金帆·江滨玫瑰园推广策划方案.doc
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1、金帆江滨玫瑰园推广策划方案广州市合力广进顾问有限公司二三年五月十五日前言5月10日,广州市合力广进顾问有限公司接到金海林置业有限公司的邀标函,邀请我司参与江滨玫瑰园项目的总体推广策划代理竞标。对于能有机会为这样一个具有知名度的企业以及具有发展前景的项目提供服务,我司深感荣幸。对于江滨玫瑰园,我司认为主要的问题在于三个方面:1 缺乏合适的定位。2 项目形象力不足,缺乏必要的鲜明个性与主张。3 市场推广体系比较随意,缺乏整体的规划。因此,我司在本策划案中,将着重于以上三个方面的核心构建。一、项目的销售力分析1项目概况:l 项目位置:开福区政府西侧l 总占地面积:500亩l 总建筑面积:520000
2、其中:门面建筑面积:3000住宅建筑面积:517000l 建筑密度:28l 容积率:1.8l 绿化率:60l 总货量:3452套其中:门面:60套住宅:3392l 车库:500多个l 配套:200余米商业文化走廊、篮球场、网球场、室内外双泳池、会所、幼儿园、小学l 周边配套(市政配套):马厂小学、汽车北站、区政府等l 交通:9路、128路公交车、汽车北站l 价格(住宅):1480元/2180元/,均价:1700元/l 户型:一房(34),48套,平层结构,占总货量的7;二房(95),115套,平层结构,占总货量的15;三房(107131),320套,平层、错层结构各50%,占总货量的53;四房
3、(141),128套,平层结构,占总货量的15;其他(180以上),65套,复式结构,占总货量的10。l 销售状况:一房:0二房:0三房:80四房:20其他:售出约10套2市场情况分析2-1基本市场情况l 现在售在建楼盘38个,为长沙各区之首。l 住宅总开发量为1943470,其中单价为1500元/以上的开发量为1474733,已售673613,存量801120,销售率为51;单价低于1500元/的开发量为469007,已销售面积为469007,销售率100。l 经济适用房售罄。l 商业门面开发总量为138075,已销售88558,存量为49517,均价7675元/,销售率为56。附录1. 住
4、宅开发状况住宅开发量均价1500元/以下住宅均价1500元/以上住宅1943740开发量()主力户型单位面积开发量()主力户型单位面积469007二房、三房1281474733三房132附录2. 住宅销售状况住宅销售量住宅存量均价1500元/以下住宅均价1500元/以上住宅1142619801121销售量()存量()销售率销售量()存量()销售率469007010067361380112051附录3. 1500元/以上住宅设计资料序楼盘名称 建筑面积()住房数量(套)主力户型单位面积()已售面积()均价 (元/)总销售额 (万元)已销售额 (万元)销售率高层/多层1锦锈华天101959.660
5、9四房167.42 61175.76 240024,470.3014,682.1860%多层2建鸿达现代城30078.5268二房 三房112.23 24062.80 350010,527.488,421.9880%高层3唐朝碧阁18136126三房 四房143.94 9902.26 27004,896.722,673.6155%高层4元盛世家1390459四房 五房235.66 6952.00 35254,901.162,450.5850%小高层5金色地带16705.42182二房 三房91.79 13364.34 27804,644.113,715.2980%高层6兴汉大厦1700094四
6、房167.46 10200.00 22583,838.602,303.1660%高层7都市星光23061.94144三房160.15 18449.55 26606,134.484,907.5880%小高层8梦泽园168000807四房 联排208.18 84000.00 361560,732.0030,366.0050%高层9新华联家园二期25314196三房 四房129.15 11391.30 26706,758.843,041.4845%高层10都市先锋15829180二房87.94 14246.10 25504,036.403,632.7690%高层11四季花城103511728三房 四
