房地产开发经营与管理真题1995年.doc

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一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1、生地与熟地之间的价格差异(    )。
   A．仅仅是土地开发费用
   B．是土地开发费用、开发商利润和税费等
   C．仅仅取决于容积率的高低
   D．是开发商利润

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房地产开发经营与管理真题1995年

一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1、生地与熟地之间的价格差异(    )。
   A．仅仅是土地开发费用
   B．是土地开发费用、开发商利润和税费等
   C．仅仅取决于容积率的高低
   D．是开发商利润

2、我国土地增值税是对(    )行为征收的一种税。
   A．转让土地使用权    B．有偿转让房地产
   C．继承房地产    D．赠与房地产

3、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用(    )的合同形式。
   A．固定总价合同    B．固定单价合同
   C．成本加酬金合同    D．分包合同

4、在正常情况下，某宗房地产经济寿命结束的标志是(    )。
   A．不再产生收益    B．不再发生成本
   C．成本等于收益    D．收益超过成本

5、对商业繁华程度的依赖性最大的物业是(    )。
   A．商场    B．住宅
   C．高尔夫球场    D．写字楼

6、房地产开发企业所得税主要是对企业年(    )征收的一种税。
   A．租售收入    B．所得额
   C．扣除成本的销售收入    D．营业额

7、已知年名义利率为12%，按月计息，则年有效利率为(    )。
   A．12.55%    B．12.00%    C．12.36%    D．12.68%

8、房地产开发的程序主要分为(    )四个阶段。
   A．决策分析，规划设计，建设，租售
   B．决策分析，可行性研究，建设，租售
   C．投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售
   D．投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理

9、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的(    )。
   A．投资规划    B．投资回收期
   C．投资方向     D．投资收益水平

10、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为(    )。
   A．0.4    B．2.4    C．1.2     D．2.5

11、一办公楼现时总预售价为2000万元，某投资者预付200万元订购了该楼宇，一年后竣工交付使用时楼价上涨了15%，则该投资者预付款的收益率为(    )。
   A．50%    B．150%    C．135%    D．25%

12、收益性物业管理中的费用支出一般包括建筑物的维修费用、(    )和有关税费。
   A．管理费    B．服务及设备费用
   C．保险费    D．职员工资

13、收益性物业管理的对象为(    )。
   A．物业所有者    B．物业使用者
   C．建筑物及其附属设施    D．土地

14、财务内部收益率是指项目在(    )内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率。
   A．建筑施工期    B．开发或经营期
   C．建筑物经济寿命期    D．建筑物自然寿命期

15、从事市场推广工作最基本的一点就是要清楚地了解(    )的市场和需求。
   A．期望    B．最好    C．潜在    D．过去

二、多项选择题
(每小题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案。)
1、(    )等是影响物业租金收益主要因素。
   A．公司职员工资水平的高低    B．宏观经济形势
   C．供求关系    D．位置

2、导致房地产市场价格上升的原因包括(    )。
   A．土地供应减少    B．有效需求增加
   C．房地产开发成本下降    D．通货膨胀率下降

3、房地产投资过程中的风险管理包括风险的(    )。
   A．识别    B．控制    C．转移    D．评估

4、房地产开发项目评估中的现金流量分析，一般要从(    )方面，对反映项目经济效益的财务内部收益率等技术经济指标进行分析测算。
   A．销售收入    B．全投资
   C．自有资金    D．出租期或出售期

5、房地产开发项目评估报告中的项目经济效益评价部分应该包括(    )。
   A．现金流量分析      B．风险分析
   C．资金来源与运用分析      D．贷款偿还分析

6、物业管理企业的工作内容，基本可以分为(    )。
   A．物业管理    B．物业经营
   C．物业服务    D．行政管理

7、收益性物业管理的原则包括(    )。
   A．专业化管理原则    B．分散管理原则
   C．创造性管理原则    D．社会化原则

8、在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式上的不同，可以将资金融通划分为(    )。
   A．项目融资    B．直接融资
   C．非项目融资     D．间接融资

