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农村住宅公寓化的研究
——论农村房地产管理
1.引言
近几年来，随着农村住宅建设的不断发展，很多的农村住宅条件得到一定的完善，但是也存在一些不足：由于没有统一的规划，很多农村住宅完全是根据个人的想法建设，采用自建单家独院式住宅，长期缺乏统一的规划，管理滞后,造成农村住宅新旧交错，高低不一，街道狭窄，可使用面积及耕地面积迅速减少，公共基础设施无法配置完善，使得农村散户居住的现象十分普遍。在城镇化发展的今天，既不适应城镇可持续发展的需要，也不利于提高居民的生活环境和生活质量。
可以说，在很多区域的居民点发展已经进入了整合阶段的今天，农村住宅布局上的分散无序、零乱以及由此造成的后劲不足问题,已成为当前制约区域小城镇发展的瓶颈。
农村住宅普遍存在“散、脏、乱、差”的局面，基础设施配套落后，居住环境普遍较差。随着农村经济的发展，农民对加快水电、道路、通讯、文化等基础设施建设，改善居住环境，提高生活质量，提出了更高的要求，他们在内心深处有改善农村人居环境的需求，农民也都想过上小区生活，迈向城市生活。正是由于老百姓的需求，本文将首先对散乱的农村住宅的弊端进行研究，并提出农村住宅公寓化建设的新模式。
2．农村住宅散乱的弊端
2.1农户住宅布局随意性大,缺少规划
由于一些农村并没有经过系统的、完整的村庄规划，农村的房屋建筑大多呈现分散的、无序的状态。以福建省为例，全省有987个乡（镇）、14830个行政村，按每个行政村平均6个自然村计算，共约有88980个自然村。农村村民建房选址基本上没有统一规划、集中建设，而是分散建在旧村庄中或村庄周边的耕地上。
2.2导致土地资源的严重浪费，土地有效使用面积骤减
目前农村的散居农户住宅占地, 少则几百平方米, 多则上千平方米。一个村上百户人家, 仅住宅用地就达好几万甚至十多万平方米。如此庞大的土地被不合理占用, 使得土地大量浪费。更有甚者乱占耕地建房, 使得耕地日益减少, 粮食严重减产。
福建全省农村村民总户数为660.04万户，农村居民点用地总面积为381.98万亩,占各类建设用地总量的59.95%，居民点用地面积分别是城市、建制镇用地面积的8.7倍和7.25倍；据测算，全省农村村民户均建房用地面积达194.4平方米，有相当多住宅用地面积超过200平方米，土地的不合理占用造成土地大量浪费。
2.3农户房屋耐久性差, 不安全因素多，生命财产安全无法得到保障
普通农民的所建房屋，基本上都是没有资质的施工队伍建设的，一些落后地区的房屋大部分都是以砖木结构和砖结构绝度，质量低，结构安全系数低，防洪、防水、防盗能力差，且没有经过专业部门的有效地监督管理，其质量很难得到保证。
2.4公共基础设施难以落实完善，不利于村民文化素质的提高
大部分村庄对外交通不通畅，村内道路、给水、排水、通讯等基础设施配套性、共享性差，教育、文化、卫生、环保、家政等事业落后，基础设施和社会公共设施不能满足日常的农民群众的生产生活需要。因此,农村住宅的散居分布，使得农村的一些基础设施由于散乱的房屋布局无法落实，难以形成公共的文化活动场所，阻碍农民的文化修养的提高。
2.5农民散居造成地域管理的不便
对于当地政府行政管理部门来说，由于散居的区域范围较大，散居人数众多，容易出现管理缺失等问题。
2.6不断放大城乡差距
农宅散居严重阻碍了农业机械化的实现和规模经济的发展，使得农村劳动生产率和经济效率仍然比较低。由于农村住宅散居现象的不断加剧，严重违背了农村向城市化发展的理念，农村与城市的贫富差距将会不断增大。
3．农村住宅公寓化概述
3.1农村住宅公寓化
是指取消传统的“一户一宅”农村住宅建设方式，将农村住宅从每户独立的低层、多层形式，改革为一梯多户的多层、高层套型形式。
