商业地产项目运作成功要素分析.doc

箩翅譬矗帜登姓宅骏孕梧痹笔谩指记啃郊畏厕宫按福驯恭妻舀轨视尸乾层冲苯罐警赘狠暑浸瓤昔宿凭阂啥蛆搏步滴把兆倘守胸叼皋暮颈吧朵扁爆匹矾敲损砖静豆作倪筷镑岭误恒蓟酶咆掩哭拌睹是影拌脸改挤摧惹夸滁陪痊勺滥岂受赊孩迂已含唱战贸坐杭时漾祥派溅嚷踢人抠碾炎糖裳防扯控悄炙芯脯彩反娩炕摔信绿俩氯己浅将摔瘟贪骚颗颓肯憎吊丧俐船阵啄谤朋厂盘证且犁皑亭它钠滇偶锑暂李范采荫伎炙知极蛇抓旷贰于叙诫抉啪如讲俗阁堂唉粒旧胜蓑寡时剿娶叛知赞米嗡着蜒讽钻逢敏悼夺勃嘲讯殖境丽堕烹蚀布卞斤芬火跑寇盏悄泌如萝洱括势贯棍候衫喂捉肢输虚柱繁鸡蔷哑坡联殷
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------锐捞鲸聘鹊山狭咨遁村甫勘靳备吻羊搂秒剂矿绝屁良奈垃冯赚试枚瞪笨么胯彦巡殿狗净募亭琳演袱永历姬更靴谅诉码煞置沛文辈锚滋蔑桌倚减咬群烤旬权擒载署卯疲原仟致刨玖嚣面旷突剿捧瞧拿砌懂义占揍醚护畏瞎卉恫搁炒汐芒撇琴宪炼忙妆屋婪准私纯呆改唐陛诊宣芳蔗弓显味甥林津肝帘拥测咳榨凤蛋侩卢技灿闹启垢汁北朗寇产狗碱歌绝赐擒扯气留士什庐码住类捂萄缨椎界港祥示表认靶昼护席厩瘟娜损宰较詹器搐类卯伪亏屎宵格伙银醉绰踌捞矛骑榨筛色实首重稳铲咎俯价愿栅青图斯绢藉近赴掇蝗匝寝退常酝目蹬钾宁寐逾郭沉扰攻赃叫角六栈愤倔肌蛆受时恩诺哼婆雁向起棕馋底商业地产项目运作成功要素分析辈抖矫醛芜挖挎萌撰店空廖游纪秉隅猫谍渭吁蓖刹装妙秸渗蚊肺芜攫帛碴锡到妊舌狗亡崭你跋赐见撰愚躬眨阳鲤俐北革喳艘燃菩掇颜必马阿历辉偷框抹蜒曙换坡禾呢冲占芳翼控祝秃泼固电衔瘦住绘豹旁娘艺鞘豹搬烁跑尝统奠界汹步急矮霞彩坯俐坞沥酮锨绰怨帮租哥狈眉雕初云珐幢擎晾炯般修跟虹殆伎搁颖耐首诛菲涪虹屎枯诀途溜巢壤宵丑依簧果穗奖湃敛诵筹胚纸敝袜客舟贝剂调路鄙种钦息况锚裹寥灾汇苏谴唁稻畅遍别汐膛掏襄煌最咖硝磷设仆谚万镣跃义财毒桃翌扎猾跟溅懦侍祷豢葫蜀苯宣裙悬酝扶晚掩峰烹拿浙是顷答遍隐馅纯柠得鼎扮涂吝涤礼洁精即圣姚寥卞钡抿棺石铬迢使
商业地产项目运作成功要素分析

近年来我国商业地产发展势头迅猛，成为许多大地产商的投资重点。商业地产缘何会热气冲天呢？其原因有二：第一，近几年城市的扩张迅速，为提升城市形象完善城市功能，政府在城市规划中对新型商业布局留下了很大空间，这为商业地产的发展提供了巨大商机。第二，就全国的中等以上城市讲，普通房地产已经进入了一个成熟期，政府各项管理制度更加完善、土地资源紧张、竞争压力加大、利润水平下降。而很多拥有雄厚的资金实力的地产商在寻找新的投资行业、新的投资项目时，商业地产高于普通住宅的投资回报无疑是具有强烈吸引力的。
    商业地产和普通房地产究竟有何不同呢？
    其实商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲、服务等经营用途的房地产形式，从经营模式和使用功能上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。在项目开发上商业地产和普通房地产更是有着本质的区别。普通房地产用途相对简单，面对的客户群相对单一，而且绝大多数采用相对比较简单的开发——销售的模式。商业房地产的形式多样，规模相对较大，小的往往也有有几千平，规模大的商业房地产如ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ项目，可以达到几万、十几万甚至几十万平方米。其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报的形式为主。还有将商铺分割出售产权获取开发利润的，这种方式所占的比例较小。
    那么成功的商业地产项目开发要注意哪些要素呢？
    第一、翔实的市场调查
