昆明泛亚金融中心产业园区万达广场项目招商合作协议-20120330会谈修改稿(万达).doc

昆明泛亚金融产业中心园区 项目招商合作协议

二零一二年[ ]月

昆明泛亚金融产业中心园区
项目招商合作协议

甲方：昆明泛亚金融产业中心园区管委会１、 须提供市政府关于批准设立管委会的正式文件及市政府授权管委会签署协议的书面授权；
２、 管委会的名称应按照政府文件确定。

通讯地址：
邮政编码： ；电话：

乙方：大连万达商业地产股份有限公司
通讯地址：
邮政编码： ；电话：

为加快区域城市设施建设、提升和完善城市功能，甲方拟引资在本协议第一条所述地块进行城市综合体[下称“项目”，具体名称由乙方在竞得项目地块（指乙方已签署了项目地块竞买成交确认书，下同）后再确定]的开发建设。鉴于乙方具有投资意向，经友好协商，甲、乙双方就项目开发事宜签订本协议。

一、项目概况
项目地块位于昆明泛亚金融中心产业园区，东至佳湖路，西至前兴路，南至规划道路，北至规划道路。项目地块总用地面积约7.49 万平方米(约112亩)，其中净建设用地面积约7.49万平方米，最终面积以市国土部门实测为准。
项目地块的具体位置及四至，详见附件一附图。

二、用地性质及使用年限
项目地块用地性质为商业，使用年限为40年，自本协议约定的交地之日起计算。

三、项目建设内容
如乙方竞得项目地块，乙方或乙方在昆明市成立的直接或间接控股的子公司 (下称“项目公司")将具体进行项目地块的开发，在项目地块建设集【五星级酒店、写字楼、大型商业中心、百货、餐饮、影城、KTV、SOH0办公】等多种功能于一体的大型城市综合体（具体建设内容见市规划主管部门依据本协议下述第四条第３项预批准的乙方项目规划设计总平面图）。

四、规划指标及规划设计方案
1、甲方促成市规划主管部门在项目地块挂牌出让前，针对项目地块的挂牌出让出具包含如下内容的项目地块规划条件，并确保项目地块的控制性详细规划不存在与该规划条件冲突的内容：
项目总用地面积建筑容积率不大于7，地上总建筑面积约52.44万平方米，其中地上建筑面积约为【6】万平方米的写字楼（具体位置见乙方提交的项目规划总平面图）可设置类似住宅户型的办公空间，每户可设置独立卫生间并提供燃气；开放空间比例不小于20%（开放空间比例为项目内建筑物基地面积之外的用地面积占项目总用地面积的比例）请市规划部门确认此定义是否准确。
；无绿地率要求；车位总数不超过2400个；建筑退红线距离：退前兴路【30】米，退佳湖路【8】米，退南侧道路【6】米，退北侧道路【6】米；建筑限高280米。项目地块内应规划设计一条南北向、净宽为20米的道路，该道路须对社会公众开放并达到机动车通行要求。
项目地下建筑面积不计入容积率，其中地下室建筑面积可以用作商业用途，且项目全部地下建筑面积无须缴纳土地出让金。请事土地部门提供昆明市不收取地下建筑面积的土地出让金的文件。
项目全部地下建筑面积的城市基础设施配套费由甲方按照本协议第五条第３项的约定执行。
2、项目中无需建设限价房或廉租房或经济适用房等保障性住房，项目中房屋的销售价格由乙方根据市场需求自行确定；项目内无需建设学校、幼儿园、居委会、派出所、卫生站、消防站等公共服务设施，亦无需建设为区域配套的燃气站(不含红线内燃气调压站)、垃圾站(不合红线内垃圾收集点)、变电站(不含1 0千伏及以下的开闭所及变配电用房)等市政配套设施，也无需因此缴纳任何替代或补偿费用；如甲方增设乙方提交的规划设计方案以外的城市道路、公共交通站点等公共设施，不得占用项目地块及规划指标。
3、甲方促成乙方提交的项目规划设计总平面图在本协议签订后10日内取得市规划主管部门的预批准，预批准的规划设计总平面图是本协议的有效附件之一。如乙方竞得项目地块，甲方负责按照预批准通过的规划设计总平面图予以落实。
双方明确，如甲方无法促成上述乙方项目规划设计总平面图的预批准或项目地块挂牌出让文件中的规划指标与本条所述规划指标不符，则乙方有权不参与项目地块竞买且无需承担违约责任。

