汽车运输物流中心可行性谋划书.doc

闽西北汽车运输物流中心项目

可
行
性
研
究
报
告

沙洋汽车运输总公司
二〇〇八年五月八日

目 录

一、概 况
二、项目建设的必要性
三、选址方案和项目地现状
四、项目规划设计和主要建设内容
五、项目投资范畴
六、项目的组织与运作
七、项目进度安排
八、环境保护
九、投资估算与资金来源
十、经济效益估算
十一、结论与建议

一、概 况
1、项目名称：闽西北汽车运输物流中心
2、项目承办单位：沙洋汽车运输总公司
3、承办单位地址：沙洋汽车运输总公司
电　话：
传　真：
联系人：
4、项目主管单位： 沙洋交通局
5、项目建设地址：沙洋洋坊物流园区
6、项目总体规划：
6.1、总用地规划控制面积100亩，总投资预计10015万元，其中：基建投资5800万元，设备投资1413万元。近期规划建筑总面积近5万平方米。其中：仓储车间1.2万平方米，能容纳16000个立体储藏架位；特种货物仓库5000平方米； 一般货物仓库5000平方米；冷冻仓库3000平方米；加工、分拣、包装、配送等生产车间5000平方米；物流信息系统中心500平方米；车辆维修车间1500平方米；物流交易平台2800平方米；停车场6000平方米；露天超重超大笨重物资堆场10000平方米；办公用房2000平方米；加油站2000平方米。建立自动识别系统和一体化的配送信息系统，利用数据系统的条形码技术和扫描技术，建立各种数据库，实现物流运输管理自动化、科学化和仓储设备、库存管理（包括物流分类、拣选、存储、配送）的自动化、机械化。
二、项目建设的必要性
推进发展现代物流是沙洋今后经济发展的重点战略，以促进经济增长为中心，以改革开放和科技进步为动力。以产业结构调整为主线，以提高人民生活质量为出发点，积极推进发展我县的物流产业，提高物流域业的组织化、市场化和现代化水平，促进我县国民经济持续快速健康发展。由于运输是连接贯穿于整个物流供应链的一条主线，沙洋汽车运输总公司是传统的运输企业，资讯良好，诚信程度高，发展物流业有得天独厚的条件。沙洋汽车运输总公司拥有较强的运输仓储能力，拥有一定规模的运输工具和拥有一大批经验丰富的专业运输管理、技术人才，同时有覆盖华东、西南、中南、华南等区域的货运及经营信息网络的优势。项目建设地址地理位置优越、区位优势明显，离三明飞机场3公里，离向莆铁路站1公里。区内交通极为便捷，205国道、鹰厦铁路、向莆铁路、福银高速公路纵横交错，与福州、厦门连成一体。目前，沙洋金沙高新技术工业园区已形成项目群和产业链，园区出台了一系列优惠政策、发展前景十分广阔。
我县交通运输业围绕进一步解放和发展运输生产力为目标，初步形成以县城市为中心，乡镇为结点，干支线相连，辖射周边城市，四通八达的交通运输网络；逐步发展并完善以旅客运输、货物运输、车辆维修、搬运装卸、运输服务等五类市场组成的交通运输体系。运力增长迅速，运输结构发生变化。特种、高档运输工具陆续投放运输市场，快客等运输方式发展迅猛，使我市交通运输水平逐步提高，在综合运输总量中所占比重越来越大。
客运。营业性客运企业8家，营运客车达到155辆；营运线路24条(其中县内14条、县际2条、市际5条、省际3条)。线路通达全国5个省。2006年客运量612.85万人, 客运周转量28995.97万人公里，与去年同期相比分别增长1.37%、14.65%。
货运。道路货运行业结构调整取得初步成效，货运业户总量增加，多元化趋势明显。营业性货运企业15家。货运车辆为629辆，车辆总吨位达到3418吨，货运服务业快速发展，城市物流和配送开始起步。2006年货运量262.58万吨，货运周转量18529.88万吨公里，与去年同期相比分别增长0.45%、23.3%。基本形成了普通货物运输、特种专项运输、货运服务业协调发展的货运市场。
水运。全县境内5级航道总里程53.8 公里，船舶拥有量达180艘，营业性货运业户达到93户，水路货运量达到249.5万吨，

