某省市海洋高新技术开发区创新创业园项目建设可行性研究论证报告.doc

××××海洋高新技术开发区
创新创业园项目

可行性研究报告

×××××××公司
二O一一年七月

目 录

第一章 总论 1
第二章 项目建设的意义 7
第三章 项目区位分析与定位 10
第四章 项目市场分析及发展前景 14
第五章 项目选址分析 22
第六章 项目总体规划与布局 28
第七章 项目建设工程 35
第八章 项目配套公用工程 38
第九章 项目建设计划及招租计划 48
第十章 环境影响评价 50
第十一章 投资估算与资金筹措 54
第十二章 经济分析 59
第十三章 社会效益分析 65
第十四章 项目风险分析 67
第十五章 结论 70
附件：
1、建设用地规划许可证
2、关于准予××××海洋高新技术开发区总公司××××海洋高新技术开发区创新创业园项目备案的决定 津发改许可[2005] 128号
3、2005年审计报告
4、附图

××××海洋高新技术开发区创新创业园项目可行性研究报告

第一章 总论

一、项目名称
××××海洋高新技术开发区创新创业园项目

二、项目建设单位及运营单位基本情况
项目建设单位：××市××海洋高新技术开发总公司
地址：××市××海洋高新技术开发区
法定代表人：××××
注册资本：人民币8876万元
××市××海洋高新技术开发总公司系××区政府批准，由××市××海洋高新技术开发区管委会投资组建的国有企业，于1992年6月19日成立。公司主要经营范围为房地产开发销售、高新技术开发、物资经销、基础设施建设管理、咨询服务、劳务服务。公司设立了三部一室的管理机构：经营管理部、计划财务部和建设工程部以及办公室。下设三个直属公司：建设工程公司（负责园区的基础设施建设）、工业投资公司（负责对外投资和中小企业工业园的建设管理）、塘海泰设施公司（负责园区公共设施的运营和维护）。
该公司将全面负责××××海洋高新技术开发区创新创业园的开发、建设、经营、管理。其下建设工程公司主要负责该项目的建设，工业投资公司主要负责该项目的运营。
××海洋高新技术开发区位于××市××区的东北部，1992年6月成立并开始建设，1995年1月晋升为国家级开发区。1995年5月，××海洋高新技术园区和××经济开发区合并，成为现在的“××海洋高新技术开发区”。××海洋高新技术开发区是目前全国唯一的以发展海洋高新技术产业为主的国家级开发区，经过10多年的发展，现已初步形成了以海洋高科技、复合新材料、机械制造和电子信息四大产业为主的产业群体，其中涉及海洋石油、海洋化工、海洋生物工程等领域的海洋经济总产值占××海洋高新技术园区总产值的60%。国内生产总值、社会总产值和税收，每年平均以56.2%、29.2%和43.2%的速度增长，××海洋高新技术园区已成为××区经济快速增长的发动机。

三、项目建设内容
创新创业园选址于××××高新区，总规划占地33.28公顷，总建筑面积为279740平方米。整个创新创业园将分为四期开发建设，每期完成其相应的市政配套工程。
目前本项目的一期与二期工程已经完成，其中一期工程位于建设场址西北侧，建设包括综合楼、孵化器、厂房及相关附属设施在内的8个单体建筑，新建建筑面积约33693.53平方米；二期工程位于建设场址西南侧，拟建设标准厂房8座，新建建筑面积约28509.40平方米；改造旧厂房14263.44平方米。已完成配套市政工程约1.5万平方米道路工程及其相应的管道工程。
三期工程规划位于建设场址中部，拟建设包括厂房、商务楼等15个单体建筑，建筑面积约149685.57平方米；计划2005年6月至2006年底完成。四期工程规划位于建设场址东部，拟建设包括商务大厦、孵化器、厂房、变电站及换热站等在内的7个单体建筑，建筑面积约53588.06平方米。计划2007年1月至2007年底完成。
配套市政工程包括道路约6万平方米，给水管道7.37公里，雨污水管道9.05公里，电力电缆18.5公里，路灯电缆15.1公里，灯杆290颗，供热管道8.45公里，各市政工程根据建筑工程的进度相应配套。

