社会租赁管理系统业务流程分析.doc

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建设与房产应用信息管理IC卡系统
社会租赁管理系统业务流程分析

一、 项目背景：
为深入贯彻国家公安部、建设部等六部委《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》（公通字[2004]83号），进一步完善房地产市场体系，规范市场行为，创新管理方式，提高服务水平，依据二○○一年八月十五日中华人民共和国建设部令第97号；为充分发挥系统的资源优势，帮助各相关业务部门规范管理租赁市场，经抚州房产局要求，我公司经过详细的调研后开始开发租赁管理子系统。
在房产局现有的建设与房产应用信息管理IC卡系统基础上扩展租赁管理系统，实现个人、商铺租赁及转租合同登记备案电子化办公，建议将租赁合同备案登记证书用电子证书卡替代。针对目前租赁市场混乱，小中介、黑中介无序经营的状况，通过系统的规范管理，加强对租赁市场及中介的管理力度，提高市场培育能力、市场监管能力和科学引导市场的能力，建设规范化、信息化、诚信化、可持续发展的房屋租赁市场。
二、 相关术语解释：
建设与房产应用信息管理IC卡系统：参见所附文档1。
房产服务IC卡：参见所附文档1。
房产租赁服务IC卡：用来记录房屋租赁情况的电子证书。是以承租人为发放对象，可延续使用，在合同期内，如承租人租赁其他房屋，新发租赁卡。
系统用户：房产局、经过论证的中介机构、已办理房产服务卡房产用户及承租户。
房屋租赁信息发布或公示：房屋产权人准备出租房屋前，向公众发布房屋出租信息，招承租人。
房屋租赁备案登记：租赁业务发生后，必须依法在当地的房管部门办理租赁合同登记备案。
房屋租赁变更登记：包括合同注销，内容变更，转租。
房屋租赁手续监察：相关行政执法部门检查租赁手续的合法，有效性。
房屋转租业务：在原出租人同意情况下，转租双方在中介，或房产局签订租赁合同。

三、 租赁业务流程分析：
租赁市场业务主要由四部分组成：租赁信息发布、租赁合同备案登记、租赁业务变更备案登记、租赁市场监察。
1、 租赁信息的发布
针对持房产服务卡房产用户，未办卡需先到房产局办理房产服务卡。
三种发布途径：
（1）、在房产局发布
用户持房产服务卡及相关证件，调电子档案，确认产权及租赁资格。
（2）、在中介机构发布
用户持房产服务卡及相关证件，通过网络调电子档案，确认产权及租赁资格。
（3）、在房产网站发布
用户在房产网站上输入卡号及密码，系统自动确认产权及租赁资格。
结果：生成公示业务。
用户在房产局及房产网站上可选择发布途径：用户指定中介发布，或不具体指定中介，信息对所有中介发布。
用户在中会机构发布，业务由该中介机构独享。
(4) 业务流程图

用户自行选择发布途径

用户不具体发布，对所有中介共享
用户指定中介办理
用户自行选择发布途径

生成公示业务
生成独享公示业务
用户自行选择发布途径
生成公示业务
合法性验证
合法性验证
合法性验证
房管部门网站
中介公司
房管部门
持房产服务卡用户

2、 租赁业务备案登记
（1）、在房产局备案登记
出租方及承租方持房产服务卡及相关证件到房产局，通过出租方房产服务卡调出产权及租赁档案审查，签订统一的房屋租赁合同，存储租赁信息、生成合同号，打印合同，对无承租卡的用户发放房产租赁服务IC卡，有承租卡用户经系统校验确认租赁卡可以使用后，写入承租信息，修改出租人房产服务IC卡租赁信息，收取房屋租赁管理费及房产租赁服务IC卡押金，开具管理费发票及IC卡押金收据。
（2）、在中介机构备案登记
出租方及承租方持房产服务卡及相关证件到中介机构，通过出租方房产服务卡经网络调出产权及租赁档案审查，签订合同，中介通过网络上传租赁信息存储，同时生成房屋租赁合同号，打印合同，向承租人发放房产租赁服务IC卡并写入承租信息，修改出租人房产服务IC卡租赁信息，收取房屋租赁管理费及房产租赁服务IC卡押金，开具管理费发票及IC卡押金收据。
（3）、特殊情况
出租人没有办理房产服务卡情况处理：
①、用户有房产证已确权，直接到房产管理系统的IC卡管理站点办理有证补卡；
②、用户无房产证但能确权，在租赁站点办理临时房产服务IC卡（临时，在房产管理系统中无法使用，只能用于租赁系统）。若以后用户可在房产局办理房产证，此卡在房产管理系统中按新发卡业务转为正式房产服务IC卡。
③、用户无房产证且无法确权，系统不受理，手工处理。
（4）、业务流程图
填表，输入数据
申请租赁合同
生成租赁合同
合法性验证
合法性验证
中介公司
房管部门
持房产服务卡用户

