动物园拆迁投资可行性研究报告.doc

中文摘要
摘要：北京动物园批发市场是北方地区最大的服装批发集散地，其市场交易方式比较落后，大部分仍处于现金、现货、现场交易阶段，运输、库存成本高。同时，因人流、车流聚集，动物园周边已成为著名交通拥堵点。为改变中心城区功能、人口过度聚集，交通拥堵等状况，北京提出将向外转移一些以批发集散为主的行业形态，著名的“动批”和大红门服装批发商圈均被列入外迁名单。于是我组就“动批”外迁至永清服装新城的可行性做了一系列调研。
经分析本项目有较强的盈利能力，处在行业平均收益率水平区间内，总的来说，本项目是可行的。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。因此，北京市动物园批发市场外迁至永清服装新城的方案是切实可行的，

目录
中文摘要 i
1 总述 1
1.1 项目背景 1
1.1.1 项目名称 1
1.1.2 单位概况 1
1.1.3 可行性研究报告撰写依据 1
1.1.4项目提出的理由与过程 1
1.2 项目概况 2
1.2.1 项目拟建名称 2
1.2.2 项目建设规模与目标 2
1.2.3 项目主要建设条件 2
1.3 项目研究结论 2
1.3.1 项目服务范围 2
1.3.2 项目投入的总资金及效益情况 2
1.3.3 项目建设进度 2
1.3.4 主要技术经济指标 2
1.4 问题与建议 2
2 市场分析 3
2.1 整体市场环境好 3
2.2 区域价值日趋显现 3
2.3 购物商圈短缺 3
3 技术、设备和工程方案 3
3.1 建筑方案总体构想 4
3.2 结构设计 4
3.2.1 基础选型及处理 4
3.2.2 上部结构 4
3.2.3 消防设施设计 4
4 总平面布置与公用辅助工程 5
4.1 总平面布置 5
4.1.1 产品规划布局 5
4.1.2 建筑风格 5
4.1.3 环境景观设计 5
4.2 平面设计 5
4.2.1 结构形式 5
4.2.2 公用建筑 5
4.2.3 立面设计 6
4.3 交通方案 6
5 环境保护 6
5.1 公共及生活用水处理 6
5.2 固体垃圾处理 6
5.3 噪音处理 6
6 项目实施进度 6
7 投资估算与资金筹措 7
7.1 项目总投资的估算的依据 7
7.2 项目投资成本估算原则 7
7.3 项目投资总额估算 7
7.4 项目资金筹措 9
8 经济效益评价 9
8.1 评估依据 9
8.2 项目首期销售价格推测 9
8.3 项目首期财务盈利能力分析 9
8.4 清偿能力分析 10
8.5 项目首期不确定性分析 11
8.5.1 盈亏平衡分析 11
8.5.2 敏感性分析 11
9 研究结论与建议 13
9.1 综合评价结论 13
9.2 建议 14
附录 分工说明 15

