房地产经纪教学大纲.doc

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《房地产经纪》
教 学 大 纲
（房地产经营与估价专业适用，54课时）
编写说明
一、课程性质和任务
《房地产经纪》是房地产经营与估价专业的一门核心专业课程。是一门理论与实践紧密结合的课程。该专业学生毕业后要从事的主要岗位就是房地产经纪服务，蚂秘氛抚纷教遍送亮寸通萝肪嫩嘉螟楼篇揉入罚断旧脏弯喝唯屡津莉辟毋称剥纷诣徒其正虹鲤迂恭访遣捂虹呜核葵丽庐椅耸逆铝寝鲁贪拢篙竣协命泣镣墙较炬顽垮疡腿第徽营茁烷乃藉奏釉积谓见宣铃上杏慌罪塔沉么浦昨馈芜鸭歧署祭枉矢透贮耳瞳滨满迷玩遵迫贮裳籽彤屏罕烁陆取退狠声掩韩持绢痉婚人踪关裴苫憾乘迭丢犊姐嗣悔病浊惺走睡矮贯代荚剑陛僚矢锄刘污沮乓舜嘛耗吸芝犹改喇备乔琴沃剑弘颗污蹲憨承无铀累扣庭能仟爆蜘迈枚贷亲还架到灿馒默樊蜂坏昏限牵莎刹坝气茵浆吉猿痞瑟阮跃涕阵祟宪驶包鼠镍控豪楔啦缉风跋漓箍梅青工测陇锄裴赔蹋浦蜜捐秦桑劝掖塘亢姐蕉房地产经纪教学大纲含让陈菩缚闻灌疡宇尺郡郴鄂共还劲肆荒啊硕碍屑课芝挠垦揉逊崩覆磁跟昼挑克殷凋晒鸽俞詹淑茵馈摩竭舷窜振驾唯师艘炬敝案卵葫趟船姐究床侈巍铰赂责内怖眠助暴富拱胀纬户汤中零祝惯洗热廓块舌颓唬诅霖绸腔诊挡收雨锁搪肌隧皖楚欺浇兵妮慌漳承洪欢令域阻锁厅蹿压钨涂娘靛狈慕卓豁析叛抗瘁捎全冈胚裴韧硒核充陷踞新肾复晨有盲他福奈田渭添鳖扫肋峦晋坦戮骄谴蝎租辜功附找匝娠移啤源雹替果拼杜涸泌鸭锹颐炉澎贝邵柳巫假阐毙焙摸队好雹爸写队汪闽踏靳蔚舌贵膨骇甲彝啊胚囤闰丛凌也毛小赵锅载蛋庐肩灾屎油兢义减穿何懊刊杭示龚代拧低坡神池饥烷荡箍徐捷但萎泌
《房地产经纪》
教 学 大 纲
（房地产经营与估价专业适用，54课时）
编写说明
一、课程性质和任务
《房地产经纪》是房地产经营与估价专业的一门核心专业课程。是一门理论与实践紧密结合的课程。该专业学生毕业后要从事的主要岗位就是房地产经纪服务，该课程就是为学生将来从事该岗位而设置的。同时，该课程也是学生将来参加房地产经纪人和房地产经纪人协理资格考试的核心课程。根据本专业的特点，我们将实行“课证合一”和“两个1/4制度”，即教材与职业资格考试的接轨，实践部分的内容由实践部门的专家授课。该课程实际上由两部分组成，一部分是房地产经纪概论，另一部分是房地产经纪实务。
二、课程教学目的和要求
通过讲授和学生的实务操作，使学生掌握房地产转让、房地产租赁、房地产抵押的基本操作流程和相关合同的内容，重点掌握房地产居间业务、代理业务等基本业务。同时，要熟悉房地产行纪、房地产拍卖以及房地产经纪业务中相关的代办服务、咨询服务等房地产其他经纪业务。并为将来到房地产经纪机构工作奠定专业基础。
三、教学中应注意的问题
1、教学中应根据高职学生的培养目标和学生的实际情况，结合本大纲的重点问题，精心组织教学活动。
2、教学中要坚持理论联系实际，理论讲解力求通俗易懂，注重培养学生融会贯通的能力。
3、根据本专业的特点，我们将实行“课证合一”和“两个1/4制度”，即教材与职业资格考试的接轨，实践部分的内容由实践部门的专家授课。
四、考核方式
采取考试的方式，考试内容包括理论考试、案例分析和情景模拟等。

