面临“营改增”的房地产企业有喜有忧(老会计人的经验).doc

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面临“营改增”的房地产企业有喜有忧（老会计人的经验）
“十二五”规划已进入最后一年，“营改增”进一步扩围势在必行。目前尚未纳入“营改增”的行业仅剩生活服务业、建筑业、房地产业和金融业。其中房地产行业“营改增”呼声最高，影响也最大。房地产企业对“营改增”有喜也有忧。
一喜如果抵扣充分，税负将会降低。房地产开发成本涉及土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、规划设计、装修装饰、园林绿化、广告宣传、销售代理、财务费用等诸多项目。如果上述内容均能充分抵扣，形成完整的抵扣链条，“营改增”后房地产企业的增值税税负有可能降低。特别是土地成本和相关规费，如果规定允许房地产企业凭财政部门监制的土地专用收据等作为抵扣凭证，则解决了房地产企业进项抵扣的主要问题。一直以来，土地成本及相关规费占房地产企业成本的比例较高，在“地王”频出的一、二线城市尤为明显。对于设计、广告等支出，相关行业已先行“营改增”，可以取得增值税专用发票抵扣进项了。
二喜前期预售纳税少，资金更充裕。由于房地产开发业务的特殊性与复杂性，要求企业必须有良好的融资能力与充足的现金流来维持正常运转。房地产企业一般采用预售方式，在确认预售收入的当期就要按5%的税率缴纳营业税。营业税是房地产企业预售阶段不可忽视的资金支出。“营改增”后，一般房地产项目土地购置、前期工程等业务发生在先，会产生大量的进项税，前期预售阶段，一般无需缴纳或只需缴纳较少的增值税。这将减少企业前期的资金支出，让企业有更加充裕的资金。
三喜加强财务核算，提高管理水平。“营改增”对房地产企业会计核算和财务管理的要求较高。以“营改增”为契机，可以加强会计核算，提升管理水平。营业税按销售额乘以5%税率即可，非常简单；“营改增”后需要准确核算进销项，进项税中还涉及17%、11%、6%等不同的税率，财务核算要求相对较高。财务部门应加强会计核算和财务管理，并及时对销售、工程招投标等环节向公司提出合理的涉税建议。优先与能提供抵扣凭证的企业合作，尽量取得增值税专用发票，达到合理降低税负、降低成本、降低风险的“三降”目的。
在喜的同时，房地产企业对“营改增”还有一些担忧。
一忧税率提高抵扣不足，税负会增加。相关专家表示，房地产企业属于资本密集型企业，不属于鼓励发展的现代服务业，税率应该会比较高。“营改增”之前销售不动产营业税税率为5%，如果销售房地产的税率定为11%，直观上看税率提高了。实际上“营改增”之后，虽然可以抵扣进项税款，但土地出让金、相关规费等能否抵扣尚不明确，如果抵扣不足，税负势必会提高，这是房地产企业普遍担忧的。
二忧抵扣凭证难以取得，影响进项抵扣。增值税主要以增值税专用发票等为进项抵扣凭证，要求比较严格。房地产企业支付土地出让金，一般会取得国土部门开具的财政监制专用票据，能否据以抵扣进项税额，是个问题。这类财政监制专用票据相对规范，可信度较高，建议作为计算抵扣进项税额的凭证。或者由国土等部门开具增值税专用发票，作为房地产企业的进项抵扣凭证。另外还有一些公共配套设施等政府规费，在成本中比例也不低，各地规费的种类、范围、比例不尽相同，也没有土地出让金那么严格和规范。政府规费的票据能否抵扣、如何抵扣，房地产企业也比较担忧。
三忧土地增值税问题，可能重复征税。“营改增”后如果增值税与土地增值税并存，房地产企业担忧会导致重复征税。房地产企业增值税的理论增值额和土地增值税的增值额有很大一部分重叠。土地增值税除了税金扣除和加计20%扣除外，其他成本费用类的扣除基本和增值税进项扣除项目一样。两个税种增值额的重叠部分，分别用不同的税率计算方式计算税额，存在重复征税。
四忧存量房产土地，能否抵扣税款。存量房产和存量土地是影响“营改增”后房地产企业税负增减的一个重要因素。“营改增”前房地产企业有一定的储备土地和存量房产，尤其是当前房产滞销的形势下，相当一部分企业库存房产数量较大。“营改增”后，存量房产和土地无进项可以抵扣，而房产销售如果执行11%的税率，将产生大量的应纳增值税，房地产企业难以承受。