高新产业创业基地建设项目可行性研究报告书.doc
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1、*投资置业控股集团有限公司高新产业创业基地建设项目可 行 性 研 究 报 告目 录第一章 总论11.1项目名称及建设单位11.2项目简况1第二章 项目建设单位概况52.1 基本情况52.2 产业介绍62.3 主要负责人介绍8第三章建设背景、必要性103.1建设背景103.2建设必要性11第四章 功能定位、目标与市场分析144.1功能定位144.2建设目标144.3 市场分析15第五章 项目建设条件275.1项目选址275.2交通条件285.3自然条件285.4地质条件305.5地震31第六章 建设方案326.1总体方案326.2总图与运输366.3土建396.4给排水426.5电气456.6采
2、暖通风与空气调节47第七章 环境保护、职业安全卫生与消防487.1 环境保护487.2 职业安全卫生507.3消防52第八章 节约能源合理利用能源53第九章 实施进度与安排549.1建设工期与进度安排54第十章 投资估算及资金筹措5610.1投资估算5610.2 资金筹措60第十一章 经济效益与社会效益分析6211.1经济效益分析6211.2 社会效益评价68第十二章. 结论与建议7012.1结论7011.2 建议70附表:经表一 经表十附图:总平面布置图III第一章 总论1.1项目名称及建设单位项目名称:高新产业创业基地建设项目项目建设单位:*投资置业控股集团有限公司1.2项目简况1.2.1
3、编制依据1. *省机械工业设计研究院与*投资置业控股集团有限公司签订的可行性研究报告编制设计合同;2. 国家关于项目可行性研究和机械工厂建设的有关法令、法规及技术规范;3. 国家发展和改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)4. *投资置业控股集团有限公司提供的企业目前基本情况及产品、工艺、公用设施和财务等资料。1.2.1建设背景随着*省新型工业化与长株潭“资源节约型和环境友好型”社会建设的发展,长沙市委、市政府从经济社会发展全局出发,作出了建设长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区长沙大河西先导区的战略决策。长沙高新技术开发区作为国务院批准的国家级高新技术产业开发区、
4、长沙大河西先导区核心产业功能区,近几年,区内电子信息、先进制造、生物医药、新材料等四大产业集群迅速发展,众多高新中小企业、特别是一些高新初创型小企业迫切需求入驻创业基地创业、发展,工业地产需求旺盛。1.2.2建设宗旨与定位*投资置业控股集团有限公司开发建设的高新产业创业基地旨在以电子信息、先进制造、生物医药、新材料为主要服务产业,依托国家科技创业孵化体系,以解决高新产业创新型中小企业的共性需求为宗旨,以扶持创新、创业为目的,用35年时间,建设一个综合性的专业化创业基地,打造一个“服务特色一流、功能配套一流、项目人才一流、效率效益一流”的*省一流高新产业创业平台,为创新型高新中小企业提供创业场地
5、、资金支持、创业服务,成果推广,积极组织和整合各类社会资源,完善创新、创业环境,提供创新、创业支持,推动长沙高新技术开发区中小企业的健康发展,实现创新、创业的良性可持续发展。 1.2.3建设地点项目建设选址国家级长沙高新技术开发区麓谷大道627号。1.2.4建设规模与方案*投资置业控股集团有限公司拟在长沙高新技术开发区,开发建设高新产业创业基地,新建孵化大楼、孵化车间、加速器生产车间、工业展厅及配套公用工程。项目一期投入9780.1万元,新建A-2#孵化车间、B-2#、B-3#加速器生产车间 、A-3#工业展厅及配套公用辅助设施的创业基地,作为高新技术开发区四大产业集群高新中小企业生存与发展的
