改变，质量不能下降。基本农田不得擅自改变和占用。
4.3.3征地拆迁方案
建设本项目，项目区域范围内征地拆迁补偿与人员安置问题要严格执行湖南省人民政府关于公布湖南省征地补偿标准的通知标准执行（湘政发2009[43]号文件），房屋拆迁补偿严格执行湖南省人民政府关于《湘潭市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法》的批复执行（湘政函2010[101]号文件）有关标准。
考虑该项目建设可提供大量的就业岗位，由雨湖区政府采用统一规划、集中建设、统筹安置的方式进行拆迁移民安置。同时，针对该区域拆迁户劳动力的安置，主要采用三种方式进行：一是统筹安排。由政府统一组织技能培训，并推荐到物流中心相关企业工作。二是规范用工管理，由政府推荐从事园区内三产业工作。三是广辟就业渠道，引导自主创业、组织劳务输出等形式进行安置。通过以上途径，确保物流中心建设与生产正常进行,确保拆迁户安居乐业。

第五章 建设方案
5.1项目的定位
5.1.1项目的总体定位
以隆平世界粮食论坛为核心，以国家粮食安全为主线、按照白金五星酒店的标准，建设集隆平世界粮食论坛国际会议中心与配套工程，精心打造 “传播杂交水稻、交流种植技术、探讨粮食问题、保障粮食安全”隆平论坛主题，实现科技论坛、科教示范、度假休闲绿色旅游与雨湖新城区建设等多功能有机整合，形成拥有世界影响力的以隆平世界粮食论坛为核心的永久性的国际会议会址。
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