郭家休闲旅游农业园区建设可行性论证报告.doc

长春市双阳区郭家
休闲旅游农业园区建设项目
可行性研究报告（摘要）

一、项目概况
长春市双阳区“郭家休闲旅游农业园区项目”依托长春市双阳区的地理环境优势，利用田园景观、自然生态及环境资源等条件，以产业化为载体，以形成自然农业生态环境和旅游产品品牌，打造“中国最美的乡村”和“省市唯一、全国示范”为目标，以建设社会主义新农村、改善和优化农村经济为目的，将科学规划管理、自然种植养殖技术、旅游资源开发与市场营销网络有机组合成农村综合型、实用型、生态型的新模式其建设的核心是开发建设国家级休闲旅游农业示范区。
遵照“统一规划、分步实施、有序推进”的原则，根据郭家村村域特色、村情实际和发展需要，编制了“郭家休闲旅游农业园区建设总体规划” 在规划设计上，遵循“五化”标准：民房改造景观化、基础设施城市化、配套设施现代化、景观打造生态化、土地开发集约化 ，在开发利用上，结合农林生产、农业经营活动、农村文化及农家生活，提供人们休闲度假的空间，增进游客对农业生产和农村生活体验。形成集自然农业种殖、养殖，加工，销售，生态休闲旅游为一体的城郊型经济模式，实现农民增收、农业增效，发展绿色有机农产品生产，促进自然农业建设。为长春发展高端、高效和高辐射力现代农业产业以及创新型城市建设服务。