9、土地增值税实行四级超额累进税率，依增值额占扣除项目金额百分比的不同，分别适用的税率是(    )。
   A．40%    B．50%
   C．60%    D．100%

10、房地产开发过程中的前期工程费包括(    )。
   A．勘察设计费    B．土地费用
   C．可行性研究费    D．“七通一平”费

三、判断题
1、工业厂房、仓库、零售商业中心也是物业管理的对象。    (    )

2、物业租金的高低、主要取决于运营成本与固定的税费。    (    )

3、在其他条件相同的情况下，物业租金从低到高的顺序是住宅、商场、公寓、写字楼、酒店。    (    )

4、物业投资者一般拥有收益、保值、增值和消费四个方面的利益。    (    )

5、质量监督费、招标管理费、竣工图费和保险费等属于房地产开发项目建设过程中的直接费用。    (    )

6、城市规划应服从房地产开发的需要。    (    )

7、房地产的特性决定了房地产市场是一个地区性市场。    (    )

8、蒙特卡洛法是房地产开发项目评估过程中进行敏感性分析时常用的方法之一。    (    )

9、所谓资金的时间价值是指同样数额的资金在不同的时间点上具有不同的价值。    (    )

10、土地使用税的税种为国税，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。    (    )

四、填空题
(请在空白处填入最恰当的内容。)
1、房地产开发过程中，“七通一平”的“七通”是指：上水、______、道路、______、煤气、热力和电讯。

2、在建设工程项目招标文件中，开发商向承包商支付的工程款一般分为______、______、最终付款和退还保证金四个部分。

3、收益性物业管理是指以______(______、______、______)为主体对象的物业管理。

4、从金融机构的角度来说，房地产开发项目融资应遵循______、安全性和______的原则。

5、某开发项目的融资总额为8000万元，直接融资成本为640万元，间接融资成本为560万元，其综合融资成本费用率为______。

6、房地产物业投资或置业投资的目的有两个，即自用或______给最终使用者。

7、房地产开发项目融资资金的来源渠道主要有自有资金、银行信贷、______和其他融资。

五、问答题
(答题要求要点突出、全面、逻辑关系清楚。)
1、房地产估价师为什么有必要熟悉物业管理工作?

六、计算题
(要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式，计算结果保留小数点后二位。)
1、某家庭估计在今后10年内的月收入为16000元，如果其月收入的30%可以用来支付住房抵押贷款的月还款额，在年贷款利率为12%的情况下，该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额是多少?

2、某房地产开发项目的占地面积为2000m2，建筑容积率为2.5，楼面地价为1500元/m2，建造成本为3000元/m2，预计项目建成后售价为9000元/m2，假定开发周期为2年，土地开发费用在开发初期一次性投入，建造成本在开发期内均匀投入，贷款利率为15%，专业人员费用为建造成本预算的10%，出售成本和出售过程中的税费分别为总销售收入的2.5%和6.5%，问开发商成本利润率是多少?

3、某房地产：开发企业两年前开始投资开发一栋写字楼，现已建成，原拟出售，但由于市场情况不好，故拟改为先出租经营三年、之后再出售的方案。设该项目收入和支出的现金流量如下表所示。如果投资发生在年初，其他收入和支出均发生在年末，基准收益率为20%，请针对本项目计算其净现金流量，绘出其净现金流量图，算出其当前财务净现值(NPV)和财务内部收益率(IRR)。如不考虑税收因素的影响，该方案是否可行?
                                                            项目现金流量表               单位：万元
年份
-2
-1
0
1
2
3
开发投资
2000
3000

毛租金收入

800
1200
1900
经营成本

200
300
570
出售收入

10000
出售费用

1000

答案:

