房地产入门.doc
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4、、收益权、处分权、构成土地所有权完整权能机构。2、 土地使用权出让?答:国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。3、 土地使用权出让方式?答:有招标、拍卖及双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件的,可以采取双方协议的方式。4、 土地使用权出让年限:答:土地使用权出让的最高年限,根据土地用途分为:1)居住用地70年 2)工业用地50年 3)教育、科技、文化、卫生用地50年 4)商业、旅游、娱乐用地40年 5)综合或其它用地50年5、 土地使用权转让及方式答:是指土地使用者将土地使用权再转让的行为
5、,包括出售、交换、赠与。6、 什么是房地产?答:房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括:1)土地2)建筑物3)房地产物权注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典权等。7、 房地产的特征答:自然特征1)位置的固定性2)使用的耐久性3)资源的差异性4)物业的差异性5)不可移动性经济特征1) 产周期长2) 资金密集性3) 相互影响性4) 易受政策限制性5) 房地产的增值性8、 房地产的类型答:1)、房地产的类型按用途划分有哪些?A、住宅房地产B、商业房地
6、产C、旅游房地产D、工业房地产E、农业房地产F、特殊目的的房地产2)、房地产的类型按收益划分有哪些?A、收益性房地产B、非收益性房地产3)、房地产的类型按市场性划分有哪些?A、出售的房地产B、出租的房地产C、营业的房地产D、自用的房地产9、 什么是房地产产权? 答:1)是指对使用权和对房产的所有权,包括出让、发展、抵押等权力;2)抵押权是指债务人或第三者以其合法拥有的房地产为担保物,向债权人提供债务履行担保,在债务人不履行债务时,抵押人可依法以抵押房地产所得的价款优先受偿的权利。10、 房地产按层数和高度分哪4类?答:1)低层建筑(3层以下)2) 多层建筑(3层以上、8层以下) 3) 小高层建
7、筑(8层18层)4) 超高层建筑(18层以上)11、 房地产市场的分类? 答:1)一级市场:以土地所有者的身份,将土地使用权出让给房地产经营者和使用者的交易市场,一般双方为国家(主管部门为国土局)与发展商。2)二级市场:指土地使用权出让后,由房地产经营者投资开发后,从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易,一般双方为发展商与购房者。3)三级市场:指在二能市场的基础上再进行转让或出租的房地产交易,一般双方为物业所有者与第三者。12、 什么是房地产预售:答:即售楼花,指房地产开发中建筑物竣工之前进行的房地产买卖行为。 指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥
8、有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。13、 房地产预售应具备哪些条件? 答:根据深圳经济特区房地产转让条例第三十四条规定:房地产开发商预售房地产应当符合下列条件:1)已交付全部土地使用权出让金,土地使用权已经依法登记,取得土地使用权证书。2)取得建筑工程规划许可证和开工许可证3)按提供预售的商品房计算,投入开始建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,经注册会计师验资,并已确定施工进度和竣工交付日期。4)房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议;5)向县级以上人民政府房产管理部门办理预
9、售登记,取得商品房预售许可证。14、 房地产基本技术指标:答:1) 建筑基地面积:是指建筑物首层的建筑面积。2) 使用性质:是指建设用地的建设项目使用性质。3) 总用地面积;包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地等。4) 总建筑面积:其中包括居住建筑面积,公共建筑面积等。5) 居住建筑密度=建筑基底面积/总占地面积,简称覆盖率。6) 容积率=总建筑面积/总占地面积 7) 绿化率=绿化面积/用地面积 8) 实用率=实用面积/建筑面积9) 开间:住宅横向长度10) 进深:住宅纵向长度11) 层高:指每层上、下楼板中心线间的垂直距离;12) 楼间距:各楼宇之间的直线距离;13) 车户比:车位
10、/总户数14) 人车分流:对小区内居民的干扰达至最小,使干扰因素减少;15、 什么是商品房? 答:商品房是指具有经营资格的房地产开发企业(包括外商投资企业)开发经营的住宅。16、 什么是微利房?答:微利房指的是房地产开发企业依照国家政策及当地政府要求修建的带有解决社会住房问题,调节市场与政府计划矛盾的,用于公开向社会让利出售获取微利的普通商品房。17、 房屋划分为哪几个功能区?答:房屋一般可划分为5个功能区:娱乐休息区,学习区,餐饮区,睡眠区,仓储区18、 建筑基本结构答:砖混结构:一般用于多层建筑,以墙身为承重结构。特点:施工方便、造价低、开间小、建筑高度低(24米以下)框架结构:以柱为承重
11、结构 特点:施工方便、开间灵活、结合剪力墙可建100米剪力墙结构:以纯混凝土浇注的墙为承重结构 特点:造价较高、一般结合框架运用19、 何为竣工?答:竣工日期是指单位工程按照设计的规定或承包范围的要求已经全部竣工的日期。它应包括水、暖、电、卫工程及附属于建筑物组成部分的设备安装,如电梯、通风设备等。但不包括生产设备的安装部分。竣工工程必须按照设计规定的内容全部完成并经检验合格才算竣工。20、 房地产证及其记载的内容? 答:房地产证为权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证,是合法拥有房地产的凭证。其记载内容有:权利人、权利人性质、权属来源、取得时间、变化情况、房地产的面积、价格、位置、结构
12、、用途、使用期限等。21、 什么是三通一平、七通一平?答: 三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。七通一平是指上、下水通,排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。22、 开发商销售商品房应具备“五证”、“二书”、“一照”?答:“五证”:1、房地产管理局的建设用地规划许可证; 2、国土局的土地使用证; 3、规划局的建设工程规划许可证; 4、建委的建设工程开工许可证; 5、房地产管理局的商品房销售预售许可证; “二书”:1、住宅质量保证书; 2、住宅使用说明书; “一照”:营业执照;23、 标准平层、复式房、跃式、错式? 答:标准平层指室内标高相同的单层住宅。复式房上
13、、下两层二合为一,通过内部楼梯进行连接,与标准房的相区分。错层、跃式由两个不重叠、标高不同的平层组成的住宅单元。24、 红线图?答:又叫“宗地图”,是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由市政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者,受让者只能在红线范围内施工建房。25、 银行本票、银行汇票、银行支票? 答: 银行本票是指付款人将款项交存银行,由银行签发给付款人凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据,有效期为一个月。银行汇票是指汇款人将款项交存当地银行,由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据,有效期为一个月。银行支票是指银行的存款人签发给受款人办理转
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