二、策划思路
以“郭家休闲旅游农业园区建设项目”为主干，以“自然农业观光”、“休闲度假”为郭家旅游重点，打造核心旅游景区，发挥核心辐射带动作用，逐步健全自然生态旅游区功能要素。
１、培育主导产业，增加农民收入。抓好增加农民收入这个关键和基础，立足农业基础条件较好，依托长春市郊优势和自然农业观光旅游区的优势，大力发展设施农业、生态养殖、林果经济、餐饮、旅游五大产业，多业并举，综合发展。发挥区域性经济文化中心村的辐射带动作用，千方百计增加农民收入。充分利用林地、水库、自然生态农业观光旅游区，新农村建设培训中心等旅游资源优势，培育具有特色的“采摘农业”、“旅游观光农业”、“山林探险旅游”、“素质教育基地”、“餐饮服务”、“农家乐”等特色产业，发挥比较优势，发展特色经济，通过产业开发，规划布局，逐步形成以特色农产品主导型、以规模养殖主导型、以新村建设为主的商贸流通主导型、以旅游服务主导型、一业为主多种经营主导型等多种类型、不同地段分布的发展格局。
2、加快基础设施建设，努力改善生态环境。抓住双阳区大开发的有利时机，发展现代农业，加快渠、路、林、田、宅配套建设步伐；开展生态环境建设，积极开展退耕还林、四旁绿化、庭院美化绿化、清洁能源、农村沼气等生态建设工程，以荒山、荒地开发为重点，统一规划布局，实行乔、灌、花、草结合，绿化、美化、净化结合，加大植树造林工作力度，逐步改善农村的生态环境和农民的生产生活条件。
3、加快以农民住宅改造为重点的基础建设，改善农村、农民生产生活环境。按照“科学合理，适度超前，分类实施，整体推进”的原则，开展小康住宅改造建设。建成集“生活、生产、生态”三位一体的高标准住宅，成为基础设施配套完善，融商业、饮食、文化、服务、观光旅游农业为主体的、一流的生态文明社会主义新农村小康住宅；
4、健全旅游功能要素系统，大力发展自然生态旅游旅游。以景点建设为核心，加快旅游区内薄弱环节如旅游交通的建设，加强娱乐、美食设施建设，开辟“自然农业景区”和“生态旅游景区”，开拓“绿色旅游”、“特色旅游”、“农家乐”和“素质教育基地”等现代时尚旅游主题，与双阳区域的历史人文旅游资源结合起来，形成人文景观和自然景观的联合开发。
三、实施步骤及保障
1、完成土地流转
建立村级土地流转管理机构，依据国家关于土地租赁、入股、承包权有偿转让等规定，不断探索农村土地流转的新途径、新模式，引导农村土地有序流转，全面负责对本村土地流转的运作和管理，确保农业稳步发展，农民的利益不受损害，同时，对村庄环境保护和环境卫生保洁等进行统一管理，全面改善村容村貌，提升品位，既有利于规范村民建房，也有利于开展村庄环境整治。流转的土地可分别交给农民专业合作社和现代化的农业公司经营，由其进行统一耕种和规模经营。交出承包地的村民通过租金形式的固定回报，不参与经营管理，不承担经营风险，还可以到农业公司或农庄工作，成为新型的农业工人，获得工资收入，实现“打工不再背井离乡，致富就在家门口”的梦想。
2、集约利用土地
根据生活便捷、环境舒适、生态宜居、土地节约等原则，将原有的屯组进行撤并，依山就势、疏密相间地规划和建设各个农民新村，使其成为点缀在田园山水之中的一个个城乡一体化的“现代部落”。使社区、村落、现代庄园群落、旅游度假景区成为镶嵌在绿色大地上的一颗颗“宝石”。计划对全村18平方公里全面进行土地整理。据计算，用这种方式大约能整理出一定面积的建设用地。此外，动员分散居住的村民向目前村民集中居住的地方搬迁，以便集中建设现代宜居型农民新村。对他们搬迁后空出的宅基地进行整理，通过这种方式置换出的用地指标可转化为建设用地，进行现代庄园建设。
3、发展现代庄园
建设现代庄园，是引进资金同时保护生态、环境、耕地和农民利益的绿色地产开发模式。现代庄园不同于别墅，它只占用很少的山边地作为住宅用地，庄园主只拥有住宅的所有权，对庄园范围内的山林、田地和水面只能通过向农民租赁的方式获得使用权。现代庄园的住宅由城市高收入者购买，住宅前的田地和住宅后的山林由购买住宅的庄园主长期租用，不改变土地的性质和用途。城市高收入者到乡村购买现代庄园，就是为了获得好的居住环境和生态环境。他们到乡村购买了庄园后，就会主动保护庄园及其周边的生态环境。庄园主租用了农民承包的山林和田地后，会比某些急功近利的农民更好地保护山林和田地。应对土地整理和拆屯并村置换出的宅基地征购为房地产开发建设用地，并以插花式征地的方式建设现代庄园中的住宅。
4、建立工作机构
土地流转组 组建土地流转合作社，制定合作社章程；组织、引导农民开展土地流转工作。
规划协调组 按要求编制完成《长春市双阳区郭家休闲旅游农业园区建设项目总体规划》；在项目建设中认真监督落实《总体规划》的实施完成。
　　建设管理组 按《总体规划》实施计划和时间要求做好相关项目的报建、启动、建设和监督检查工作。
政策资金争取组 积极协调上级部门的关系，将项目及时立项；与省、市相关单位联系对口资金；争取牵涉项目的税收及相关优惠政策。
投资融资组 筹措长春市双阳区郭家休闲旅游农业园区建设项目所需资金；积极引导和鼓励社会资本参与建设。
四、项目建设内容
1、农业观光旅游区
该区域重点是利用现代农业文明与传统农业文明结合，拓宽农业产业范围，开发农业生产与观光旅游结合的新领域。示范园区将依托长春一小时经济圈交通环境良好的条件。
运用现代创意农业理念，按照打造吉林现代创意农业第一平台的目标，精心设计、统筹规划，通过招商引资，发展富含关东地域文化内涵的自然农业种植、养殖、市民采摘、农事体验、农业文化展示项目，以创建优美的生态环境，丰富市民城市生活为目标，以实现市民个人创意为服务内容，建设一批集市民参与、休闲娱乐于一体，消费与生产、享受与生态、都市与乡村相融的现代生态、观光农业园。

