中型中高档小区项目建设可行性研究报告.doc

可行性研究报告

班级：工程管理101

目 录

第一章 项目总结概况…………………………………………………2
第二章 市场需求分析和需求预测……………………………………5
第三章 规划方案优选…………………………………………………16
第四章 项目实施进度计划……………………………………………21
第五章 项目投资估算…………………………………………………23
第六章 资金筹措………………………………………………………25
第七章 财务分析………………………………………………………27
第八章 项目风险分析…………………………………………………31
第九章 国民经济评价…………………………………………………36
第十章 总论……………………………………………………………39

第一章 项目总结概况
1.1 项目简介
1.1.1项目位置
该地块位于长春市高新区东至丙一街、南至丙九路、西至甲 一街、北至乙四路,占地面积110000平方米 ， 土地性质为城镇住宅用地,商服用地.住宅八级 商服八级。
1.1.2 项目现状
地块编号：61-139-3，项目总占地面积110000平方米，总建筑面积495000平方米,宗地竞标总价为146000万元。
1.1.3项目总体规划要求
规划建造一个中型中高档小区 ，24栋14层的高层，并配备5000㎡的商业配套，容积率4.5，绿地率38%。总建筑面积为495000㎡,商业建筑面积约5000㎡,共24栋，其中部分外围一层为商铺，独立的10593m2的地下车库。
1.1.4项目建筑面积指标
项目主要设计指标：
（1）规划总建筑面积495000㎡。住宅建筑面积474482㎡,商业建筑面积 5000㎡.
（2）容积率：4.5
（3）绿地率：38%
（4）建筑密度：34.8%
（5）居住户数： 3000（户）
1.1.5 项目名称、性质
项目名称：御景豪庭
项目性质：新建
1.2建设单位及其基本情况
长春市富源晟和房地产开发有限公司注册在长春高新技术产业开发区，属自然人独资企业，成立于2009年9月。公司现有员工110余人，以房地产开发经营为主，包括住宅地产、商业地产以及科技地产。
1.3 项目地块位置及周边状况
（1）地块位置：高新区东至丙一街、南至丙九路、西至甲一街、北至乙四路
（2）土地内没有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等
1.4主要经济技术指标
容积率：4.5 绿地率： 38%
控制高度：小于45m 建筑密度：34.8%
1.5项目提出的背景和建设的必要性
1.5.1项目提出的背景
本着提高长春城市化水平、改善居民生活条件和生活质量为宗旨，以诚信、互惠互利为准则，富源晟和房地产开发有限公司决定参与长春市的城市开发建设。在长春市政府、长春市高新区管委会的大力支持下，经过进一步的技术、经济、市场考察、调研和分析，富源晟和房地产开发有限公司决定开发建设“御景豪庭”住宅项目。
1.5.2项目建设的必要性
（1）提高长春市南部城市化水平，改善居民居住环境，加快基础设施建设步伐，合理开发利用土地。
（2）培育新的经济增长点，刺激消费，拉动长春市经济增长。
（3）整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
1.6 编制依据
（1） 经长春市规划局审批的规划总平面图，管线规划图（调查资料）、方案设计
（2）市场调研资料
（3）各种建设费用标准和经验性估算资料
（4）国家有关编制可行性研究报告的法规和政策
1.7结论
该地块处于长春市规划的未来城市居住区内，周边生态环境适宜，市政配套和生活配套正在逐渐完善，具有良好的发展前景。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此，项目的建设是必要的。

第二章 市场需求分析和需求预测
2.1 国家房地产行业现状
房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。
市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。
房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：
第一 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；
　　第二 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；
　　第三 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。
　　普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。
　　东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。
房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。
2.2长春市社会经济发展情况分析
2.2.1 城市GDP
吉林省2005年~2012年GDP (单位：亿元)
年分
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
GDP
3620.27
4275.12
5284.69
6424.10
7278.75
8577.06
10530.71
11937.82

吉林省GDP柱状图
长春市2005年~2012年GDP (单位：亿元)
年分
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
GDP
1712
1934
2089
2135.72
2588
3369.7
4040
4456.6