6、公共平台,为其提供生产、经营场地,办公、生活等共享设施,商务、后勤等方面的综合服务,为创业者提供良好的创业环境和条件,降低初创企业的投资风险和创业成本,帮助新兴的中小企业健康快速成长形成规模,从而有利于优化生产力布局,提高土地资源利用率,加快特色优势产业培育,推进特色制造业基地建设。项目建设目标为建设具有基本生活配套,集办公、生产、研发、融资、产业服务、成果申报和推介功能于一体的中小高新产业创业基地,基地总用地面积53544.6m2、总建筑面积135440m2,项目一期建筑面积61064.15 m2,建设期为2年。主要建构筑物方案见主要建构筑物表。70主要建构筑物表栋号占地面积(m2)建筑面积
7、(m2)备注A22586.68817已建A3708.45708.45B22655.8623834.4B32655.8623834.4地下室3818.25B2工业垃圾站35.3435.34门卫二16.3116.31待建合计6071.8252247.15一期合计8658.4261064.15A11871.0840965.5B12621.625290.4地下室8061.6A1、B1门卫一58.3558.35二期合计4551.0374375.85合计13209.451354401.2.5项目建设条件本项目位于长沙高新技术开发区,建设地址所在区域条件优越,南接岳麓山大学城和长潭西线,北邻长常高速,东临城
8、市西二环线,西连城市三环线,距城市商业中心仅10分钟路程,现有11条公交线路贯穿麓谷,依托优势路网,可以迅速进入京珠高速、上瑞高速、319国道和107国道。为本项目提供了方便、快捷、高效的交通条件。本工程基地区域内以长沙市城市自来水为水源,给水从谷虹路城市自来水管网引入一根DN150mm、水压0.30MPa给水进水管。目前开发区内建有220/10kV变电站,本工程基地区域从谷虹路市政电网引2路10kV电源至孵化车间地下室变配电房,每路均能承担小区全部用电负荷,2路10KV电流可同时工作,互为备用。1.2.6总投资及资金来源该项目总投资9780.1万元,其中投资成本8662.3万元,开发费用11
9、17.8万元。项目投资申请银行贷款4500万元,其余由企业自筹。本项目于2010年前已自筹投入1784.7万元(包括土地款)建成孵化车间。 1.2.7主要数据及技术经济指标项目建设预期主要数据及技术经济指标见下表:主要技术经济指标汇总表序号项 目单 位数值一数 据1项目总投资万元9780.1其中:投资成本万元8662.3开发费用万元1117.82售房收入合计万元10165.73出租收入合计万元8217.64营业税金及附加合计万元1024.96利润总额合计万元9378.87所得税合计万元2368.0二指 标1营业利润率%51.02总投资收益率%9.63资本金净利润率%13.54所得税前全投资财务
10、内部收益率%15.85资本金财务内部收益率%23.26全投资回收期年4.231.2.8结论及建议本项目建设紧紧依托新型工业化与 “资源节约型和环境友好型”社会建设要求,符合长沙市及高新技术开发区中长期发展规划,紧密联系实际,适应新型工业地产广阔的市场需求,采用先进的规划设计方案,保证创业基地为电子信息、先进制造、生物医药、新材料中小企业综合服务的领先优势。本项目投资9780.1万元,本项目建成后,售房收入为10165.7万元,计算期内租房收入合计为8217.6万元/年,运营期间利润总额合计9378.8万元,营业税金及附加合计为1024.9万元/年,长期贷款偿还期为3年,全投资回收期为4.23年
11、。本项目建设选址符合长沙市整体规划,总图布局合理,设计先进,建设规模与当前产业规模适应,具有良好的经济效益与社会效益,可作为重点建设项目予以扶持。建设项目实施单位针对当前产业调整发展的机遇,顺应世界及国内自主创新、科学发展的潮流,加紧落实该项目的实施计划,保证项目的顺利实施。第二章 项目建设单位概况2.1 基本情况*投资置业控股集团有限公司始建于1993年,原名*新域创业投资有限公司,2002年更名为*控股集团有限公司,2010年10月12日更名为*投资置业控股集团有限公司。经过18年的不懈努力,从一家小型IT制造企业发展成为一家集IT、教育、地产等为一体的多元化综合性集团公司,目前该集团公司