7、房142.19 72457.70 281429,127.9920,389.5970%小高层12芯都信息大厦33000468一房70.51 4950.00 407813,457.402,018.6115%精装修高层13王府花园1950001300三房 四房150.00 42900.00 315961,600.5013,552.1122%高层14汇城花园35000265二房 三房 四房132.08 33950.00 24508,575.008,317.7597%小高层15日出东方12800200一房64.00 7680.00 30503,904.002,342.4060%高层16雍景园950006
8、74三房 四房140.95 49400.00 284026,980.0014,029.6052%小高层17明珠苑26262192三房136.78 21009.60 21805,725.124,580.1080%小高层19湖南财富中心54000288四房187.50 37800.00 390021,060.0014,742.0070%高层20兴汉华庭11024.896三房114.84 6614.88 23682,610.671,566.4060%小高层22圣爵菲斯1730001000三房173.00 0.00 0.000.0023旺角佳园1127098二房三房115.00 10458.56 18
9、902,130.031,976.6793%多层24左岸春天50400315四房160.00 35280.00 27001,360.80952.5670%多层25汇龙公寓9800128二房三房76.56 7732.20 15911,559.181,230.1979%多层26新家园一期32000242二房三房132.00 19200.00 22007,040.004,224.0060%多层小高层27玲珑阁7800150一房52.00 2730.00 17501,365.00477.7535%多层28滨江丽园一期26000216三房120.37 15600.00 15504,030.002,418.
10、0060%多层29江滨玫瑰园101245676三房149.77 15186.75 170017,211.652,581.7515%多层30绿色和平墅1830082连排别墅223.17 7320.00 20003,660.001,464.0040%多层小高层31富湘园49332420三房117.46 29599.20 220010,853.046,511.8260%多层小计1474733.310203三房132.29 673612.99 2174.13353,190.47179,569.9351%2-1小结:l 区域地产竞争激烈。l 140以下房型最具销售力。l 价格主导市场。l 区域之内板块分
11、明。2-2各板块市场状况2-2-1.金霞大道板块及319国道板块金霞大道板块及319国道板块楼盘概况金霞大道板块序楼盘名称占地面积()总建筑面积()住房数量(套)主力户型面积()均价 (元/)销售率(%)备注1滨江丽园466666万 (一期2.6万)600 (一期216)三房1241550602广福园765901000001300三房97-1301200853江滨玫瑰园3300005200003392三房107-1311700154玲珑阁300010000150一房251750355绿色和平墅299701830082联体2322000406明珠苑1500048000192三房98-113218
12、080319国道沿线板块序楼盘名称占地面积()总建筑面积()住房数量(套)主力户型面积()均价 (元/)销售率(%)备注1汇龙公寓611611000114二房67-881591792旺角佳园38791127098二三房101-1321600933新家园1598451000242二三房85-138220060 (一期)4左岸春天10万91187315四房130-180270070 (一期)5四方小区14240227800588二三房77-1171270100 (二期)6金帆小区13334030万1800二房70-1051380857圣爵菲斯23500017300010008星沙农机市场22144
13、425万120(一期)52 (一层)1245100 (一期)l 板块客户源概况周边企事业单位职工、拆迁户、外地来长投资的个体户。年龄以2535岁之间为主。受教育程度差异较大,高素质人群比重并不突出。购买动机以满足基本住房需求为主。l 非购买人群观点:城市基础设施滞后。周边环境与配套不理想。交通不太方便。以低档住宅、经济适用房为主,整体居住档次太差。太偏远了。楼盘质素普遍不高,缺乏鲜明的个性。l 购买人群观点价格低,买得起,住得起。区域发展潜力大、前景看好。楼盘具备一定的规模,居住质素将被看好。2-2-2.旧城区板块旧城区板块楼盘概况旧城区开发板块序楼盘名称占地面积()总建筑面积()住房数量(套