自然农业观光区 * 植物区
生态科技控温温室，采用现代化的通风、恒温和灌溉技术， 设备设施均达到国内先进水平，光、温、水均用电脑智能控制，既能手动控制又能自动控制。温室上方有聚光板，可以采集阳光，还有遮阳网，温室内部有暖气设施，温室内部的温度不管是在夏天还是冬天都会控制在30度以内。水培用的是营养液，富含氮磷钾等蔬菜所必需的营养成分，通过智能控制会在相应的时间段自动喷洒。温室建筑科学节能、节省，充分了利用太阳能、风能、地热能，成为节能、环保、生态示范典型。
生态科技控温室内引进珍稀花卉，有机、绿色蔬菜、水果，各类植物，营造出一年四季瓜果生长、花团锦簇的美好环境。温室内培育各类花卉植物繁多，蜿蜒曲折的小桥流水、返璞归真的楼台亭阁，穿梭其中仿佛置身于一个植物大观园。丰富多彩的各类蔬菜瓜果在温室内自由生长，处处流露出农家的田园风光。
生态蔬菜园主要利用自然农业和生态资源优势，采用成熟的、适用的、先进的现代农业生产技术，展示了自然农业和无土栽培的新技术，有基质栽培、平面水培、气雾栽培、树形栽培、报架栽培等栽培技术，蔬菜园内种植各类有机、绿色蔬菜，主要有水果黄瓜，大粉番茄，串粉番茄，彩椒等蔬菜，使生产的产品达到多样性、综合性、稳定性、持续性、安全性、营养性。在这里既能吃到新鲜的蔬菜，又能大饱眼福，感受到高科技给我们带来的优越感和幸福感。
园内大面积种植的返季节有机、绿色蔬菜，形成种植、生产、加工（脱水、速冻、半成品）为一体的自然农业和有机、绿色食品基地，带动周边农民的种植热情，通过公司加农户的生产模式，形成产业化规模。同时，以我国对东南亚蔬菜出口零关税的契机，开辟有机、绿色蔬菜出口新渠道，打造吉林省有机、绿色蔬菜品牌，建立有机、绿色蔬菜产、供、销一条龙的配送中心。
自然农业观光区 * 动物区

生态猪养殖区。引进韩国自然农业养殖技术，对传统的猪舍进行改造——加设“发酵床”，用“发酵床”来培养有益微生物，再通过微生物把猪粪便进行分解转化成有机肥，微生物自身又转变成菌体蛋白，成为生猪所需的蛋白饲料。从根本上解决了集约化、规模化养猪场和零散养猪户猪粪便的污染问题，极大地提高了商品猪质量和养殖效益。 生态猪舍建设标准为生态、环保、健康 ，小区之间用不同树种和花草绿化、美化，并起到区间隔离带作用。
生态鸡养殖区。在果园里建饲养棚，果树下饲养土鸡，鸡粪种果和蔬菜，果园中的杂草、昆虫供鸡饲用，实现纯自然综合立体开发循环利用。实施自然农业的生态饲养，提高鸡观赏价值和附加值，确保生态园美食城土鸡的供应。
野生小动物区。在果园里建野生小动物园，引进野免、山羊、野鸡、小野猪、野鸽进行饲养，既可供游客观赏，以可做餐桌的美食。
中药养生休闲园
利用退耕林地。采用自然农业理念和方法建设中药种植园，通过药膳餐饮、中医药保健服务等方式，使其成为吉林省首家集中药种植、餐饮、保健、加工于一体的特色休闲旅游农业园区。
2、休闲娱乐旅游区
建立集示范教育、观光、度假、运动与一体的综合服务场所。开
辟以绿色健康为主的旅游、度假产业，打造运动、休闲、体验野
趣、回归自然为一体的绿野空间
休闲度假游
让游客利用悠闲的假期，到郭家休闲旅游农业园区，依托自然优美的乡野风景、奇异山水、绿色森林、静谧湖水、清新气候，开展观山、赏景、登山、森林浴、嬉水、垂钓等旅游活动，让游客感悟大自然、回归大自然。
农家乐休闲游。
让游客利用农民自家庭院、自己生产的农产品及周围的田园风光、自然景点，开展吃、住、玩、游、娱、购等休闲活动。 同时，到园田观赏风景、自采鲜果、自采野菜，自烹美食，品尝乡野可食用动植物，就地体验农村田园生活，。
传统农业文化展示区
通过农业观光园、农业博览园 为游客提供了解农业历史、体验传统农耕技术、学习农业技术、增长农业知识的旅游活动。
农事体验区：
在郭家休闲旅游农业园区内设农事体验区。让游人从事种地、磨米、做豆腐、酿酒、种菜、栽花、摘果等农事活动，尽享农家耕种的乐趣和丰收的欢乐。同时。
这里也是城市孩子们了解和学习农业科学知识的第二课堂，使孩子们在了解和学习农业科学知识的过程中充分感受到它的快乐性和趣味性。这里将会是孩子们最喜爱的乐园。
认养土地，体验自然农业区
在郭家休闲旅游农业园区内设土地认养区，为市民提供了一块可供认养的土地，划分成小地块，按照人工用量的不同，确定每年认养的费用。对市民实行会员制，分户认养，按照自然农业要求种植有机、绿色蔬菜，平时由农户对认养土地按照有机、绿色蔬菜标准进行田间管理，到蔬菜收获季节及时通知认养市民采摘，认养市民有种植蔬菜品种的自主权，也可以自己购置种子、化肥，进行个性化的种植。市民可以通过这项活动从头到尾体验种菜的乐趣，同时，让自己和家人吃上绿色、安全、放心、无污染的蔬菜。

