房地产公司4大运营业务“免征契税”-实操与政策的对接!(老会计人的经验).doc

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房地产公司4大运营业务“免征契税”,实操与政策的对接!（老会计人的经验）
企业在经营的过程中“股权转让”、“公司分立与合并”、“资产划转”等经营行为时有发生，然而在税收缴纳上由于对政策不理解，很多财务人员容易形成惯性思维，造成多缴税收。
今天昌尧讲税就来和大家讲讲企业运营过程中的契税缴纳问题，希望能对你有所帮助。
业务之一
房地产公司“股权转让”，有关权属的契税咋办?
实操案例：
嘉城房地产公司于2013年5月由明丰集团公司投资成立，注册资金5000万元，为明丰集团公司的全资子公司。
2015年8月嘉城房地产公司通过“招拍挂”，购得某市一块商业用地，该地块的出让价为8000万元。由于房地产市场不稳定，嘉城房地产公司一直未对该地块进行开发。
2017年4月，明丰集团公司因业务发展的需要，将持有嘉城房地产公司的全部股权以7000万元转让给开创房地产公司。
那么，开创房地产公司承受明丰集团公司投资嘉城房地产公司的股权，是否需要对该公司名下的土地缴纳契税?
政策依据：
根据相关政策规定，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
政策分析：
契税的缴纳是以在中国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。该案例中明丰集团公司与开创房地产公司之间发生的是股权转让，土地权属在嘉城房地产公司名下，并未发生转移，因此，土地权属不发生转移，不征收契税。
业务之二
房地产公司“公司合并”，有关权属的契税咋办?
实操案例：
2017年1月，开创房地产公司换股吸收合并嘉城房地产公司。嘉城房地产公司名下有一商业地块，原价8000万元。
通过换股吸收合并，开创房地产公司作为合法存续公司，嘉城房地产公司法人注销。
股东明丰集团公司对嘉城房地产公司的出资按照一定比例全部转换为开创房地产公司的股份，嘉城房地产公司的资产、负债、权益全部并入开创房地产公司。
那么，嘉城房地产公司被吸收合并后，土地权属转移到开创房地产公司名下，是否需要缴纳契税?
政策依据：
根据相关政策规定，两个或两个以上的公司，依据法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
政策分析：
虽然嘉城房地产公司拥有的土地权属发生了转移，但同时，嘉城房地产公司的投资主权也同时发生了转移，而且在合并后的公司中存续，因此，对合并后的开创房地产公司承受嘉城房地产公司的土地权属，免征契税。
业务之三
房地产公司“公司分立”，有关权属的契税咋办?
实操案例：
开创房地产公司是一家大型房地产开发公司，公司在全国各地同时拥有多块商业用地，公司为了分散经营风险，决定对西南片区的三大地块进行分立。
公司将西南片区的三大地块派生成立西南房地产公司，并将三大地块权属转移到西南房地产公司名下，开创房地产公司原债权债务与西南房地产公司无关。注册资本按照一定比例派生股份到西南房地产公司。
那么，西南房地产公司受让的土地权属，是否要交契税?
政策依据：
根据相关政策规定，公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
政策分析：
西南房地产公司是由开创房地产公司派生出来的，虽然土地权属发生了转移但两家公司的投资主体相同，因此，对于派生出来的西南房地产公司承受开创房地产公司的土地，免征契税。
业务之四
房地产公司“资产划转”，有关权属的契税咋办?
实操案例：
甲公司将其拥有的土地使用权及建筑物评估作价1.4亿元（其中土地使用权作价1亿元，建筑物作价4千万元）划转到其全资子公司乙公司作为投资入股的出资方式,参与利润分配,共同承担风险。乙公司将划入的土地使用权和建筑物作为其注册资本。
乙公司以股份支付的方式将上述的全部转让价款在土地使用权办理好过户手续和工商登记后，按本合同约定的作价投资额向甲方签发出资证明书。
那么，乙公司承受其母公司土地使用权及建筑物的权属划转是否需要缴纳契税?
政策依据：
根据相关政策规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。
政策分析：
根据相关政策规定，母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间发生的以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋的。
1、如果受让企业支付对价的形式是100%的股权支付形式，或受让企业根本没有任何股权支付和非股权支付，则受让企业免征契税;
2、如果受让企业支付对价的形式是非股权支付形式，则受让企业必须缴纳契税。
本案例中的甲公司将其土地使用权和建筑物以投资入股的方式划转到乙公司名下，乙公司100%股权支付给甲公司，因此乙公司免征契税。
政策依据
《关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）

小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧，使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出核心要点。