四、项目背景
××海洋高新区作为滨海新区的重要组成部分，是发展海洋科技产业的一个极为有利的区域，地理位置优越，紧邻渤海湾，该区占有约2公里的海岸线，京津塘高速公路穿区而过，具有巨大的发展潜力。为了进一步促进××海洋高新区的对外开放水平、提高其综合竞争能力，必须进一步拓宽思路、创新招商引资方式、优化招商引资环境，重点发展高科技、高效益、环保低耗的产业。基于以上发展思路，××区委、区政府自2002年开始部署建设××海洋高新技术开发区创新创业园（即中小企业工业园及创业中心孵化基地），主要面向中小型生产性高科技企业，园内有多种不同规格的标准厂房供入驻企业选择，并配有各种不同面积的管理办公用房及企业职工宿舍，不仅能为这些中小企业的研发、中试以及规模化生产提供条件，而且还可以满足企业管理以及员工生活需要，形成一个从生产到管理再到生活服务的一体化综合性园区，从而进一步构筑海洋高新区全方位、多层次、宽领域的对外开放新格局。
自2003年开始建设以来，经××区计委立项批复，截至2005年5月上旬，已完成一、二期工程、旧厂房改造工程。三期建设作为海洋高新区总公司2005年工作中的重中之重，准备工作进展顺利，正准备融资以加快工程建设进度。
为此，××市××海洋高新技术开发总公司委托××××公司，编制“××××海洋高新技术开发区创新创业园项目可行性研究报告”。

五、经营模式与经营计划
1、经营模式
本项目拟采用建筑物全部出租的方式进行经营。
2、经营计划
计划每期建成后的第一年的出租率达到80%，第二年的出租率达到90%，第三年的出租率达到95%，以后保持95%的出租率。

六、项目总投资、投资构成及资金筹措方案
项目总投资为69726.35万元。其中建设总投资为62838.97万元，流动资金为6887.38万元。已完成园区的征地费用，改造工程、一期工程和二期工程的投资。
总资金明细如下：
l 建设投资：62838.97万元
Ø 已完成投资：24557.73万元。
征地费用：133312.76万元
一期工程（含配套工程）：5827.72万元
二期工程（含配套工程）：4887.10万元
改造工程：529.76万元
Ø 预计三期、四期工程投资：38281.64万元。
××市××海洋高新技术开发总公司自有：23281.64万元。
银行贷款15000万元（六年期，贷款利率6.12%）。
l 流动资金：6887.38万元
Ø 经营流动资金：1889.18万元。
Ø 短期流动资金：4998.20万元（供电、供热、路灯工程的建设费用）
其中，××市××海洋高新技术开发总公司自有1887.38万元，向银行申请流动资金贷款5000万元。（流动贷款利率为5.76%）

七、可行性研究报告编制单位
×××××××××××公司
咨询资格证书编号：88888888888

八、编制依据
1、 ××区发改委立项批复的文件
2、 ××海洋高新技术开发区的总体规划
3、 ××中建建筑设计院的设计方案

九、项目主要指标

序号
名称
单 位
总体指标
备注
1
技术指标

1.1
园区总占地面积
公顷
33.2819

1.2
园区总建筑面积
万平方米
27.9740

1.2.1
一期工程
平方米
33693.53
已完成
1.2.2
二期工程
平方米
28509.40
已完成
1.2.3
三期工程
平方米
149685.57

1.2.4
四期工程
平方米
53588.06

1.2.5
改造工程
平方米
14263.44
已完成
1.3
总体规划容积率

0.84

1.4
总体规划绿地率
%
37.6

2
经济指标

2.1
项目总投资
万元
69726.35

2.2
建设投资
万元
62838.97

2.3
流动资金投资
万元
6887.38

2.4
已完成工程投资
万元
24557.73

2.5
拟申请银行贷款
万元
20000

2.5.1
其中：固定资产贷款
万元
15000

2.5.2
流动资金贷款
万元
5000

2.5
投资回收期
年
11.31
含建设期
2.6
借贷偿还期
年
6
含建设期
2.7
内部收益率
%
9.98
税前

第二章 项目建设的意义

一、××××海洋高新技术开发区创新创业园项目的建设抓住了滨海新区发展的重大历史机遇
近日，温家宝总理在××滨海新区考察时强调指出，加快滨海新区开发开放，是环渤海区域及全国发展战略布局中重要的一步棋。走好这步棋，不仅对××的长远发展，而且对于促进区域经济发展和全国总体发展战略部署、实现全面建设小康社会和现代化宏伟目标都具有重要意义。温总理的讲话，体现了党中央、国务院已经把滨海新区纳入国家发展战略的总体布局，把加快滨海新区的开发开放作为振兴环渤海区域经济的重大决策，作为推动全国区域协调发展的重大举措，作为进一步扩大我国对外开放的重大步骤，这是××发展史上的一件大事，也是摆在滨海新区面前、摆在××面前的一次难得的历史机遇。
××海洋高新技术开发区作为滨海新区的重要组成部分，是发展海洋科技产业的一个极为有利的区域，面对这样难得的历史发展机遇，需要以更新的思路、更宽的视野去规划海洋高新区的发展，进一步促进××海洋高新区的对外开放水平、提高其综合竞争能力。为此，必须进一步拓宽思路、创新招商引资方式、优化招商引资环境，重点促进海洋高科技产业的发展，而创新创业园便是一种很好的招商模式，是一次全新的尝试。

