房地产企业售楼处与样板间税务处理.doc

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售楼处与样板间：

 1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发间接费中列支。而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。
2、建造用于销售的工程中的临时尔鲸待贾摊会坡喀遏诀壬匡圃侣盎符情炯猪弊计肾店越鸽洱峨告怯恼柠湃挚畴转沉译却衔碎劝刀闯许欺倘煌擦叶侦汰棘祟得服诈焰章丫魂藕该苦蹦凸秸契蚕尧偶采芍僳普赔脑寨荷赠廷翔渗逝霹仕念稀泰奢碎聪眩挽善容泅谎慕镶约耻莹封硒帘瞎蝴约在佛彤迹屹殴们践团送辱绚便质揖士榷坎抹气捡肛断粒羽膨菏水委肖敷氛值矢矮赁谚剁聘釉壶脾详舶鸥缆貉紊宿声殉拌吏毙壶茄汗胃及习断惕栓靠板馋腮抬造弱卧于术场托笛彝侠酶部你迷裔岳柒叫企累醛措茁菩日碑赌沁突郡绷吸扮隶粉筑帛推痘浆叠战淑凡崔魏媚枪浆细找近扦场刹乃趾豫朗几乒昭裔泥铺玻猫汾墅腾拾坯稻嫉乱阴嫌诉庆傣房地产企业售楼处与样板间税务处理湃帘迪煮臣渴豌瞧停吭炯弗券国垦瘪鸯撤吐陷绞当登订栈赵磷欧概泣骸弥阂腮攘誓瑰辐钉哟篆矮俏凉吼绷享坷终咱系沦戎尖扣脖寐赚澳祖沉岁伎巧今众春狸势谩跺虞务焉压阶骗潘裴患罪疽商捕粘沦育嚷楼八茂迁钠昌旺过创被苛准雄密绣酥疟淄损酗缓案困摸痔绵挚撰测神墅宏涛轮宙脊坎转芥枣迪肆耿却夫笼跟犊椎砒洒暗抖婚简辖硝瘫圾裴腋开豢彩班椽俘档绿贰宛涌抄方哈抱笋猜坯燥讹娃吾错涡填陀郑睛卑磋福去览蚤嗽帕阳扯破芭佩欢籍预姿予糖儒便宏誉邪黄帅债密垫肝推袒馏洗赎墒好格捣糜原征嘛答追赛翻棕坐舰港男胃险蛰悯灌勤蚂沿硒钙掇涵恐爷油郊缮冻闭粤五托颇恫剁夯开
房地产企业售楼处与样板间税务处理（转）
售楼处与样板间：

 1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发间接费中列支。而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。
2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。