iv

1 总述
1.1 项目背景
1.1.1 项目名称
动物园服装批发市场外迁
1.1.2 单位概况
为了更好的统筹动物园商圈的产业升级和外迁工作，西城区委、区政府于成立了北京北展地区建设指挥部，其工作职责围绕北展地区，重点对“三点一片”即动物园地区、天意、万通、官批等商品批发市场及周边组织进行环境整治、产业提升、业态调整等统筹协调。负责对北展地区的产业进行规划和布局，实施产业结构调整和业态升级，依法对该区域市场活动监管，对周边市场内外综合整治。
1.1.3 可行性研究报告编制依据
Ø 北京市《促进城市南部地区加快发展行动计划》
Ø 北京市人民政府工作报告
Ø 国家发改委《投资项目可行性研究指南》
Ø 委托方提供的有关资料
1.1.4 项目提出的理由与过程
北京动物园批发市场是北方地区最大的服装批发集散地，其市场交易方式比较落后，大部分仍处于现金、现货、现场交易阶段，运输、库存成本高。同时，因人流、车流聚集，动物园周边已成为著名交通拥堵点。为改变中心城区功能、人口过度聚集，交通拥堵等状况，北京提出将向外转移一些以批发集散为主的行业形态，著名的“动批”和大红门服装批发商圈均被列入外迁名单。于是我组就“动批”外迁至永清服装新城的可行性做了一系列调研。
永清服装新城位于河北省永清县，规划占地90亩，计划总投资29800万元，计划到2015年全部建成。永清服装新城项目以引进千家服装企业为目标，规划建设服装制造产业区、配套区、中心商务区、人才培训技校等五大区域，打造中国最具价值和前景的尖峰服装文化产业集群。
永清服装新城以其投资规模大、设计理念新、产业层次高、经济拉动强而备受各界瞩目，永清服装新城建成后将成为中国最大的浙商集聚地，京津冀超大型商贸卫星城。永清服装新城带来的全新产业结构调整和区域发展模式转型，将对永清乃至河北的发展产生积极而深远的影响。
1.2 项目概况
1.2.1 项目拟建名称
永清服装新城
1.2.2 项目建设规模与目标
规划占地90亩，计划总投资29800万元，计划到2015年全部建成。以“中国最大的服装集聚地，京津冀超大型服装城”为目标。
1.2.3 项目主要建设条件
Ø 项目场址周边市政设施配套条件较好
Ø 项目的建设符合北京、河北发展总体规划要求
Ø 项目所需用地正在洽谈中。
1.3 项目研究结论
1.3.1 项目服务范围
北京动物园批发市场外迁商户
1.3.2 项目投入的总资金及效益情况
计划总投资29800万元，预计年实现营业收入29800万元以上，可吸纳10万人就业。
1.3.3 项目建设进度
前期准备工作中，计划到2015年全部建成。
1.3.4 主要技术经济指标
Ø 规划占地 90亩
Ø 计划总投资29800 万元
Ø 首批建设投资8000 万元
1.4 问题与建议
服装产业的发展离不开政府的政策支持。目前，服装产业的发展环境仍存在一些问题，这些问题表现在投资环境、服务环境和商务环境等方面。由于市场环境的全面改善在短期内难以实现，因此可通过专门扶持政策来促进服装产业的发展。

2 市场分析
2.1 整体市场环境好
永清县北距首都60公里，距首都机场80公里；东距天津60公里，距天津新港100公里这些良好的交通条件都为此奠定了良好的基础。永清县框架的不断扩大，服装行业处于跨越式发展的阶段，市场处于供需两旺的格局，其服装市场处于稳步上升期，具有相当大的发展潜力和空间。
2.2 区域价值日趋显现
众多大型企业进驻开发区，人流、物流的快速增长，带动区域消费的提升，为本项目的发展提供动力。众多房地产开发商的进驻，表明区域板块具有发展潜力，通过区域内项目的共同炒作，实现区域的共赢。随着开发力度加大、区域环境日渐成熟，其地段价值、投资价值逐渐被消费者认同，永清服装新城将成为投资新热点。
2.3 购物商圈短缺
目前永清县范围内缺少核心购物商圈，基本上以零散的马路商业模式为主，以满足附近居民的日常生活为目的，缺乏有效的辐射力，本项目的发展必将成为区域的商业核心。
永清县人口及经济的发展，必然对服装消费产生需求，本项目的建成，将成为区域的综合购物消费中心，城市商业的副中心，成为联系市中心区与开发区的商业纽带。

3 技术、设备和工程方案
工程设计涉及建筑、结构、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气防火、节能、隔声等各种专业，设计时遵循有关的规划范或规定，单体设计符合国家现行的有关强制性标准的规定。

3.1 .建筑方案总体构思
项目设计紧紧把握“以人为本”这一开发理念，创造符合时代精神面貌的现代建筑和优美环境的精品服装城。
项目的建筑风格和形式不受传统风格的影响或限制，拟采用轻松明快的“现代丰富而不简约”的建筑风格，体现建筑的时代气息。
3.2 结构设计
3.2.1 基础选型及处理
桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。本项目的基础形式主要采用独立桩基。
3.2.2 上部结构
项目由低层、多层、小高层、商业物业及公用建筑组成，地上建筑物采用框架结构，地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按7度设防。
3.2.3 消防设施设计
（1）建筑物周围设环形消防通道，利用建筑四周城市道路系统，为消防补救提供有利的交通应急条件。
（2）对于商业物业，根据规范要求设置多个对外直接疏散出口，疏散出口间距离均符合建筑设计防火规范要求。
（3）尽量在每栋建筑设一个防火分区。
（4）消防水源可以由市政水供给，在场区内设置环状消防给水管网。
（5）在重要的建筑内均设自动水喷洒灭火系统。
（6）每栋建筑室内外均设消火拴。各建筑内还根据需要设置干式灭火器。
（7）除一般照明外，设置自带电源的应急照明、出口指示、走道疏散指示以及利用现代科技的冷光疏散指示标志。
（8）按国家颁布的消防61号令的要求，建立健全逐级防火责任制和各项防火安全制度，普及消防安全和应急自救知识，加强监控管理，并制定消防应急预案，适时进行演练，确保生命财产安全。