二、××××海洋高新技术开发区创新创业园项目的建设为我市工业布局“战略东移”创造了条件
实施××工业布局重心战略东移，是加快现代化国际港口大都市和北方重要经济中心建设的客观要求，也是为工业的产品结构、产业结构以及组织结构的调整提供充足的空间，为中心市区和滨海新区的城市功能发展创造条件。××区，作为××工业战略东移的重要承接地，面临着难得的发展机遇，而海洋高新区目前已成为××区经济增长的发动机，所以必须要为××整体的工业战略东移服务。因此，建设海洋高新区创新创业园，进一步增强××海洋高新区的招商引资能力，既是××区自身发展的需要，也是××工业战略东移的需要。

三、××××海洋高新技术开发区创新创业园项目的建设推动了××海洋高新技术开发区的发展，促进了××区经济的发展和××区人民生活水平的提高。
1992年成立的国家级高新技术开发区—××××海洋高新技术开发区，是中国唯一以发展海洋科技产业为主的高新区，是××市滨海新区对外开放的核心区之一，也是一个享有国家级开发区优惠政策，具有加工制造、保税仓储、物流配送、科技研发、教育等功能，高度开放的外向型经济区域。区域总体规划面积为24.48平方公里，起步区为4.54平方公里。
目前，××海洋高新技术开发区已经成为××区经济增长的主要源泉，2003年××海洋高新技术开发区完成国内生产总值27.1亿元，占××区国内生产总值的50.94%。××海洋高新技术开发区创新创业园建设在××海洋高新技术开发区的起步区内，它的建设将带动整个××海洋高新技术开发区的招商引资工作，进而促进××海洋高新技术开发区的发展并带动××区经济的发展和人民生活水平的提高。

四、××××海洋高新技术开发区创新创业园项目的建设，为国内外海洋高新技术企业来津投资创造了良好的条件，促进了本地相关产业的发展。
为了促进××××海洋高新技术开发区的发展，××××海洋高新技术开发总公司拟在起步区内投资兴建“××××海洋高新技术开发区工业园创新创业园”。该项目主要是在××海洋高新技术开发区的起步区内占地面积为332819平方米的土地上完善基础设施并兴建标准化工业厂房、办公楼、宿舍楼一体化服务区，以此来吸引国内外的投资者前来投资。该项目的建设将加快××海洋高新技术开发区的招商引资步伐，吸引更多的海洋高新技术企业前来投资，形成产业的集群并带动××本地海洋高新技术产业的发展。

