房地产所得税.doc
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4、地产业的企业所得税征收率低、增幅过小,反应出税收征管工作中还存在一些薄弱环节和突出问题。如何加强房地产业所得税管理,是国税部门亟待解决的重要课题。一、房地产所得税征管工作中存在的主要问题(一)房地产业税源底数不清。随着城市化进程加快,房地产市场方兴未艾。作为 年1月1日以后新办房地产企业所得税征管单位,各级国税机关对加强房地产企业所得税管理制定了很多政策规定,采取了一些有针对性的具体办法,然而效果并不明显。究其原因,重要一点是信息获取渠道过窄,相关制度不健全,对房地产商的置业资讯掌握不够,体现在不了解商家购置了多少地,开发了多少商品房,属下挂靠了多少项目部门,某一时期商品房销售情况如何等等。不
5、能对房地产商置业情况通盘掌握,就谈不上对房地产企业所得税实行源泉控管,税收流失的漏洞也就难以堵塞。(二)房地产企业财务状况难以掌控。房产开发一般周期长,成本费用支出项目多,部分兼职财务管理人员业务素质不高,财务核算状况普遍较为混乱。如有的企业采取收入不入账、挂往来账、转移资金或不申报等多种方式有意隐瞒预收收入,或者开发项目达到完工标准不及时结转销售收入、少计销售收入;有的企业利用假发票、作废发票、大头小尾、项目填写不全发票及白条等列支成本费用,或采取多提预提费用、多列建筑安装费用、超标准列支工资费用、多提固定资产折旧等手段虚增成本;有的企业采取预算成本或计划成本结转,或在多个开发项目、分期开发
6、项目之间,故意混淆前后项目之间的成本,以达到多转完工项目销售成本的目的。企业的这些行为,给国税部门的管理设置了不小的障碍。(三)房地产业所得税征管乏力。现行税法规定,新办企业的企业所得税由国税部门负责征收,而不动产销售发票以及预售房产发票由地税部门负责发售,国税部门无发票管理权不能做到以票控税,地税部门有发票管理权又无权征收税款,两个部门都有管理盲点,有些地方出现国、地税争抢税源或者疏于管理现象,房地产企业所得税一直是国税部门征管的难点。而国税部门尚未研究制定一整套行之有效的管理办法,加之国税部门征、管、查之间协调配合和信息共享的机制尚待完善,国税部门与工商、地税、建设、房管、规划等部门信息交
7、换制度需要健全,具有一定房地产管理经验的税收管理员很少且岗位又频繁变动,这些因素的存在加大了征收管理的难度,制约了房地产企业所得税管理质量。(四)房地产企业所得税政策需要完善。一是现有的房地产企业所得税内外资税收政策有别。二是新的税收政策出台滞后。面对房地产业管理的复杂局面,有关部门往往不能及时制定出台有针对性的政策措施,有些现实问题常因缺乏政策依据而无法处理。如企业项目完工后迟迟不结转成本,税务部门该在何时、采取何种方式对项目进行结算处理等没有明确的政策规定。三是房地产企业所得税征收方式不统一。根据有关政策规定,房地产企业所得税分不同情况可以实行查账征收或者核定征收,不少国税机关为了简化管理
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