契税如何计算？征管中税务总局关注什么？(老会计人的经验).doc

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契税如何计算？征管中税务总局关注什么？（老会计人的经验）
[本集提示]契税如何计算?税率如何规定?有什么优惠政策?税局关注什么?本讲为你一一解惑!
一、契税征税对象是谁?
契税的征税对象是发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋.
二、契税计税依据是什么?
计税依据的确定则分以下三种情况:
(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,共计税依据为成交价格.
(二)土地使用权赠与、房屋赠与,其计税依据由征收机关参照当地土地使用权出售、房屋买卖的市场价格确定.
(三)土地使用权交换、房屋交换,其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额.
为防止瞒价逃税,《条例》的还规定,对成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,共计税依据由征收机关参照当地市场价格核定.
三、契税的税率是如何规定?
契税采用幅度比例税率.
考虑到全国各地经济和房地产市场发展的不平衡状况,《条例》只规定了税率幅度范围为3%一5%,具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在该幅度根据本地区实际情况确定.
四、契税的减免税政策规定有哪些?
按《条例》规定,契税的减免政策规定有四条:
(一)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税;
(二)城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税;
(三)因不可抗力灭失住房而重新的购买住房的,酌情准予减征或者免征契税;
(四)财政部规定的其他减征、免征契税的项目.
此外,《条例》还规定:经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,不再属于《条例》规定的减征、免征契税范围的,应当补缴已经减征、免征的契税款.
五、怎样计算契税应纳税额?
应纳契税税额=计税依据×税率.具体计算公式如下:
(一)土地使用权出让、土地使用权出售.应纳税额=成交价格×税率
(二)土地使用权赠与.应纳税额=该土地使用权的市场价格×税率
(三)土地使用权交换.应纳税额=所交换土地使用权的价格的差额×税率
(四)房屋买卖.应纳税额=成交价格×税率
(五)房屋赠与.应纳税额=该房屋的市场价格×税率
(六)房屋交换.应纳税额=所交换房屋的价格的差额×税率
《条例》规定,应纳税额以人民币计算.转移土地、房屋权属以外汇结算的.按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算.
六、契税的征收管理有哪些规定?
(一)承受土地、房屋权属的纳税人,应当按下列程序办理纳税手续:
1、纳税人在签订土地、房屋权属转移合同或者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证后十日内,到土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,并向征收机关提供与转移土地、房屋权属有关的资料.
2、征收机关对纳税人的申报进行必要的审查后,核定应纳税额、纳税期限等,并及时通知纳税人.
3、纳税人按照征收机关核定的税额及规定的期限缴纳契税.纳税人办理纳税事宜后,征收机关向纳税人开具契税完税凭证.
(二)土地管理部门和房产管理部门应当协助契税征收机关依法征收契税,向征收机关提供有关土地、房屋权属、土地基准地价、房地产市场交易价格以及权属变更等方面的资料.对纳税人未出具契税完税凭证的,土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续.
(三)征收管理的其他规定依据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规执行.

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