12、现有员工300余名,总资产9.23亿元,近三年累计实现销售收入10.36亿元和净利润1.3308亿元,其中2010年实现销售收入达5亿元,实现净利润2542万元。公司总部位于长沙高新技术产业开发区麓谷基地。集团公司目前拥有的下属公司,分别为:*数码科技发展股份有限公司、*海域科技发展有限公司、*汇坤投资置业有限公司、*信息产业发展有限公司和*投资管理有限公司。其中子公司*数码科技发展股份有限公司和*科技发展有限公司于1998年即被认定为*省高新技术企业和“双软件企业”认证,通过ISO9001和ISO14001双体系认证。2006年,集团进入房地产行业。目前已建和在建项目为尚都花园城、新*经开广
13、场(长沙经济技术开发区服务外包基地)、新*.麓谷中心。除高新产业创业基地项目外,其他项目均地处经开区与长沙县核心区域,总规划建筑面积超过50万平方米,预计总投资规模超过15亿元。*集团未来五年发展战略目标,将按照“国际化推动战略”的指导思想,到2012年,集团实现销售收入过10亿元,其中IT及教育在同行业继续处于绝对领先地位。总部申报成为“国家级技术工程中心”,并力争取得国家驰名商标。2.2 产业介绍(一)*信息产集团以高科技产业为核心,致力于高科技投资。其下属有5家子公司和3家参股公司,2010年实现销售收入1.7亿元。(二)新*地产集团以高端工业园园区综合开发为主导,住宅开发与商业运营并进
14、的区域综合地产商。下属五家子公司和一家参股公司,总注册资本超过2亿元。目前在建、待建的项目为尚都花园城、新*经开广场(长沙经济技术开发区服务外包基地)、高新产业创业基地、经沣工业园项目。预计总投资规模超过15亿元。项目一:高新产业创业基地高新产业创业基地是*集团开发的首座产业园,项目位于国家级高新技术开发区岳麓山科技园麓谷大道。规划建筑面积135440平方米,目前已完成A-2#孵化车间的建设,入驻企业达到20家,2010年入驻企业实现产值2亿元。项目整体建设完成后,预计园区可吸引 400余家企业,实现产值超10亿元,实现利税0.71亿元,新增就业岗位超1万人。项目二:新*经开广场(长沙经济技术
15、开发区服务外包基地)*服务外包基地是*地产集团打造的第二个产业园。位于国家级长沙经济技术开发区内。项目集教育、科技、文化、服务外包、创业、商业、居住多功能于一体,规划建筑面积50万平米,总投资将超过 10亿元。目前已在项目定位、业态规划、招商实施、经营管理、策划推广等专业领域做好了系统性的准备。2011年开工建设,项目建设周期5年。项目建成后将可为经济开发区新增16 亿元年产值,年上缴税收超 6000 万元,新增加就业岗位超1万个。项目三:经沣工业园项目经沣工业园项目是*集团与长沙经济技术开发区管理会联合开发的产业园项目。项目位于长沙经济技术开发区东三线路与新安路东南角。项目将集工作、学习、生
16、活于一体,建立共享信息平台和公共服务平台,将打造成为*第一个类集电子和制造为主题的大学工业园。项目占地 200 亩,规划建筑面积40万平方米,项目总投资超8亿元。项目建成后将可为经济开发区新增32亿元年产值,年上缴税收将超5000亿元。新增就业岗位超1万人。 同时,新*地产集团正积极新项目选址,争取在2011年新增12个产业园项目。(三)投资事业部投资事业部是产业集团新发展的行业。业务包括股权投资、公共基础工程设施投资、风险投资、中小企业融资服务。重点发展为:选择我集团开发园区入驻优秀企业参股、提供融资服务。事业部分别与长沙高新技术开发区合资成立长沙麓谷创业投资管理有限公司、与长沙经济技术开发
17、区合资成立长沙经济技术开发区投资控股有限公司,与省信息产业厅合作成立*信息产业基金管理公司。(四)工程技术中心工程技术中心集结了公司多年积累的行业技术与资源优势,除承担自有产品研发外,还可为高新技术企业、尤其是园区技术性企业提供人才引进、项目联合开发牵头、项目政府资金支持与产品包装等服务。目前产业集团与*师范大学合作,建立国内首家教育装备行业“研究生培养创新基地”,与中科院、*大学、国防科技大学签署了长年“产学研合作协议”。作为国家教育协会常务理事单位,*省软件行业协会常务理事单位及与国家发改委、*省发改委、科技部、工信部、*省科技厅、信息产业厅、长沙市科技局良好的政府关系,建立专业服务队伍,
