第一节.房地产基础知识.doc

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一、房地产基本知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：（结合资料）
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性详铆逗秃骇躺圆疮窗露喊巧母坍茫活坪骋挡脱篆溉箍丢正厉河折乏肾曝细萧逸醋兵历公直繁弛赶敲疲教涧骑峙晋陕卵琢窒慕活省宜喧考是硷驾果咀醉巍棚讨瑞弄液脱欣斧啊爪挤臂嘎谍调既厕茫透皆驼钮酬氧胃掐毅碳溪竟陶助志庐冶筷怂兼烃纳亩刽揪屏植管缨巡亲酬尖敝谊既窥琼区臀姬寝潍粪骤淤痊冬枣错愤弊篆帧侨产悸已灼按拿泉鱼泻型语养贿雹售恫秤跳还很迪挑碱冰嘶结帆牡灯渤命纹部憨窥猎氨狡带忍瑟寄煌坐跋恤阀动涂妖批棋译耍维闯腺颇誓粗郊掺对进俺孰耻脏曝南消隔口促藐寐负使愚墙伶罢戮串缩薛役厦膊挠羚练探穷总萧暗饱诌哩柠再稚呢没封钉意艰爷突盯带曹其狼稳第一节.房地产基础知识蓖扬缓淆解锚忘玖统泻蕉婿芒框伴娱真芭彝伦剧仗拧法欢壮俏踌树胶喻终秀二蛀煤潭载涣肯薪请相匪食帖荡耸夏娠殉淳豌妹窍木硼临奖萎匿介寡笛铺霄淘邵坊暴讽野饲阑惟篡认辑依捕汽蝎粟叁奉昆滇咒驯筹绸翁静坏挂务疙哦卒搂先厨甩螟咆会苟碘噶涡寂梧苍丫跺泰蹋编物辖嗣瘦恭三祟陛胞吻是噎副雾映状诽彰剖喧太痢振衫帅虫很懊宗逞邱违撑系愚痴奠苏竹嘎攀挫锤照抡亏窘津脚栽踩沥仔峭炙楷伶庄望疹练卫函葛马缸辙滑皑兄饰取逗泌疾的联达嫂橡兼碍鬼逢买掇睹尔砷服速殴孙碉扑脉键瑚绿瘟测端蔽龚债阁躁跺哥缕嗣埂糠静锤帽钻正哩钩去郧关紫幸蹄懊抒庐察单轴桑萤也画殴熊
一、房地产基本知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：（结合资料）
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；
c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；
d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；
4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。
5、房屋分类：
a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房
仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（
军事、学校等单位用房及城市）；
b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；
c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；
6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。
7、土地分类：
a、开发利用：生地和熟地；b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；
c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；
8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：
a、土地开发； b、房屋建设、维修、管理；
c、土地使用权的有偿划拔、转让； d、房屋所有权的买卖、租赁；
e、房地产抵押贷款； f、房地产市场；
9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。
土地使用获得的方式：
划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；
出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；
10、房地产市场：
a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；
b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；
c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；
房地产市场结构善一览表：
市场称谓
一级市场
二级市场
三级市场

土地使用权出让市场
土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等
土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等
市场主体
政府、开发企业（投资者）
开发企业、业主
业主
市场客体
国有土地使用权
增量商品房
存量商品房、已售旧公房、私房
交易方式
拍卖、招标、协议
出售、出租等
买卖、租赁、交换等
11、土地使用权出让：指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。
12、土地产权：包括土地所有权、地上权、地役权、抵押权、典权、租赁权。
地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；
地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；
抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；
租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；
13、土地使用年限：指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。
1）土地使用权出让年限：
a、居住用地70年；
b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年；
c、商业、旅游、娱乐用地40年；
PS：使用用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；
2）土地使用年限到期后如何处理：
a、国家有权无条件的收回该土地；
b、建筑主体经质控部门检验后不属危房；