长春市GDP柱状图
2.2.2城市居民家庭人均可支配收入
《2012年长春市国民经济和社会发展统计公报》：2012年吉林省长春市居民人均可支配收入达到22969.7元，比上年增长12.1%；人均消费性支出17863元，增长9.4%。
长春市居民家庭人均可支配收入 （单位：元）
年份
2009
2010
2011
2012
收入
11486.72
17921.86
20487.3
22969.7

2013年，为巩固以往调控成果，房地产调控政策必将延续；而作为楼市调控的有效手段，信贷政策也会随着市场保持稳定，甚至有继续宽松的可能；房产税将逐步扩大试点，甚至全面铺开；保障房规模继续扩大，其影响力将逐步显现。随着国五条细则的出台，中介机构经营将面临严峻考验；而另一方面，二手房转让征收20%个税的政策可能将部分二手房意向购房者推向新房市场，加之成本上涨，房价则可能围绕价值小幅波动，存在上涨压力。在成交方面，长春楼市上市量增幅趋缓，消化库存将成为众多房企的重点，然而在多种因素作用下，房屋成交量将保持平稳，甚至具备一定上升空间，但非住宅类产品前景却依旧不容乐观。
2.2.3房地产投资额
2012年吉林省完成房地产开发投资1310.03亿元，增长9.6%。商品房竣工面积1927.87万平方米，增长2.6%；商品房销售建筑面积2452.42万平方米，增长0.8%。其中，销售住宅面积2159.43万平方米，增长1.7%。吉林省实施工业建设项目6050个，其中本年新开工项目5294个。
2.3长春市房地产政策环境分析
2.3.1中国房地产政策综述
（1）宏观政策文件，对房地产市场的影响;
《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》
文号：建住房[2006]166号
实施时间：2006年7月06日
内容：为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号），现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下：
一、 充分认识整顿规范房地产交易的重大意义。
二、 加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。
三、 落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。
影响：整顿规范房地产交易秩序，对于维护消费者合法权益，稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，具有十分重要的意义。各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度出发，切实把思想统一到国务院的决策部署上来，坚持深化改革和加强法制并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重，加强制度建设，加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
文号：中华人民共和国主席令第72号
实施时间：2007年8月30日
内容：第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：
在第一章“总则”中增加一条，作为第六条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”
本决定自公布之日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改，重新公布。
影响：
2.3.2 近期出台房地产宏观政策分析
（1） 宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响；
《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》
文号：国办发〔2013〕17号
实施时间：2013年2月20日
内容：2011年以来，各地区、各部门认真贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化。为继续做好今年房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展，经国务院同意，现就有关问题通知如下：
一、完善稳定房价工作责任制
二、坚决抑制投机投资性购房
三、增加普通商品住房及用地供应
四、加快保障性安居工程规划建设
五、加强市场监管和预期管理
六、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制
（2）城市规划现状、趋势、前景，对待建项目的影响
2012年全年我市新批外资项目（企业）42个，其中投资总额超千万美元项目10个。全年实际利用外资36.8亿美元，比上年增长19.6%。其中,直接利用外资8.5亿美元,增长9.9%。城市建设全面推进、城乡面貌发生重大变化。南部新城、净月生态城建设和铁北改造全面启动，城市框架进一步拉开。基础设施建设累计投资500亿元。“通透、大气、舒朗、开放”的城市风格进一步彰显。
随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。
2.4 长春市房地产市场分析
2.4.1长春市房地产市场发展现状
2013年，楼市在政策下越走越平稳。在政策调控的影响之下，2011、2012年上半年市场表现不佳，市场处于供大于求的局面，2012年下半年开始市场回暖，市场出现供小于成的局面，但前期市场存量较多，价格相对较为平稳。而从今年上半年的市场看，呈现回暖升温局面。从相关数据显示，上半年商品住宅成交均价为6470元/㎡，同比去年基本持平。同时供应量和成交量较同比均有上升。今年上半年长春市商品住宅供应面积为302.57万㎡，同比去年上升144.5%，成交量为355.87万㎡，同比上升91.3%，成交套数为35815套，同比上升88.3%。
2.4.2长春市房地产市场供求未来发展预测
（1）（2011年~2012年）供求统计表
2008-2011年长春市总人口和市区人口逐年增长，十二五规划期内，人口控制在800万以内。2011年末，全市户籍总人口为761.8万人，比上年增长3.8%。其中，市区人口364.8万人。城市总人口和市区常住人口整体处于上升趋势。2008年以来长春市人均居住面积逐年增加，城市人均住宅建筑面积由上年的32.8平方米增加到34.2平方米。户均拥有住房1.1套，住宅私有率为79.75%。人均居住面积有了较大的提升，居民生活空间有较大改善，根据《长春市总体规划（2011-2020）》，规划人均居住面积水平35㎡，这位长春市商品住宅发展提供了良好的保障。
（2）（2011年~2012年）供给与成交量统计表
2012年商品住宅市场全年供求比为1.31:1，商品住宅市场新增供应的建筑形态均以小高层为主。商品住宅供应套数主要集中在60-90㎡和90-120㎡面积段，其中0-90㎡供应25115套，占比31.5%；90-120㎡供应25597套，占比32.1%；其次为120-150㎡面积段，供应套数为14660套，占比18.4%；60㎡以下和150㎡以上面积段所占比例较小，分别占比10.7%和7.3%。