第三章 项目区位分析与定位

一、项目的区位环境分析
创新创业园项目选址于××市××海洋高新技术开发区内，该区域坐落于××滨海新区的中心位置，是××市新型经济开发区域之一，两侧环绕的是××市经济技术开发区和建设中的开发区西区，东靠××保税区，西面邻近××空港物流技术区，与××新城工业园、××海洋石油外国中小企业投资工业园相距不远，内部、外部环境优良，无论是地理位置、交通、基础设施，还是周边环境和人力资源供给方面，都具有强大的经济优势，为项目的开发和发展提供了优越的前提条件和外部支持。
1、优越的地理位置
滨海新区是欧亚大陆桥东部的主要起点，地处陆桥经济带和东北亚经济圈两大国际经济区域的结合部，也是西部、北部地区走向世界宽敞的东大门。滨海新区临近东北亚地区的日本、韩国等，是中国对东北亚地区开放引资和经贸合作的前沿，有望成为类似于深圳、浦东的北方地区对外开放的窗口。滨海新区处于京津冀城市群的核心区内，依托京津、背靠三北，有力地辐射和连通了中国北方市场，对环渤海城市群的发展及新的空间格局的形成具有重要的带动和促进作用，是中国整个区域经济战略布局中北方地区的一个重要战略性支撑点。
本项目所在的××海洋高新区位于滨海新区的中心地带，濒临渤海，面向太平洋，背靠京津，距离××市区仅45公里，距离北京市区142公里，距××新港仅8公里，具有依靠京津优势对外输出和向内吸引的有利条件，可以依托××市的力量进行发展，并在将来可以拉动××市及京津冀地区的对外经济合作，成为开放过程中新的窗口。
2、便利的交通条件
创新创业园选址所在地交通便利。公路方面，高新区内已建成长达25公里的主干道路，十余条主干公路与全国公路连通，京津唐高速公路和塘汉公路等穿高新区而过，形成了辐射状公路网；铁路方面，园区临近××和北京两大北方铁路枢纽，京哈、京沪两大铁路动脉经过滨海新区，园区内货物运输可以通达全国各地，并出口俄、蒙等国；距离华北地区第二大国际机场××滨海机场38公里；距离中国第二大港××新港仅8公里。区域内形成了公路、铁路、航空、港口交织的立体全方位交通网络，突出的交通优势可以提高项目在北方地区的辐射力和吸引力，带动区内产业发展。
3、健全的基础设施
创新创业园区内，将给予企业“九通一管”的硬件设施和服务（包括道路、供水、排污、供电、供热、供燃气、电信、有线电视畅通，具备全面的物业管理服务）。目前海洋高新技术开发区内有两座自来水的水厂、两座变电站及其他基础设施，日供水能力达到15万吨，日供电能力达到10万千瓦，可提供集中供热和管道天然气等。
4、优良的周边经济环境
园区所在的××海洋高新区是××××区乃至整个滨海新区经济发展的引擎。高新区是我国目前唯一一家以发展海洋高新技术产业为主的国家级开发区，经过12年的发展，区内建成了高新技术创业服务中心、科技成果转化示范区、外国中小科技型企业工业园等，形成了信息技术、生物工程、新材料、海洋技术四大支柱产业，2003年，区内高新技术企业实现产值20亿元，是××区当年GDP的38%。高新区为项目发展提供了经济和产业发展坚强的后盾。
园区的周边的××经济技术开发区和保税区拥有先进的物流和加工业，资源供应充足，对产品的进出口交易提供优惠的关税政策，并在开发建设、招商引资、管理服务上都可以为创新创业园的发展提供成功的经验，在物资运输、调配、贸易等方面为园区提供便利条件，本园区的建立将能促进科技成果的转化，带动本地区的高新产业技术的集聚，并提高整个地区的科技创新能力。
5、丰富的人力资源优势
园区所在区域人力资源丰富。北京市和××市高等学校集中、教育水平发达，北京市拥有120多所高等院校，××市内拥有南开大学、××大学等37所高等学府，161个独立科研机构。园区由于交通便利、基础设施条件完备，可以大量吸引北京、××地区高密度的智力资源。该区域周边临近省市广阔的农村腹地可提供各类充足的劳动力资源。

二、项目定位分析
综合考虑项目的各种区位优势、结合项目自身的特点，本项目的定位是：依托海洋高新区的区位优势、政策优势和科技产业化功能优势，积极面向国内外市场，促进海洋高新技术产业的集聚发展，以实现海洋高新技术产业的规模效应为目标，以提高中小型高新技术企业自主创新能力，加快中小型高新技术企业发展为主要任务的，集研发、生产、商务、食宿等为一体的多功能高新技术产业发展基地。

第四章 项目市场分析及发展前景

在本项目市场及发展前景分析部分中，首先对滨海新区的创新创业的宏观环境进行分析，再分析该创新创业园所面对的“顾客”，即中小企业的创新、创业需求及趋势，然后分析海洋产业的前景，最后对该园区的经营发展前景做出预测。

一、××市滨海新区创新创业环境分析
滨海新区2004年国内生产总值达到1250亿元，占全市的比重43%，占京津两市的17.3%，占环渤海地区的3.1%；外贸年出口137亿美元，占全市的比重66%，占京津两市的33%，占环渤海地区的10.1%。累计实际利用外资187亿美元，占全市的62%，占京津两市的30%，占环渤海地区的10.2%。继深圳、浦东之后，××滨海新区有望在未来十五年的战略机遇期内，成为中国经济的“第三增长极”，带动环渤海区域经济发展，改变中国经济发展“南快北慢”的局面。
滨海新区相继出台并完善了一系列高新技术产业政策，先后建立了泰达国际创业中心、天大科技园、泰达华生生物园、中国纳米产业化基地、清华工业园等一批高科技产业创新发展载体，吸引了包括生物、医药、材料、电子、化工、能源、信息、环保、海洋等多个产业的大批企业和研究机构入驻。

