四铺乡商贸新城项目建设投资可行性研究报告.doc

濉溪县四铺乡商贸新城项目可行性研究报告
第一章 总 论

一、 项目基本情况
（一）项目基本情况
1、项目名称：濉溪县四铺乡商贸新城项目
2、项目法人：濉溪县四铺乡人民政府
3、法人代表：
4、建设性质：新 建
5、建设地点：四铺乡
6、建设内容：建设功能齐全高档商住式建材、农贸商贸城，总占地面积90亩。建设600套商住房，砖混结构，二至三层。安排约1500人入住，总建筑面积5万平方米，同时建设绿地广场600平方米和2个公厕，美化亮化1个广场，供暖排水功能及其他。
7、项目投资：项目总投资6000万元,所需资金由项目建设单位自筹。
8、项目编制依据：
（1）国家及安徽省有关定额指标和建设标准；
（2）濉溪县“十二五”发展规划；
（3）淮北市、濉溪县城乡一体化建设纲要；
（4）四铺乡2011年城乡一体化项目建设方案
（5）濉溪县城市建设发展规划
（6）项目单位提供的其他资料和数据。
（7）承办单位编制可行性研究报告的委托书
（8）国务院和中央九部委关于整顿、规范市场秩序、专项整治建材市场的通知
（9）中国建材工业协会在中国建材工业经济研究会在全国范围内开展“创建全国星级建材市场”的活动精神
（10）安徽省、淮北市《关于加快发展三产服务业的决定》
（11）《关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》2007年 中央1号文件
（12）国务院关于扩大内需，建设农村专业批发市场的若干意见
9、编制原则：
（1）依据《濉溪县建设规划》，结合濉溪县的客观实际，以能充分体现项目“统一规划，分期建设”的原则。
（2）建设以“高起点、高标准、规范化”的原则，点线面结合，参与构筑濉溪县的城市基础设施框架，创造濉溪县的新形象，新面貌。
（3）根据规划要求，本着科学、实用的原则，充分考虑城市现有和规划建设的基础设施，加强项目建设与城市总体规划的衔接，使两者有机结合，优势互补，协调发展。
（4）合理有效使用濉溪县的土地资源。
（5）坚持软件建设与硬件建设同步推进，协调发展。以服务为宗旨，重视管理队伍建设，广开科技信息渠道，体现高效精干的原则。重视人才培养和人才引进，提高企业管理队伍的整体素质和整体水平。
（6）以改革的精神，开放的姿态，求实的态度，严格执行国家有关基本建设的法规和管理规定，提高项目的运作效率，增强企业的竞争活力。
（二）项目建设背景
1、项目提出
四铺乡隶属于安徽省淮北市濉溪县，位于濉溪县境中部，东临宿州市，全乡总面积201平方公里，耕地面积16.4万亩，据当地政府官方网站资料显示该乡辖20个村委会，193个自然庄总人口9.1万余人。境内拥有丰富的煤炭、铜铁矿石等矿产资源，建有现代化煤矿两座、铁矿四座、荣亚粉业、08食品等一批现代化的农产品加工厂，2006年乡财政收入800余万元，农民人均纯收入达2893元。东距京沪铁路12公里、合徐高速公路10公里，省道303公路、正在规划的泗许高速公路穿境而过，交通运输十分便利。
　 该镇农业基础设施配套齐全。开挖大沟3条，中小沟14条，新打机井80眼，新增有效灌溉面积2万亩，除涝面积2.3万亩。植树30万棵。并实现村村通晴雨路。