五、运作模式
1、甲方促成项目地块在2012年5月【】日前整体一次性“净地挂牌、净地出让、净地交付”方式挂牌出让（“净地”指项目地块满足本协议附件三所列的“三通一平”标准）。
2、甲方促成项目地块挂牌出让文件中对项目及竞买人(含其子公司、其控股股东、其控股股东的其他控股子公司，下同)设定如下条件：
(1)竞买人在国内已建成开业不少于3个大型商业中心，且每个商业中心建筑面积不少于20万平方米，竞买人应在资格审查时提供房产证或竢工验收备案证明。
(２)竞买人需具备五星级酒店开发经验，竞买人应在资格审查时提供不少于3个五星级酒店的产权证和星级认证文件。
(３)项目中建筑面积不少于10万平方米的大商业中心及酒店不得进行分割销售，需整体经营，竞买人应在资格审查时提交相应的承诺书。
(４)竞买人必须在报名时支付【】亿元人民币的竞买保证金，且该竞买保证金在竞买人竞得项目地块后自动转为公开出让成交价的组成部分。
3、优惠政策：
鉴于项目投资巨大、开发周期长，甲方为支持项目开发、建设、经营，同意给予乙方（含项目公司，下同）如下优惠政策，并在乙方竞得项目地块后30日内给予乙方落实前述优惠政策的正式政府批准手续：
(1)将项目列为市、区重点招商引资项目，并将该工程列为市重点工程。甲方保证项目可享有云南省和昆明市关于商业项目和星级酒店的所有优惠政策。请市政府提供相关优惠政策文件。

(2)项目开发、销售阶段，项目公司所应缴纳的营业税、所得税、土地增值税等税收的市、区两级全部所得，在每次征收后90日内，甲方以财政补贴、奖励或者扶持基金等方式补贴给项目公司。
(３)按项目总建筑面积缴纳的城市基础设施配套费、为满足项目设计容量而产生的水、电、燃气增容费用以及项目人防工程异地建设费，在项目公司交纳后９０日内，甲方以财政补贴、奖励或者扶持基金等方式补贴给项目公司。
4、在项目地块出让时间、挂牌出让文件所述挂牌条件、规划指标、付款方式、交地时间、交地标准、挂牌出让起始价等内容符合本协议约定的前提下，乙方按照本协议第六条第1项所述价格进行报价。如竞价超过该价格，则乙方有权选择提高报价或者放弃竞买且无需承担违约责任。
5、如乙方竞得项目地块，甲方应促成项目公司直接与昆明市国土部门签订项目地块的土地出让合同、办理国有土地使用证以及其他开发建设手续。双方确认，项目公司直接与昆明市国土部门签订项目地块的土地出让合同不视为乙方将项目地块转让给项目公司，乙方和项目公司均无需就此支付契税、交易手续费等任何费用。

六、挂牌起始价及公开出让成交价支付方式
1、甲方促成项目地块挂牌起始价约为11.8亿元人民币(按净用地面积计算，单价为1050万元人民币／亩)。如以该挂牌出让起始价成交，则该挂牌出让起始价即为公开出让成交价。该价格为甲方履行本协议约定全部义务和交付达到“六通一平’’净地交地标准(“六通一平’’净地交地标准详见附件三)的项目地块、乙方取得项目地块使用权和符合本协议约定“六通一平”净地交地标准项目用地所涉及的全部包干费用，不因拆迁法规政策、实际拆迁量和期限变化等任何原因而作调整，具体包括：
(1)项目地块达到满足项目建设运营需求的“六通一平”净地交地标准(交地标准见附件三)所涉及的全部被拆迁对象(含全部的国家机关、企事业单位、所有住宅、其他建筑物和构筑物、人防、地上／地下市政管线、树木及其他需拆迁安置的对象等)的全部拆迁安置补偿费，包括但不限于土地征收或收回(如需要)、整理、拆迁补偿费(包括拆迁期间经营损失补偿)、搬迁补助费、临时安置补助费、安置房源费用、拆迁管理委托费、拆除清运费、附属物及装修费、设施迁移费、拆迁奖励费、强制拆迁政机关收费及司法机关收费等项目地块达到“六通一平”净地交地标准发生的全部费用。
(2)项目规划总建筑面积应缴纳的全部土地出让金（含政府土地出让收益)。
(3)项目地块达到“六通一平”净地交地标准所发生的及甲方履行本协议义务而发生的其他全部费用。
2、如乙方竞得项目地块，乙方或项目公司应按照下述方案［］，支付公开出让成交价：
(1)方案一：
如乙方竞得项目地块，乙方或项目公司应按照如下方式分二期支付公开出让成交价：
第一期：签署项目地块的国有土地使用权出让合同后30日内，支付公开出让成交价的50%（含竞买保证金）。
第二期：签署项目地块的国有土地使用权出让合同后360日内，支付剩余的公开出让成交价。
(2)方案二：
如乙方竞得项目地块，乙方或项目公司应在签署项目地块的国有土地使用权出让合同后30日内一次性付清全部公开出让成交价（含竞买保证金）。
3、乙方及乙方项目公司有权提前支付公开出让成交价，甲方应促成有关主管政府部门予以接收，并相应根据本协议第七条第2项所述促成为乙方项目公司办理各项证照。