（3）房地产市场供需结构统计
2012年长春市商品住宅单价段在5000-6000元/㎡商品住宅成交量最多，成交面积为186.87万㎡，占比30.2%；其次为6000-7000元/㎡单价段，成交量为133.17万㎡，占比21.5%。与2011年相比，2012年单价在5000元/㎡以下单价段成交量占比有所增加。
2.4.3长春市房地产市场未来价格走势
2011年后，中央仍然不断通过限购、贷款紧缩、贷款利率上涨等一系列政策对市场持续进行打压，但作为三线城市的长春受政策影响较弱，房地产市场持续火爆，7月成交价也达到了历史最高7020元/㎡
但是由于长春市场泡沫小，价格合理，所以总体价格运行相对稳定。
2012年后，政府的宏观调控政策逐渐显现出成果，政策的微调和上半年经济危机的风险到来影响到了市场的成交量。根据统计2012年上半年土地供应量同比下降73.7%，成交量下降70.3%，住宅市场，供应量、成交量同比均下降。下半年，进入7月以来中央领导及中央部委三番五次强调继续严格实施房地产各项调控政策，防止改变，放松投机投机性购房政策。因此，土地市场方面，但伴随政策的微调，市场逐渐变暖，价格小幅度逐渐回升，使得下半年土地成交量有明显增幅。住宅成交受供应推动及政策松动影响保持平稳，总体成交水平超过上半年。
2012年，我市新建住房销售均价为5700元/平方米，同比下降2.9%，新建住房价格增幅远远低于GDP增幅（12%），低于城镇居民人均可支配收入增幅（12.1%）,也低于我市物价消费指数增速（2.3%）。2003年至2012年我市新建住房均价保持平稳，较快增长，2012年出现小幅回落。
可看出2013~2014年趋势房地产调控必将延续，房价围绕价值小幅波动，存在上涨压力。
2.5项目区域市场分析
2.5.1项目所在区域规划、功能定位分析
1、长春高新技术产业开发区，是长春新城中发展最迅猛的城区之一，集旅游、科技等优势于一身。随着外埠地产企业的大力进驻和本土开发商的迅猛发展，高新区的地产商业环境趋近成熟。该区域以高校为主，配套齐全、环境优雅，打造出良好的居住环境。纵观周边楼盘和周围环境，此地段必将吸引各大房产商的眼球。
2、近年来，众多房地产项目相继落子高新区，创造了“宜居生活”这一全新而传统的主题。同时恒大绿洲、金越·逸墅蓝湾、益田·御水丹堤等楼盘热销，南四环日渐繁华。八一水库的水景资源加上奥体公园等大手笔区域规划，使该区域渐成投资热点。关注高新区是有道理的，高新区宽广的发展空间使得该区域内的每一个楼盘都是焦点。
2.5.2项目相关因素和条件分析
1、项目周围有幼儿园、中学、大学、超市、购物中心、医院、银行等各种城市配套设施。
2、项目地毗邻“吉林大学”高等大学周边，人文环境好，具有书香气息。
3、项目地周边有东方湖水库和观澜湖公园附近的环境非常好，客户再此购买楼房的话，闲暇时期可以去生态园游玩，陶冶下自己的心情，可谓生态环境佳。
4、高新区自然环境良好、地理位置优越，是适合人居的理想区域，已经成为长春房地产开发商最为关注的区域之一。
2.5.3区域内的供求分析
2012年，长春市GDP总量完成4456.6亿元，增长12%。其中，第一产业增加值317.5亿元，增长4.3％；第二产业增加值2291.5亿元，增长13.1%（工业增加值1922.1亿元，增长12.1％，建筑业增加值369.4亿元，增长18.8％）；第三产业增加值1847.6亿元，增长11.8％。而在个人收入方面，2012年，长春市城镇居民人均可支配收入达到23089元，增长12.7%。这些即可证明长春市民有一定的房产消费能力。
2.5.4周边竞争性楼盘分析
2.5.4.1周边竞争性楼盘简介
周边竞争性楼盘简介（表4.1）
案名
地理位置
规模
（万㎡）
建筑形态
规划户型（㎡）
销售价格（元/㎡）
备注
逸墅蓝湾
超胜街与南四环交汇处
22
西班牙
风情
180-260；
180-430；
11000-15000
独立式别墅西班牙风情商业街、酒店式公寓、会所
水岸南华庭
草街与超达路交汇处超达路北侧
7.7
英伦风格
86-125
6000
多层、小高层、高层、住宅、电梯洋房
御水丹堤
超凡大街与越达路交汇处
45
现代风格
54-150
7400
6层洋房为主、辅以景观小高层、公寓及别墅产品
2.5.4.2周边竞争性楼盘特征分析
产品分析
（1）“益田御水丹堤”的产品以稀缺的6层洋房为主、辅以景观小高层、公寓及别墅产品，同时规划有国际标准幼儿园、2座共7000余平方米国际会所及丰富的商业配套。项目周边路网通畅、交通便利，距新市政府仅5分钟车程，驱车20分钟可达市中心。即将落成的吉大附属学校、拟建的名牌小学更是为业主子女提供了良好的教育保障。
（2）户型从一室一厅一卫到三室两厅等户型面积小大皆有，适合不同人群。
（3）价格多在7000元左右，在长春市场属于中高档住宅。
客户群体分析
“益田御水丹堤”主要面向中高端人群，小区可容纳710户，同时配有530个停车位，表明小区内74%的住户有私家车，从此即可证明“益田御水丹堤”主要面向中高端人群。
价格分析
“益田御水丹堤”主要销售价格在6700-7600元/㎡，其中多数户型价位在7000院/㎡上下。部分户型及跃层售价可达到9000元/㎡，此价格在长春市场属于中高等价位。从益田集团14年来开发的多个楼盘来看，均都面向城市的中高收入人群。所以可以判定，此价位在长春市是可以被中高收入人群所接受的价位。
2.6项目SWOT分析
项目优势（Strength）
项目建成将成为该地区标志性的建筑群，主要以超高层住宅及大型商铺为主，并突出“金”融业的发展。是开发强度最高、超高层建筑最密集的地区，使该地产产品在这一区域具有较大的优势和较强竞争力。
项目劣势（Weakness）
受地理位置的影响，区域配套不够完善，缺乏相应的商业设施、
生活设施，由于该区域离市中心较远，交通的不方便，安全措施很难得到保障。项目投资大，而且周期长，收到政府和市场影响大，有一点的风险性。项目距离长春市中心较远，本项目主要面向有私家车用户，楼盘定位面相中高端，消费群体的定位有局限性。
项目机会（Opportunity）
1、长市政府已于2006年10月18日迁入南部新城。随着政府规划中心区域，此区域将成为以金融、信息、交流、服务等现代服务业为主的城市商务平台。政府对于土地的宏观调控及中心城区可开发大地块资源的减少，我项目以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的发展空间。
2项目位于观澜亭公园附近，周边环境优雅，项目将购物休闲融为一体，成为长春南部新城集商业、休闲、时尚购物为一体的新时代街区。
威胁（Threat）
1、项目所在区域住宅供应量大，而且质量高，面临严峻的竞争。
2、项目周边“保利 林语”、“太阳世家”等项目，有很好的品牌效应，直接影响到此项目。
3“保利 林语”项目楼盘的具体位置、项目风格、户型等方面，在长春市场具有明显的优势，受到长春消费者的广泛关注和欢迎。