申请不成功，做相应技术处理
填表，输入数据

生成合同号，打印合同
生成合同号，打印合同

承租人办理承租IC卡，或修改承租IC卡信息，出租人修改房产服务IC卡状态

承租人办理承租IC卡，或修改承租IC卡信息，出租人修改房产服务IC卡状态

收取相应规费，领取管理费发票，租赁IC卡押金，（管理费发票，由中介机构总部开具后，送至门店）
收取相应规费，领取管理费发票，租赁IC卡押金

图1

终止该项业务，转告用户办理房产服务卡

无法确权
可确权，无房产证

其他步骤同持卡用户办理
等到该用户拿到房产服务卡后，再办理租赁业务。
其他步骤同持卡用户办理
从未办卡的，办理有证补卡业务
服务卡恰好在办理业务流程中，无法取出
可确权，有房产证
办理房产服务卡
中介公司
房管部门
无房产服务卡用户

手工处理，处理方式待定
办理临时档案录入，发临时房产服务卡

其他步骤同持卡用户办理

图2

3、 租赁业务变更备案登记
（1）、合同注销
a、 到期合同注销：
合同到期后系统自动将数据转为历史记录，待用户下次来办理租赁业务时，系统判断合同到期时间，则将此业务写入卡片历史数据，并清除出租方房产服务卡中当前租赁数据。
b、 未到期合同提前注销：
如合同未到期，出租双方到房产局，未到场出具委托证明，通过出租方的房产服务卡调出房屋租赁信息，确认后将此业务写入卡片的 历史记录中，并清除出租方房产服务卡中当前租赁数据。
（2）、内容变更
包过内容，面积，续租。
出租双方到房产局，先做未到期合同提前注销业务，然后按租赁业务备案登记进行。
（3）、转租
出租三方到房产局，通过出租方房产服务卡调出原合同，签订统一的房屋转租合同，存储租赁信息、记录上手合同号、生成新合同号，打印转租合同，对无承租卡用户发放房产租赁服务IC卡，有承租卡用户经系统校验后，写入承租信息，收取房屋租赁管理费及房产租赁服务IC卡押金，开具管理费发票及IC卡押金收据。
（4）、业务流程图
通过系统，注销合同，修改服务卡状态
合法性验证
中介机构不办理类似业务
房管部门
注销，作废合同

用户可退租赁卡，拿回押金，用户也可保留租赁卡备用

图1

暂定中介机构不能处理合同注销业务，需要和贵局磋商。

合同变更

合法性验证
房管部门
合法性验证
中介机构

通过系统，注销原合同，生成新合同，修改服务卡状态，修改租赁卡内容，对无承租卡的发放承租卡

通过系统，注销原合同，生成新合同，修改服务卡状态，修改租赁卡内容

收费

收费

图2

暂定中介机构不能处理合同变更业务，需要和贵局磋商。
续租业务在贵局手工办理状态下是不是也当新业务处理？还是有其他处理方式，需要和贵局磋商。
转租流程基本和变更相同，图省略。

4、 监察
执法人员使用手持POS机，上门通过读取承租人租赁服务IC卡内信息，判断当前承租人身份与卡内信息是否相符。

江西省城市通卡投资管理有限公司

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