3、休闲体育旅游区
　　主要是面向青少年、中青年消费群体，设计具有刺激性、猎奇性、参与性和互动性为主要特色的旅游活动。 购置卡丁车，沙漠摩托车等游览设施，举办各种形式的旅游活动，增强旅游项目的参与性、娱乐性、互动性。
建设休闲游泳池、儿童池、热身池，配有各种不同的大型水滑梯和嬉水活动，开展水球、赛艇、摩托艇、冲浪等上运动。
4、休闲旅游服务区
　　以现代化、生态化、园艺化、创意型产品生产为基础，完善配套服务性基础设施和公共服务设施，拓展农业生产的休闲、旅游、服务、商业新功能，重点在地域性、景观性、新奇性、多样性、趣味性、服务性、文化性、艺术性方面提升，为市民和游客提供高雅、多样、特色餐饮、休闲、娱乐、宣教等服务。

郭家旅游度假村。
郭家旅游度假村建设主要采用乡村旅游标准，也结合风景区旅游标准建设,将旅游、休闲、娱乐、餐饮、住宿、会议及周边景区游玩溶为一体
主要面对大中城市、周边地区居民度假、休闲、康乐和文化、艺术、科研等各类人群的度假创作、科技交流，接待各种会议。主要建设项目：
会议培训中心：提供剧院式大会议室，配有贵宾接待室、休息室； 椭圆型商务洽谈会议室及座谈室，提供商务、会议、农民培训等多功能服务 。
商务休假中心：按东北民居风格建筑 客房设计在演绎中国传统风格的同时，强调现代舒适感。酒店设有装修典雅精致的宴会包间，大气宏伟、绿色健康的生态餐厅，中西结合的现代商务休闲西餐厅。
美食中心：利用自产的禽、畜、菜、果等有机、绿色食品做原料烹制具有田园餐饮特色的农家菜，让游客感受到浓郁的乡土风情。
。 娱乐中心：开展牌类、棋类、球类、歌舞等活动。
农特产品展示和展销中心：主要展示、展销生态园自产的禽、畜、菜、果等有机、绿色食品。
郭家农民新居建设（现代庄园）。
为了推进社会主义新农村建设，在郭家休闲旅游农业园区内，按照“总体规划、集中建设、环保节能、示范突出”的原则，通过土地流转的形式集中集体建设用地，将分散居住的村民向目前村民集中居住的地方搬迁，统一建设多层楼房的现代宜居型农民新居（现代庄园）。把新型建材、节能减排、污水循环处理、垃圾集中处理等现代生活设施应用到农民新居中，建成一个具有时代特色、坐落在山水田园风光中的现代农民生活小区（现代庄园）。按规划要求，修建文化广场一处，以丰富郭家村文化内涵，配备相应的公共设施，供村民和游人休闲、娱乐、观赏。

