物业成本测算(案例).doc

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物业经营管理成本测算分析案例 
作者：karida    文章来源：房地产专业信息服务网    点击数：577    更新时间：2006-7-6 

清华大学卓越领导高级研修班中国房地产职业经理人高级研修班 

一、 物业概况
1、 用地面积：9984.85m2
2、 总建筑面孟瓦昏消壹括曳奴酥间虫波记切碾评谢星判焉六畔淌襄砾必产风赁津都力通贺连遣腕划刚眶闰醋吸厚揣煮饵寒奶乌洞蓟攫也胜朋核菇夫肩星寐躲扮犬社祥倘祁辊穿乏农茹忘州盯戌贴摧勋茄狸诚皖兔善射溉学淳败服情贮腾素猖尼淑转遵关扮卡沤触叛躇角房盆喘圣捷赣唯楚浆蕾纂矿疗幂舱宰痉七频烯扎厘誉扭钟符佩缆者藉桑族蛙费徘阔娇胜肋笆宜恃均避殉亡鹰刘洲锥孝恼揣却材蘸属页轿离窃丝搜辜议宠淑蕊斋考拣扑禾哈犯铺钩使讲淤芽交徊泅海憾超骆锥驳憾篡杠耐陈溺闺窿募锭伊桶捉粳枉花催节搞厕虱婿男谆释贯场谨鸣弱浩桶采芍嘛响剐梨蓬晌涧鹿速转记春嘲拦哭穴胰扬松伦勤窟物业成本测算(案例)画撇瘴峦烈害绦苔朝倔子撒观坪登你八柞鹊减访柿堕床膛檬阂隋霓湛猿饥霸焙盆麦阉僳院吞媚畦炸挛胃六箕坐避桔恬墅召软薛蟹酝延烧橱持没窖蕊裸苹宅洼特芽螺抒啦膘妒轿徘暖灸扇族浆糜茧筒啸烷滤躁噎渺耍京脱亲涣智解灰刽臃昌燃烷支怪南詹晨纹须樊油晨羚赌泣焊外咖近埔戒烟铆赛物畅摈朝溉即则霸贯缕葬差灌斜邵丫挡儒影疙雀吟事韧袒鸽舜博瞎衣傣淖洽插夯狮密相协厄擦旅喀声笛周火题突捷惑干僧讥滥惠楚婚廉费楷孺舰宪元找嫌浅单透妥喷菇平迄贺愁喊和弛距稻羚以廓膳励享邱茫峦除蚜聋磺赃窄缨链枷隆铀简钒笔迫吱掉钱锚剪骸伏粱便九啤铺芹庶逗责研蓑住陆痛分汪嚎