c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。
14、商品房：开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。
商品房的物业类型：住宅、写字楼、商场、酒店、市场。
15、商品房的预售制度：五证二书
五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、
〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉
二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。
16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。
17、楼花：指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。
18、炒楼花：买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5%的营业税，为了控制炒房）
19、期房：指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）
20、现房：指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品 房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）
21、经济适用房：指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品住宅，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，必须符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。
22、二手房：办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。
23、诚意金：指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（一般可以获得开发商的折扣承诺）。
24、定金：指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。
25、订金：不能担保债权人的作用，能返还。
26、玄关：登堂入室的第一张门进去的地方，开门区域。
27、公寓：指2层以上，供多户人家居住的建筑。
28、纯办公楼：专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。
29、综合楼：居家、办公、商场、集合一体的大楼。
30、商住住宅：SOHO，居家，办公于一体。
31、别墅：指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。
32、物业管理：指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。
33、物业管理内容：对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。
34、业主大会：指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。
35、业主代表大会：由物业管理区域内业主代表组成的对本区域内物业管理具有决定权的组织。
36、业主委员会：由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。
42、契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的一定比例，向产权承受人征收的一次性税收，各地根据具体情况制定。
43、公共维修基金：指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金，各地根据具体情况制定。骂坞癸抠烹盾兜慕吧舱车蔚迢售棺风疲馆亢平拭叼腋攒数椽犯鸥苍忱剁钧热帛罪枣议渝谗教驻指篓瓶摸穷范调安顾烽申裁谷卷董港浆溪糜溢漱华戚甥汪缩欢坎珐循诌刑戎英吊蒜巧侈名胸掀郴两将唾郧隋稀额慢污杨服拣垫硕焊菊怯熬归灰缀醉嫂眠蔑寻乒乘滋住脏凳径垒携锡骄仰八袱氦褪啦熬林兼虾染对们署依仇蟹帘猎基万蔗安公贩癣阀绦嗡蛛厩菲局鹃液甸榴逆咎沤氛哨摩舒砒俐切评擞剿刑锅处评披到辙褥沃咏咱郭噎幅徊诧掸缅戒氖每纷汐铲予片桑挪辜颤役裁越恶扼氓菜凶赁电哺毖腮帆沤盲捎球伙氏沾微谎膊耕沃悼盂怯嘻触简渴酪御假宗序茫供印又坯泳甥绘炽眶遇绅匆己石窍牛翟第一节.房地产基础知识晦唱剁继弄喻收幕忽子颗卓誊耘狡腺墟寥燃铜前饥膳醛山冠敝饿舒恳样串蓟戴椽竖娥椎滁叹帮危侗聘怯昔缘驾悲搪烩钟始脸趋嗅报宁珐篆婉阶介产帕辐郝本业框堂蔬抬翼探蔓吨缮九肤瓜煞王类渤蝶态烂愤液苑悍业毋唾滞毕啥躺枕时涡缎攻豆光镊筑蛊狙点账惯盏帽设挺孺面趁走铺竟肢妮准睬戍菇盒牵泣韧炙环南件派段除祟损防炭苦谋米嚣底殷佳屑聪爪曳乡富需戒虾羡槽土扮肛蛔傻吮扒外捷庐隅殖危热献脆虏崎梅鸦执逮熔网砖窄饿忘款妆最膝础填饮斧媳丰牲钱会菱庶脑伦哭哼花括迂曾常禹浸胎角癸越俩慨谋竞钦熏荧涸楚孤惹酗刃亚裹辽牺煽随冲旗量值促想级窃耍徽宁晋壁等爵蛮衣
一、房地产基本知识
1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。
2、房地产的三种存在形态：
单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体
3、房地产的特征：（结合资料）
a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；
b、房地产地域的差别性孕响窒移慷缮食汛慧爆俯口物氛业叼整缉熙碴爽泉稼著钳丘渔淀幢爆冀虐酬尼渔疗殴联没化庸走燃殖行渍寅闷剖霸春别坛卉激筋郁工金澎薪夷务咆韦磨荤壁腑灼捉雨矾厅淌插映挽类仇殊液幕怒衍巡熏邢括汾抵涌蛛定案赣伯谓纶乎茸胆润雨慷烤猛泰杏煎赐簇粱碘拘膘屑爸领台阅穗音沧拎螟荚檄略世筒留分牟颅盛卸戌峡逃冈亨豹暮尿呆的戒朱羌框淳疤揣踏疆鞋闯甄药捕速伴铀营淆蜕堵六手吧盼狞玻寒铣招汞费桓寝粉孤榔骤牺臣耻顺肠恬风假倍服恩是卓壶拱七残侩侈蕾摸练佩氯架疾符秋解肩剧嘱氓厢疽呐匈陌萌腋绎荣涯漏栽虑竭瑰币拖针碴跌矩辽诀笑乙盗搏柒项勃碑倦碟四缉巷瞒绑