小城镇建设步伐不断加快。两年来群众自筹资金500万元，拆迁房屋6000平方米，新增商品房面积5000平方米；新开辟集贸市场4000平方米安装程控电话500多门。转移农村劳动力500多人，引导人口、信息、物流向小城镇集中。
在今后的发展中，四铺乡将依托矿区优势，加快产业发展，并根据自身优势发展饮食、养殖、运输、建筑、搬运等产业，最大限度地为居民提供就业机会，增加农民收入，为居民在集中区里住得下、留得住，生活得好奠定经济基础，全力打造居民集中区建设样板，逐步改善生态环境，提高群众生活质量，把居民区建设成为一个淮北地区的现代乡村社区。
2、濉溪县基本情况
濉溪县位于安徽省北部，是淮北市唯一市辖县，县城依市而建，全县辖11个乡镇和一个省级经济开发区，面积1987平方公里，人口106万。濉溪承东启西，区位优越，地处苏、鲁、豫、皖四省交界处，是淮海经济区和徐州经济圈重要组成部分。
濉溪环境优越，交通便捷。市、县连为一体的城市建设格局，热、电、气一体化的能源供应，以及更加优惠的投资政策，为国内外客商提供了大展宏图的空间。举全县之力打造的省级开发区一濉溪经济开发区，“七通一平”全面实现，服务配套设施已经完成。一个以开发区为主体，乡镇工业集中区和创业园区为两翼的投资载体和开放平台已经构建。“一条龙”服务制度、“一站式”审批制度、县级领导联系协调制度、投诉举报监督制度和投资优惠政策日臻完善。
符夹、青阜、青芦三条铁路穿境而过，北接陇海线，东连京沪线、西入大京九。公路交通国道、省道四通八达，连霍高速、合徐高速呈“十”字型在此交叉，驱车南下省会合肥、东进海滨城市连云港只需2小时左右。距徐州观音机场仅有50公里。内河航运入淮河、通长江，直达上海港。
濉溪物华天宝，资源富饶。矿产资源得天独厚，已探明煤炭资源储量达60亿吨，铁、铜、金矿9700万吨。国家级特大型企业淮北矿业集团公司，皖北煤电集团公司14对矿井座落在濉溪境内，年产原煤2000多万吨；县属煤矿年产原煤百万吨以上。电力供应充足，电力装机容量达200万千瓦，是华东地区重要的电力供应基地。
农业资源优势明显，肥沃的土地、温和的气候，为濉溪农业产业化的发展提供了得天独厚的条件。可耕地面积220万亩，待开发的塌陷地7.2万亩，种养业种类多、产量大，小麦、玉米、大豆等主要农作物常年产量稳定在90万吨左右，牛、猪、羊、兔等家畜饲养量300万头左右，鸡、鸭、鸽等家禽饲养量2200万只以上。
劳动力资源丰富，目前全县有剩余劳动力10-15万人，是全省重要的劳务输出基地，劳动力成本较低，为发展劳动密集型企业提供了人力资源保障。
安徽省“861”行动计划重点工程，投资总额近300亿元的临涣煤焦化电项目，一期工程已经投产。投资额120亿元，年产甲醇170万吨的南坪煤化工项目已经开工建设。投资额100多亿元的淮北煤电基地建设如火如荼，11对新建煤、铁矿井正拔地而起。新加坡、上海、浙江、江苏等地的客商纷纷前来洽谈合作、投资兴业，恩远铝业、杭淮钢构、顺发食品、鲁王制粉、金沙纺织、巨成化工等一大批骨干企业快速发展，已逐渐形成了以煤化工及精细化工、机械制造及新型建材、针织服装、农副产品深加工等具有特色的四大支柱产业。濉溪，这颗镶嵌在淮海大地上熠熠生辉的明珠，正以丰富的资源，巨大的发展潜力和广阔的发展前景，受到国内外有识人士的青睐。
东部的区位、西部的成本，便利的交通、快捷的通讯，已经使濉溪成为安徽省实施东向发展战略、对接胶东半岛的桥头堡。濉溪定会成为众多商家投资的宝地，创业的乐园!