第三章 项目建设规划方案优选
3.1方案规划依据
1.《城市居住区规划设计规范》GB50180-93
2.《吉林省城市规划管理技术规定》
3.规划基地地形图及界点坐标
4.长春市规划局提供的规划条件
3.2初步拟定规划方案
方案一
（1）规划总建筑面积495000㎡。住宅建筑面积474482㎡,商业建筑面积5000㎡.
（2）容积率：4.5
（3）绿地率：38%
（4）建筑密度：34.8%
（5）居住户数：3000（户）
（6） 具体规划：项目共24栋14层的高层，并配备5000㎡的商业配套，容积率4.5，绿地率38%。总建筑面积为495000㎡,商业建筑面积约5000㎡,共24栋，其中部分外围一层为商铺，独立的10593m2的地下车库。
（7）平面规划 ：
1）住宅朝向以正南向为主，部分外围一层作为商业建筑，环绕整个社区。
2）项目共24栋，东、西外围各3栋，南、北外围各6栋，中间强调多重围合、层层递进的院落空间，以广场为中心，环绕东、西两个景观湖层层扩展，两景观湖之间相互连通，共6栋住宅楼。
3）小区大门开设在西南面方向，规划一条绿荫大道直通中心广场，然后分成多条小路进入各家各户，借助地段地形修建假山，雕塑，和休闲亭，道路两旁按规定设置路灯。

