国策:2014年全年房地产市场报告.doc
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4、间,由于特有的复杂性和不确定性,经济下行压力仍然较大。2014年,成都房地产市场整体保持低稳态势,上半年形势明显优于下半年,土地市场成交量偏低,流拍、终止率高,价格底价成交比较普遍,溢价率低,开发商对市场预期持较谨慎态度。 另外“限购取消”和“降息”对市场刺激作用有限,住宅成交量和成交价格下行明显,大成都范围住宅存量依然较高。但是成都刚性及改善型需求潜力依然巨大,随着信贷、公积金等政策的调整,加之开发商的降价促销,将会利好房地产市场。一、宏观经济分析(一)国家宏观经济分析 数据来源国家统计局网站2014年以来,国家抓住经济社会发展的关键领域和薄弱环节,强力推动改革,出台了简政放权、注册资本登记
5、制度改革、结构性减税等一系列改革举措,改革红利不断释放,极大地激发了市场活力。当前国家就业、物价形势基本稳定。截止2014年11月末,民间固定资产投资291323亿元,同比名义增长17.9%,民间固定资产投资占全国固定资产投资(不含农户)的比重为64.6%,经济结构调整稳步推进,高技术产业、装备制造业发展势头好于传统产业。服务业投资增速快于制造业,民间投资占比继续提高。2014年11月份,社会消费品零售总额23475亿元,同比名义增长11.7%(扣除价格因素实际增长11.2%,以下除特殊说明外均为名义增长)。其中,限额以上单位消费品零售额11794亿元,增长8.7%。1-11月份,社会消费品零
6、售总额236593亿元,同比增长12.0%。其中,限额以上单位网上零售额3858亿元,增长55.9%。非制造业业务活动高位景气。2014年1-11月份,全国规模以上工业企业实现利润总额56208亿元,同比增长5.3%,增速比1-10月份回落1.4个百分点;实现主营活动利润52944.5亿元,同比增长4.7%,增速比1-10月份回落1.3个百分点。2014年1-11月份,在规模以上工业企业中,国有及国有控股企业实现利润总额13096.7亿元,同比下降3.5%;集体企业实现利润总额469.6亿元,增长2.3%;股份制企业实现利润总额37179.1亿元,增长3.8%;外商及港澳台商投资企业实现利润总
7、额13732.3亿元,增长10.3%;私营企业实现利润总额19065.1亿元,增长7.2%。2014年1-11月份,全国固定资产投资(不含农户)451068亿元,同比名义增长15.8%,增速比1-10月份回落0.1个百分点。从环比速度看,11月份固定资产投资(不含农户)增长1.02%。分产业看,1-11月份,第一产业投资10899亿元,同比增长29.9%,增速比1-10月份提高1个百分点;第二产业投资188190亿元,增长13.3%,增速回落0.1个百分点;第三产业投资251979亿元,增长17.1%,增速回落0.3个百分点。第二产业中,工业投资184636亿元,同比增长13%,增速比1-10
8、月份回落0.1个百分点;其中,采矿业投资12621亿元,增长1.4%,增速回落0.8个百分点;制造业投资151461亿元,增长13.5%,增速与1-10月份持平;电力、热力、燃气及水生产和供应业投资20554亿元,增长17.4%,增速比1-10月份回落0.3个百分点。第三产业中,基础设施投资(不含电力)75380亿元,同比增长21.8%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。其中,水利管理业投资增长26.9%,增速提高5个百分点;公共设施管理业投资增长24.8%,增速回落0.4个百分点;道路运输业投资增长16.9%,增速回落2个百分点;铁路运输业投资增长24.7%,增速回落0.4个百分点。20
9、14年1-11月份,全国房地产开发投资86601亿元,同比名义增长11.9%,增速比1-10月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资58676亿元,增长10.5%,增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.8%。2014年1-11月份,东部地区房地产开发投资48238亿元,同比增长12.0%,增速比1-10月份回落0.4个百分点;中部地区投资18650亿元,增长9.2%,增速回落1.8个百分点;西部地区投资19713亿元,增长14.2%,增速提高0.2个百分点。2014年1-11月份,房地产开发企业房屋施工面积711307万平方米,同比增长10.1%,增速比1-10月份回落2
10、.2个百分点。其中,住宅施工面积504915万平方米,增长6.8%。房屋新开工面积164705万平方米,下降9.0%,降幅扩大3.5个百分点。其中,住宅新开工面积114637万平方米,下降13.1%。房屋竣工面积75063万平方米,增长8.1%,增速提高0.5个百分点。其中,住宅竣工面积57236万平方米,增长5.5%。2014年1-11月份,房地产开发企业土地购置面积29736万平方米,同比下降14.5%,1-10月份为增长1.2%;土地成交价款8657亿元,下降0.1%,1-10月份为增长20.4%。(二)成都市宏观经济分析数据来源成都统计局网站2014年1-11月,成都市规模以上工业增加