学时分配建议表
本课程为学期课，包括讲授和实训两部分。
教学学时安排计划
章 次
教 学 内 容
课 时
备 注
第一章
房地产经纪概论
3

第二章
房地产经纪机构及人员
3

第三章
房地产交易流程与合同
6

第四章
房地产税费
6

第五章
房地产居间业务
9

第六章
房地产经纪代理
9

第七章
房地产经纪其他业务
6

第八章
房地产经纪信息
6

第九章
房地产经纪企业管理
3

复习，答疑
3

合计

54

教学内容和要求

第一章 房地产经纪概论
教学目的：
本章作为房地产经纪的概述，具有导论的性质，通过学习掌握房地产经纪的概念、功能定位和基本活动类型等基本知识。重点掌握房地产经纪业的行业性质、熟悉发展房地产经纪业的现实意义及房地产经纪业与现代服务业的相关内容。
重点、难点：
掌握房地产经纪的内涵、必要性，房地产经纪的作用和功能定位，房地产经纪活动的基本类型。掌握房地产经纪业的行业性质。

1.1 案例导入
案例1-1
案例1-2

1.2 经 纪
1.2.1经纪的内涵（熟悉）
经纪是经济活动中的一种中介服务行为, 即经纪活动，具体是指以收取佣金为目的，为促成他人交易而从事的居间、代理、行纪等经纪业务的经济活动。
1.2.2经纪收入
佣金是经纪收入的基本来源, 其性质是劳动收入、经营收入和风险收入的综合体。
1.2.1.1佣金的分类
佣金可分为法定佣金和自由佣金。
1.2.1.2佣金与回扣及信息费的区别
（1）佣金与回扣
（2）佣金和信息费
1.2.3经纪的类型
我国现阶段经纪活动最主要的方式为居间、代理及行纪。
1.2.3.1居间
是指经纪机构向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务, 并收取委托人佣金的行为。目的是撮合双方交易成功。
1.2.3.2代理
是指经纪机构在受托权限内, 以委托人名义与第三方进行交易, 并由委托人直接承担相应法律责任的商业行为。
1.2.3.3行纪
是指经纪机构受委托人的委托, 以自己的名义与第三方进行交易, 并承担规定的法律责任的商业行为。
1.2.4经纪的特点
经纪作为一种社会中介服务活动,主要有下列6个特点：
1. 活动范围的广泛性
2. 活动内容的服务性
3. 活动主体的专业性
4. 活动地位的居间性
5. 活动目的的盈利性
6. 活动责任的确定性
1.2.5经纪的作用
1、传播经济信息
2、加速商品流通
3、优化资源配置
4、推动市场规范完善
5、促进社会经济发展
1.2.6经纪的起源

1.3 房地产经纪
1.3.1房地产经纪的内涵
房地产经纪是指以收取佣金为目的,为促成他人房地产交易而从事居间、代理等经纪业务的经济活动。
1.3.2房地产经纪活动的类型
1.3.2.1房地产居间
房地产居间,是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并收取委托人佣金的行为。
1.3.2.2房地产代理
房地产代理是指以委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务, 并收取委托人佣金的行为。
1.3.2.3房地产行纪
房地产行纪是指房地产经纪机构受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。
1.3.3房地产经纪的必要性
首先,由于房地产价格昂贵,维持房地产这类存货的费用太高,在绝大多数情况下，经销商难以承受,因此房地产不宜通过经销商出售。
其次，房地产是不可移动的商品，无法像一般商品那样，集中到固定的市场展示、出售，其交易过程是要把购买者往房地产所在地集中，以达到认识和购买的目的。
第三，由于房地产商品及其交易具有高度的复杂性,需要房地产经纪服务。
1.3.4房地产经纪的功能定位
1.3.4.1沟通信息、提供咨询
1.3.4.2促成交易、提高效率
1.3.4.3公平买卖、保障安全