五、基础设施建设基本要求 ：
　　在郭家休闲旅游农业园区项目的基础设施建设上要坚持“五化”即硬化、美化、绿化、亮化、净化的标准，
　　硬化工程。对郭家村范围内的交通路网进行整体规划，解决过境交通瓶颈的制约，对重点路面实施全方位的改造，对村中心区内的人行道铺设渗水彩板，使全村范围内的道路全部硬化，形成完善合理的路网体系。搞好村中心区功能布局，实现生活区、商贸区的科学划分。
　　美化工程。对郭家村内的民居进行建筑风格的改造，按照规划设计要求对集镇民居进行
　 净化工程。安装环境卫生设施，建设垃圾处理站和污水处理系统，大力实施“三清三建”工程(清垃圾、清淤泥、清路障，建卫生公厕、建垃圾池、建污水处理系统)，促进村容村貌的根本改观。
　　绿化工程。按照规划设计要求，建好郭家村绿化带，大力抓好村中心区绿地系统建设。
　　亮化工程。在村中心区道路两侧安装环保、节能路灯，实现村中心区的全面亮化。
　　节能减排。在村中心区内有针对性地选择8至10户居民配合进行节能减排改造试点，形成示范。
目 录
1 总论 1
1.1项目摘要 1
1.2 编制依据与研究范围 3
1.3 建设规模 4
1.4 主要建设内容 4
1.5 投资估算及资金筹措 4
1.6 工程效益 5
2 投资环境及建设条件分析 6
2.1 投资环境分析 6
2.2 建设条件分析 10
3 项目建设的必要性与可行性分析 15
3.1 项目建设的必要性 15
3.2 项目建设的可行性 16
4 开发区规划与交通量预测 17
4.1 项目区总体规划 17
4.2 项目影响范围的交通量预测 18
5工程建设方案 21
5.1 设计标准及设计规范 21
5.2 道路设计方案 22
5.3 给排水工程设计 28
5.4 道路照明 34
5.5 电力综合管沟 35
5.6 道路绿化工程 35
5.7 交通安全及管理设施 35
6 节能分析 37
6.1 设计依据 37
6.2 项目概况 37
6.3 项目对所在地能源供应状况的影响 37
6.4 项目用能方案、用能设备 38
6.5 项目能源消耗量、能源消费结构、效率水平和能源管理水平 38
6.6 节能措施分析评价 38
6.7 节能措施建议 39
6.8 结论 39
7 环境保护 40
7.1 大气环境质量 40
7.2 交通噪声 41
7.3 振动环境质量 42
7.4 日照环境质量 42
8 组织机构与人力资源配置 43
8.1 施工组织机构 43
8.2 项目部的职责 43
8.3人力资源配置 44
9 项目实施进度 45
9.1建设工期 45
9.2 工程实施进度安排 45
10 征地拆迁 46
10.1 项目建设用地面积 46
10.2 建设用地现状 46
10.3 征地赔偿 46
10.4 道路两侧需拆除建筑物与安置办法 46
11 投资估算与资金筹措 46
11.1投资估算 46
11.2投资筹措 46
11.3工程利润分析………………………………………………………49
12 招标投标管理 50
12.1招标依据 50
12.2招标范围 50
12.3 招标组织形式 50
12.4招标方式 50
12.5招标遵循的原则 51
13 社会影响分析 53
13.1优化投资环境，提升开发区服务功能 53
13.2 项目对社会的影响分析 54
13.3 项目与所在地互适性分析 54
13.4 社会评价结论 54
14 结论与建议 55
14.1 结论 55
14.2 建议 55

16