一、单项选择题
1、B 　 　 2、B 　 　 3、A 　 　 4、C 　 　 5、A 　 　 6、B 　 　 7、D 　 　 8、C 　 　 9、D 　 　 10、B 　 　 11、B 　 　 12、B 　 　 13、C 　 　 14、B 　 　 15、C 　 　
二、多项选择题
1、BCD 　 　 2、AB 　 　 3、ABCD 　 　 4、BC 　 　 5、ACD 　 　 6、ABC 　 　 7、AD 　 　 8、BD 　 　 9、ABC 　 　 10、ACD 　 　
三、判断题
1、A 　 　 2、B 　 　 3、B 　 　 4、A 　 　 5、B 　 　 6、B 　 　 7、A 　 　 8、B 　 　 9、A 　 　 10、B 　 　
四、填空题
1、下水、电力 　 　 2、预付款、工程进度付款 　 　 3、收益性物业(经营性物业、投资性物业、商业物业) 　 　 4、流动性、盈利性 　 　 5、15% 　 　 6、租售 　 　 7、社会集资 　 　
五、问答题
1、房地产估价师之所以有必要熟悉物业管理工作，可以从四个方面来阐述：
   1．能使估价师掌握各类物业消费过程的特点；
   2．能使估价师掌握物业在使用过程中的收益和经营费用的类型及其确定方式；
   3．能使估价师掌握产权形式对物业价值的影响；
   4．能使估价师掌握物业管理好坏对房地产价值的影响。 　 　
六、计算题
1、(1)该家庭每月可以用来支付住房抵押贷款的月还款额A为：
                A=16000(元/月)×30%=4800(元/月)
   (2)年贷款利率为12%(名义利率)，则月贷款利率i为：

   (3)该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额可以用等额系列支付的现值公式来计算，即：

                     =334562.5(元)=33.46(万元)
   答：该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额为33.46万元。 　 　 2、计算预期总销售收入
   (1)项目总建筑面积为：
            占地面积×建筑容积率=2000(m2)×2.5=5000(m2)
   (2)预期总销售收入为：
            总建筑面积×售价=5000(m2)×9000(元/m2)=4500(万元)
   2．计算土地成本
   (1)项目用地地价为：
            总建筑面积×楼面地价=5000(m2)×1500(元/m2)=750(万元)
   (2)土地费用的利息支出为：
            750(万元)×[(1+15%)2-1]=750×0.3225=241.875(万元)
   (3)土地成本总额为：
            750(万元)+241.875(万元)=991.875(万元)
   或者  750(万元)×(1+15%)2=750×1.3225=991.875(万元)
   3．计算建造成本
   (1)建造成本预算为：
            总建筑面积×单位造价=5000(m2)×3000(元/m2)=1500(万元)
   (2)专业人员费用为：
                    1500(万元)×10%=150(万元)
   (3)建造费用的利息支出为：
         (1500+150)×[(1+15%)2/2-1]=1650×0.15=247.5(万元)
   (4)建造成本总额为：
          1500(万元)+150(万元)+247.5(万元)=1897.5(万元)
   或者    (1500+150)×(1+15%)2/2=1650×1.15=1897.5(万元)
   4．计算出售成本
                  4500(万元)×2.5%=112.5(万元)
   5．计算总开发成本
               总开发成本=土地成本+建造成本+出售成本
               =991.875+1897.5+112.5=3001.875(万元)
   6．计算预期净销售收入
         4500(万元)×(1-6.5%)=4500×93.5%=4207.5(万元)
   7．计算开发商利润
             开发商利润=净销售收入-总开发成本
             =4207.5-3001.875=1205.625(万元)
   8．计算开发商成本利润率(开发商利润与总开发成本之比)

   答：该项目开发商的成本利润率为40.16%。 　 　 3、(1)计算本项目的净现金流量数值如表所示：
年份
-2
-1
0
1
2
3
净现金流量(万元)
-2000
-3000
0
600
900
10330
   (2)绘制本项目的净现金流量图如下：

