租赁期限跨年度租金收入可有条件分期纳税【会计实务经验之谈】.doc

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租赁期限跨年度租金收入可有条件分期纳税【会计实务经验之谈】
租金收入即企业将自己的财产出租给其他企业或个人使用并从中收取的费用。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定：“企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。”
《企业会计准则》规定，企业的租金收入同时满足下列条件的，应当确认收入：一是相关的经济利益能够流入企业；二是收入的金额能够合理地计量。而《企业所得税法实施条例》规定，租金收入应当按照合同约定的承租人应付租金的日期确认实现。这一规定，实施条例释义认为已经不完全属于权责发生制，而更接近于收付实现制，实际上也就是纳税必要资金原则的具体应用之一。租金的支付时间是租赁合同的重要条款，承租人应当按照租赁合同约定的租金支付时间履行支付租金的义务，因此自合同约定的支付租金之日起，该笔租金在法律上就属于出租人所有，发生财产转移的法律效力。企业租金收入金额，应当按照有关租赁合同或协议约定的金额全额确定。
《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）关于租金收入确认问题规定：“根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。”这份文件在企业所得税上，对租赁期限跨年度的租金收入可有条件的改变按近于收付实现制来确定收入实现，即在租赁期内，对租金分期均匀计入相关年度收入。条件一是交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，条件二是租金提前一次性支付的，二个条件均符合的，可根据收入与费用配比原则，出租人对已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入，分期纳税。因为交易对方也是分期承担有关费用的，《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十七条规定：“企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
（一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；
（二）以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。”
如A商场将临街铺面租赁给B连锁零售公司，签订经营租赁合同，双方非关联方，约定租赁期开始日为2008年1月1日，租赁期2008年-2012年共五年，约定B公司分三期支付租金：分别于2008年1月1日支付100万元，2010年1月1日支付200万元，2012年1月1日支付200万元。根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条规定“租金收入按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”，不管有无实际收到租金，A商场2008年确认收入100万元，2010年确认收入200万元，2012年确认收入200万元，2009年和2011年不确认收入。因该经营租赁合同明确规定租赁期限是跨年度共五年，如果2008年1月1日一次性提前收取租金共计500万元，企业所得税上本应按照“合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现”的规定，按上述分期来确定收入共计500万元，国税函[2010]79号文规定，此种情形下，纳税人根据《中华人民共和国企业所得税实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，可选择对上述已确认的收入500万元，在五年租赁期内，每年均匀计入收入100万元，从而实现分期纳税。当然，根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定“纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税务发生时间为收到预收款的当天”，此种情形营业税上500万元收入A商场应一次性申报缴纳。
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