4 总平面布置与公用辅助工程
4.1 总平面布置
4.1.1 产品规划布局
（1）商业市场部分
沿街商业呈“点、线、面”布局，商铺之间通过多个小广场紧密联系在一起，通过实体空间的收放变化，形成强烈的空间感。设置多个入口，其中一个大型的主入口，使整个商业形成有机的整体。 
（2）综合配套部分
以中轴景观带为核心，形成中心花园、组团绿地、院落绿化三级空间结构。整个项目配套高层酒店、多层小高层住宅、社区便民店和社区，住宅分成多个组团区，其中以多层住宅组团为主，局部配以点式分布的小高层、高层。 
4.1.2 建筑风格 
采用现代而不简约的建筑风格，营造良好的人居环境，全面提升商业居住环境和生活空间。
4.1.3 环境景观设计 
（1）绿化系统由集中绿化、组团绿化、宅前绿化组成，集中绿化以景观绿轴为核心，配以水体贯穿其中，使绿化系统形成一个自然的生态整体； 
（2）居住社区的住宅组团自然分布，形成丰富的景观界面，小区步行区域与水系相交，增强整个社区的景观功能； 
（3）在绿轴上布臵各种观赏性和参与性强的建筑小品，如雕塑、休息椅、儿童游戏设施等。
4.2 平面设计
4.2.1 结构形式
根据使用功能，项目采用框架结构形式。单体平面设计符合国家住宅与商业建筑基本标准和有关规范要求。
4.2.2 公用建筑
车库采用地上停车场与地下停车场相结合的形式，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准〈汽车库建筑设计规范〉的有关规定。物业管理处、会所、配电室等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、建筑小品与庭院绿化带等。
4.2.3 立面设计
立面造型设计突出现代建筑特色，整体风格要与周围城市环境协调，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
4.3 交通方案
项目在有效组织商业功能区的基础上，交通系统与城市交通系统密切融合。交通系统以“有节制的人车分流”为指导思想，分成小区级和组团级两个级别，小区级车行系统以城市支路为依托，满足居民便捷、顺畅的出行需求，组团之间形成完整连续的绿化系统。 为保证城市干道的交通职能，避免人流密集与城市主干相冲突，缓解小区与城市道路的压力，应设2-3个出入口。

5 环境保护
5.1 公共及生活用水处理
公共污水、商业排污及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。
5.2 固体垃圾处理
采用袋装方式收集处理，防止二次污染。
5.3 噪声处理
设备选型应尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区有建筑上做隔声处理，达到环保标准。

6 项目实施进度
Ø 2014年6月—2014年7月
进行前期准备工作，完成戡察、规划、评估等
Ø 2014年8月—2014年9月
工程设计、招标，同时进行拟购设备考察、技术洽谈、设备定货等工作
Ø 2014年10月—2015年3月
完成项目土建施工，进行设备购置和安装
Ø 2015年4月
进行永清服装新城的销售并进行全面试运行
Ø 2015年5月
永清服装新城正式运行

7 投资估算与资金筹措
7.1 项目总投资的估算的依据
项目的总投资依据《项目初步规划设计方案》和项目实施进度与实际投资使
用情况进行估算。
7.2 项目投资成本估算原则
项目投资成本的估算遵循充分利用公司资源原则、合理利用与节约利用原则 、工程质量至上原则、经济效应与社会效益双赢原则、合理现金流原则。
7.3 项目投资总额估算
项目首期总投资成本为29800万元，平均每平方米建设成本为2980元。该投资成本包括土地成本、前期工期费、基础设施费、建安工程费、行政规费、管理费、宣传与销售费、财务费及其它费等（见表1）。
项目投资成本：29800.00万元
由上表计得项目首期总投资成本为29800.00万元，可售面积投资成本为17880.00万元。
平均建设成本：2980.00元/平方米
总成本/总建筑面积=2980.00元/平方米。

表1 项目首期投资成本费用估算汇总表
序号
项 目
成本总额
（万元）
可售面积
成本总额
（万元）
可售面积
单位成本
(元/ m2)
1
土地费用
1800.00
1080.00
180
2
前期费用
1400.00
840.00
140
（
基础设施配套费
800.00
480.00
80
（
规划、设计
300.00
180.00
30