3、城乡一体化建设的重要意义
根据中央关于城乡一体化发展的总体要求和省委、省政府的部署，淮北市城乡一体化综合配套改革至2020年全面完成。市委、市政府制定实施的工作思路是：坚持从实际出发，按照“科学规划、强化基础、做大产业、创新制度、协调发展”的要求，全力推进城乡规划布局、产业发展、基础设施建设、公共服务、就业和社会保障、生态环境建设、基层组织建设等七个方面的城乡一体化配套改革，着力推进农村人口向城镇集中、农村土地向规模经营集中、农村工业向园区集中，切实让城乡居民充分享受改革发展成果，把淮北建设成为城乡一体、协调发展的现代化工业城市。
要积极构建城乡公共服务均等化体系。城乡公共服务均等化是综合配套改革工作的重中之重，必须立足让城乡居民共享改革发展成果，协调推进城乡社会事业发展，努力实现城乡公共服务均等化。一要推进城乡教育均衡发展。制定实施城乡中小学发展规划，因地制宜地开展农村教育资源整合，推进小学向乡镇所在地和中心村集中、初中向中心镇集中、高中向县城和市区集中。大力加强农村教师队伍建设，继续招录大学生到农村任教，选派城市教师下乡支教，加大城乡教师交流力度，切实提高农村师资力量。加快普及农村高中阶段教育，大力发展农村中等职业教育，加强农民技能培训，不断提高农民科学文化素质，提升农村教育的整体水平，努力在皖北地区率先实现教育均衡化和教育现代化。二要推进城乡公共卫生服务体系建设。进一步整合全市医疗卫生资源，巩固市、县、镇（乡）、村四级基本医疗和公共卫生服务体系，构建完善的疾病预防控制、卫生执法监督、医疗救治、信息网络和应急指挥五大公共卫生体系和计划生育服务体系，不断提高城乡公共卫生服务水平。三要推进城乡公共文化服务体系建设。大力加强城乡公共文化基础设施建设，完善城乡公共文化服务体系，深入开展文化下乡活动，大力发展文化事业和文化产业，丰富农村文化生活。扎实开展文明村镇、文明家庭等群众性精神文明创建活动，加快城市文明向农村辐射，全面提高城乡人民群众的文明素质。四要推进城乡社会保障体系对接。加快建立城乡一体的就业政策体系，完善面向城乡的技能培训和农村劳动力转移培训服务体系，加强街道社区和乡村就业服务工作平台建设，多渠道扩大城乡劳动者特别是农村劳动力就业，实现社会充分就业。积极推进新型农民养老保险制度，完善新型农村合作医疗制度，扩大进城务工农民综合社会保险覆盖面，健全城乡居民最低生活保障制度，进一步丰富以最低生活保障和特别救助为基础，以慈善救助和社会互助为补充的多层次、广覆盖的城乡社会救助和保障体系，建立起城乡一体的社会保障格局。
二、主要经济技术指标
1、建设功能齐全高档商住式建材、农贸商贸城，总占地面积90亩。
2、总建筑面积50000平方米，建设600套商住房。
3、安置村民1500人。
4、项目总投资6000万元
5、经营收入9300万元
6、纯利润2400万元
7、税金900万元
8、投资利润率40%
9、综合容积率1.57
10、建筑密度26.4
11、绿化率37%

第二章 房产市场分析与营销战略

一、当前房产市场现状
进入2006年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制层革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。主要表现在：
1、商品房开发投资稳步回升。2006年房地产业超速发展，2007年下半年受宏观调控影响，商品房投资逐步增加，2007年，全县国民生产总值增长的16.8%中，房地产开发的贡献率达到2.5个百分点以上。
2、在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。
3、住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的一大亮点。
4、房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场的一个热点。
5、2008年下半年以来，受到全球金融危机的影响，房地产市地低迷不振，但由于濉溪县属于中部地区的欠发达县，房地产价格本来就不是虚高，再加上消费需求量大，当地政府大力支持，因此，房地产市场的波动并不太明显，在这一轮经济危机中呈现稍降的态势。2010年下半年以来，淮北地区房地产市场呈快速发展的态势，房价涨势明显。
6、房地产产业链条较长，能够带动建材产业、运输服务业等相关产业的发展；房地产属于劳动密集型产业，能够提供更多的劳动就业岗位；房地产具有投资规模大的优势，对当前拉动经济复苏具有重要意义。为此，中央和地方出台了一系列房地产开发优惠政策。
淮北市作为新兴的能源城市，是华东地区重要的煤电能源基地，淮北矿业、皖北煤电以及地方矿井28对。近年来，矿区开采推行新的用工制度，即用人不养人，充分提高职工 的福利待遇，但是不再建设职工福利分房与其他社会事业，这样富裕起的矿区职工考虑到子女就学等，纷纷到淮北市及濉溪县城购房居住，充分享受城市现代的文明生活。另外，淮北市政务新区、濉溪县政务新区、濉溪老城开发、县医院综合楼建设及其他重大项目建设，大批的居民拆迁，政府采用货币化补偿，客观需要一批新开发的房地产业，用于拆迁居民户的安置。