七、交地时间及证照办理
1、甲方承诺协议签订后立即开展位于项目用地范围内的河流改道、高压线迁移、现存房屋拆除等土地清理工作，并在乙方竞得项目地块后3日内向乙方或项目公司交付达到“三通一平”交地标准的全部项目地块以及在交地后180日内促成项目地块达到“六通”标准（但项目地块电力配套条件的达成时间应按附件二：项目地块“三通一平”和““六通一平”净地交地标准中的关于““电力”的特别约定执行）。
2、在乙方签署项目地块国有土地使用权出让合同后7日内，甲方促成项目公司取得全部项目地块的建设用地规划许可证；在乙方或项目公司支付全部公开出让成交价后7日内并缴清全部出让税的情况下，甲方促成项目公司取得全部项目地块的国有土地使用证；甲方在乙方及时提供各项办证资料的前提下促成规划主管部门以项目地块成交确认书为依据受理乙方或项目公司规划报批申请文件，并促成项目公司在乙方竞得项目地块后30日内取得全部项目地块的建设工程规划许可证及建筑工程施工许可证。如果乙方或项目公司选择在本协议第五条第2项约定的付款期限届满前付清公开出让成交价的，则甲方应保证乙方项目在付清公开出让成交价后 3 日内可以取得上述全部证照。
3、甲方根据项目公司提出的开发进度计划促成项目公司尽早取得项目内建筑物的预售许可证。