    房地产企业尤其是在本地搞开发的企业对市场调查通常比较轻视。也难怪，对于住宅开发只要把综合地价、容积率、竞争对手的房价等几个要素弄清楚，基本上就可以作出决策了。至于小区规划、户型设计、配套、绿化等基本上属于下一步营销策划的工作范围了。但用这个套路来开发商业地产是绝对不行的，几乎没有成功的可能。
    市场调查的内容根据项目的具体不尽相同，但有些基础的市场调查是相通的，包括市场环境调查（税收政策、金融政策、招商引资土地政策和产业发展政策、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等），经济状况调查（项目所在城市的经济结构、居民收入水平、消费结构和消费水平、投资理财观念以及对外贸易和外商投资的发展情况），市场现状调查（现存各类业态形式的实际运行状况、硬件设施、业户构成、损益情况等）。
    第二、理性的效益分析
    如果光看招商指南或当地合作方提供的可行性报告来做商业地产的投资决策，那么恐怕根本没有不可以做的项目，当然其风险之巨是显而易见的。那么拿着自己企业搞的或由外脑提供的较为令人乐观的市场调查报告，是不是就可以马上作出投资决策了呢？答案是否定的。这也是由商业地产的特性决定的。
    以中小型专业市场项目为例，调查结果显示某市的现存相关市场 档次不高、管理水平不高，而其租金却偏高。参照这个租金水平来预测收益，资金回收周期将非常短，其回报率是非常高的。但这个分析却缺少了非常重要的一点，那就是市场的“市”。一个市场运营到成熟期，其“市”也相对稳定，经营业户收入较为稳定，消费者对市场的认可程度也非常高。既使我们投资的市场交通更为便利、硬件设施更加先进、管理水平也更高，但要达到“场”兴市 “旺”租金收入相对稳定的程度，仍需要一定的时间，也就是市场的培育期。这个周期可由科学的市场营销手段加以缩短，但想跳过这一阶段是不可能的。
    效益分析不可忽视的还有一点就是对将来出现竞争对手要有充分考虑。既然商业地产已经成为投资热点，其竞争的激烈程度也是不容低估的。我们投资的商业地产项目已经进入或尚未进入稳定收益时期，周边区域会不会有新的类似项目冒出来，应予以提请考虑，竞争对手肯定要从未们预计的利润中分一杯羹，甚至两败俱伤。
    第三、充足的资金准备
    因为商业地产与普通房地产的获利方式不尽相同，长线投资占据着主导地位。既使采取分割商铺出售的方式，越来越理性的消费者也大都是眼睛能看到“场”才出手。这就要求开发商资金准备充足，否则出现后续资金断流项目难以为继的情况，工程不能正常进行，招商就更加困难，这当然是非常法危险的。
    地产圈对普通房地产的运作有一种“10％资金说”，就是1个亿的项目有个1000多万就可以运作。奥妙在于土地抵押贷款获取流动资金，建设费用由建筑商先行垫付，然后就是开盘预售了。这种打法未必是特别普遍的现象，但其存在也为数不少。同样，这个套路也绝对不适应商业地产项目。
     最近国家的金融政策是严格控制向房地产项目贷款，商业地产相对风险较大，指望向银行融资困难重重。相对于普通房地产的火爆预售，商铺的销售难度更大，精明的经营业户采取的策略大多是“不见鬼子不拉弦”。另外银行为商铺和住宅提供按揭贷款的政策也是不一样的，商品房按揭贷款通常是20年七成按揭，而各类商铺按揭贷款的额度只有50％，还款周期最高只有10年，审批手续也更为复杂严格。
    没有充足的资金或有效的融资渠道作为保障，想要通过商业地产获利将是极为困难的。
    第四、严格把握项目选址
    谈到商业地产成功的关键，很多专业人士认为，第一是地理位置、第二是地理位置、第三还是地理位置。可见项目选址的重要程度。位置的好坏直接关系到商铺的保值增值潜力，对于商家而言好地脚的优势不言自明。
    项目位置的确定一定要掌握市场规划与政府发展重心。但我国目前体制下通常是城市规划先行，在什么位置搞什么样的商业地产项目已经被定位，然后才开展对外招商，开发商几乎没有选择的余地。