    3.2农村传统住宅与公寓住宅的区别
目前，我国农民居住条件普遍不高，功能残缺不全，外观单调呆板，基础设施不配套，居住环境脏乱差。呈现出分散的状态，类似“兵营式”的住宅，严重浪费了土地。公寓住宅区别于传统的农村住宅，最大的一个特点是集中。通过集中有利于基础设施的完善，改善居住环境；同时，通过公寓住宅建设，可大大节约土地，有利于土地的集约利用。
4．农村住宅公寓化的国内外研究现状
    4.1国外农村住宅公寓化研究现状
群宅理念首创于20世纪70年代的丹麦，后风靡北欧，有四大特点：一是强调参与过程，二是包括有益的邻里设计，三是包括众多供日常使用的公用设施，四是包括完整的居民管理。而在日本坚持传统及富有民族特色的，风貌精致且讲究生活情趣的，分散居住的，功能划分的，适应防震需要的住区建筑形态。日本全国的建筑形态高度趋于一致，坚持传统建筑特色，较少特立独行的建筑形态,此外，普通农民住宅往往辟有单独的工具房,仓库,以供堆放杂物；而家居住房则单建他处，与其他功能用房有明显的距离空间，以提高家庭居住生活的标准与美感。
4.2国内农村住宅公寓化研究现状
李少峰在《公寓式住宅—村镇住宅建设的新路》一文中指出为适应乡村城镇化的要求，对经济较发达村镇居住用地及其建筑形态，宜建设集约化住宅，控制宅基地划地和建设，改向专业化，社会化的合作开发，引导村镇住宅走公寓化道路。
张湛在《建设公寓式住宅—改变农村散居现状，促进农村经济发展》(1999)一文中最早提出公寓化住宅建设的观点，笔者认为建公寓式住宅可以解决农村住宅建设市政设施配套差，居住条件差的问题。
程榕生在《建设农村公寓式住宅集约用地提高居住水平》(2006)一文中指出建设村镇公寓式住宅，实际上是在走一条集约化的道路。
亦云在《改造小城镇住宅建造方式全面推行公寓》（2002）一文中笔者认为为适应城镇可持续发展和城镇人口不断增长的需要，应该把“改革城镇住宅建造方式全面推行公寓式住宅”列为实施发展小城镇这一大战略的重要组成部分。
5．农村住宅公寓化的意义
5.1合理规划,统一建设
农村住宅公寓化的选址是在符合新农村建设进程的要求和建设的总体规划的基础上确定的。所有农民公寓小区的设计施工,坚持“以人为本、专家论证、政府把关、群众参与”的原则, 做到质量符合标准, 配套设施齐全, 服务功能完善, 物业管理规范, 基本达到城市居民小区的要求, 以便日后和城市建设接轨。
5.2集约化利用土地, 节省土地资源
目前，大部分农村土地资源总量偏少，土地利用率不高,与全市工业经济的快速发展和城市改造的发展趋势不相适应。通过合理的规划, 农村住宅公寓化建设可以明显的节约农村的土地资源,土地利用向集约化方向发展，公寓化建设使得原先散居的住宅经过同意规划后，集体居住生活。例如，某公寓为6层楼房，每户设计住宅面积为180平方米，每栋楼入户村民24户或36户，每户分摊土地面积为32平方米左右；统一建猪栏、杂物间及储物室，每户平均占地30平方米；每一栋或两栋建设一个80平方米的公共活动场所，每户平均15平方米，那么，每户村民平均占用土地面积将不会超过80平方米，比普通村民住宅面积（一般都要150平方米以上）要小的多，节约很多的土地资源。
5.3有利于改善居住条件和生活环境
传统农房宅基地分散建设, 交通不畅, 难以形成较好的居住条件和生活环境。采取统一的规划建设，使外部面貌统一、美观,道路宽敞,建筑密度降低,绿化面积增加,环境质量提高,以形成较好的居住环境。
5.4有利于公共基础设施配套
建造公寓式住宅安置农户可按照城镇化的要求, 实行统一规划、统一建设、统一管理、统一配套, 可按照城市住宅小区的要求对小区进行基础设施的配套, 与城市管网衔接，向城市小区过渡。
5.5有利于对旧村进行连片改造,壮大集体经济