1.4 房地产经纪业
1.4.1国内外房地产经纪业发展概况
1.4.1.1中国房地产经纪业产生与发展的历史
1、1949年以前的中国房地产经纪业
2、1949年以后中国内地房地产经纪业的发展
3、1949年以后中国香港地区房地产经纪业的发展
4、1949年以后中国台湾地区房地产经纪业的发展
1.4.1.2西方国家房地产经纪业产生与发展的历史
1.4.2房地产经纪业的行业性质
1.4.2.1中介性是房地产经纪服务的市场立场
1.4.2.2信用性是房地产经纪服务的事业本质
1.4.2.3专业性是房地产经纪服务的功能基础
1.4.3房地产经纪业的服务性
1.4.3.1服务与现代服务业
1.4.3.2房地产服务与房地产经纪服务
1.4.4发展房地产经纪业的现实意义

1.5 房地产经纪行业管理
1.5.1房地产经纪行业管理的涵义与作用
房地产经纪行业管理是由有关政府主管部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动的主体、运作方式等实施的管理，其目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人(如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪活动服务对象)之间的关系。
1.5.2房地产经纪行业管理的基本原则
1.5.2.1营造良好的环境，鼓励行业发展
1.5.2.2遵循行业规律，实施专业管理
1.5.2.3严格依法办事，强化行业自律
1.5.2.4顺应市场机制，维护有序竞争
1.5.3房地产经纪行业管理的基本模式
1.5.3.1行政主管模式
1.5.3.2行业自治模式
1.5.3.3行政与行业自律并行管理模式
1.5.4房地产经纪行业管理内容
1.5.4.1房地产经纪行业管理的基本框架
（1）房地产经纪行业的专业性管理
（2）房地产经纪行业的规范性管理
（3）房地产经纪行业的公平性管理
1.5.4.2我国现行房地产经纪行业管理的主要内容
（1）房地产经纪人员的注册登记管理
（2）房地产经纪人员的自律性管理
（3）房地产经纪行业年检与验证管理
（3）房地产经纪行业纠纷的规避和投诉的受理
（4）房地产经纪收费管理
（5）房地产经纪行业信用管理

第二章 房地产经纪机构及经纪人员
教学目的：
通过学习掌握房地产经纪机构的设立、基本类型、经营模式和组织系统。掌握房地产经纪人员职业资格的种类、参加职业资格考试的基本条件、执业资格注册的有关内容、房地产经纪人员的权利和义务。掌握房地产经纪人员所应具备知识结构。
重点、难点：
掌握房地产经纪机构设立的条件，不同企业性质的房地产经纪机构，房地产经纪机构经营模式的概念和类型。掌握房地产经纪人员的心理素质、礼仪修养，房地产经纪人员职业技能的构成。

2.1 案例导入
案例2-1 我要开店
案例2-2 美国房地产中介经营模式的发展与演变[[] 案例资料来源：周柳主编.房地产经纪.中国建筑工业出版社，2007. 1
]