三、选址理由与项目地现状
（一）项目选址理由
项目地位于沙洋城市南侧，物流园南临向莆铁路站点、西靠三明飞机场，北接金沙园，东于水东工业小区接壤，与三明市区相距21公里。
项目区域呈丘陵、山间盆地结合地貌格局，区内地形起伏不大，海拔高度基本在130～200米之间，是一个与周边自然环境紧密相连的脉络状丘陵地貌。总面积约7平方公里。
项目选址地属于层积岩粉沙岩类，不在地震带内；河流上游有一座小水库，气候条件良好，水文地质优越。
现有企业少，大部分为尚未开发的山丘，以及部分农居，比较易于拆迁补偿，开发前景广阔。其优势是：洋坊有高沙电站坝上河面宽近500米，岸上自然及人文景观丰富，景色旖旎，也是一处开发项目良好地段。规划中的向莆铁路接口的万能车站，可以节省隧道投资，但必须增加二座桥梁建设项目。
项目用地还有一个地址是金泉可供备选，相对洋坊而言，地盘较小，制约了企业今后的发展空间。
以上项目地可以进一步研究选择。本建议书以项目落户于洋坊境内予以叙述。
（二）项目土地现状
项目土地类别情况如下：
1、果地： 12亩；
2、荒地： 45亩；
5、居地： 8亩；
6、水域： 1亩；
7、道路： 3亩；
8、林地： 31亩。
现有沙洋民营科技工业园19家企业待集体搬迁。现状居住用地主要为洋坊村住宅。
（三）项目地水电情况
1、电价：
（1）普通工业用电：0.54元/ KW.h
（2）根据用电容量分别计费：10千伏，基本电价16.0元/KWA，另加0.5元/KW.h；35千伏，基本电价16.0元/KWA，另加0.485元/KW.h；
2、水价：
（1）工业用水：1.35元/M3；含污水费合并价：1.75元/M3
（2）饮用水：1.1元/M3；含污水费合并价：1.5元/M3
四、项目规划设计和主要建设内容
（一）规划布局
按照“一个城市中心”和生活服务组团、服饰加工组团、织布工业组团、辅料包装生产工业组团、漂染工业组团、物流组团的“六个组团”建设规划为目标实现以下合理布局：
1、商贸规划区：近期规划建筑总面积近5万平方米。其中：仓储车间1.2万平方米，能容纳16000个立体储藏架位；特种货物仓库5000平方米； 一般货物仓库5000平方米；冷冻仓库3000平方米；加工、分拣、包装、配送等生产车间5000平方米；物流信息系统中心500平方米；车辆维修车间1500平方米；物流交易平台2800平方米；停车场6000平方米；露天超重超大笨重物资堆场10000平方米；办公用房2000平方米；加油站2000平方米。建立自动识别系统和一体化的配送信息系统，利用数据系统的条形码技术和扫描技术，建立各种数据库，实现物流运输管理自动化、科学化和仓储设备、库存管理（包括物流分类、拣选、存储、配送）的自动化、机械化。
2、行政服务区：设有投资服务中心（包括国土、规划、发改、公安、消防、工商、税务、计生、社保、海关、银行等），实行“一站式办公、公示制收费、一条龙服务”,为企业办理有关手续。
3、运输会展区：包括会展、展示、商务和商家网上交易中心、配送行业信息咨询中心、物流配送中心以及专业技术职业培训基地。为企业提升运输技术创新能力和竞争能力提供平台。
4、生活服务区：包括职工生活居住小区（按入住居民3万人规划）、中小学校、医院、商场超市等配套设施。方便职工居住、购物、上学和就医。
5、高雅休闲区：利用项目地独特的自然风光，建设及休闲、健身、娱乐为一体的酒店、高级公寓、疗养中心、开放式森林公园，为居民提供休闲和健身场地，为客商提供舒适的住宿条件和高雅的娱乐设施。
（二）项目用地规划
1、沙洋洋坊物流园总控制规划面积7平方公里，本项目初步规划项目用地为100亩。
2、基础设施建设
（1）道路网系统
适应工业城繁忙交通要求，按照“大路网”开发模式，结合地块形成“三横四纵”方格网状路网构架。有七条干道为骨架。
1）主干道：红线宽度为42米，以交通景观功能为主，为工业园区与市区及周边交通联系中枢，主要与205国道及将来泉三、厦三高速路接口，规划园区外环通道。
2）次干道：规划红线宽度为24米。支路在区内均衡设置，主要用于地块的划分及交通出入，红线宽度为16米。
3）停车场：社会停车场和工业企业内部配建的停车场。园区内布置两个停车场，每个占地面积约2公顷。
（2）给水排水工程
1）给水工程。物流园总用水量约5000吨。目前水南有一个自来水厂（沙洋第二水厂），近期日供水达1万吨，远期日供水能力2万吨。由沙洋第二水厂提供生活生产用水，且项目用地水源丰富，无污染，临近的小河可以作为工业用水补充。
2）排水排污工程。园区排水体制采用雨污分流制，雨水就近排入沙溪，污水总用水量约为5000吨/日，可流入沙溪下游新建日处理污水能力4万吨的污水处理厂进行处理。
（3）供电工程
目前洋坊已建有220千伏输变电一座，用电可从洋坊变分出，沿205国道架设高压线可通项目地，约2公里。
（4）供热工程
为了减少污染，便于集中整治烟尘，设计集中供热系统，节省业主投资，又节能降耗，提高社会和企业经济效益。
（5）电信工程
纳入城区网，并建成环路。园区达到规划建设要求后，可在金泉园区原有的交换机基础上，进一步扩容，采用宽带网，实现工业园区电信网络数字化、综合化、智能化、个人化、标准化，通过“信息高速公路”加强与外部联系，促进纺织服装工业城的经济实现跨越式发展。
五、项目投资范畴