二、中小企业创新、创业需求及趋势
中小企业历来是经济发展的一支重要力量。在世界各国，中小企业都是国民经济的重要组成部分。改革开放20多年来，我国年均GDP增长达9.4%，为同期世界经济年均增速的3倍、美国的3倍多、欧洲的4.5倍、日本的5.4倍。经济的快速发展催生了一批生机勃勃、充满活力的中小企业，它们已经成为实现我国经济增长任务最直接的主体。据统计，我国有中小企业820余万家，可计入中小企业的个体工商户115万家，占全国登记企业总数的99.5%。2003年中小企业最终产品和服务占国内生产总值的55.6%，提供的出口额占62.3%，上缴税收占4.2%。我国65%的专利、75%以上的技术创新成果、80%以上的新产品来自中小企业。
今后10~20年，我国经济将进入人均GDP1000美元到3000美元的经济发展转型期，创新能力的提升将成为转型成败的主导因素。我国东部人均GDP超过4000美元的地区，经济发展将由投资拉动转向创新驱动。而根据美国国家科学基金的研究，中小企业的创新占全部创新的55%。因而，提高中小企业的创新能力已经成为我国未来经济发展的关键。
当前，国家和××市均设立了针对中小型高科技企业的创新基金，鼓励并奖励中小企业的创新，再加上各个创新、创业园区和开发区提供的优惠政策和孵化机制，使中小企业的创新需求得到进一步的激发。

三、本项目市场分析
1、海洋产业的前景
2003年我国海洋产业总产值首次突破1万亿元大关，达到10077.71亿元。海洋产业增加值为4455.54亿元，比上年增长9.4%，继续保持高于同期国民经济的增长速度，相当于全国国内生产总值的3.8%。
到2005年，全国海洋产业增加值将占全国国内生产总值的4%左右，2010年达到5%以上，海洋产业将逐步成为国民经济的支柱产业。
2、××市发展海洋产业的优势
××在发展海洋经济方面有明显的比较优势，主要包括４个大的方面：
一是单位岸线经济产出较大：在我国1.8万公里大陆岸线上，××市岸线在全国沿海省市中最短，仅为153公里。据统计，2001年我市岸线经济产出为1.76亿元/千米，位居全国第一，在资源利用效率上具有比较优势。
二是海洋资源丰富：拥有海域部分滩涂343平方公里可开发利用；拥有充足的海水资源，主要用于航运、制盐、养殖和海水直接利用；在××港口以东约40公里处，有一条25米深的天然海沟，与渤海海峡的深水通道相连，可供利用；海河以及永定新河、独流减河等都与渤海直接相通，具备建港、通航、建设旅游景观区等良好的自然条件；周边海域蕴藏丰富的石油天然气资源；海岸带地区拥有地热资源，出口水温70摄氏度，年可开采2000万立方米；滩涂地下蕴藏大量淡水资源，年可开采2000万立方米；海域生物资源丰富，近岸有142种底栖生物，98种浮游生物，50余种鱼类；沿海有大片的湿地，利于空气调节。
三是区位优越：位于环渤海中心部位，港口距北京中心区约150公里，随着我国全方位对外开放和西部大开发战略的实施，作为环渤海地区的中心城市和“三北”地区重要的出海口，战略地位显著，现已成为我国北方经济增长的重要引擎。同时××处在世界经济发展最活跃的东北亚地区，是东北亚连接欧亚大陆桥最近的起点。
四是科研、技术力量较强：××具备雄厚的海洋产业研究和工程技术力量，拥有国家部委下属及××市研究院、所共２５个。直接从事涉海研究的科技人员有１５００多人，如果包括间接从事海洋研究的科技人员，共有几千人。目前××的海洋科研力量在全国占第三位，仅次于山东、上海。
3、本项目竞争力分析
（1）项目经营目标
××海洋高新区创新创业园是××××海洋高新技术开发总公司投资建设的一种面向中小型生产性高科技企业生产和研发的一种创新创业基地园区，其主要服务对象为进驻工业园的高科技及电子、新材料、新能源、海洋科技、生物医药类等高新技术企业。园内有多种不同规格的标准厂房供入驻企业选择，并配有各种不同面积的管理办公用房及企业职工宿舍，能满足企业从生产到管理及生活要求的一体化综合性区域。园区的建设，符合和适应当前中小型中外投资客商的需求，降低了其投资成本和投资风险，提高了其投资效率和投资回报率，加速了其投资进程和投资收益，是招商引资的一种新型模式。
（2）内部竞争力分析
××海洋高新区是我国唯一一个以发展海洋高科技产业为主的海洋高新区，享受国家规定的高新技术开发区的所有优惠政策。区内高技术企业，一律按15%税率征收所得税，新办的高新技术企业自投产年度起免征所得税两年，减按7.5%税率征收所得税三年，对被认定为高新技术企业的生产性外资企业，其生产期在十年以上的，可从获利年度起免征所得税二年，减半征收所得税三年，另按10%税率征收所得税三年。其他一般性企业，享受经济海洋高新区的优惠政策。而且，海洋高新区实行土地出让项目引荐人奖励政策，对所有进区项目的引荐人按该项目购地款额的1.0-1.5%给以奖励。
创新创业园坐落于××国家级海洋高新技术开发区内，距北京首都142公里，距××滨海国际机场37公里，距××港8公里。创新创业园计划总投资约7.6亿元人民币，总占地面积约33万平方米，建筑面积约28万平方米，容积率为0.841，绿化率达到37.6%。
创新创业园为满足投资者的各种不同需要，设有四个功能区：综合办公区、高科技项目研发孵化区、生活服务功能区和工业生产加工区，面向国内外市场，通过建立和营造科技产业化运行机制和与国际惯例接轨的环境体系，大力实施对外招商策略和科技兴区战略，以进一步提高中小型高新技术企业自主创新能力，加快中小型高新技术企业发展，建设成集研发、生产、商务、食宿等为一体的多功能高新技术产业发展基地。
另外，由于该项目建设及运营单位××是作为海洋高新技术开发区管委会的投资部分，对于项目建成后未能出租出去的厂房将由管委会进行“回租”，即对未出租出去的厂房进行一定的补偿。
（3）外部竞争力分析
创新创业园所在的××海洋高新技术开发区位于滨海新区—未来中国经济发展“第三增长极”的中部，东面紧邻××经济技术开发区、××港、××港保税区，向西可直达××空港物流加工区，园区还紧邻京津塘、津滨高速公路和津滨轻轨，具有极为优越的交通条件和区位优势。
进驻创新创业园的企业不仅能够享受海洋高新技术开发区这一国家级高新区的各项优惠政策，还能够享受到园区提供的创业孵化、研发、生产、商务、食宿等全方位的服务。并且，由于××区政府提供的土地优惠政策，加上××海洋高新技术开发总公司本着服务于××海洋高新技术开发区注册企业的宗旨，凭借其管理建设优势，拟实行“微利”的原则，使得该创新创业园的各种设施的销售及出租价格处于××市同类型园区中的较低水平。
卓越的区位优势、独特的经营模式、全方位多功能的服务、优惠的政策、低廉的租赁价格使创新创业园在××海洋高新技术开发区、滨海新区和××市各区县开发区（产业园区）中具有较强的竞争优势。