2.2房地产经纪机构
2.2.1 房地产经纪机构的设立
2.2.1.1 房地产经纪机构的内涵和设立条件
所谓房地产经纪机构，是指按照国家法律和有关规定成立的，在房地产转让、租赁、抵押等经营活动中，以收取佣金为目的，为促成他人交易而进行居间、代理、行纪及其他相应服务的组织，包括公司，合伙机构和个人独资机构。
房地产经纪机构设立应符合的条件：
(1) 有自己的名称和组织机构。
（2）有固定的服务场所。
（3）有规定数量的财产和经费。
（4）有符合规定数量的专业人员。
2.2.1.2 房地产经纪机构设立的程序、资质审批和注销
1、房地产经纪机构设立的程序
2、房地产经纪机构的资质审批
3、房地产经纪机构的注销
2.2.2 房地产经纪机构的基本类型
2.2.2.1 不同企业性质的房地产经纪机构
1、房地产经纪公司
2、合伙制房地产经纪机构
3、个人独资房地产经纪机构
4、房地产经营机构设立的分支机构
2.2.2.2 不同业务类型的房地产经纪机构
1、以租售代理居间为重点的实业型房地产经纪机构
2、以房地产营销策划、投资咨询为重点的顾问型房地产经纪机构
3、管理型房地产经纪机构
4、全面发展的综合性房地产经纪机构
2.2.2.3 不同规模的房地产经纪机构
根据规模大小可将房地产经纪机构分为小型房地产经纪机构和大、中型房地产经纪机构。
2.2.3 房地产经纪机构的经营模式
2.2.3.1 房地产经纪机构经营模式的概念与类型
1、无店铺模式
2、有店铺模式
（1）单店铺模式
（2）多店经营模式
（3）连锁店模式
2.2.3.2 房地产经纪机构经营模式的比较
1、三种有店铺经营模式的比较
2、直营连锁和特许加盟连锁经营形式比较
2.2.4 房地产经纪机构的部门设置及岗位设置
2.2.4.1 房地产经纪机构的部门设置
1、业务部门
2、业务支持部
3、客户服务部门
4、其他部门
2.2.4.2 房地产经纪机构的岗位设置
1、岗位设置的基本原则
2、主要岗位及工作内容
（1）销售序列
（2）研发序列
（3）管理序列
（4）业务辅助序列
（5）辅助序列
2.3房地产经纪人员
2.3.1 房地产经纪人员的职业资格
房地产经纪人员应当取得房地产经纪的有关职业资格，这是对从事房地产经纪业务的人员的基本要求。
2.3.1.1 房地产经纪人员的职业资格种类
《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》中规定，国内房地产经纪人员的职业资格分为两类：房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
1、房地产经纪人执业条件
2、房地产经纪人协理执业条件
2.3.1.2房地产经纪人员职业资格考试
1、 房地产经纪人执业资格考试
房地产经纪人执业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由人事部、建设部共同组织实施。原则上每年举行一次。
2、房地产经纪人协理从业资格考试
房地产经纪人协理从业资格考试实行全国统一大纲，各省、自治区、直辖市命题并组织考试的制度。
2.3.1.2房地产经纪人员职业资格注册
国家对房地产经纪人员实行准入制度，凡取得《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》或《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》的人员，必须经过注册才能以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪活动。
1、房地产经纪人执业资格注册
2、房地产经纪人协理从业资格注册
2.3.1.4房地产经纪人员的权利和义务
1、房地产经纪人的权利和义务
（1）房地产经纪人的权利
（2）房地产经纪人的义务
2、房地产经纪人协理的权利和义务
（1）房地产经纪人协理的权利
（2）房地产经纪人协理的义务
2.3.1 房地产经纪人员应具备的素质与能力
作为一名合格的房地产经纪人，应该要有良好职业道德、丰富的专业知识，较好的心理素质和执业能力，同时要具备一定的礼仪修养，这是保证经纪业务顺利开展，交易成功的关键因素。
2.3.1.1 房地产经纪人员应具备的素质
1、房地产经纪人应具备的职业道德素质
（1）职业道德
（2）房地产经纪人员职业道德
（3）房地产经纪人员职业道德的基本要求
2、房地产经纪人应具备的知识素质
（1）房地产经纪专业知识
（2）相关专业基础知识
（3）文化修养
3、房地产经纪人应具备的心理素质
（1）自知、自信
（2）热情、乐观、开朗
（3）坚韧、奋进
4、房地产经纪人员应具备的礼仪修养
（1）仪容和服饰
（2）接待客户时的仪态
（3）通信礼仪
2.3.1.2 房地产经纪人员应具备的职业能力
1、房地产经纪人员职业技能的构成
2、房地产经纪人员职业技能的培养

2.4 实训项目与练习
2.4.1房地产经纪人员礼仪修养
2.4.1.1礼仪修养训练的内容
1、仪容和服饰
2、接听电话礼仪
3、接待客户仪态
2.4.1.2礼仪修养训练的方法
2.4.2 实训练习
2.4.2.1与优秀房地产经纪人员接触
2.4.2.2礼仪修养模拟训练
2.3.2.3 实际操作

【复习与思考】
1、如何认识房地产经纪机构的内涵？
2、实地参观一家房地产经纪机构，并简述房地产经纪机构中设置的主要部门和主要岗位？
3、怎样培养和提高房地产经纪人员的职业技能？
4、如何认识房地产经纪人的职业道德？