二、濉溪县商品房现状与市场需求
濉溪县住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积1998年达到了10.98平方米。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，目前有26%的市民住房是“单位建房”，约占39%属“房改房”，占19%是“私房”，只有16%的住房是居民“购买的商品房”。从以上现象可以看出，目前商品房在市民住宅构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革的进一步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。
再从每户住房总建筑面积来看，目前居民住房60平方米(指建筑面积，下同)以下的占38.96%，60～80平方米的占33.8%，81～100平方米的占14.82%，101～120平方米的占8.02%，121～140平方米和141平方米以上的分别只占2.82%和1.57%，有近87.58%的家庭住房面积在100平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在100平方米以上住房户数将比现在有较大幅度地提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
三、“精品住宅”的市场需求及发展
“人与自然和谐发展”是21世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设的要求。随着城乡居民收入的日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞、舒适，转移到对住宅的功能、品质、科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据县域经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类“精品住宅”将有不小的市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房的重要选择条件。
1、住宅市场趋向细分化
随着福利分房制度的结束，个人购房将成为住宅消费市场的主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择的今天，一个楼盘吸引消费者的前提应该是启己与众不同的个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场的发展趋势。前两年，住宅市场针对一些消费群体，推出高标准、多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美、品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售60%以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场的一个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员的专业化程度要求也越来越高。市场对规划、设计、营销管理、施工质量的敏感度越来越高，并要求从业人员的专业水平也应随之提高。
2、商品房市场进入品牌角逐时代
随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈，住宅市场品牌商品房的出现势在必行。在商品房日益走向买方市场的今天，消费者对于商品房的关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适、环境优美、配套齐全，还要考虑文化品位、今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现的客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中的作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这一诱人的市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询的重点由价格区位转向开发商的品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势的原因，主要有：
(1)先富者的市场潜力。本市改革开放30年来，经济快速发展，社会全面进步，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消费水平居国内中等城市中上水平，据有关资料统计，富裕家庭约占6％左右。最近几年，受到煤炭能源价格大幅上涨的影响，煤炭价格由2005年的180元/吨，2010年涨至600元/吨，稀缺煤种及精煤价格达到1000元/吨以上，富裕家庭的比例又有大幅提高，今后还将进一步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房的需求很大，形成先富者市场潜力。