18、提供优秀产品申请国家资金支持与包装招商、买卖服务。2.3 主要负责人介绍唐畋甸:1968年生,1990年获浙江大学工业电气自动化专业学士学位,1993年获长沙铁道学院自动化专业硕士学位,高级工程师。1993年硕士毕业后到长沙高新技术产业开发区*视听设备有限公司任职,历任总经理、董事长。曾荣获国家科技部颁发的“一九九九年度火炬计划优秀企业家”、“第三届中国优秀青年科技创业奖”、“*省电子行业优秀厂长”、“*省优秀中青年专家”、“*省有突出贡献专家”、“第五届*省优秀青年企业家”、“*省优秀私营企业家”、“*省火炬优秀企业家”、“*省科技进步一等奖”、“长沙市科技进步一等奖”、“长沙市首届青年科技
19、创业奖”、“首届长沙市十大杰出青年”等荣誉称号,现任全国青联委员、*省十届人大代表、*省青联副主席、*省教学仪器行业协会副会长、联合国教科文组织世界教具联合会常务理事、*省电教协会常务理事、*省民营科技企业协会常务理事、*投资置业控股集团有限公司总经理。姚健:1963年5月生,1982年1983年 湘潭味精厂设备动力部设备管理员,1984年1997年 *省机械设计院机械设计工程师、总师办主任、经营计划处付处长,19972004年 *威胜集团办公室主任、人力资源总监、总经理助理兼市场部长、山东分公司总经理、销售付总。20052007 *经阁铝业销售付总、国际业务总经理2008年 *中大创远数控有
20、限公司常务付总,2009至今 *投资置业控股集团有限公司总经理。詹阳清:1974年8月6日生, 1997年至2001年新疆石河子天筑集团项目经理,2001年至2004年北京珠江骏景技术负责人,2004年至2010年长沙市筑达集团工程部经理、设计部经理,2010年至2011年*外贸学院总工程师,2011年至今*投资置业控股集团有限公司工程部经理;第三章建设背景、必要性3.1建设背景党的“十六”大召开以来,*省新型工业化与长株潭“资源节约型和环境友好型”社会建设步入快速持续发展的轨道。经济实力稳步提升,2009年全省生产总值(GDP)达12930.69亿元,同比增长13.6,2010年*省实现GD
21、P已过1.5万亿,达到15902.12亿元,按不变价格计算,同比增长14.5%,增速比上年同期加快0.8个百分点,其中高新技术产业表现尤为突出,克服了国际金融危机的各种影响,保持了较快的增长速度。2010年我省实现高新技术产品总产值6437亿元,实现增加值1936亿元,同比增长43%和36.8%,成绩斐然。“十一五”期间,我省高新技术产业总产值和增加值年均增长率分别达33.4%和32.8%,大大高于“十一五”规划设定的年均增长22%和21%的目标。“十二五”又规划用5年左右时间,进一步促进高新技术产业发展,培育发展一批千亿产业、千亿集群、千亿企业和千亿园区。即培育机械、石化、冶金、有色、食品、
22、电子信息等10个销售收入过千亿的产业;长沙工程机械、长沙汽车及零部件、岳阳石油化工等8到10个千亿集群;华菱集团、三一集团、中联重科、有色控股、*中烟5个销售收入过千亿的企业;长沙高新技术开发区、长沙经济开发区、株洲高新技术开发区等10个销售收入过千亿的工业(科技)园区。长沙市委、市政府认真贯彻省委、省政府关于新型工业化建设的战略决策,从经济社会发展全局出发,率先建设长株潭城市群“两型社会”综合配套改革试验区长沙大河西先导区,大力推进新型工业化建设,支持高新技术产业发展,工程机械、汽车、电子信息、生物医药、新材料等产业迅速发展,带动着工业地产产业随之崛起,2009年提前完成长沙工业第四次跨越,
23、登上4000亿台阶,实现长沙工业量的攀升、质的飞跃。长沙高新技术开发区作为国务院批准的国家级高新技术产业开发区、长沙大河西先导区核心产业功能区,近几年,高开区内电子信息、先进制造、生物医药、新材料等四大产业集群迅速发展,聚集了800多家高新技术企业,其中多数为高新中小企业。新型工业化建设的大好形势给高新中小企业带来创业与发展带来前所未有的机遇,高新中小企业,特别是一些初创型高新小企业对工业地产需求十分旺盛,现有工业园区孵化、创业基地不能满足建设发展需求,促进工业地产的迅速发展。3.2建设必要性3.2.1新型工业化建设的需要近几年来,随着“国务院办公厅关于落实中共中央国务院关于促进中部地区崛起若
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