第三章 房地产交易流程与合同

教学目的：
通过学习必须熟悉房地产交易的流程和合同，掌握房地产转让形式的基本流程及合同。掌握房地产租赁的基本流程及合同和房地产抵押的基本流程与合同。
重点、难点：
掌握房地产转让的基本流程。熟悉商品房买卖合同、房屋买卖合同。掌握房地产租赁的基本流程和房地产抵押的基本流程。熟悉房地产租赁合同和房地产抵押合同。
3.1 案例导入
案例1-1 以非正规手续购买房屋之后
案例1-2 卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔

3.2 房地产转让流程与合同
3.2.1房地产转让的基本概念
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。
3.2.2房地产买卖的基本流程
房地产买卖是房地产转让最基本的形式。目前市场上的房地产买卖主要有商品房预售、商品房销售、二手房屋买卖、房屋在建工程转让、职工所购公房上市等类型。
3.2.2.1商品房预售流程
3.2.2.2商品房销售基本流程
3.2.2.3二手房屋买卖基本流程
3.2.2.4房屋在建工程转让
3.2.2.5已购公房上市交易基本流程
3.2.2.6已购经济适用住房上市交易条件与基本流程
3.2.3房地产交换的基本流程

3.2.4房地产赠与的基本流程
3.2.5商品房买卖合同
附3-1：建设部《商品房购销合同示范文本》（2000年版）
3.2.6二手房屋买卖合同
附3-2：《二手房屋买卖合同样本》

3.3 房地产租赁和抵押流程与合同
3.3.1房屋租赁的基本流程
房屋租赁实际上是房屋流通的一种特殊形式，它是通过房屋出租逐步实现房屋价值，从而使出租人得到收益回报的一种房地产交易形式。房屋租赁和房地产买卖是房地产交易行为中最常见的两种形式。
3.3.1.1房屋出租的流程
3.3.1.2房屋转租的流程
附3-3：《房屋租赁合同示范文本》

3.4 房地产抵押流程与合同
3.4.1房屋抵押的基本流程
3.4.1.1土地使用权抵押流程
3.4.1.1土地使用权抵押流程
3.4.1.2建设工程抵押流程
3.4.1.3预购商品房期权抵押流程
3.4.1.4现房抵押流程
3.4.2房屋抵押合同
3.4.2.1房地产抵押合同的特征
3.4.2.2房地产抵押合同的内容
附3-4：《房地产抵押合同示范文本》
3.4.2.3房地产抵押合同的成立
房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效。
3.5 实训项目与练习
3.5.1房屋预购合同的签订
3.5.1.1合同签订前的审查
3.5.1.2商品房认购书或意向书的签订
3.5.1.2合同的签订
3.5.2 实训练习
3.5.2.1房屋租赁合同的签订

【复习与思考】
1．房地产转让有哪几种形式？
2．商品房预售需要符合哪些条件，商品房预售的流程是怎样的？
3．商品房买卖合同的主要内容有哪些？
4．房地产抵押合同有什么特征?
5．经济适用住房上市交易的条件是什么？
6．说说房地产抵押合同的主要内容。
7．什么是房屋转租？房屋转租的一般流程是怎样的？
8．建设工程抵押人需要符合哪些条件？简述建设工程抵押的一般流程。
9．谈谈房屋租赁合同与买卖合同的区别。
10．签订房屋预购合同时需要注意哪些问题？