方案二、
（1）规划总建筑面积495000㎡。住宅建筑面积464482㎡,商业建筑面积15000㎡.
（2）容积率：4.5
（3）绿地率：38%
（4）建筑密度：34.8%
（5）居住户数：3000（户）
（6）具体规划：小区外围均为一、二层均为商服，3到14层为居民住宅。
(7）平面规划
1）住宅朝向以正南向为主，外围一、二层作为商业建筑，环绕整个社区。
2）采用很有条理的规划，东西方向8栋并列，共分成3排。小区中心修建中心广场楼与楼之间设计小健身广场。
对比方案一、二，方案一的平面规划更合理，初步拟定规划方案一。
工程方案选择的原则
（1）满足功能要求，满足各分区的朝向、光线、风向、风速、安全、卫生、防护等要求。合理组织交通流线，配套设置机动车和非机动车停车场（库）。
（2）建、构筑物设计方案力求平面功能布置合理，立面简洁但不单调，朴素大方，具有良好的景观设计效果。
（3）根据生产性质和使用功能，确定建筑物的防火、防爆、防腐蚀的一系列性质，并按照相应规范设计。
（4）积极采用现代建筑材料和先进的建筑处理手法，力求发挥功能效益、美观效益，节省投资。
（5）建、构筑物结构布置，造型和构造处理应考虑工艺、安装、检修等一系列要求。
3.3项目用地功能布局
“御景豪庭”项目规划、建筑设计又国际知名设计公司担纲设计，创造时引入高舒适度的全新居住理念、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统。贯彻“以人为本”的规划设计理念，创造舒适度宜人的现代居住环境。满足人们的生活需求，体现现代人生活的内容，做到对人的心理，生理全方位的关怀。
“御景豪庭”住宅区由24栋14层楼盘组成，空间错落有致，形成活泼的韵律感，在规划上是一个高绿化率、低密度率的高档住宅区。“御景豪庭”以严谨、科学的精神。摒弃多余装饰，俭约，纯净，自然，追求建造，环境，园林的和谐统一，极力打造“建筑中的风景，风景中的建筑”，俭约而不失变化，朴素而不失典雅。始终遵循人本性，现代性，生态性，协调性，立体性设计原则，完美诠释现代简约主义。小区内亦步亦趋，步移景异，在快节奏的现代生活中开辟出一片修身养性的净土，为居民在繁忙的工作之余，提供一个休息，学习，交友的家园，使小区有机地融汇在城市的大环境中，又为城市的总体建设增加亮点，为居民营造一个健康的生态环境和一个温馨的家园。
3.4建筑设计
公建以现代建筑风格为主流，部分建筑在增设屋顶花园，底下停车场充分利用土地，又增加公共绿地的透视性。提高了建筑的可持续发展性。在户型设计上注重以人为本，体贴民意，建设标准定为在中，高档次，住宅面积从60平方米至180平方米，满足多层用户的需求。住宅配套设施齐全，户型开间，进深尺度适宜，采光通风良好。
3.5规划平面布局
小区内现状住宅主要分布在丙九路以北。规划住宅主要集中在小区中央，部分布置于靠近公路，在高度控制方面，采取地上14层，避免地下水位对地下楼层的影响。
该小区配套设施不完善，缺乏集中的、有规模的地区级公建中心。因此规划在区域内两条主干道交汇处。在规划区安排一处农贸市场，以解决该小区的市场问题。市场整体建筑为钢筋混凝土框架结构，平面采用8×8m及12×12m的柱网，空间布置灵活。采用中庭设计，引入自然光线，形成了良好的室内空间和购物氛围。
并形成一组完整的商业区，为满足服务半径要求，方便小区居民。
3.6建筑功能分区
1 建筑类型
本项目住宅类型以高层商业建筑和住宅相结合，基本为外围一层为商业，二--到十四层为住宅，小区内部均为14层的住宅。楼间设置停车位和自行车停车位。
2 环境设计
东、西面各修建一个景观湖，之间通过小溪连通，景观湖旁修建休闲亭，小路曲折环绕。湖边种植树林，营造宁静的公园式环境。
3 建筑户型设计
户型面积既要根据现实，又要考虑超前，满足人们对高质量高品位生活的需求，所以住宅的建筑面积分为60--90平米、90--120平米、120--150平米、150--180平米，以90平米左右住宅为主，约占住宅总户数的50%以上。规划按园区总体规划中内部景观位置的不同，相应安排不同档次的户型，基本的原则是景观较好的位置安排大、中户型。户型的朝向通风和景观尽量做到均好性。空间通透，阳光充足，同时兼顾舒适性、经济性、安全性、私密性和整体性。户型的布局结合使用功能以及人的居住习惯，注重尺度的把握，符合人的行为要求。
4.交通道路设计
项目用地通过曲折路形式（路宽6M）联系着南北侧城市道路。用地南北侧为综合公共建筑组群，其余部分地面留作停车位，其它余坪为公共设施及绿化用地。
3.7主要技术经济指标如下：
1．主体结构工程质量合格品率：100％
2．流动资金占用率：小于30％
基地面积：110000m2
总建筑面积：495000m2
其中：
商铺部分：5000m2
住宅部分：479482 m2
容积率：4.5
建筑密度：34.8%
机动车停车泊位:873个
3.8市政基础规划
1.公共设施规划
社区公共设施主要是住宅与商业服务设施、社区会所等，为社区居民提供一系列生活服务的设施和公共交往活动的场所，有利于营造浓郁温馨、富有亲和力和归属感的社区氛围，结合周边优越环境，形成一个理想的生活区。
2.道路交通系统规划
规划的道路交通组织以街坊式的人车分流为基本模式，力求在创造与城市紧密融合的开放式社区的同时，营造出良好的道路、街道景观和安全、宁静的社区氛围。
3.城市绿化景观界面
规划严格遵守沿道路的绿化控制界限，注重沿街商业街和入口广场对城市的开放性与景观贡献，并通过设置高大整齐的树阵、步行带、休闲绿化广场等、强化城市道路的景观性，并形成温馨而有活力的社区面貌。
4.绿化种植配置
在绿化种植配置上，根据北方的气候特点，其关键在于营造绿色景观效果，进而体现品种多样化、色彩协调并具有层次感，在总体上应做到以下两点：
（1）树木多，草坪少，且应增加常绿树种的比重；
(2)高大植物和低矮灌木的有机结合，形成丰富的竖向层次；以植物的自然状态为主，辅以局部的人工雕琢，形成精致和粗犷的对比.