11、值比上年同期增长12.0%,增速比1-10月回落0.2个百分点,比全省平均增速高2.3个百分点。按轻重工业分,轻工业增长6.5%;重工业增长14.8%。国有及国有控股企业增长15.6%。八大特色优势产业增长12.9%,其中汽车产业、电子信息产品制造业分别增长17.0%、13.9%。2014年1-11月,成都市完成固定资产投资5945.9亿元,增长2.0%,增速比1-10月回落0.4个百分点。其中,工业投资完成1238.8亿元,下降17.6%;房地产开发投资完成2023.0亿元,增长8.2%。天府新区项目投资(天府新区成都片区部分)1125.5亿元,增长17.1%。从经济类型看,国有经济投资18
12、86.1亿元,增长7.0%;非国有经济投资4059.8亿元,下降0.2%,其中民间投资完成3413.3亿元,增长3.3%。2014年1-11月,成都市实现社会消费品零售总额3770.9亿元,增长12.1%,增速比1-10月回落0.5个百分点。从行业看,批发业实现220.4亿元,增长10.6%;零售业实现3078.8亿元,增长12.6%;住宿业实现42.1亿元,增长7.3%;餐饮业实现429.5亿元,增长10.0%。居民消费价格指数11月份当月同比上涨1.1%,1-11月累计同比上涨1.3%。2014年1-11月,成都市完成财政总收入2696.9亿元,增长10.2%。完成地方公共财政收入885.
13、3亿元,增长10.0%;增速比1-10月回升0.7个百分点。其中,税收收入完成673.2亿元,增长12.0%。完成公共财政支出1150.2亿元,增长27.3%。2014年1-11月,成都市金融机构人民币存款余额为26393亿元,比上年同期增长12.1%,其中储蓄存款余额8758亿元,增长9.6%。金融机构人民币贷款余额为19695亿元,增长12.3%,其中个人住房贷款余额3226亿元,增长16.3%。二、政策分析1、取消部分行政事业收费。2014年7月1日起,四川省范围内停收和免收22项行政事业性收费,其中包括停收征(土)地管理费等5项行政事业性收费,免收“首套房”房屋所有权登记费等17项行政
14、事业性收费的地方收入。减免收费,对促进房地产市场发展有一定积极影响。2、成都实质取消限购。7月15日起,关于成都限购令将被取消的消息在媒体相继报道,引起业界一片哗然。尽管成都市房管局未正式承认,但随着不少媒体走访市场后发现,成都限购令已不在实行。到9月底,全国46个限购城市已有41个退出限购舞台,仅剩北京、上海、广州、深圳、三亚5个城市。限购令的取消,将会缓解下行压力较大的房地产市场。从长远来看,国家将以信贷和税收为手段的市场化调控机制取代以“限”为核心的房地产行政调控政策。3、成都买首套房政府给银行3%财政补助。四川省财政厅决定从2014年7月1日至2014年12月31日期间,对金融机构按照
15、国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款,且贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率,按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。该政策旨在财政补贴银行,间接推动银行放松房贷政策,提高购房者买房积极性。不过,到目前为止具体细则尚未公布。4、成都建立二手房存量房交易服务网络平台。成都存量房交易服务平台将率先在21世纪不动产、链家、伊诚等10家大型经纪机构试运行,并于8月1日在中心城区全面上线使用,并逐步推广至二、三圈层郊区(市)县。二手房交易通过正式上线的存量房交易服务平台来进行,实现从房源核实到买卖合同网签全过程的网上交易,可以有效解决虚假房源
16、发布、公示信息混乱、“阴阳合同”、经纪服务行为不规范等问题,维护二手房市场正常交易秩序,保障购房者权益。5、中国人民银行决定,自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%,同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整,并对基准利率期限档次作适当简并。6、2014年12月22日,国务院总理李克强日前签发第656号国务院令,公布不动产登记暂行条例(以下简称条例),自2015年3月1日
17、起施行。条例明确,为方便群众申请登记,对申请材料不齐全或者不符合法定形式,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容,否则视为受理。不动产登记暂行条例是建立不动产统一登记制度是推进简政放权,整合部门职能职责、减少多头管理、逐步实现一个窗口对外,方便企业和群众的有效举措。三、成都市土地市场分析(一)供求分析数据来源于成都市公共资源交易服务中心2014年成都市土地挂牌、拍卖供应22116.12亩,成交14064.23亩;相对于2013年土地供应17998.89亩,供应量增加了23%,相对于2013年土地成交15398.99亩,成交量降低了9%。2014年成都市挂牌、拍卖土地供应3
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