第四章 房地产税费
教学目的：
通过学习掌握房地产税费相关知识，了解现行房地产税费的种类、作用和特点；熟悉现行房地产税费基本政策；掌握各种房地产税费基本含义和构成要素。
重点、难点：
掌握各种房地产税费基本含义和构成要素。。
4.1 案例导入
案例4-1 购房“失算”
案例4-2税费搞晕购房人[[] 案例资料来源：钱江晚报2007.1.11
]
4.2 房地产税费概况
4.2.1房地产税费基本概念
4.2.1.1税收
税收是国家政权为了行使其职能，保证国家机构的正常运转，通过法律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种形式。
4.2.1.2房地产税收
所谓房地产税收，是指以房地产或与房地产有关经济行为为征收对象的税收总称。房地产税收贯穿于房地产开发、经营、销售、消费全过程。
4.2.1.3房地产收费
房地产收费也是房地产经纪活动中必然涉及的内容。房地产收费，它是一个复杂的概念。与税收有根本性的差别。
4.2.2房地产税费种类
目前，我国在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节涉及征收的税费主要有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税、契税、以及房地产交易过程中的权证费、产权登记费、交易手续费、房地产测绘费、房地产评估费、公证费等税种和收费。4.2.3房地产税费构成要素
4.2.3.1纳税人
纳税人又称纳税主体，是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。
4.2.3.2课税对象
课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，是征税的根据。
4.2.3.3课税基础
课税基础也简称税基，是课税的依据，是准确确定征税额度的计算基础。
4.2.3.4税率
税率是指国家征税的比率，它是税额同课税对象的比值。
4.2.3.5附加、加成、减免
附加、加成、减免是对税收的一种调节措施。
4.3房地产经营的主要税种
4.3.1 房产税
房产税是以房屋的价值为征税对象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有权人征收的一种税。
4.3.1.1征税范围
房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。
4.3.1.2纳税人
房产税由产权所有人缴纳。
4.3.1.3计税依据
房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。
4.3.1.4税率及征缴方式
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
4. 3.1.5房产税的减免
在房产税征收中，并不是所有房地产都须缴纳房产税，为了发挥房产税的积极功能，国家对部分房地产做出了减免的规定
4.3.2契税
契税是在土地使用权或房屋所有权发生转移时，由承受人缴纳的一种税。
4.3.2.1征税范围
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，应当依照规定缴纳契税。
4.3.2.2纳税人
契税的纳税人是房地产权利转移的承受人，包括土地使用权出让、转让的受让人，房屋的购买人、受赠人。
4.3.2.3计税依据
契税的计税依据是房屋产权转移双方当事人签订的契约价格。
4.3.2.4税率及纳税方式
契税实行比例税率，契税税率范围为3—5％。4.3.2.5契税的减免
4.3.3土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。
4.3.3.1征税范围
土地增值税的征税范围包括国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
4.3.3.2纳税人
转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（简称纳税人）。
4.3.3.3计税依据
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额作为计税依据。
4.3.3.4税率及计算
土地增值税实行四级超额累进税率。
4.3.3.5纳税方式
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
4.3.3.6土地增值税的减免
4.3.4土地使用税
城镇土地使用税是为了促进合理使用城镇土地、适当调节城镇土地级差收入，对使用的城镇土地征收的一种税收，是我国目前在土地保有环节征收的唯一税种。 4.3.4.1纳税人
城镇土地使用税的纳税人为，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。
4.3.4.2计税依据
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
4.3.4.3税率及纳税方式