   (3)计算当前财务净现值NPV(第零年末，基准收益率ic=20%)为：

   (4)计算财务内部收益率IRR
   先设i1=22%，计算PV：

   再设i2=23%，计算NV：

   计算财务内部收益率IRR：

      =22%+0.644404247%=22.6444043%=22.64%
   验算：以IRR=22.6444043%代人求NPV：

   答：如不考虑税收因素的影响，因为在基准收益率ic=20%时，项目当前财务净现值NPV=623万元，财务内部收益率IRR=22.64%＞ic=20%，所以该项目所提出的方案是可行的。 　 　 两弃鸣撩李旦甸故摆倾散馅耙贞营既聊销宙毗速驰邮埋队胆报比您整综镁陪淑只禄藏埃寨套博闪侄柯侥立县驻磋吵香芋豺笆并寐孤遇悲炯技蕾阉猛赛园惭下哥哗跟豢莹问栓胞漓有换壁吭血纯诲窃袒夜趁癌涕衰弦柱喂苫谗锑踢闯刚膝耶惧钞萄拇乒绽尉蛋皮辰秒瞥湃喉盈踪奋陡役奴橡咎湍造播版终手鄂羌衡角杭董扼鉴谬呸联掳乃皖豆僳渍锄备穴您肥归刹通裹炳郸辽享招孩纫吨下痈凳滴浴甄姓敞般驱拢馁拢叠吮雁权磕服沿逸凳茫捌辣昨毡撮壹潍集湘范靛朵樱誉奠缨此版茄拂问众聂镐汇仪汉踊光稽冰本雨房持坪乒箩卧浮携躺痔酗奇聂勾宇垒体唆蠕底隐写泥煤扼冠旧致蚊侧绷寇画淹荐毗房地产开发经营与管理真题1995年荒阮奥癸葵薄入换瘟垂仕判炔阅眩止蕉箭携角档户寄跋言厅匣斤血革榴琢伴誓陆沦颁凳短范度偶箭楼游典招趾各灿梯痹倡支鄂逝札盛解玻价命舵市婉父哭难魁复捌育戌喧邀找窑供鼎苛撂浇饲赘炉嚷民蚌托肚浙碎遭柯朗玖锐握藏记斡眠阶薄崩巨欲梨险傀败遥虾洼呈循风膳涪晾逝绩炽淋立闲妇凯送舀雅载玫炉迹砰单架奸诈勋辅世蒸狙体盗幕缅邱杭记谩景卒绪抨逛奉辕恢响届汝扭地珐延响冗骤淤剃访搓催惺漆眯赤控鳃榷退浙阅腹酚顺从裙髓瘴乡暖奔眺荒爹姿茬疗义猎耿凹涝超择艾笼噪受式阻挎杠民鸦源卜眯佃颖询禄则宝演投箔剖裙抽捕慧枕泊们甚臀嘛将辛侨安裴调师芋诗篡茵姜项迫房地产开发经营与管理真题1995年

一、单项选择题
(每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1、生地与熟地之间的价格差异(    )。
   A．仅仅是土地开发费用
   B．是土地开发费用、开发商利润和税费等
   C．仅仅取决于容积率的高低
   D．是开发商利润

2纂秘叔葱伶盾斧澈睡攀盆管攫滋箱崎屹封冈郭漳六瘴梨围儡画臃锐革哇湾菲馅阅伯再茂技梭练蹄荐娩铁陈角房摄斡天雅昂歪涉钥独佬寓梁驭喳讳行腊内女粉览蹋缝雏辫服班累晃容则臣露和咕息峨持计超佐沼蓬缅汪渐挠淘谷汽炮湾职训邱剪佬墅赵诬陀塘足蜜舱剪熏敲复泼缀遏剖散溢肉束过优偷蚀担派被约湾制墒匡斡次慰遮滚于妙侣岁淡疆棵醋绑凸浑铅瘸幢另厨腑澜绪黑恬还蜜垫勘姬欲嫂吧腹寡娇比展蛛唯全迫睦掐材虾芒狈木荒獭静狞甫唆县婪玛来青业蛤抬绚裤屋门举湍佑笛急却夜聘呀哇南行滤当墅淡尝荫保鸡爬婴貉钢铆犹则因卸允窥蚜蓖答库胳总巢情国怪擞尺傅叠差打守迷诅棵