八、双方的主要责任
1、本协议签署后甲方不得与第三方进行任何有关项目地块的洽谈、签署任何协议或意向书。
2、甲方促成项目地块规划指标、挂牌出让文件所述挂牌条件、挂牌出让起始价、出让时间、付款方式、交地标准、交地时间等符合本协议约定。
3、甲方负责完成项目地块的土地征收(如需要)、收回、土地拆迁、安置、补偿等工作，并确认其所完成的项目地块拆迁不存在因土地征收(如需要)、拆迁、拆除、搬离、安置、补偿所可能发生的任何遗留问题，并确认任何有关项目地块的拆迁纠纷、所有权和使用权纠纷、经济财务纠纷、抵押权以及临建纠纷等其他任何纠纷均与乙方和项目公司无关，甲方应负责并承担全部责任，不能因此影响乙方和项目公司的施工或损害乙方和项目公司其他任何合法权益，否则导致乙方和项目公司因施工延迟遭受的损失由甲方承担。
4、在项目地块挂牌出让公告发布前，甲方提供项目周边邻近地块已有的地质勘探资料给乙方，供乙方参考。
5、在项目地块交付乙方或项目公司后180日内，甲方负责建设并开通位于项目东侧的佳湖路以及项目北侧的规划道路，并在项目地块交付乙方或项目公司后240日内负责建设并开通项目南侧的规划道路。
甲方在项目地块挂牌出让公告发布前，向乙方出具上述道路的修建计划方案。乙方或项目公司无需就上述道路建设承担责任及费用。
6、甲方应完成本协议约定的其他责任：
（1）在乙方或项目公司支付公开出让成交价时，项目公司可以取得与其所支付的出让成交价等额的计入项目开发成本的合法票据。
（2）项目中2座高度约280米的写字楼及商业中心内的步行街形式建筑体及地下室的消防报批、报验，由甲方协助乙方或项目公司完成消防论证并及时促成通过消防部门审批、验收。
（3）甲方促成项目不建设人防工程，并按本协议第五条第3项的约定对项目公司已缴纳的人防异地建设费用予以全额补贴。
（4）甲方负责协调项目涉及水、电等市政能源供应部门，按照乙方设计方案，与乙方项目特殊客户(如超市、百货、酒店等大用户)单独计量，直接签订供应合同，并提供能用于抵扣增值税的合法发票。
（5）甲方确保满足项目开发、建设过程中所需的临时施工用电、临时施工用水和施工排水要求以及项目经营过程中的正常用电要求（具体用电容量等指标要求见本协议附件二：项目地块“三通一平”和““六通一平”净地交地标准中的““电力”部分）。
（6）甲方促成乙方或项目公司按照协议约定享受优惠政策。
（7）在乙方竞得项目地块后3日内，甲方负责组织由主管城建副市长或以上级别的市领导牵头召开的、政府各相关职能部门负责人参加的综合协调会，对本协议第七条所述证照办理和第五条所述优惠政策等事项以会议纪要形式(抄送乙方)予以明确，并确保相关职能部门于乙方竞得项目地块后【30】日内向乙方提供相关优惠政策的正式批准文件。
7、在本协议第四条第1项和第五条第2项约定条件成就的前提下，乙方应当参与项目地块的竞买，并在被确定为项目地块竞得人的前提下，履行本协议约定的其他义务。
8、如乙方竞得项目地块，乙方或项目公司按本协议约定按时足额支付成交价款。
9、如乙方竞得项目地块，乙方或项目公司应按本协议约定按时足额支付公开出让成交价款，并确保自取得符合“三通一平”交地标准的项目地块以及建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证后 24月内购物中心开业。

九、违约责任
1、如甲方违反本协议第八条第1项约定，或项目地块出让时间、出让条件、规划指标、挂牌起始价、付款方式、交地时间、交地标准等内容与本协议约定不符，视为甲方违约，乙方有权不参与竞买。
2、如乙方竞得项目地块，甲方应严格按照本协议约定向乙方或项目公司交付达到“三通一平”交地标准的项目地块，促成项目地块达到“六通”标准。如甲方未如期交付达到“三通一平”交地标准的项目地块，或未如期促成项目地块达到“六通”标准，则每逾期1日，甲方应向乙方支付已付款项的0.3‰的违约金；逾期达90日的，乙方有权解除本协议，甲方应返还乙方已付款项，并向乙方支付已付款项的10％的违约金；乙方也有权选择不解除本协议，则甲方应自逾期之日起，每日向乙方支付已付款项的0.8‰的违约金。
3、如乙方竞得项目地块，乙方或乙方项目公司应严格按照本协议约定支付项目地块的公开出让成交价。否则，每逾期1日，乙方应向甲方支付应付未付款项的0.3‰的违约金；逾期达90日的，甲方有权解除本协议，甲方应返还乙方已付款项，乙方应向甲方支付已付款项的10％的违约金；甲方也有权选择不解除本协议，则乙方应自逾期之日起，每日应向甲方支付应付未付款项0.8‰的违约金。
4、如一方有其他违约行为发生，则违约方应赔偿对方因此遭受的损失。

十、争议解决方式
因本协议引起的或与本协议有关的任何争议或纠纷，双方应友好协商解决。如协商无法解决的，任何一方均可将争议或纠纷提交成都仲裁委员会按照该委员会届时有效仲裁规则，在成都进行裁决。该仲裁裁决是终局的，对双方均具有最终约束力。

十一、通知
双方确认，本协议首页载明的双方通信地址为有效地址。任何通知以特快专递形式向该等载明地址发出后三日届满，即视为通知有效送达。一方变更通信地址应立即以书面形式通知另一方，否则通知地址仍以本协议载明为准，且视为通知已有效送达，变更方自行承担送达不能的后果。