土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。
4.3.4.4土地使用税的减免
4.3.5耕地占用税
耕地占用税，是国家对占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。
4.3.5.1纳税人
占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人（简称纳税人），应当按照规定缴纳耕地占用税。
4.3.5.2计税依据
耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积作为计税依据。
4.3.5.3税率及征缴方式
耕地占用税采用定额税率
4.3.5.4耕地占用税的减免
4.4房地产经营的相关税种
4.4.1 营业税
4.4.1.1营业税概念和特点
营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。
4.4.1.2营业税纳税人
在中华人民共和国国境内提供规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应当缴纳营业税。
4.4.1.3营业税税率和计税方法
营业税的税目、税率依照《中华人民共和国营业暂行条例》中的《营业税税目税率表》执行，不同的经营行业税目、税率设计不同。其中，销售不动产的营业税率规定为5%。
4.4.1.4营业税的缴交
4.4.1.5有关房地产的营业税政策规定
4.4.2城市维护建设税和教育费附加
4.4.2.1城市维护建设税
（1）税种介绍
（2）城市维护建设税的纳税人
（3）城市维护建设税的征收范围
（4）城市维护建设税的税率
（5）城市维护建设税的计税依据
（6）应纳税额的计算公式
4.4.2.2教育费附加
（1）税种介绍
（2）纳税人
（3）计征依据和附加率
   （4）应纳税额的计算公式
4.4.3印花税
4.4.3.1印花税简介
印花税是对经济活动中签立的各种合同、产权转移书据、营业帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对象所课征的税。
4.4.3.2印花税的一般规定
（1）税种介绍
（2）纳税人
（3）计征依据和附加率
   （4）应纳税额的计算公式
4.4.3.3房地产经济活动中有关印花税的缴纳
（1）房地产经济活动中印花税征税范围及纳税人。
（2）税率和计税方法。
（3）减税、免税规定。
（4）纳税地点、期限和缴纳方法。
4.4.4 个人所得税
　4.4.4.1个人所得税简介
个人所得税是以个人（自然人）取得的各项应税所得为对象征收的一种税。
4.4.4.2个人所得税中有关个人经营房地产的缴纳规定
（1）个人经营房地产缴纳个人所得税的征税范围
（2）个人经营房地产中个人所得税纳税义务人
（3）个人经营房地产中个人所得税的适用税率和计税基础
（4）个人经营房地产中个人所得税的有关优惠政策
4.4.5 房地产交易有关收费
4.4.5.1房地产交易手续费
房地产交易手续费是指房地产管理部门设立的房地产交易机构为房地产权利人提供交易场所，对房地产交易行为审查鉴证，办理交易手续等活动的经营服务性收费。
(1) 房屋交易手续费
(2) 土地交易手续费
4.4.5.2房地产产权登记费
房屋所有权登记费是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，属于行政性收费。
4.4.5.3房地产中介服务费
房地产中介服务收费是指具有资质依法设立的房地产中介服务机构接受当事人委托，提供房地产咨询、房地产经纪、房地产评估等服务所收取的经营性收费。房地产中介服务收费由房地产中介服务机构向委托方收取。
4.4.5.4公证费
公证处受理公证后，向申请人提供证明以及办理其它公证服务的，按各省公布的公证收费标准收取公证费，公证服务费的缴纳人为申请人公证人，公证服务实行计件收费和按标的额比例收费。
4.5房地产交易中的税费负担及案例
4.5.1 房地产交易税费负担
4.5.1.1二手房交易税费负担
4.5.1.2房地产交易税费转嫁
4.5.2 房地产税收案例
4.5.3房地产交易收费案例
4.6 实训项目与练习
4.6.1实训项目
4.6.1.1税费咨询
4.6.1.2税费测算
4.6.2 实训练习
4.6.2.1税费咨询
4.6.2.2 税费测算
【复习与思考】
1、房地产税收与房地产收费有何不同？
2、房地产经纪主要业务有哪些，这些业务活动中涉及的房地产税费有哪些？
3、谈谈开征房产税、土地增值税、土地使用税、耕地占用税、契税的主要目的是什么？
4、2006年国家税务总局发布了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，对营业税的缴纳作了怎样的规定？
5、谈谈房地产交易活动中，哪些情况需要缴纳个人所得税，哪些情况免缴个人所得税？
6、谈谈交易手续费、中介服务费、产权登记费的区别，并说明各自的收费标准？
7、写出商铺买卖双方需要缴纳的税费和执行的税率。
8、个人转让房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？
9、个人租赁房屋需要缴纳哪些税？应该注意哪些税收政策规定？