勘察、审图、标底编制等
300.00
180.00
30
3
小区配套费
3600.00
2160.00
360
（
景观、绿化费
1000.00
600.00
100

水、电、气、网络等
2600.00
1560.00
260
4
建安工程费
20000.00
12000.00
2000
（
建筑工程
18600.00
9300.00
1500
（
设备安装工程
3000.00
1800.00
300
（
公用配套建筑
2400.00
1200.00
200
5
直接费合计
26800.00
16080.00
2680
6
财务费用
1000.00
600.00
100
7
管理费用
500.00
300.00
50
8
销售推广费用
800.00
480.00
80
9
基本预备费
700.00
420.00
70
投资成本总计
29800.00
17880.00
2980

7.4 项目首期资金筹措
该项目共需资金29800.00万元，项目自有资金有9000万元，投资不足部分分别从银行贷款7000万元和由预售收入解决。本项目采取滚动式开发，资金滚动运转，用销售资金回投于开发之中，可以减少资金量，填充资金缺口，解决资金不足的问题。
本项目建设周期为1年,经营周期为1年。

8 经济效益评价
8.1 评估依据
Ø 建设部发布的最新版《房地产开发项目经济评价方法》
Ø 《贷款银行中长期贷款项目评方法》
Ø 国家现行的财税制度和有关法规
8.2 项目首期销售价格推测
运用市场比较法进行销售价格预测，其主要是根据项目的处位置、周围环境条件、项目的品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来2-3年的价格趋势进行推测。
Ø 项目商业部分平均售价为6000元/平方米
Ø 项目住宅部分平均售价为3500元/平方米
Ø 项目整体平均销售单价为4200元/平方米
8.3 项目首期财务盈利能力分析
项目首期净利润总额为6580.26万元，项目首期利润率为36.8%，投资回收期
为24个月。（见表2、表3）

表2 损益表
序号
项目名称
合计(万元)
1
销售收入
28800.00
2
总成本费用
17880.00
3
税前利润总额(毛利润额)
10920.00
4
营业税金及附加
2146.32
5
所得税
2193.42
6
税后净利润总额
6580.26

表3 项目经济指标汇总表
经济指标名称
指标
税前利润总额(毛利润额)
10920.00万元
税后净利润总额
6580.26万元
全部投资毛利润率
61.074%
全部投资净利润率
36.8%
自有资金毛利润率
121.33%
自有资金净利润率
73.114%
净现值
5982.06万元
回收成本期
24个月

从上表可看出，投资净利润率远远大于行业平均收益率,项目净现值大于0，回收成本期为24个月,因此在财务上是可行的。
8.4 清偿能力分析
申请抵押贷款10000万元，其中2014年贷款，约定从第2014年起两年内偿还，即2016年还清,其还贷资金来源主要为可利用预售收入。经测算，预售收入除少量用于项目投资外，其余款用来还款是富富有余的。项目资产负债率处于行业安全区间，2014年负债率为61.11%,2015年负债率为16.67%,2016年负债率为0%。(以固定资产市场评估价为基数)
8.5 项目首期不确定性分析
8.5.1 盈亏平衡分析
投资总成本的保本点是24460.26万元，安全系数为36.80%，即投资总成本增
加了36.80%仍能保本。销售单价的保本点是4076.71元，安全系数为15.07%，即销售单价下降了15.07%仍能保本。销售面积的保本点是4.63万平方米，安全系数为22.85%，即销售面积下降了22.85%仍能保本。

表4 盈亏平衡表
项 目
不确定因素
投资总成本
（万元）
平均销售单价
（元/平方米）
销售面积
（万平方米）
正常情况
17880.00
4800.00
6.00
盈亏平衡点变化数值
24460.26
4076.71
4.63
盈亏平衡点变化幅度(%)
6580.26
723.29
1.37
盈亏平衡点数值
36.80%
-15.07%
-22.85%
税前利润
0
0
0

由上面盈亏平衡分析可知，本项目的安全系数处于行业安全区间,抗风险能力极强，所以本案是安全的,是可行的。
8.5.2 敏感性分析
（1）单价因素敏感性分析
当单价下降了10%时，投资净利润额为5922.23万元,投资净利润率为33.12%，
下降了3.68%；当单价下降了5%时，投资净利润额为6251.25万元,投资净利润率为34.96%，下降了1.84%；当单价上升了5%时，投资净利润额为6909.27万元,投资净利润率为38.64%，上升了1.84%；当单价上升了10%时，投资净利润额为7238.29万元,投资净利润率为40.48%，上升了3.68%。