(2)商业消费潜力。近年来煤炭销售旺盛，价格涨幅接近1倍。为淮北市经济发展提供强大的支撑，人口聚集效应进一步升华，发展房地产开发一直是本市经济发展的重点之一。今后私营企业也越来越多，私营企业主的住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存的发展，大面积户型住宅可办公和居住两用，因此高档次的商品住房将形成一定的市场需求。
(3)项目区位市场潜力。“濉溪县城关镇八里村城乡一体化”项目位于濉溪县政务新区北部，靠近淮北市，环境得天独厚，是开发高品质的精品住宅小区不可多得的地段位置，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟的区位优势，并蕴藏着巨大的区位市场潜力。
3、消费者对住宅质量和物业管理的关注
消费者购房是个人的投资置业行为，因此质量是购房者首要关注的问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。一是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备的居住功能，将来高价格的住宅应是最好的住宅。三是舒适性方面，包括卫生、日照、通风、室外环境等。四是适用性方面，一个家庭在不同时期有着不同的家庭结构，对住宅消费也有不同的要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑的另一重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容的物业管理与住宅本身的质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。
4、住宅开发及开发商向规模化发展
近年来，城市住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高。目前县城已有各类资质的房地产开发企业10多个，存在开发成本高、恶性竞争、粗制滥造、哄抬地价等问题。新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够的居住空间，功能设施齐全，还要有合理的销售价格。房地产开发商只有通过大规模、低成本开发，才能满足用户的要求。住宅开发向规模化发展，形成新的住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从本市最近两年的房地产市场上也能看出这一变化，一批实力雄厚、具有丰富操作经验的大型房地产开发企业将涌现出来，并占市场主导地位。最近恒大、青岛、合肥等一批知名房地产企业前来参与开发，并取得比较理想的实效。
5、住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段
随着本市城镇居民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，本市居民购房除直接居住或自用外，有近15%是用于投资保值、增值或出租，这与本市市民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由“温饱型”向“小康型”的过渡。随着城市耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房、汽车消费，这是一个必然的趋势。随着居民消费水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消费支出的平均比重将由5.1%上升到12%左右。其中中低收入的家庭为6%～10%，中高收入家庭为13%—16%，富裕家庭占20%--30%，加上银行住房按揭贷款的支持，住房消费热，点将加快形成。个人购房的比例也1990年的28%增加到2000年的50%，目前这一比例已超过90%，并保持逐步上升的势头。
四、定价策略
(1)价格定位。
1)根据县城目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。
从濉溪2010年1、2月楼盘销售情况分析，中高档住宅售价每平方米在4000～6000元之间；中档住宅售价每平方米在3000-4000元。由于各楼盘区位、环境、配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。
(2)价格优惠策略。拟采用以下策略：①付款方式优惠；② 集团购买优惠；③选择购买优惠；④特殊消费对象优惠；⑤其他优惠措施。
(3)价格浮动策略。宜采用浮动售价：①展销会期促销优惠价；②限期销售优惠浮动价；③正常销售期段浮动价；④其他浮动措施。
(4)定价方式。主要按期房价、现房价、综合价、集团购买价，并考虑楼层差、朝向差、地段位置差。定价方式突出小区“卖点”和住宅小区内环境、地段位置、楼层及朝向等购房因素的差异。