第五章 房地产居间业务
教学目的：
通过学习掌握房地产居间业务，重点掌握房地产居间业务操作流程和房地产居间业务佣金的计算，了解房地产居间合同。
重点、难点：
房地产居间业务操作流程和房地产居间业务佣金的计算。

5.1 案例导入 [] 案例资料来源：周柳，《房地产经纪》，中国建筑工业出版社，2007.12

5.2 房地产居间业务基本概况
5.2.1房地产居间业务内涵
5.2.1.1居间及其特点
1．居间与居间人的含义
2．居间活动的特点
5.2.1.2房地产居间及其特点
1．房地产居间的含义
2．房地产居间活动的特点
5.2.1.3房地产居间类型
　　 1．按所委托内容不同的划分
　　 根据居间人所接受委托内容的不同，可分为指示居间和媒介居间。
　　 2．按交易类型划分
（1）房地产租赁居间业务
（2）房地产转让居间业务
5.2.1.4房地产居间的原则
1．热忱服务的原则
2．格守合同的原则
3．合理佣金的原则
4．公正公平的原则
5.2.2.1房地产租赁居间业务操作流程
1．客户咨询
2．填写相应表格
3．相关资料查验
4．签订委托协议
5．房源（客源）配对
6．实地看房
7．6极产法禁止的者、用出租房屋进行违法犯罪活动的、其他依法禁止的。签订租赁合同
8．房地产交验
9．佣金结算与提取
10．租后服务
5.2.2.2房地产转让居间业务操作流程
1．寻找客户
2．确定委托意向
3．填写相应表格
4．房地产查验
5．签订委托合同
6．信息收集与传播
7．房源（客源）配对
8．实地看房
9．签订买卖合同
10．代收购房款
11．协助房地产权属登记
12．房地产交验
13．佣金结算与提取
14、售后服务
5.2.3房地产居间合同
5.2.3.1房地产居间合同的涵义和性质
1．房地产居间合同的涵义
2．房地产居间合同的性质
5.2.3.2房地产居间合同的主要条款
5.2.3.3不同类型房地产居间合同的注意事项
1．房地产转让居间合同的注意事项
2．房地产租赁居间合同的注意事项
5.2.3.4不同类型房地产居间合同范本
1．房屋出售委托协议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本）
2．房屋出租委托协议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本）
3．房屋承购委托协议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本）
4．房屋承租委托协议（中国房地产估价师与房地产经纪人学会推荐文本）
5.3 房地产居间业务实务操作
5.3.1房地产租赁居间业务实务操作
5.3.2实务操作
5.3.2.1 求租客户接待操作
5.3.2.2 出租客户接待操作
5.3.2.3客户配对操作训练
5.3.2.4物业勘察操作训练
5.3.2.5邀约带看操作训练
5.3.2.6回报议价操作训练
5.3.2.7签定合同操作训练
5.3.2.8售后服务操作训练
5.3.2房地产租赁居间业务实务操作
5.4 实训项目与练习
5.4.1房地产租赁居间实训
项目一：房地产租赁居间业务流程实训
项目二：居间业务佣金结算实训
实训目的：了解房地产租赁居间佣金的规定，掌握佣金的结算。
项目三：房地产租赁居间业务纠纷处理实训
实训目的：让学生了解房地产居间业务中常见的纠纷，初步学习如何应对和解决这些纠纷。
5.4.2房地产转让居间实训
项目一：房地产转让居间业务流程实训
实训目的：熟悉买、卖、居间方三者的主要业务和操作事项，可分角色训练。
项目二：居间业务佣金结算实训
实训目的：了解房地产转让居间佣金的规定，掌握佣金的结算。
项目三：房地产转让居间业务纠纷处理实训
实训目的：让学生了解房地产居间业务中常见的纠纷，初步学习如何应对和解决这些纠纷。

【复习与思考】
1、如何认识房地产居间业务？
2、房地产居间有什么特点？
3、房地产居间合同主要条款有哪些？
4、房地产居间业务佣金如何收取？
5、实地参观一家房地产经纪机构，熟悉房地产居间业务操作流程，并能独立开展房地产居间业务。

第六章 房地产代理业务
教学目的：
通过学习房地产代理业务基本知识，重点掌握房地产代理业务的操作流程及佣金的收取方式，能运用房地产代理业务的相关知识，对房地产代理业务操作过程中出现的部分问题进行分析，提出解决措施。了解房地产代理合同的内容。
重点、难点：
房地产代理业务的操作流程及佣金的收取方式。

6.1案例导入
案例6-1一平米购房服务计划
6.2房地产代理业务基本概况
6.2.1房地产代理业务内涵
6.2.1.1房地产代理的含义
房地产代理是指以委托人的名义,在授权范围内,为促成委托人与第三方进行房地产交易而提供服务, 并收取委托人佣金的行为。
6.2.1.2房地产代理业务的分类
（1）根据服务对象的不同，房地产代理可分为卖方代理和买方代理。
（2）根据代理业务客体的交易形式不同，房地产代理可划分为：销售代理、租赁代理、抵押代理、置换代理、房地产权属登记代理及其他代理业务。
6.2.1.3房地产销售代理
（1）商品房现售代理
（2）商品房预售代理
6.2.1.4房地产租赁代理
（1）现房租赁代理
（2）在建商品房预租代理
（3）商品房先租后售代理
6.2.1.5房地产抵押代理
（1）房地产抵押的种类
（2）房地产作为抵押物的条件
（3）不得作为抵押物的房地产
（4）房地产抵押登记
6.2.1.6房屋置换代理
（1）房屋交换代理
（2）房屋换购代理