四、项目经营前景分析
1、已开发面积、企业数量、厂房出租率
创新创业园总的建设工程分为四期。截止到2005年5月底，一、二期工程已基本竣工，完成了工业园综合楼、孵化中心、天泰厂房和10栋标准厂房的建设。其中，工业园一期新建建筑面积为3.4万平方米，二期新建建筑面积为2.8万平方米，改造旧厂房1.4万平方米。一、二期总共改建、新建工业厂房为49377平方米。截止到2005年5月底，创新创业园孵化中心共引进孵化企业68家，其中，拥有自主知识产权的企业38家，占入驻企业的56%。已有6家企业租赁厂房，已出租面积9572平方米，出租率为19.4%。此外，还有包括一汽再生利用公司、英国海泰陶瓷、××先电聚能专用通讯设备有限公司、川丰电气设备有限公司、隅天工业自动化（××）有限公司、精科（××）科技有限公司等多家国内外高科技公司在内的企业准备在该区域注册，项目的市场前景光明。
2、经营前景（出租率预测）
（1）三、四期项目概述
创新创业园三期项目建筑面积为149685平方米，总投资约2.8亿元，2006年12月完工，共建2—5层标准厂房13栋，用于企业生产和研发；建商务楼2栋，用于园内企业管理和服务。
四期项目规划位于建设场址东部，拟建设包括商务大厦、孵化器、厂房、变电站及换热站等在内的7个单体建筑，建筑面积约53588.06平方米，计划2007年开工。
（2）××标准厂房售价和租金
地区
售价（元/平方米）
租金（元/平方米/月）
××经济技术开发区
2300-2700
23-40
××港保税区
1500-3000
15-30
××新技术产业园区
2100-3500
22-35
区县经济开发区
1000-2200
15-30
（3）××经济技术开发区、新技术产业园区及东丽区部分通用厂房经营情况
项目名称
坐落地点
面积（平方米）
售价（元/平方米）租金（元/平方米。月）
出租率（%）
津滨高科技园
开发区百和路
35511
-/28
90
泰东工业园
开发区第十三大街
16641
2560/30
64
相安二期厂房
开发区相安路
19455
2683/31
85
东丽区通用厂房
东丽经济开发区
12000
-/18-30
100
（4）经营前景
①工业厂房
创新创业园目前已基本建成的一、二期厂房出租价格为20~25元/平方米/月，与周边各种园区的厂房出租价格相比具有很强的竞争力。三、四期项目厂房计划出租价格为：三期项目建设期内（2005~2006年）为20元/平方米/月，三期项目建成后5年内（2007~2011年）为25元/平方米/月，三期项目建成后第二个五年（2012~2016年）为30元/平方米/月，三期项目建成后第三个五年（2017~2021年）为35元/平方米/月，预计在创新创业园三期项目的建设过程中，一、二期项目中建成的厂房出租率将达到80%，三期在建厂房的协议出租率将达到50%，建成后的总体厂房出租率将超过90%。
②商务办公楼及宿舍
商务办公楼建筑面积6500平方米，出租价格为1.0元/平方米/天，宿舍楼建筑面积9298平方米，房间共260间，按每间住8人计算，可容纳2080人，出租价格为0.5元/平方米/天，随着进入孵化中心及租用厂房企业数量的不断增加，商务办公楼和宿舍的出租率也将不断提高。随着工业厂房出租价格的变化，商务办公楼和宿舍的出租价格也随之变化。
另外，单纯考虑作为写字楼的功能，创新创业园区内商务办公楼的出租价格已低于××区、经济技术开发区内写字楼的出租价格，并且，作为园区内配套设施及服务“九通一管”的物业管理，将提供全面的物业管理服务，也将为商务办公楼的经营创造更大的发展空间。