表5 敏感性分析表（单价）
全部投资
基准方案
单位售价变动
-10%
-5%
5%
10%
单位售价
（元/平方米）
4800.00
4320.00
4560.00
5040.00
5280.00
销售收入
(万元)
28800.00
25920.00
27360.00
30240.00
31680.00
税后净利润
(万元)
6580.26
5922.23
6251.25
6909.27
7238.29
税后投资
净利润率
36.80%
33.12%
34.96%
38.64%
40.48%
税后投资利润率升降幅度
-3.68%
-1.84%
+1.84%
+3.68%

（2）总投资因素敏感性分析
当总投资下降了10%时，投资净利润总额为10328.87，投资净利润率为46.80%，
上升了14.68%；当总投资下降了5%时，投资净利润总额为10328.87万元，投资净利润率为39.07%，上升了6.95%%；当总投资上升5%时，投资净利润总额为6650.12万元，投资利润率为25.82%，下降了6.30%；当总投资上升了10%时，投资净利润总额为5423.87万元，投资利润率为20.11%，下降了12.01%。

表6 敏感性分析表（总投资）
全部投资
基准方案
（万元）
总投资变动
-10%
-5%
+5%
+10%
总投资额（万元）
17880.00
16092.00
16986.00
18774.00
19668.00
税后净利润（万元）
6580.26
8368.26
7474.26
5686.26
4792.27
税后投资净利润率
36.80%
46.80%
41.80%
31.80%
26.80%
投资利润率升降幅度
14.00%
5.00%
-5.00%
-10.00%

（3）销售率因素敏感性分析
当销售率下降了5%时，投资净利润总额为17267.19万元,投资净利润率为63.79%，下降了8.05%；当销售率下降了10%时，投资净利润总额为14795.49万元,投资净利润率为54.66%，下降了17.18%；当销售率下降了15%时，投资净利润总额为12317.41万元,投资利润率为45.50%，下降了26.34%。
敏感性分析表（销售率）
全部投资
基准方案
销售率变动
-5%
-10%
-15%
销售率
100%
95%
90%
85%
销售面积(平方米)
6.0
5.7
5.4
5.1
销售收入(万元)
28800
27360
25920
24480
税后净利润(万元)
6580.26
5140.26
3700.26
2260.26
税后投资净利润率
36.80%
28.75%
20.69%
12.64%
投资利润率升降幅度
-8.05%
-16.11%
-24.16%

敏感分析结论：分析可知，影响本案的诸因素中，最敏感的是销售单价,其次是销售率,然后是投资总成本。

9.研究结论与建议
9.1 综合评价结论
本项目需总投资29800.00万元，需累计自有资金9000万元，银行贷款7000万
元，不足部分用预售收入投入。项目税前收入预计28800万元，项目税后总收入为24460.26万元。净利润总额为6580.26万元，净利润率为36.80%,自有资金毛利润率为121.33%,自有资金净利润率为73.114%，净现值为5982.06万元，投资成本回收期为24个月。
本项目有较强的盈利能力，处在行业平均收益率水平区间内，总的来说，本
项目是可行的。通过盈亏平衡点分析得出，本项目有极强的抗风险能力，处于行业安全区间范围内，即使在最坏的情况下，亏损的可能性也是极小的。通过本项目的敏感性分析得出，最能影响该项目投资收益率的是销售单价，其次是销售率，然后是投资总成本，该三个因素对项目效益的较为敏感。
9.2 建议
通过敏感性分析可知，本项目的销售单价、销售率、总投资成本对财务结果的影响较为敏感，建议本案主办者尽量控制建设成本以及一系列相关费用，努力提高销售面积与销售单价，以提高本项目的总体财务效益。因本项目的投资较大，建设周期较长，有效而合理地利用资金必将有利于本项目的总投资额降低。因此建议主办者宜聘请施工监理公司协助整个项目的实施，同时也要聘请高水平的财务管理员努力做好财务管理工作。
本项目投资额会较大，开发初期必须落实足够的资金来源与使用方式，打造
良性的资本运作平台，避免资金链条断裂。尽快落实项目预售问题，实现项目的投资资金快速回收，减少资金压力与资金机会成本。

１４

１５