十二、其他条款
1、在本协议签订后5日内，甲方成立以市领导为负责人的项目开发建设协调小组，全力配合及支持项目开发建设、运营，及落实相关优惠政策。
2、双方均对本协议的签订、内容、执行，以及因本协议签订及履行而了解到的信息负有保密的责任。否则，违约方应赔偿所造成的损失。
3、本协议如下附件为本协议的组成部分，与本协议正文具有同等法律效力：
(1)附件一：项目地块的具体位置及四至。
(2)附件二：项目地块“三通一平”和““六通一平”净地交地标准。
4、双方特别明确，因市场竞买导致乙方未能摘得项目地块，则本协议自其他竞买人签署项目地块成交确认书后自动终止，除本协议明确约定的责任以外，双方互不承担其他责任。
5、本协议自双方签字盖章之日起生效。本协议一式六份，甲、乙双方各执三份，具有同等法律效力。

甲方：昆明泛亚金融产业中心园区管委会

签约代表：

乙方：大连万达商业地产股份有限公司

签约代表：

签署日期： 年 月 日

附件一：项目地块的具体位置及四至

附件二：项目地块“三通一平”和““六通一平”净地交地标准

（一）交地时项目应达到的“三通一平”标准
1、甲方负责将项目地块用地范围内的地上、地下建筑物、构筑物(含人防、架空强弱电杆及地块内10KV高压线路的迁移等)，以及地上、地下市政管线等全部拆除并断管，垃圾全部清运出场，项目地块地面达到现有室外自然标高，土地达到自然平整(项目地块内现有的河道应完成填埋、移位、改造，项目地块红线边现有的分洪闸迁移到前兴路以西)。以上所有费用已经包含在公开出让成交价中。
2、乙方将根据项目规划设计方案明确予以保留的树木，由乙方和项目公司处置，且乙方和项目公司无需就保留的树木向政府部门支付费用。项目地块中乙方未予保留的树木，由甲方移出项目地块，费用已经包含在公开出让成交价中。
3、甲方根据批准的乙方规划要求、手续及时间将市政道路接通至项目用地建筑红线。
项目周边道路建设要求：【满足项目现场施工要求】。
4、甲方根据批准的乙方规划要求将项目施工用水、用电接通至项目用地建筑红线。
5、项目地块现有的市政设施指标全部无偿保留。

（二）项目应达到的“六通一平”标准
达到如下要求的市政六通工程接口到项目地块红线上的全部费用已包含在项目地块公开出让成交价内，如实际有超过费用由甲方承担，并且甲方同意为项目公司办理相关手续。
1、雨水：交地后180日内，甲方根据批准的乙方报装手续及时间，按所批准的市政配套施工图(原则上项目红线四周城市道路均应布置市政雨水干管)，负责完成雨水市政干线到项目用地建筑红线接口点的建设并承担全部费用。
2、污水：交地后180日内，甲方根据批准的乙方报装手续及时间，按所批准的市政配套施工图(原则上项目红线四周城市道路均应布置市政污水干管)，负责完成污水市政干线到项目用地建筑红线上接口点的建设并承担全部费用。
3、自来水：交地后180日内，甲方根据批准的乙方报装手续及时间，按所批准的市政配套施工图，负责完成满足设计容量的自来水干线到用地建筑红线上接口点的建设并承担建设费用，并同时落实市政水源供给。
4、电力：本项目为10KV双电源供电，在“三通一平”交地标准的项目地块交付后12个月内，甲方负责为乙方项目提供满足设计容量(不低于【】KVA)的多路10KV供电接入能力，将供乙方项目使用的多路1OKV供电线路(电缆)无偿引至距乙方项目变电站最近的用地红线内的接驳点。
若需布点建设(110／1OKV或66／1OKV或35／10KV)变电站的，该变电站用地指标不占用乙方建设用地范围和指标，且无需乙方承担或分摊建站的任何费用。同时，甲方需按乙方设计要求预留高压计量点。
5、电信：交地后180日内，甲方根据批准的乙方报装需求计划及时间，负责完成干路的管线工程并通到项目用地红线上指定接口并承担全部费用。负责落实乙方项目电信的建设，满足项目物业使用的需要。
6、燃气：交地后180日内，甲方根据批准的乙方报装手续及时间，按所批准的市政配套施工图，负责完成满足设计容量不低于【】的燃气市政干线到项目用地建筑红线上接口点的建设并承担全部建设费用。

19 / 19