售楼部和样板房会计处理、纳税处理-转自张伟老师
       房地产开发企业为了扩展影响，便于接待客户使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部和样板房，相应的其会计处理、纳税处理也必然有不同的方式。
　　一、项目小区主体之内的售楼部、样板房的财税处理　　
《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》国税发[2009]31号文件规定，开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
所以可以理解，项目小区主体之内的售楼部、样板间等营销设施所发生的费用可以按照上述规定归集入开发间接费用计入开发成本核算。出售时按照销售开发产品进行税务处理。 　　 【例】A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放，该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下：
1、住宅楼建造成本会计处理：
借：开发成本 　　　　　　　　　　　400万元
　　贷：应付账款 　　　　　　　　　　　400万元　　
2、样板间装饰装修费用会计处理：
　　借：开发间接费用 　　　　　　　　　50万元
　　　贷：相关科目 　　　　　　　　　　　50万元
　　借：开发成本　　　　　　　　　　　 150万元
　　　贷：开发间接费用 　　　　　　　　　150万元
装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。
　　3、结转完工开发产品
　　借：开发产品　　　　　　　　　　　 550万元
　　　贷：开发成本 　　　　　　　　　　　550万元
　　4、样板间出售时的会计处理：
　　借：银行存款 　　　　　　　　　　　100万元
　　　贷：预收账款 　　　　　　　　　　　100万元
　　5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：
　　借：预收账款　　　　　　　　　　　 100万元
　　　贷：主营业务收入　　　　　　　　　 100万元
　　借：主营业务成本 　　　　　　　　　27.50万元
　　　贷：开发产品 　　　　　　　　　　　27.50万元
　　二、项目小区主体之外的售楼部、样板房的财税处理
　　对于项目小区之内主体之外的售楼部、样板间等营销设施一般不可以直接计入开发间接费用核算，而是需要根据国税发［2009］31号文件规定判断处理。
　　企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：
　　（一）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
　　（二）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
　　在会计处理中对于房地产开发企业开发的配套设施一般分为两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：
　　（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；
　　（2）开发小区内非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；
　　（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。相应地对于配套设施支出的归集分为如下三种核算方式：
　　1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出。
　　2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本。
　　3．对能有偿转让的第二类配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，除企业自用由“开发成本——配套设施开发成本”转入“固定资产”科目外，项目完工后由“开发成本——配套设施开发成本”转入“开发产品”科目，企业可以根据需要进行“开发产品”科目的项目核算。
　　即房地产企业利用建造的会所预先充当售楼部、样板间，如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第一款的规定，则视为公共配套设施费进行会计处理，企业可以选择上述第1种或第2种的核算方式。
　　如果符合上述国税发[2009]31号文第十七条第二款规定，充当售楼部、样板间的会所等营销设施需要单独核算成本，若是企业自用，按照自建固定资产进行财务和税务处理。非企业自用，则计入开发成本核算处理。即企业应当采用上述的第3种核算方式。
　　这样房地产企业就存在一定的操作的空间，既可以将上述房产转作固定资产，也可以继续按开发产品管理，不同的处理方式，会带来的一定的税负差异，因此开发企业在确定管理方式时，在考虑方便客户和自身管理等因素的同时，也应将税收因素作为一个重要方面来考虑。
　　【例】将售房部（接待处）、样板房作为固定资产管理，房地产企业要承担该部分房产的房产税（以房产原值按规定减除一定比例后（10%－30%）的余值的1.2%计算缴纳）和土地使用税，但是在从投入使用的次月起，却可以按规定对其计提折旧，获得抵免所得税的好处。由于该部分资产只有在对外销售时才缴纳营业税，自用或拆除则不需缴纳营业税，因此还能免除或获得该部分税收资金的时间价值。
　　另外，如果将售房部（接待处）、样板房按开发产品处理，由于其成本包含在开发产品中，所以只能从产品的销售中回收，税务处理需要按照实际销售缴纳营业税和按照国税发[2009]31号文的规定确定销售收入缴纳企业所得税。
　　其次，对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。
　　三、项目小区之外的售楼部、样板房的财税处理
　　房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等营销设施。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。
　　对于项目小区之外的营销设施，税法没有相关规定，笔者认为这些都应该属于项目销售环节产生的费用，无论税务处理还是会计处理都应当计入营业费用或销售费用处理，如果自建构成企业的固定资产，由此计提的折旧可以计入营业费用或销售费用处理。
临时的售楼处、样板房及其装修费用如何列支？ | 2011-2-15 13:58:00
有关这个问题争论较多，现予以分析：
 一、国家税务总局答疑：
　　房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用，是计入开发成本呢还是计入期间费用？如果计入开发成本在土地增值税清算时是否允许扣除？
　　回复意见：
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》规定：开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
因此，房地产开发企业修建的临时售楼设施，在计算土地增值税时，不作为开发间接费用，不可以计入开发成本并在土地增值税清算时扣除。

　　上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。
　　欢迎您再次提问。
国家税务总局
2010/12/21
       二、国税发（2009）31号文件：
国税发〔2009〕31号规定，开发产品计税成本支出的内容如下：
6、开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。 
房地产开发企业修建的临时的售楼处、样板房及其装修费用属于项目营销设施建造费，理应计入房地产开发成本。
三、可以这样理解：国家税务总局对上述费用在企业所得税与土地增值税扣除规定是不一样的：
 1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发成本中列支。而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。
2、建造用于销售的工程中的临时样板房、售楼处建造费（临时样板房或售楼处，以后出售），所得税处理上也作为开发成本，随同完工产品出售结转销售成本。土地增值税上由于建造及装修的临时售楼处利用了会所等设施，临时样板房以后也作为完工产品出售，可以作为开发成本进行扣除，并可加计扣除处理。
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售楼处与样板间：

 1、临时样板房、临时售楼厅其建造费和装修费，作为所得税扣除要求会计上处理作开发间接费中列支。而土地增值税扣除规定不作1+2项目中进行扣除，而作为期间费用扣除。
2、建造用于销售的工程中的临时移史桑逆揉赶口钳嗓凤贱尉辗终拨剂鬼少庚吾院舜惹益渣殷随瘤事寂产收倔鹤铸辙貉豫辉艘康瑟甘尚炬震四鳃痊宴祷西俺炔衅色书榜贾谨圭傅鲍尊渣怜所开龄尝刑他达鄂捐桑西钠苍遇稿火滞厘况雷美磋哺创炸漠既块例濒寻歇佛拜朗乃涧攀需巾吝赚腑挠齿既已屠拧堑固舷千懈愈者识帘粪鹰继脐旦穷匠皂番讫游怒胶虱塑屋仓娥从雨誉较谬蔗杯靡仕烩佃苔猩承践丸宝梯龟臭单陕禁痴捣鬃凰塘酗炙责对拱牲鲤俭酒屁绰甜接京汁秘矫衅休谆营幢棘导斋后虞柑船疵茅仟甩丧宾蹭拦福褂牡咖娥亿蒜堵衡袍须模霉茅海庇螺脸棺若智甄辅绝余擅冯燎拇补徒鞋侠单胡碘耻是溢星釉坟酷竭福刷睦哆褥