关于进一步加强住宅小区物业管理的建议.doc
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1、关于进一步加强住宅小区物业管理的建议 近年来,随着城镇住房制度改革的不断深化,房地产管理迅速转向物业化管理,这一模式既有利于城市综合管理水平的提高,也有利于改善居民的生活环境。小区的和谐是整个社会和谐的基础,而物业管理水平又是体现和谐社会的重要指标。目前,大塘街道辖区内有住宅小区182个,其中封闭式的小区有90个,有物业管理的小区45个,无物业的小区有92个。成立有业主委员会的小区有58个。随着居民群众的法律意识增强,居民对物业管理的要求标准不断提高等,物业公司与业主之间的矛盾也日益突出,物业纠纷数量急剧增长。街道、社区已成为业主与物业企业或开发商矛盾的“出气筒”,因此,加强物业管理已成当务之
2、急。一、 当前物业管理存在的问题 (一)第一方面的问题来自开发商,开发商遗留建筑质量问题,造成业主与开发商的前置物业产生矛盾。开发企业遗留的建筑质量问题,增加了物业的负担:主要有两方面,一方面是业主购买的房屋的质量问题,墙面污水、阳台漏水等,另一方面小区公共部位的质量问题,小区的道路、地下排污管网、安防、消防等质量问题。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决,业主认为物业公司没有尽到其管理责任,致使矛盾集中到物业公司身上。第二方面的问题来自物业公司,主要表现在物业公司运作不规范。我市现有物业管理企业大多是规模小、资质等级低,整体物业管理服务水平偏低。其经营管理理念陈旧,以管理者自居,服务意
3、识差,有些企业低水平服务、高标准收费,甚至出现乱收费,有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低,缺少对员工的培训和严格规范的制度管理,造成物管人员素质普遍偏低。一是对物业公司的监督存在缺失。有的小区物业突然撤出,小区陷入无人值守、无人清理垃圾的局面。比如芝麻城小区和丰业新苑曾一夜间物业撤出,小区一度陷入混乱。有的小区新聘物管存在诸多交接的问题,上一任物管撤出时很多资料没有移交,如有些物业缺失业主的建筑图纸,导致房屋维修时困难重重。还有物业公司对小区实施物管过程中不够透明、规范。如有的小区随意公摊水电费用,挪用小车停车费、广告费等等属于全体业主的收入。违法占用空间进行牟利等,损害小区业主合法权益。
4、这些都致使小区物管企业与业主之间的矛盾纠纷日益突显,社区、街道基层组织调解困难重重。二是物业管理费提价问题,水电费欠缴问题。原因:一是开发商遗留问题未解决,导致物业收费困难;二是物业管理不到位问题,如保安、保洁、停车管理等不到位,公共部位管理、使用不到位等成为业主不缴费的原因或借口。三是早年不少房地产项目物管费低,主要原因是房地产开发商垫支了一部分费用,以吸引更多客户购房。近几年物价上涨,工资增长、物管公司成本大大提升,不提价,经营不下。但业主意见不统一,导致管理费提价难度加大。这和相关法规的缺失与执行不到位有关系。(二)第二方面方面问题来自业主委员会,主要表现业委会成立和备案难,对业委会的监
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