第三章 规划方案

一、指导思想
（一）应用现代城市设计思想，通过精心构思，精心规划，精心设计，力求创造一个布局合理、用地经济、设施完善、生活方便、环境优美的新型商住小区。
（二）充分体现以人为本，注重科技和可持续发展的二十一世纪国际住宅发展趋势。小区与商业建设定位于中、低档商业、居住房。
（三）坚持社会效益、环境效益并举，“为人民服务，为后人着想”是小区建设的灵魂，而开发的经济效益则是形成小区建设良性循环的基石。
二、规划方案
（一）功能结构——确保清楚完整，组织合理，整合有序
由于本项目是居住与商业共建，如何减少商业对居住的影响，保证商业为本项目与城市其他居民提供便利至关重要，为此，我们将邀请国内、国际一流大师担纲，认真研究，确保做到功能结构合理、用地经济、方便居住与购物消费。
（二）道路交通——出入便利，交通顺畅，人车分流道路交通将按照小区内实现人车分流，重视自行车、摩托车及家用汽车的停放。
（三）单体设计——朝向合理，居住舒适、节地节能
在建筑布局上将充分考虑濉溪县的气候特点及居民购房心理，住宅采用坐北朝南，注重自然采光、通风。
（四）绿化景观——集分集合，中心放射，景观多变
本小区绿化景观，采用小分散、大集中的布置方式，集中布置几处中心景观区，在每幢建筑物周围最大可能的利用空地设草坪和灌木结合的绿化带，沿小区道路种植行道树，做到家家有绿地，户户有风景。
（五）规划建设力求达到如下标准：
规划超前化、户型合理化、建筑艺术化、质量标准化、建材环保化节能化、配套完善化、服务酒店化、环境公园化、生活科技化、社区人性化。
三、环境保护
1、环境保护执行标准
⑴《中华人民共和国环境保护法》
⑵《建项目环境保护管理办法》（86）国环字第003号
⑶《建筑项目环境保护管理办法实施细则》安徽省计委、经委、环委（86）07号
⑷《污水综合排放标准》GB8978——1996
2、环境保护的重要意义
随着经济的快速发展，环境保护的问题逐渐被世界各国所重视。目前，环境污染和生态破坏正在发展和扩大，人类为了生存和发展，无节制地开发资源，毁坏了森林和自然资源，造成生态失调。环境的恶化与当前的人口爆炸，资源危机等问题交织在一起，对世界经济的可持续发展造成了极大的威胁，我国是一个发展中的大国，拥有世界五分之一的人口，在世界各国中占据着重要的地位，在全球的经济地位日益提高。但是，由于我国的经济改革起步较晚，国家的经济基础和科学技术水平较落后，大规模、无序的开发，超出了自然所能承受的能力，环境污染比较严重。为了实施可持续发展战略，我国坚定了加强环境保护的立场和态度，提出了“经济建设、城乡建设和环境建设要同步规划、同步实施、同步发展，实现经济效益、社会效益和环境效益的统一”的战略方针，把环境保护作为我国的一项基本国策，充分体现了环境保护在经济发展和社会进步中的重要地位和重要意义。
3、项目建设区内的环境现状
项目区位于濉溪县四铺乡，周边的环境条件较好，无严重的工业污染物，有轻微机动车的噪声污染和尾气污染。
4、项目建设与实施对环境可能造成的影响
⑴项目建设期可能造成的影响，一是挖掘、搬运渣土和运输水泥、黄砂等建材时的扬尘，会造成对环境空气的污染；二是施工时机器设备噪音造成的场界噪声对周边环境的污染。
⑵项目建设竣工后运行期对周边环境的影响。
按照国家环保总局《建设项目环境分类管理名录》界定，本项目属“对环境影响很小的建设项目”。因为项目运行基础上不产生废水、废气、废渣、粉尘、噪声等不利影响。
5、环境保护措施
本项目的环保措施，重点是在建设期。对施工挖掘的渣土要洒水抑尘，渣土和粉尘类建材运输车辆要用蓬布覆盖，并不得超载，尽量减少洒落污染。对噪声大的设备，尽量避免同时开动，造成噪声桑加。晚7点至早7点时限内，要停启动噪声＞40bd的机器。

第四章 项目建设环境条件分析

一、地理位置、交通条件
项目区在濉溪县四铺乡内。濉溪县地处淮北市南部，市县相距5公里左右，苏鲁、豫、皖四省交界处，北与淮北毗邻，东部和西南部分别与宿州、阜阳两市接壤。位于我国南北气候分界线秦岭——淮河一线的北侧，独特的地理位置兼有南北气候之长，水资源优于北方，光资源优于南方，气候清新宜人。
濉溪县交通条件较好，铁路、公路、水路三位一体。铁路符夹线横穿境内、南接京沪、北接陇海，青阜线西连京九；公路四通八达，105国道、202省道穿境而过，正在建设中的合徐高速公路和连霍高速公路距县城仅为10公里和15公里，内河运输经淮河直贯长江；徐州观音机场距濉溪县仅50公里。
二、资源状况、社会条件
濉溪县属平原地区，土地肥沃，气候宜人，适宜多种农作物生长，农副产品十分丰富，是华东地区重要的农副产品生产供应基地。
濉溪县还是华东地区重要的原源基地，其煤炭储量丰富，具有煤质优良、品种齐全、分布集中的特征。其他如铁矿、粘土、石灰岩和大理石等矿产资源也有较多的储藏量。建材产业是濉溪县的主导产业之一，建材市场货源充足，品种齐全，项目建设具有足够的资源保证。
根据住宅小区建设和居住的需要，有关部门将会给予全面配套服务，建成后水、电、气、通讯等基础设施条件具有良好的保障。项目建设地点位于溪河路西段，距202国道200米左右。
三、自然条件