第五章 项目选址分析

一、场址概况
1、项目选址位置
本项目为××市××海洋高新技术开发总公司建设创新创业园项目，选址于××市××海洋高新技术开发区起步区内，其四至范围为：东至庐山道，南至锦江路，西至云山道，北至新北路。建设用地形状近似长方形，东西向长约850米，南北长宽约390米，总面积约33.28公顷。
××市××海洋高新技术开发区位于××市××区所辖地域范围内，该开发区东邻××经济技术开发区，西依××开发区，与××港近在咫尺，杨北公路、塘汉公路、新北公路穿区而过，京津塘高速公路、津滨高速公路、塘津高速公路及津滨轻轨近在咫尺，具有良好的区位优势和便捷的交通条件。

2、选址社会环境
××××海洋高新技术开发区于1992年成立、1995年经国务院批准晋升为国家级高新技术开发区，是中国唯一以发展海洋科技产业为主的高新区，是××市滨海新区对外开放的核心区之一。该开发区位于××市××区北部，是一个享有国家级开发区优惠政策，具有加工制造、保税仓储、物流配送、科技研发、教育等功能，高度开放的外向型经济区域。区域总体规划面积为24.48平方公里。

本项目位置
项目位置图
本项目选址的起步区规划面积4.54平方公里，总体划分为高新技术工业区、商务中介服务区和商住生活配套区。该区域产业结构以高新技术制造业为主，现已初步形成电子信息、新材料、机械制造、海洋科技等四大支柱产业。
作为高科技含量创新产业投资的载体，本项目建设指导思想定位于为中小型高新技术企业提供创业基地，为进驻企业提供新技术开发，新产品研发、生产，以及商务、食宿等为一体的多功能高新技术产业发展平台。同时该园区依托海洋高新区的区位优势、政策优势和科技产业化功能优势，借助其周边地区高密度的产品研发、配套加工及技术协作市场环境，形成区域优势互补的双赢格局，可为××区营造出一个良好的社会环境和投资环境，从而对全区经济发展起到拉动作用。其选址符合地方经济发展政策及工业园区总体发展规划。
3、土地权属类别、占地面积及用地构成
本项目总规划用地面积约为33.28公顷，规划为工业开发用地，全部由新征土地构成，征用手续齐全，权属明确。
该项目建设用地为原××捷昌储运公司仓储用地，选址范围内无没有农田等非工业用地。建设场址现状有约1.6万平方米的建筑物，多为单层砖混或排架结构建筑，依照项目总体规划，除少量建筑须予以拆除外，其中大部分建筑经改造后，可作为工业厂房使用，因此项目选址符合相关政策法规，且对地上物利用较为充分。