集中化的住宅建设在节约土地资源的同时，使得该地区可以对节省下来的土地资源进行大面积的、规模性的改造和建设，即农村公寓化建设不仅解决了农村经济发展和新农村建设问题,而且可以充分发挥区位优势,盘活节省下来的土地资源,为工业经济发展、城市建设和园区建设解决土地瓶颈问题。
5.6有利于建设现代农村,加快城市化进程
城市化的过程,一定意义上就是城市向周围郊区或农村扩张、土地向非农业大规模转移的过程。通过农民公寓建设,可以将原有分布零散的自然村的村民逐步集中,在住房条件、道路交通、通讯设施、供水排水、垃圾处理等方面统一规划,建成高质量、现代化的农民居住小区,加快城市化推进的速度。
6．农村住宅公寓化的实施现状
江苏省江阴市,锡山市农民拆迁住宅后都安置住公寓房，不仅改变了农民世代自己造房的习惯；而且给当地的房地产业带来了新的生机，仅农村商品房和相关房屋配套设施消费一年就达6亿元，拉动了经济增长；同时，公寓房还比传统盖房节约土地三分之二。
常熟市农民宅基地户均超过1亩,合计超过10万亩,实施农民集中居住后,至少可多出5万亩土地。
上海郊区围绕“三个集中”实行宅基地置换试点表明，既能看到农民新型居住地区，还能推进土地规模经营，与此同时，将农民置换的土地入股形成房地产，使农民成为股东，增加了农民的稳定收入来源。
7．农村住宅公寓化实施过程中的一些问题
7.1农民生活习惯改变难,对住宅公寓化建设认识不够
农村很多农户是按照血缘关系聚集，有的农村主要就是几个大姓在一起。进入公寓化住宅居住后，打破了原有的耕种模式，而且农民都会考虑到自身的原有的一些利益的丢失，一些农民感觉很不习惯。同时，一些农民对于公寓化住宅的认识也存在一些误区，误认为新农村建设，就是给农民建新房，没有理解新农村建设涵盖了生产发展、乡村文明等内涵，从而“等靠要”的思想比较严重，尚未认识到聚集之后的巨大的、全方位的效应。
7.2建设资金筹集难，使得工程进度进展缓慢
由于长期以来，农民一般都是以农牧业收入和外出打工收入作为主要的收入来源，大部分的农民的收入都是有限的。所以，如果加之政府有缺乏资金投入到农村住宅建设中，则公寓化住宅建设工程的进程就会显得比较困难，就会导致工程进度缓慢的的现象。
7.3房屋产权流转难
改革开放以来,农村建房热一直居高不下,户均占地面积一方面在日益扩大,而另一方面,快速的城市化进程又能使农村人口不断减少,造成大量房屋空置。农民由于各种原因进城后留在农村的房屋和宅基地所拥有的产权不是独立完整的产权,受现行法律、法规的限制,不能进行公开合法的转让,但这些宅基地是通过合法途径得到的,村集体组织也无权收回进行处置,闲置的房屋无法拆除复耕,导致市郊农村出现大量“空心村”。由于农村房屋产权难以流转,稀缺的土地资源难以优化配置,导致无法实现其应有的经济价值,既损害农民的财产权，又影响农村经济的发展。
7.4 建设模式确立难
目前，农民集中建房主要有三种模式：1）村镇政府在确定公寓化住宅的选址后，统一进行规划、设计、投资、建设，农民经申请，政府以低价售出住宅。但在实践过程中，住宅的获取条件以及住宅的分配面积往往难以确定。2）村镇政府在确定公寓化住宅的选址和做好统一规划后，由村民集体出资，制定专业的建设单位进行设计和建造。这种建设模式存在的缺陷是公共设施的配套无法十分的完善，需要政府额外的资金进行公共场所的建设。3）在村镇政府确定选址后，由房产开发商或其他企业开发建造农民居住小区，农民作为普通购房者购房。这种模式的住房质量由于前两种模式，但存在着房价偏高的风险。
7.5受保障机制制约, 农民有后顾之忧