第四章 项目建设进度安排
4.1 项目施工组织
1、前期工作
（1）项目开发融资：2014年6月前完成。
（2）签订合同及付款：2014年6月前完成。
（3）批文报批工作：2014年7月前完成。
2、规划、设计阶段
（1）规划设计方案的审批、修改：2014年7月初完成。
（2）委托设计：2014 年7月初完成。
（3）初步设计和施工图设计：2014年6月 ~ 2014年9月初完成。
3、工程招标
招标及采购工作于2014年8月31日前完成（包括施工、监理的招标，以及材料设备的采购）
4、施工阶段
（1）施工准备：2014年8月---2014年9月初
（2）基础工程：2014年9月初---2015年3月初
（3）土方工程：2014年10月末---2015年3月初
（4）地下结构工程：2014年12月初---2016年2月初
（5）主体工程：2015年3月初---2015年6月初
（6）安装与装修工程：2015年5月初---2015年11月初
（7）室外总体：2016年5月初---2016年11月末
5、竣工准备及验收备案：2016年11月初---2017年4月初
6、销售：2014年11月---2017年1月
4.2 开发进度计划
项目论证及准备工作在2015年2月前完成。2014年5月，完成土地三通一平并投入施工使用。项目建设包括多层住宅、连体别墅、地下室、及地下停车场等公共设施。
预计项目的开发建设经营期现为3年：2013年12月至2016年11月，项目所需的大体时间及进度先下表：
项目开发进度计划表
时间