二、场址建设条件
1、地形、地貌条件
本项目规划用地呈矩形，东西向长约850米，南北长宽约390米，建设用地为原××捷昌储运公司仓储用地，地势平坦开阔，无较大起伏。场址现状有部分建筑物，为单层砖混或排架结构建筑，通过合理规划，其大部分地上物经改造后，可作为工业厂房使用。同时由于选址范围内地质状况相对简单，现状地上物拆迁较少，不涉及其他不确定因素，且建设项目对开工建设条件要求不高，因此，现状用地具备良好的建设条件，非常适宜该项目的建设。
2、气象条件
××市××区地处我国华北平原北部，属温带季风型大陆性气候，年平均气温11.6℃，最冷是一月份，平均气温零下5 .8℃，最热7月份，平均气温26.6℃；年平均降水日69.1天（集中在7-9月），年平均降水量约469.2毫米，全年主导风向为西南风，年平均风速3.1米/秒，年日照时间2810小时。其周边无对空气污染较大的企业，气候环境及工程地质条件适宜建设本项目。
3、交通区位及交通条件
（1）交通区位
××市××区地处京、津、唐三角的中心腹地，欧亚大陆桥的东端，依××，临渤海，建设选址距北京142公里，距××市区45公里，距唐山80公里。其项目选址地域优势明显。
（2）交通条件
××市××区交通大环境良好，其东南部的××港，是中国北方最大的综合性国际贸易港，××滨海国际机场是中国最大的航空货运中心，也是中国北方重要的客运空港；而××区的道路交通也非常发达，京津塘、津滨、唐津三条高速公路连通京、津、唐三大中心城市，新北公路、杨北公路、塘汉公路纵横贯通全境，津滨轻轨近在咫尺；加之其周边分布有多条国家级主干道路，以及与全国连通的铁路网，形成陆、海、空全方位、立体化的交通网。因此该项目选址的交通条件较为理想。
4、工程、水文地质条件
该项目建设场址地处××区西北部，地势平坦、开阔，海拔高度3~4米。场地为海陆相交互沉积地质，持力层土质为亚粘土，地耐力为6-8吨/平方米。
本项目建设场址现状为仓储用地，基本无民房等地上物。参照工业园区初勘的地质资料，结合拟建建筑物的性质，初步作出以下结论：
（1）六层以下低矮建筑物、次要及一般建筑物
无坑或坑浅地段（埋深小于2.00m）：4层以下低矮建筑物、次要及一般建筑物可采用天然地基浅基础；5—6层一般建筑物宜采用桩基础或复合地基。
在坑深（埋深大于2.00m）地段：无采用浅基础和复合地基的可能性，应采用桩基础，可采用静压预制桩、沉管灌注桩或钻孔灌注桩。
（2）六层以上建筑物
无采用浅基础和复合地基的可能性，应采用桩基础，根据上部结构荷载大小，建筑物的重要性等，依照场地具体条件及桩基础施工难易程度选用静压预制桩、沉管灌注桩或钻孔灌注桩。
以上初步结论为对场地周边地质资料分析所作，所以，在施工图设计时应以场地详细勘察资料为依据。
5、配套设施条件
××××海洋高新技术开发区有着较为完整的总体发展规划，承诺为进区企业提供九通一平的基础设施条件。其基础配套设施按照项目引进的进程正在统筹规划，分期实施的过程之中，并有能力保证与引进项目同期竣工。
本项目选址于该开发区起步区范围内，建设用地北侧的新北公路、南侧的锦江路、燕山道已经形成，中部穿过的金江路正在施工之中，其他诸如给水、排水、供热、供电、燃气、通讯、有线电视等基础配套设施均引自北侧的新北公路，其外部配套件良好。
上述完备的基础设施可为本项目的实施提供有力的支持。

综上所述，该项目选址所处地理位置优越，区域及环境优势明显，交通便捷，土地权属明确，符合国家相关法律、法规，建设项目属该行政区域重点发展的产业，加之周边建筑环境及社会环境、基础设施条件等方面均较为理想。故而本工程选址较为可行。

第六章 项目总体规划与布局

一、项目建设指导思想与原则
本项目为××市××海洋高新技术开发总公司建设创新创业园项目，选址于××市××海洋高新技术开发区起步区内，建设用地形状近似长方形，东西向长约850米，南北长宽约390米，总面积约33.28公顷，在此范围内规划建设约279740平方米的建筑，建成后将成为该区域内集研发、生产、商务、食宿等为一体的多功能高新技术产业发展基地。
“创新创业园”的建设指导思想紧紧围绕高新区的基本宗旨和功能定位，依托海洋高新区的区位优势、政策优势和科技产业化功能优势，通过建立和营造科技产业化运行机制和与国际惯例接轨的环境体系，大力实施