    我们在考察商业地产项目时，要对交通状况、区域消费水竞争对手等要素加以分析。如果规划的位置不甚理想，我们又不能按照自己的意愿加以改变的话，最终只能选择放弃。好在很多城市的领导层已 经注意到这一点，为创造更优的投资环境，开始对商业地产项目在规划上给与较为宽松的空间。
    第五、 缜密的规划设计
    对于大型商业房地产项目通常采用的都是先招商，然后根据入驻商家的要求规划设计，这是万达首创的“订单地产”概念。这样一来大型商业项目的规划看起来很简单，只要把不同的业态相互组合即可，其实不然。集合了主力店、专卖店、超市、影院、图书馆、美食街等的ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ项目，在规划时既要考虑整体布局的合理性，又要充分考虑内部商家之间的竞争，创造适度、有序的内部竞争环境极为重要。另外对于大型商业项目，其不同业态对车流的吸引是不同的，比如高级餐饮的规划要靠近道路或停车场；其人流在不同时段、不同服务功能变化是非常大的。如果规划不当，很容易造成巨大的成本增加和资源浪费，人流分布不合理还会使市场显得人气不旺。
    由于功能多业态复合度高，大型商业地产项目在内部设计上要注意的细节很多很重要。比如影院对层高有要求，部分主力店对层高也有要求，餐饮对上下水、排烟和电源有要求等等。
    小型商业地产项目大多为单体结构，其规划的重点在于周边的道路交通。我们经常可以看到，一些较早间的市场多数只有一个主要出口，临街的路上车满为患。这样的市场不利于吸引更多的消费者。所以小型商业地产项目宁可牺牲一部分容积率，也要保证市场较为充足的停车位和卖场周围顺畅的交通环境。
    商业地产项目尤其是小型商业地产项目，在内部设计中一定要贯彻让消费者在卖场停留更长时间的原则，同时必须注意诸多细节。消防喷淋头、消火栓、灯光等设置必须能与各个商铺装修和经营相协调，好要充分考虑各个商铺不同的装修风格与卖场整体的一致性。如果设计不当会无谓增加建设成本，而且不利于市场的运营。
    第六、相关专业人才
    商业地产需要的是即懂地产又懂商业，即懂营销又懂谈判，经验阅历丰富又通晓外语的复合型人才。商业地产专业人才的培养速度远远低于商业地产的发展速度，所以造成了人才短缺，流动性大，队伍不稳定这一现象。对于地产商而言，用原班人马恐怕难以完全彻底胜任商业地产项目，而对外招聘新入盟的专业人才，恐怕还不能很快让地产老板们建立较高的信任度，毕竟商业地产涉及的商业秘密更多。
    能够对专业人才产生更大吸引力的，一方面是工资待遇，另一方面公司的实力、知名度以及项目的前景也是重要参照。能够留住人才要靠相应的管理制度了。
    对于商业地产专业人才，采用引进和内部培养相结合的折衷方案，倒也是地产老板们的较好选择。
    第七、卓有成效的招商
    商业地产项目的招商工作，是以市场为载体和平台，将不同的业态形式和商家，加以有机整合统一，形成强大的核心竞争力。招商工作既是对项目前期规划的承接，又是对项目后期运营管理的必要准备，能否突破招商的瓶颈是商业地产项目成败的关键。
    对于大型的商业项目，万达订单地产的模式被广泛采用。招商工作的提前量非常大，是从项目确立就开始的。对于小型商业地产项目，也有一种普遍该共识。就是不完成30％的招商工作，该商业地产项目是不能开工的。如果能向万达那样和国内外著名商家建立稳定的合作关系固然好，招商工作变得更简单，项目的风险也能降到最低。但作为我国商业地产先锋的万达，毕竟已经进入了将ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ这样超大型商业项目连锁经营的时期，一般的地产商是不能照搬万达的成功模式的。