近年来,尽管大力气推进了农保、“土地换社保”等保障机制,实施了失地农民培训、失地农民再就业等实事工程,但总体而言,富阳市的失地农民保障机制还刚刚起步,保障水平和保障机制有待提高和完善。对动迁农民而言,农民变居民,原有的生活状态改变了,不得不为日后的生计考虑。一方面,政策性增收仅是有限的一块,实现持续增收依然困难。另一方面,日常生活的开支名目繁多,数额大幅上升。农民进城(镇) 以后,文化教育、医疗卫生的开支增大;农民进社区,水、电、气、物业管理等费用也相应增加,特别是那些低收入户,更加难以承受。 
8．农村住宅公寓化建设的建议
8.1加快试点建设，扩大宣传力度
农村住宅公寓化建设是一项复杂的额、长期的系统工程，与村民的生活息息相关，因此，为加快推进该模式的进行，首先就是要争取得到广大人民群的支持和理解。其次，政府部门应采取一系列的政策进行引导，加快试点建设，通过试点的检验，积累经验，获得成效。同时，全社会也应通过各种宣传途径加大宣传力度，让老百姓深刻认识到他们居住现状的弊端,理解建设公寓化居住区的意义。
8.2加快建设资金筹集的多元化 
8.3 加快农村宅基地使用权流转制度建设
农村宅基地使用权是我国特有的一种物权,尽管在本质上它属于一种财产权利,但同时也具有一定的身份性质,因为宅基地是与集体经济组织成员的资格紧密联系在一起的,有一定的福利性质和保障功能,因此在近期实行完全自由转让还难以实行。首先,应变农户使用权为真正的处置权,给农户发放统一的、具有法律效力的宅基地证书;建立相对封闭的农村房地产市场,让农民多余的住房在农村中逐步流转,打破本村范围内流通的局限,与整个农村的房地产市场连通。其次,要加快农民的社会保障体系建设,包括征地,补偿标准等的界定,让农民拥有较为完善的社会保障。第三,要加强宅基地流转的立法,积极界定、规范宅基地使用权流转的管理。
8.4加快研究住宅公寓化建设的新模式
大部分农村地域广阔，条件各异，类型多样，推进农村住宅公寓化建设，总体上应实行政府统一规划，村民原住宅折价或折面积入股，多元筹集资金，组建住宅合作社组织实施。对农村住宅公寓化建设，由镇政府牵头对村镇土地进行统一调查，确定土地的合理利用现状,统一规划住房区域，要注意提高民宅设计水平，务求新颖别致、美观大方，充分体现当地的民俗风情，每个村镇都要提供多种房型供农民选用。
8.5
由于出生在农村，我深刻感受到了农村与城市的差距，让我迫切想到了，为何农村不大力推行城市化建设。在中国的大部分农村，可以发现该地区的住宅都是处于无管理、无规划、无设计的状态，造成土地资源的大量浪费。而如今，中国的房地产行业正处于混乱状态，各地房价高居不下，特别是大城市的房价更是让人可望而不可即，各地出现的大批的房奴。值此之际，农村房地产行业却无人问津，反而是因为一些商品房的土地面积的需要,使得农村土地更低资源的进一步缺失。
为了合理解决既要建设又要吃饭的矛盾，张家港市把农村公寓房建设放到了村镇建设的重要位置。近两年来共建成农村公寓房6500多套，吸引农民19500余人，节省耕地2000多亩，今年还将建成1100多套公寓房。张家港市现有82万人口，人均耕地只有0.78亩，人多地少的矛盾十分突出。针对这种情况，该市确定结合工业小区和三产开发建设,有计划地拆迁农村分散、零星的旧房，推进农民公寓房建设，引导农民转变观念，向居住公寓房过渡。
一个农户搞独立式住宅要占五六分地，而他们搞的农民公寓房一户只占二分地。农民公寓房一般为四至五层楼房，底层专作各户库房，上面各层，有复式结构的跃层式，有在同一层面的灵活分割式，也有一户一个单元的连体式。公寓房的集中建设，一、二百以至三百户人家组成一个住宅小区，配套进行绿化、美化、道路硬化，基础设施建设，各户卫生间、污水排放处理以及自来水、煤气等设备一应俱全。农民受到城镇居民的文明，养成卫生习惯，市场经济意识、精神文明意识在不知不觉中得到提高。正在进行的创建新型小城镇活动、中心村规划试点工作，都将农民公寓房建设作为考核指标和重要内容，使农民公寓房建设开展得热火朝天。(江苏省建委村镇处)