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清算时点不同对税负有何影响?【会计实务经验之谈】.doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!清算时点不同对税负有何影响?【会计实务经验之谈】在日常土地增值税清算审核工作中,有些房地产开发企业不太关注土地增值税的清算时点,不注意提前规划好不同房屋类型的销售时机,给企业带来了较大的税负影响。为了计算方便并说明问题,本文只对非住宅进行税负分析,营业税金及附加按5.5%计算,开发费按10%计算扣除。案例一A企业2011年初开发建造一楼盘,总可售面积为3万平方米,其中住宅2万平方米、商业0.6万平方米、地下车位130个,合计0.4万平方米。2012年底,A企业除地下车位0.4万平方米外已全部售完,销售面积达到总可售面积的87%,符合
2、土地增值税的“可清算”条件。按本地规定,土地增值税清算按照普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅类型分类,分别计算土地增值税;房地产开发企业建造的可售地下车库(位),按照非住宅类型房地产合并清算。土地成本按总可售建筑面积分配。2013年初,税务机关通知清算。清算时的基本情况是:住宅销售收入18000万元,商业销售收入12000万元,该项目土地和建筑成本为每平方米5000元。项目清算前后时间,该楼盘地下车位的市场普遍接受价在14万元15万元一个。A企业非住宅清算应缴纳土地增值税情况:1.收入12000万元,销售面积0.6万平方米,单位土地及建安成本每平方米5000元;2.扣除项目总金额=0.650
3、00+120005.5%+0.6500030%=4560(万元);3.增值率=(12000-4560)4560=163%;4.应缴纳土地增值税=744050%-456015%=3036(万元)。A企业若在清算后再转让车位,就按市场能接受的价值15万元一个计算,企业按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)中关于清算后再转让房地产的申报方法,即在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。其应缴土地增值税情况:扣除项目总金额=0.45000+130155.5%+0.45
4、00030%=2707.25(万元),增值率=(13015-2707.25)2707.25=-28%。由于是负增值,因此本项目清算后再转让车位无土地增值税。A企业该项目非住宅清算总计应缴土地增值税3036万元。案例二B企业在相同地段开发一项目,开发时间、建筑规模、物业类型、销售价格等均与A企业一模一样,只是房屋销售类型的时间作了改变,在项目销售达85%时,商业与车位已销售完毕。B企业的非住宅清算应缴纳土地增值税情况:1.商业销售收入12000万元,车位销售收入1950万元(按15万元一个),销售面积共计1万平方米,单位土地及建安成本每平方米5000元;2.扣除项目总金额=15000+13950
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