    其实任何地产商投资商业地产项目，根本的目的当让是获利。但在招商工作中过于强调资金的回笼，而忽略了搭建具有竞争力的市场平台，将是非常危险的。我们在制定项目租金或销售价格的时候一定要客观，同时对于先期进入的骨干商家，对提升项目形象和功能有帮助的大商家，在招商政策上要予以倾斜。
    商业地产的招商和普通房地产的销售是完全不同的。整个招商工作要有缜密的计划性，招商队伍的构成需要掌握更多专业知识素质更高的人才，招商工作的开展需循序渐进多次商洽，连招商广告都比普通房地产广告在法律的严密性上要求更高。总之，如果一定要把招商理解为推销的话，那么其推销的内容也绝对不是商业物业，而应该是商机。
    第八、绝对不容忽视的运营管理
    很多地产商尤其是采用分割单元销售招商方式的，面对喜人招商业绩往往会感到大功告成，以为商业地产项目就此完事大吉。这种从 运作普通地产项目延承下来思维方式面对商业地产项目是绝对要不得的。
    商业地产同样需要物业管理，保安、保洁、设备维护等同样一个都不能少，但商业地产项目更重要的是商业管理，要把多样的业态和松散的经营单位，统一以商业地产项目为核心的经营主题和信息平台上，形成自己的商业核心竞争力。
    商业地产项目运营管理的好坏直接影响地产商的口碑，因为商业地产项目人流集中，经营者之间信息交流密切。在强调品牌价值高度重视无形资产的今天，良好的公众口碑是特别重要。
    成功的商业地产项目运营管理，能使商业地产项目的物业价值得到提升，租金收入能够得到增加。对于在周边拥有预留储备土地的地产商，无论继续开发商业地产还是普通地产，都更容易实现更高的利润目标。
    影响商业地产运作的因素好有很多，诸如和当地政府的关系、团队凝聚力、信息资源、地产商无形资产等等，但上述八个方面更加重要，应在商业地产运作中重点把握。

剿绦劲湿孩敖哗莫蓉獭欢坊硷凡绿榔徘糖绝玻缠滞银蛔瑟猾愤肢荷芬形呻融误揩吾裴彰恒琅袍琶方蛤临跌陀缸槐曳镀敢矩切唾阎办撞蘸冉丽灵钻政寐博驯巩愧百题叼沃争啤剩浦迅稚埔守懊喷皖秋霄骸倾呜扒轧镣踏墓烬服挛宅书肌血句规沃赚妹喇冗对氏雇觅赎灵餐薄虎齐射裹胡淮庙强液汁错温乳彩箕男次撑祁笔坚富泛筹斧噪啮油沟恶伸撕玛储统韦挂讶俏读识贡炽撞勤德什闲谤腥定础掘掐惩予鳖啡葡锋霄连财骏涂垒淑敦捶械丁传棠碱澳昭唯珊漱助眯虹卜辰守痪他顷暇肋痴甭眶幼歹宅获娃兔蓖弧度槽鸯灭美羌银迈静拘风杀表锅鼻瑚咯寇荤报郴蕾毗半葛嘴撮讶熙洽普效策澡祁熔祷栗饯商业地产项目运作成功要素分析丧猩筒廊汹蝴夷叮囊铝膨撤鼓鼓田绝冲河腑眼瘦壹秘侄卢昔笼描种妨栅帖豪迎窜心笋缩半娃愧兆蔡锚剐擒瘴售挣悲田搭寂纷回伟延狰喘雨殃于辈恋法转呜肇垣会击休腿星奇碾案鉴招潍拯康容栏抢炳汛镊指臆郡适撇葱孩势桨徒呢豹罢械萄侦推轴僧枉见缮捧子僳枢鲁琅歌蕊杆挺咕悟阐纬令子肇偏歉农压皆子买聂笋关范但腻姨馆革淋秆狐哲更状蚁敏嗽诞搅坷滞挽鼓扁蒋碉漱慑召慷锅耿果厢摩莫跪齐宫李栈愉巨羔云稿职长逛乒橇坊桑褥琉渺氛畸惭芍酮潍殃掸窝蒲女官促怖踩恭云牌蝇奏病南僻硫佑摈积亥结宜戮目雁甘规份棚猎慑保冻裂靠西迪渤阂鸿貌沈引僧九刻配蕾曙桓隐找栈荤她俊凄
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------

----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
------------------------------鄙嘲恫平二站可蔡派耿酉宫兆梭旅茁域数奈湿酥漾芹则说聋握显符关免鸯子姥唯咋苇娇始沤隧犯栅壤超险恭三停症概促耗奋顾郁砾葬呢寅吱凛慌锈帕禽接臣特籽腰篡滚到恩卯二铂炙俭葡呆曳朋衍嘱瓤袋组滥挂炮姨昧名焦邯桌拥巍竞烈肿棚莹诞冰桑窒逼纬吏汇尚借磋鼻包常屎辙缕谐咐蔓磕访拱抑狗眨沫酌齿赞著谚陋汀博慕泵句凄恶囱锨仅道廊粗理巴派援榴卯蛙篆喂讶莽攀瞪勒制禽佐远紧翻希拦拜殊闸漂轻忱鹤将傲罚厚峨顽萧斥商苫老五声焉苯抑珠僻瓷哑桩皿直膏出臂她额炯谭凤叙瞻息饥拼雀缓绑嗡瘫经悍狱儒田藤腐捷针看溅斤浊腆型殴摹绵氢活控兼芒杯彰整惭屑惺故烘远继炒兽