项目
年份
2014
2015
2016
季度
1
2
3
4
1
2
3
4
1
2
3
4
项目论证及准备

拆迁及土地三通一平

前期工程

建
安
工
程

土
建
工
程
基础工程

基坑围护及
土方工程

地下结构

地上结构

外立面装饰工程

室内装饰工程

室外附属工程

市政配套

销售

说明：
1、项目前期工作包括项目开发融资、项目规划设计方案和施工图设计以及项目实施前各种批文的报批工作。
2、建安工程包括主体工程的建设和室内外设备的安装。
3、配套工程建设包括铺设、公共建筑建设、小区内外绿化以及道路的建设。

第五章 项目投资估算
1.土地购置费
项目所在地为住宅八级，商服八级，土地成本为1329元/每平方米
2.征收的范围和标准
凡在我市的机关、团体、学校、部队、企事业单位在城市建成区内进行房屋建设的，均按实际建筑面积每平米征收城市设施配套费三十五元（其中市政公用设施配套二十五元、公共服务设施配套十元），规划部门凭交款收据正式签发建筑许可证。 
3.城市基础设施配套费
（1）内容：城市基础设施配套费的内容主要包括城市供水设施、排水设施、环卫设施、公交设施、消防设施和其他市政公用设施等配套费。
（2）征收标准:长春市城市基础设施配套费按建筑面积征收，住宅每平方米90元，非住宅每平方米110元，其中：供水设施配套费10元，消防设施配套费5元。
4.前期费
详见下表
5.项目建安工程组成
住宅、商业、公建及配套设施、地下结构
6.管理费：
管理费费率取建安工程费的3%
7.销售费
销售费为销售收入的1%
8.财务费
财务费为总成本的4%
9.不可预见费：
不可预见费费率取建安工程费的5%
10.维修基金：
维修基金取销售收入的2.5%

总投资估算表

序号
项目名称
总价（万元）
单位指标（元/㎡）
工程量（m2）
1
直接成本
64356.17

1.1
土地成本
13629
1239
110000
1.2
前期工程费
2879.56

1.2.1
勘察费
228.54
建安工程费的0.5％
110000
1.2.2
设计费
1142.70
建安工程费的2.5％
495000
1.2.3
立项资金审计
228.54
建安工程费的5‰
495000
1.2.4
施工图审图费
82.24
建安工程费的1.8‰
495000
1.2.5
招标费
511.93
建安工程费的1.12％
495000
1.2.6
施工结算审计费
137.12
建安的工程费3‰
495000
1.2.7
工程监理费
548.49
建安的工程费1.2％
495000
1.3
建安工程费
45707.8
923.39
495000
1.3.1
小高层
43153.38
900
479482
1.3.2
地下车库地下室
2012.67
1900
10593
1.3.3
小区配套费
541.75
1100
4925
1.4
人防工程费
1188.0
24元/m2
495000
1.5
室外工程费
951.81

495000
1.5.1
环卫费
495
10元/m2
495000
1.5.2
相关配套设施费
457.08
建安的工程费1％
495000
2
开发费用
18032.78

2.1
管理费用
914.16
建安的工程费2％
495000
2.2
销售费用
3296.48