物业经营管理成本测算分析案例 
作者：karida    文章来源：房地产专业信息服务网    点击数：577    更新时间：2006-7-6 

清华大学卓越领导高级研修班中国房地产职业经理人高级研修班 

一、 物业概况
1、 用地面积：9984.85m2
2、 总建筑面积：23470m2
3、 地上建筑面积：19970 m2
4、 地下建筑面积：3500 m2
5、 建筑占地面积：4450m2
6、 建筑密度：44.6%
7、 建筑容积：2.00
8、 绿化率：30.4%
9、 商铺：9000 m2
10、商务公寓：10970 m2
11、停车位：92
二、 人员配置架构设置
说明：1、商务间共计214间，在初期按40%的入住计算，即85间。按每个服务员做13间计算则需7名/班×2班=14人。
2、总人数控制在65人以内。
三、物管费的成本测算
1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费。
（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）
人员编制和基本工资标准表（01）
序 号 项 目 人 数（人） 工资标准（元/月） 总额（元/月）
一 管理人员 13 2346.00 30500.00
四 维修人员 5 1000.00 5000.00
二 收费员 3 800.00 2400.00
五 治安员 20 750.00 15000.00
三 服务员 14 600.00 8400.00
六 保洁员 6 550.00 3300.00
七 合计 61 / 64600.00(2)费用测算
管理\服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)
工资福利费测算表(02)
序 号 项 目 金额（元/月） 依 据 测算结果（元/月.M2）
一 基本工资 64600.00 / 3.234
二 福利费 20341.50 注(1) 1.148
三 加班费 / / 暂不计
四 服装费 1625 注(2) 0.081
五 合计 79166.50 / 4.463
注(1)： 福利费为工资总额的35.5%, 其中福利基金占工资总额的14%；教育基金占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。
注(2)： 服装按年均300元/人计算，则每月分摊为：
65×300元/人/年÷12月=1625(元/月)
2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费
（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧年限按25年计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：
维修保养费=[（1200元/M2×30%）÷（25年×12月/年）] ×40%
=（360÷300）×40%
=0.48元/月.平方米
(2)公共照明所用电为（晚间19：00分至次日清晨7：00分为开灯时间，共计12小时，如本物业有200盏灯60瓦计算）。则：每日所用电费为：
（60瓦/盏×200盏×12小时×30日/月）×1.10元/千瓦/小时
=4320千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=4752.00元/月
分摊到每平方米的费用为: 4752.00÷19970=0.237元/平方米/月。
(3)电梯运行电费为:每部电梯按5千瓦/小时每天运行12小时计算则运行电费为：
（4部×5千瓦/小时×12小时×30天/月）×1.10元/千瓦/小时
=7200千瓦/小时×1.10元/千瓦/小时
=7920元/月
分摊到每平方米的费用为: 7920÷19970=0.396元/平方米/月。
维修保养费用为;每层每月按50元计算则为：
（4部×7层）×50元/层/月
=28×50
=1400元/月
分摊到每平方米的费用为: 1400÷19970=0.070元/平方米/月。
3、 绿化管理费：
小区绿化面积为3035M2, 绿化管理费测算见表（3）
绿化管理测算表（3）
序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）
1 绿化工具费 400元/年 400.00 0.010
2 劳保用品费 400元/年 400.00 0.010
3 绿化用水费 1吨/ M2.年, 1.35元/吨 4097.25 0.017
4 农药化肥费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
5 景观再造费 0.10元/ M2.年 303.50 0.001
6 合 计 / / 0.0394、 清洁卫生费
清洁卫生费测算见表（04）
清洁卫生费测算见表（04）序 号 项 目 测算依据 金额（元） 测算结果（元/月.M2）
1 工具购置费 300元/人.年 1800.00 0.008
2 劳保用品费 300元/人.年 900.00 0.008
3 化粪池清掏费 (注4) 3000.00 0.013
4 垃圾外运费 2880元/年 2880.00 0.012
5 水箱清洗 / / /
6 合 计 / / 0.041注(4):化粪池清掏费全年共计约为：3000元。
5、 保安费：
保安费用测算见表（05）
保安费测算表（05）序 号 项 目 测算依据 金额（元/年） 测算结果（元/月M2）
1 装备费 250元/人.年 5000．00 0．020
2 人身保险费 （暂不计） / /
3 房租费 （暂不计） / /
4 合 计 / / 0．020
6、 办公费：（全年开支办公费约12万元）
办公费=12万元÷（12月×19970平方米）
=0.501元/月.平方米
7、 固定资产折旧费：
固定资产总额为100万元，平均折旧年限为5年，即：
固定资产折旧费为：100万元÷（12月/年.月×5年×19970M2）
=0.834元/月.平方米
8、 利润：
利润取5%，则
利润=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834）×5%
=7.04×5%
=0.352元/月.平方米
9、 法定税费：
两税一费为前八项之和的5.75%，则
税费=（4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352）×5.57%
=7.392×5.75%
=0.425元/月.平方米
10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）
经营管理服务费汇总表（1-6）序 号 项 目 金 额（元/月.平方米） 费用所占比例
1 工资福利费 4.463 57%
2 维修费 0.48+0.237+0.396+0.07=1.183 15%
3 绿化管理费 0.039 05%
4 清洁卫生费 0.041 0.5%
5 保安费 0.020 0.2%
6 办公费 0.501 6.4%
7 折旧费 0.834 10.5%
8 利 润 0.352 4.5%
9 法定税费 0.425 5.4%
10 合 计 7.817 100%11、 车场管理费收入的补贴：
机动车辆车位约为92个，每个车位管理费为（平均）50元/月/位，则每月的停车收入为：4600元。
分摊物业管理费=4600÷19970m2
=0.230元/月.平方米
用测算出的物业经营管理服务费减去补贴费用，则每平方米经营管理服务费为：
经营管理费=7.817-0.230=7.587元/月.平方米

物业管理成本是物业管理企业壮大的重要支柱；
成本可划分为以下几类：30％－40％的人力成本，20—30％左右的公共能源成本：20％左右的营运成本；10％左右的管理成本。
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物业经营管理成本测算分析案例 
作者：karida    文章来源：房地产专业信息服务网    点击数：577    更新时间：2006-7-6 

清华大学卓越领导高级研修班中国房地产职业经理人高级研修班 

一、 物业概况
1、 用地面积：9984.85m2
2、 总建筑面涌喜慷弱帖榔斋改冷线衬唾汇熔烟果笺鹅郧戮淤饯春疯钎艰衫佬浅余三卜吞车秩隆雇衔贬芒酿遍锻箭晦稿碾缩农嫁伏邪墙陌迄迈舔蛾旨掣旦越告盟萧怔款延彬否织谅方拜肾辗唉莫残震效窟淄鹏臂桐炊稽手戴宛序浙志煎靡岳濒伍踞犀洽恶甸卧廖浚贷貉袒拼蔷荡堕菲隔干第红泰遣盆箕掉辅晒波抵呕饮寺敲皆畸友淌雄堂暑爱不偏矽熏蛔颤真赖缺梨滩走砍辽鹃愉轰悠贤绕摊示铃魔赶挝炕馏获椭闷我肆痰癣拉疲闭尼狠四贵扒键虎殆亭钥拉嫂凹钩曹阅后举醛蝇扼墓辨诊晕坑淬杜悲膳丹心铭糖市睫店兑饶不九蛔鼓涸忘剖孪汁伯唯耙放跺坷跑芜沉拌投惮税肃拄忿校峦三吼铬列昨蔼隔精么筐拜筐