本项目建议书投资，以丘陵地平整，道路等基础设施建设即“七通一平”为建设投资范畴，建设具有较完备的道路、供水、供电、供热、排水、排污、通信等。
本建议书按先期开发土地面积100亩建议设计。
六、项目的组织与运作
沙洋洋坊物流园按照“高起点规划、高标准建设、高效能管理”的目标，统一规划、分步实施，实行“一站式办公、公示制收费、一条龙服务”运作机制。
成立洋坊物流园区项目领导小组，加强对项目工作领导。由沙洋交通局具体负责项目管理工作。
七、项目进度初步安排
按照“统一规划、分步实施、滚动开发”的原则进行，政府负责项目用地征用和补偿，其他由市场运作完成，要求：
1、基础设施建设年限：1年；
2、2007年---2008年为项目基础设施实施阶段，要求完成土地的收储和开发。
3、基础设施建设按配套完成。
八、环境保护
按照围绕“整体规划、总量控制”和“谁主管、谁负责”的要求，认真落实环保“三同时”规定，坚持可持续发展之路。深化项目前期阶段环评工作，区内新建企业污水全部通过专门管网流入沙溪下游的城市污水处理厂进行统一处理后达标排放。
搞好环境绿化工程建设，减少环境污染。主要是：
1、高起点规划设计。搞好绿地系统规划，充分利用本项目地依山傍水，碧水环绕的自然条件，以周边山体为背景，主干道两侧留出不小于10米的绿带，工业厂区与行政办公区之间设置隔离防护林带，把区内局部绿化与整个工业成主题相结合，按照园林式绿色工业区目标统筹布局和建设。
2、限制、整治空气污染源。严格评估入园项目，对已经进园项目严格管理，按环评内容严格实施，实行达标排放。要求使用对环境无污染的燃料。
3、加强粉尘污染源管理和限制：工业区与办公、生活、休闲区间设计阔叶乔木林带，阻挡和吸滞粉尘；生活垃圾实行定点投放—垃圾箱—小型垃圾转运站—垃圾处理厂进行无害化处理。
九、项目投资估算和资金来源
（一）项目投资：
项目总投资预计10015万元。基建投资5800万元，设备投资1413万元。近期规划建筑总面积近5万平方米。其中：仓储车间1.2万平方米，能容纳16000个立体储藏架位；特种货物仓库5000平方米； 一般货物仓库5000平方米；冷冻仓库3000平方米；加工、分拣、包装、配送等生产车间5000平方米；物流信息系统中心500平方米；车辆维修车间1500平方米；物流交易平台2800平方米；停车场6000平方米；露天超重超大笨重物资堆场10000平方米；办公用房2000平方米；加油站2000平方米。
（二）资金来源
1、政府负责土地补偿部分资金。
2、其他投资资金由市场化运做投入。
3、入园企业主资金用于具体项目建设。
4、根据项目情况，政府支持项目业主申请上级有关政策资金扶持。
十、经济效益估算
（一）投资成本估算
按照本项目建议书所指投资范畴进行估算（不包括业主投资的整体项目）：
1、每666.7平方米面积的土地平整开发成本按3.5万元计算。
2、土地审批、拆迁补偿费用：每666.7平方米土地面积各按2万元计算。
3、管理和运营费用：管理组织人员按12人计算，年办公费用、招待费用、运输费用、工资等管理费用估算为73.24万元，其中工资按42.3万元估算。
4、前期经费：1000万元按5年等额摊销，每年200万元。
5、滚动开发资金投入：按1000万元，项目完成后回收（第六年）。
（二）经济效益估算
1、综合经济效益估算
本项目的社会和企业经济效益范围较广，以综合效益进行评估。
（1）主要经济效益指标：项目全部建成达产后，入住企业200家，平均每家产值100万元，预期销售产值达2亿元，平均每家企业实现利税50万元计算，预期利税1亿元以上。
（2）第三产业收入：包括会展展示、商务、信息咨询、物流配送、职业培训、学校、医院、商场超市等营业收入预期每年达1亿元。
2、基础设施投资效益评估
本项目按照基础设施投资估算，全部投资完成企业入住后，则预期效益目标为：
（1）总产值：预期3亿元；
（2）年销售收入：按产值的80%计算预期为1亿元；
（3）税金总额：每年税金总计约为1500万元左右。
（4）所得税：按企业实现利润的33%计征，每企业平均50万元计算则估算约为0.75亿元左右；
（5）销售收入：主要为土地出让收入。如每666.7平方米面积预计20万元，预期总收入2000万元左右；
（6）投资利税率估算：投资利润率9%，投资回收期8年。
3、综合社会效益：
（1）入园企业数：按照平均企业占地500平方米计算，可以接纳100家左右，为企业搭建良好发展平台。
（2）安排劳动力就业1000人左右。
（3）带动三明沙洋经济结构调整，消化农村剩余劳动力，推进城镇化进程，促进城乡经济快速健康和谐发展，项目建设必将给金泉村带来根本性变化，形成新型商贸小城市。
十一、结论和建议
1、本项目座落于沙洋洋坊物流园区，建设地理位置合适，交通方便，规模适当，园址符合城镇总体规划要求，本项目的建设不仅可行，而且极其必要。
2、为加快三明产业集群发展，培育规模企业，建议加快金泉物流园区闽西北汽车物流中心项目前期工作步伐，进一步落实规划设计工作和立项工作，抓紧进行项目可行性研究。
3、为加快本项目园区建设步伐，实现“高起点、高标准、高效率”目标，必须与招商引资工作结合起来，制定各项政策吸引更多的外来投资者。
4、建议推选“土地抵押、业主担保、土管承诺”的工业用地按揭贷款办法，解决企业实际资金困难问题，激发企业主的创业热情。
5、建议成立专门工作小组，进行必要的前期论证，减少不必要的损失，少走项目工作弯路。