14、)主力户型面积()均价 (元/)销售率(%)备注1富湘园2617549332420三房122-138220060二期2兴汉华庭113221495896三房110-1352468603都市星光896225640144三房131-1352660804兴汉大厦2400220094四房1662258605金色地带303522354142二房942780806元盛世家23332600059五房2703525507湖南财富中心666768000288四房1603900708建鸿达366646000268二三房100-120350030内部认购9E时代433348000350铺位12150008060写字楼
15、19240507010唐朝碧阁140024790126四房142-17127005511锦绣华天26175129562609三房116-13824006012四季花城23000106761728三房128-13928147013汇城花园1333436000265三房128245097l 板块客源分析:周边企事业单位效益较好的职工。老长沙。附近经商个体户。旧城改造中的拆迁户。年龄在3050岁之间居多。受教育程度以中等及偏高为主。购买动机平均,首次置业满足居住需求与二次以上置业改善居住条件的比例相当。l 非购买人群观点:价格太高,承受不了。楼盘规模普遍较小,缺乏小区的居住生活感。户型太大,不契合实
16、际。发展潜力已经有限。缺乏绿化,不符合健康的需求。l 购买人群观点:还是住城区好,生活、工作、出行都方便。价值有保证,即使将来用来投资也好。生活配套完善、成疏。贵是贵了点,但住城区的身份感就是不一样,有面子。物业管理会好点,安全一点。2-2-3.烈士公园板块烈士公园板块楼盘概况烈士公园东部板块序楼盘名称占地面积()总建筑面积()住房数量(套)主力户型面积()均价 (元/)销售率(%)备注1新华联家园2800170178196三四房125-170267045二期2梦泽园1066721900008073615503雍景园42600100000524三四房110-150284030二期4王府花园64
17、0032100001300三四房135-1653159225都市先锋556916981180二房76-118255090一期l 板块客源分析:二次以上置业者占大多数。中高收入者,来自长沙各区。受教育程度较高。年龄在2840岁间居多。部分购买做办公用房。l 非购买人群观点:价格太高,买不起。户型太大。l 购买人群观点:环境、景观好。资源具备稀缺性与不可复制性,有投资价值。具有城区概念,基础设施完善、便利。档次高。物业管理质量高,生活质量、人身及财产安全有保障。2-2-4. 小结l 注重环境与配套。l 价格主导。l 对户型面积要求适宜为主(130以下为主)。l 有一定的投资意识,对地段前景较重视。
18、3江滨玫瑰园项目分析3-1销售情况l 均价:1700元/l 主力户型:三房单位,面积107131l 最畅销户型:1313-2客户群分析l 国防科大职工l 区政府公务员l 湘雅医院职工l 周边区域原住户l 购买动机:就近改善居住条件。3-3客户群反应l 绿化规模大、环境好。l 开发商有一定口碑。l 价格低。l 芙蓉北路(延伸线)即将修复到位。l 社区规划好,区内配套完善。l 区政府旁,发展前景看好。3-4项目优劣势分析:3-4-1优势分析:l 地段前景好,升值潜力大。l 位于开福区政府旁,从区域经济发展的锚的原理分析,区政府将是一个区域发展的“锚”,所以,该板块将有望成为一个强势的板块“区治板块
19、”,其周边的项目也因应此点而具有强大的升值潜力。l 政府邸地的市容环境规划必将成为区域之龙头,对于其周边居民的生活环境条件提升、保证,将有莫大裨益。l 随着芙蓉北路拓宽,金霞大道开通在即,伍家岭立交桥、319国道改造如火如荼,霞凝新港修建、火车北站北迁在望,以及麦德龙、普尔斯马特等国际零售连锁巨头加盟,该区域板块必将成为长沙新兴的交通枢纽港、物流枢纽港、生活中心港、商业中心港。l 大社区、大环境。330000占地,52万总建,65绿化率,生态园林规模逾180000,环境生态指标、质素在该区无出其右。l 大配套。2500多会所,室内外双泳池、网球场、篮球场、青少年活动中心、双语幼儿园、重点标准小
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