取得土地使用权的会计核算与涉税处理【会计实务经验之谈】.doc
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1、从业二十年的老会计经验之谈,如果觉得有帮助请您打赏支持,谢谢!取得土地使用权的会计核算与涉税处理【会计实务经验之谈】土地是纳税人的一项特殊资产。在我国,任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地所有权,但土地使用权可以依法转让。在日常经济生活中,通常所说的土地实际上指的是土地使用权,而非土地所有权。对于企业取得土地使用权后如何进行账务处理,有哪些涉税风险?笔者对此进行了归纳。会计核算企业会计准则第6号无形资产应用指南中规定,企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金或资本增值的,应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物,相关的土地使用权与
2、建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。难以合理分配的,应当全部作为固定资产。企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。企业会计制度第四十七条规定,企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权,在尚未开发或建造自用项目前,作为无形资产核算,并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时,应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。企业因利用土地建造自用某项目时,将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。从会计的角度来说,土地使用权作为无形资产核算而不是作为固定资产核
3、算,是从其作为一种权利且无实物形体的特征出发的,但是企业改变土地使用权用途,其价值将转移,比如在在建项目完工后,作为无形资产核算的土地使用权价值,最终应转入固定资产价值中。现举例说明,A企业是一家执行企业会计制度的企业,2009年3月购入一块土地的使用权,面积为1万平方米,金额为300万元,A企业在会计核算上应计入“无形资产土地使用权”。6月A企业开始利用该土地上开发建造厂房,则应将土地价值300万元从“无形资产土地使用权”全部转入在建工程成本。12月A企业开发建造的厂房竣工决算,则A企业在会计核算上应将转入在建工程成本的土地价值300万元列入“固定资产建筑物或构筑物”。涉税处理城镇土地使用税
4、。关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知(财税2006186号)在“关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题”中明确,以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。按前面的例子,A企业应从2009年4月依规定税额标准按面积计算缴纳城镇土地使用税。假设A企业新购土地适用年税额标准为16元/平方米,则A企业2009年新购的土地应缴纳土地使用税12万元(161129)。房产税。房产税暂行条例第三条规定,房产税依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳。具
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