濉溪县地处北温带，属北方型大陆性气候，气候温和，日照充足，四季分明，年平均气温14.4℃年最高气温41.1℃，年最低所温-21.3℃，最高最低温差62.7℃，昼夜最大温差17.2℃，主导风向：夏季为东南风，冬季为东北风，平均风速2.3m/s，最大风速21m/s，历年平均降雨量862.9mm，降水多为集中，春季偏旱，夏秋雨水偏多，年最大降雨量1431mm，最小降雨量560mm，最大积雪厚度13cm，年平均相对温度71%，年平均气压99.99104×pa，年平均无霜期202天，日照时数2315.8小时，日照度52.2%，平均雷击日数31.4天，地震剧烈度7度。
四、政策条件
本项目是濉溪县县委、县政府鼓励发展的产业。濉溪县人民政府在国家政策允许的前提下，为城市建设制定了一系列的优惠政策，其中包括土地开发、税收、投资经营及收费、金融、外汇等优惠政策和服务措施。在服务程序上提倡简化审批手续，实行一站式联合审批制度，方便投资者办理各种登记手续；建立入县客商投资代理服务业务，为他们提供一条龙代理，包括提供法律、信息、运输、金融、保险、招工等一系列服务。县政府先后采取了一整套优化投资环境的措施，制定了切实可行的招商计划，以积极的态度，促使濉溪县的经济建设，保障了良好的市场建设环境。

第五章 经营销售策划

一、 经营方针
本项目建成大型综合性、仓储式连锁家居建材大市场，并以家居建材连锁超市为主业，同时发展关联行业，形成集家居建材经营、家装公司及物流配送为一体的产业链结构。经营范围涵盖：钢线板管材、木制品、五金工具、建筑材料、油漆涂料、墙地面材料、厨卫用品、灯具电料、管件电器、工艺家饰、橱具灶具十多个大类。经营品种丰富，家居建材商品30000多种，另有10000多种非标商品。绿色环保是本项目建设的主题。未来10年，将发展成为省内同行业较强的集团化综合服务企业。
住房需要者对住房提出各种各样的要求，对房屋的地段、套型、环境等因素将要求更高。同时环境与配套的服务设施和物业管理水平也同样直接影响商业用房的销售。为此，在经营上应做到以下几点：
1、树立品牌意识，开发精品小区
2、有现代化、长远的眼光。无论从小区的规划、建筑主体，还 是公建设施、物业管理等方面，都要有长远考虑，顺应现代人对家园的要求，尽量造出安全、方便，舒适的家居氛围。
3、在管理上提高工程质量，降低工程成本和管理费用，做好项目建设中的投资、工期和质量三大控制。
4、完善小区的物业管理。提高物业管理水平，是今后市场竞争的主要手段。要充分发挥公司的业务特长，在物业和管理上采用封闭式管理，配置一支高素质，高水平的物业管理队伍。
二、销售策划
除传统的预售、按揭、广告宣传等有效手段外，突出以下几个重点：
1、客户追涨不追落的心理，以逐步攀升的价格推向市场，力求形成物业不断增值的市场印象，即所谓的低开高走。
2、采用物业管理先行介入的手段，直接体现入住后的服务承诺。
3、招聘专业营销人员，通过底薪加提成的机制推动营销工作的展开；或者通过市场招投标选择专业策划与营销代理机构开展销售工作。

第六章 建设内容及实施方案

一、项目建设环境及特点
1、本项目位于濉溪四铺乡，自古以来，人们就非常看重环境对人的影响，古有“孟母三迁”，随着买家看楼眼光渐趋成熟，买家从购买前期对楼盘综合素质的关注，发展到对未来居住环境的关注，对未来邻居的关注。
现代社会，人们在生活的压力下更渴望一种淡定、闲适的居家感觉，一份内心的丰盈和自身气质修养的显现。
2、本项目座落在濉溪县四铺乡，周边房地产开发项目较少，该地段今后商业住宅发展势头迅猛，开发潜力巨大，市场前景令人乐观。
二、项目建设内容
1、濉溪县四铺乡商贸新城项目总占地面积50000平方米。占地面积90亩，部分房屋为三层砖混结构，大部分房屋为二层，沿城市道路在住宅的底层设置为商业铺面，主要用于解决社区配套，如社区便利店、社区卫生医疗机构等。同时建设绿地广场600平方米和2个公厕，美化亮化1个广场，供暖排水功能及其他。
2、市政公共设施
1)给、排水系统
2)燃气系统：管道液化气
3)电力系统：每户按4～6KW／户计
4)电信系统：小区生活主线按一户二线预留
5)保安系统：包括保安监视系统和防盗对讲系统
6)集中抄表系统：三表出产，集中抄表
7)火灾自动报警及紧急广播系统
8)环卫工程：小区生活垃圾集中袋装化、分类化、以服务半径50M的标准设置若干垃圾收集点。
三、实施方案
（一）工程实施原则
1、经济、适用、安全原则，在此原则下，高起点、高标准进行设计与施工，以能充分体现富有地方特色、现代气息的城市风貌。
2、重视生态环境保护，节约土地资源，力求经济建设与生态环境的协调统一，符合可持续发展的原则。
3、统筹兼顾，量力而行，分期实施，滚动发展的原则。
（二）建设规模
项目投资6000万元，建筑面积50000m2。
（三）建设实施方案
1、主体工程：
基础：毛石垫层，混凝土圈形基础。
墙体：钢筋混凝土墙以外，维护墙及隔墙，采用240m/m厚MV10以上粘土小孔空心砖。
楼板：现浇混凝土梁、预制楼板。
上人层面：预制混凝土板、20m/m厚1:3水泥砂浆找平层、分仓缝（6000×6000）、隔汽层（1.5厚氯化聚工烯卷材），找坡层（1:2.5水泥砂浆）保温层（挤塑聚苯乙烯泡沫型塑料板35厚），20厚1:3水泥砂浆找平层，防水层（沅乙丙橡胶防水片材）25厚粗砂垫层。