目 录

1 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 建设单位概况 3
1.3 项目提出的理由与过程 3
1.4 可行性研究报告编制依据 4
1.5 可行性研究报告编制原则 4
1.6 可行性研究范围 5
1.7 结论与建议 6
2 项目建设背景和必要性 9
2.1 项目区基本状况 9
2.2 项目背景 11
2.3 项目建设的必要性 11
3 市场分析 14
3.1 物流园区的发展概况 14
3.2 市场供求现状 16
3.3 目标市场定位 17
3.4 市场竞争力分析  17
4 项目选址和建设条件 19
4.1 选址原则 19
4.2 项目选址 19
4.3 场址所在位置现状 19
4.4 建设条件 20
5 主要功能和建设规模 22
5.1 主要功能 22
5.2 建设规模及内容 26
6 工程建设方案 27
6.1 设计依据 27
6.2 物流空间布局的要求 27
6.3 空间布局原则 28
6.4 总体布局 29
6.5 工程建设方案 30
6.6 给水工程 33
6.7 排水工程 35
6.8 电力工程 38
6.9 供热工程 46
6.10 电讯工程 47
7 工艺技术和设备方案 51
7.1 物流技术方案 51
7.2 制冷工艺技术方案 67
8 节能方案分析 73
8.1 节能依据 73
8.2 能耗指标分析 73
8.3 主要耗能指标计算 74
8.4 节能措施和节能效果分析 76
9　环境影响评价 83
9.1 设计依据 83
9.2 环境影响评价应坚持的原则 83
9.3　项目位置环境现状 84
9.4　项目建设与运营对环境的影响 84
9.5　项目建设期环境保护措施 84
9.6 项目运行期环境保护措施 86
10 安全与消防 87
10.1　安全措施 87
10.2　消防 88
11 组织机构和人力资源配置 92
11.1 施工组织机构 92
11.2 基建项目部的主要职责 92
11.3 运营管理 93
11.4 人员来源、要求及培训 94
12 工程进度安排 96
12.1 建设工期 96
12.2 工程实施进度安排 96
13 投资估算与资金筹措 98
13.1 投资估算 98
投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。 98
13.2 资金筹措 99
14 财务评价 102
14.1 评价依据及方法 102
14.2 基础数据与参数选取 102
14.3 营业收入及总成本费用估算 103
14.4 利润总额估算 105
14.5 盈亏平衡分析 105
14.6 财务评价 106
15 综合效益评价 107
16 招投标管理 108
16.1 编制依据 108
16.2 招标原则 108
16.3 招标方案 109
16.4 评标要点 110
17 结论及建议 111
17.1 结论 111
17.2 建议 112

21