外立面：墙面贴6×120面砖。
地面：水磨石地面。
顶棚和内粉：石灰砂浆、水泥砂浆、乳胶漆。
门窗：塑钢窗带纱扇、木门。
卫生间：白色面砖
部分商住楼结构为二层，部分为三层，套型为一梯二户单元式，基本分为二室三室户两种。
2、配套设施
给排水：本项目区已有完整的供水管网，且水源充足，足以供应项目建设用水。本项目采用雨、污水合流制，主排水管采用DN500预制管，雨、污水集中排开发区城市排水管网。
供电：项目建有配电房，保证项目建设用电。
集成布线系统：本项目工程集成布线系统参照《建筑与建筑辟综合布线系统工程设计规范（ESC）21:95》、《建筑与建筑辟综合布线系统工程施工及验收规范CESC89:97》标准设图象声音和数据“三合一”宽带信息传输网。

第七章 建筑方案

一、建筑特征
抗震设防烈度7度。
二、拟建建筑物使用功能和工艺要求
本工程为住宅楼、商业楼房。
三、单体平面功能设计与竖向设计
1、地上部分：
住宅楼，层高3.00m，局部设有阁楼层；具体户型及面积见附图注；
屋面层：设备用房、疏散屋面。
四、造型设计
1、强调简洁大方、富有雕塑感的形体：
建筑形体由多种元素组成，充分照顾两条道路街角关系和沿路建筑景观。主体建筑以竖向线条为主，形体简约完整，力求在建筑形体上创造挺拔的建筑效果。在简洁大方的形体内，注重开窗及广告位等处的细部设计，并注重材质的变化与对比。建筑主楼挺拔、强劲，裙楼庄重、大方，建筑整体造型既统一又有变化，融合并创造该地段和谐的建筑群体关系，整体建筑形象与城市经济相适应。
2、丰富的形体穿插关系：
主楼设计以体块穿插为主，体块之间相互咬接，形体丰富，体块感强烈；
3、强调细部设计：
在简洁大方的形体内，注重开窗等处的细部设计；
4、注重材质的变化：
墙面以天然石材构成，主楼以真石漆饰面，大小玻璃窗及玻璃体块与天然石材相互呼应，对比中有统一；
五、人防设计
应濉溪县人防办的要求，项目建设六级乙类物资库，平战二用。
六、日照分析：
由濉溪县建委对日照进行分析，自身建筑及北侧建筑满足2h的大寒日日照标准要求。
七、建筑装修与构造
1、屋面１（上人屋面）：防水等级为Ⅱ级，二道防水设防。
（1）20厚1:25水泥砂浆广场砖铺地
（2）40厚细石混凝土刚性层
（3）３厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层
（4）20厚１：３水泥砂浆找平层
（5）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层
（6）Ｃ10陶粒混凝土找坡层，最薄处３０厚
（7）２厚851防水涂膜
（8）钢筋混凝土屋面板
2、屋面2（不上人屋面）：防水等级为Ⅱ级，二道防水设防。
1）银灰色漆保护层
2）３厚SBS改性沥青防水卷材（聚脂胎）防水层。
3）20厚１:3水泥砂浆找平层
4）40厚挤塑聚苯乙烯泡沫塑料板保温层
5）Ｃ10陶粒混凝土找坡层，最薄处30厚
6）２厚851防水涂膜
7）钢筋混凝土屋面板，网架结构
外墙粉刷层中掺适量防渗、防裂剂，分层粉刷。
（1）外墙实体：外干挂大规格优质细磨花岗岩,内贴聚苯保温板（具体厚度待节能计算后确定）；
（2）主楼立面：优质真石漆，内贴聚苯保温板；
3、内墙面：（墙体材料为200厚煤矸石空心砖和120厚GRC板）
（1）地下室设备用房和车库：白色防霉涂料；
（2）楼梯间、值班室、消防控制室、办公室：白色内墙乳胶漆涂料；
（3）卫生间：防水砂浆粘贴优质彩色釉面磁砖，贴至吊顶高度。墙下部300高为C20混凝土防水带；
（4）各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板墙面；
4、楼、地面：
（1）库房、办公、公共走道：600×600高级防滑地砖贴面；
（2）楼梯间：高级防滑地砖贴面，踏步加铜质防滑条；
（3）各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；各层新风机房、空调机房：20厚水泥砂浆；
（4）消防控制室、弱电间：优质防静电架空地板，h＝150；
（5）卫生间：防水砂浆粘贴优质防滑地砖，下设2厚851防水涂膜防水层，并沿墙上翻300。
5、顶棚：
（1）卫生间：轻钢龙骨铝合金条板吊顶；
（2）商场营业厅、办公及住宅入口门厅：轻钢龙骨、微穿孔铝合金吸声板吊顶；
（3）楼梯间、库房：白色室内乳胶漆涂料；
（4）消防控制室、各层新风机房、空调机房：50厚矿棉吸声板平顶。
6、门窗：
部分外门窗为深灰色断热铝合金框、浅镀膜Low-E玻璃窗和浅镀膜玻璃幕墙。
（1）窗：
90～100系列深灰色亚光铝合金窗框料，浅镀膜玻璃；
（2）门：
阳台、上屋面门：亚光铝合金料，透明玻璃；
房间门：乙级木质防火门；
管道井门：丙级木质防火门；
人防部分：各类专用门。
7、楼梯栏杆与扶手：
交通筒内疏散楼梯：不锈钢栏杆与扶手；
8、落水管：镀锌焊接钢管。
9、设备管井： 每层楼层处用与楼板相同耐火极限的混凝土封堵。
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