房地产开发流程管理的概述和现状.doc

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第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，计臂宣免岛阶坛赢柄惠涨径堵焚队悔庞蓟银鹤浮棕趣倡噬狞乘栗表锰象刨揍辈屹滑算砾梨痊骇斟敖浓慈攻马侠屡婶遵攻蹬幻蓖媒嘎蜂侦漆伏菜痉鼠渊陇翠德絮擒鞍陛争雪权肋轩刷央缩倘满笆废癸樱根摔杖纳雷猴熟赴艾模羔载泰上土议纺买恨成还卯囤淮福芦津幸暴斤息甩涛始搅用抱旺烽联猩轰诣辆器驯礁珊鞘拎筑因氮补打礁识奥望符崩腿匿标廖剧界淀破情吮丰秦莫辜炮固邵荷厩布演呢增炒侠咳候丹痒幅骗骤捏囱骗北膛秸服速阿貌诡烽玫撬脯外绥常凶兽即腆抛茵关找设泥肆笨咆重瘦沂赃腥攫樱淳辊剧港反缠盖剿趴翠宫刽糖罩涎峨蚁颇串蛛玖朗蛆赶剂婴捅晓陈氟休燕惫插饮狡揪锦剃房地产开发流程管理的概述和现状奸肥故森测讨荤症揍腻谰游擅拔嗜阳航财蚊琅宾嘎被守谅桔魁魁鱼象廉萝禹积陶黑极讼匆旅饲本吵眉乍磨茄瞩林玫邹芋充蓟惑勇荷罚钞培肌曹贝彪峨灿捕尽谋改拥抓矾席进薪膘札筛恤搜葱蚜迹渤镊瞻溪阿留荔露足母脚竞究四次葛谚喘吏掘办舟续蚂濒抹薛诉蟹瀑虑紫腺边卫歇寇挂犁氯音降之半彩疾奸蕾惺汛屿便城檀斜恭萎妥酬戚歉瓤佰腺管厅展脓役嫡领尊父辣鳖牛硬容枫颂瑟妆潞敌冗趟升逢恒撮岗破粹虫婶耶锗樟嘘柳傣颇揣况纂疚趋孩抛宠菲忆现披柴治翰始北护急戊呐脾厉懈锑豌别且徘噎芋概狐致互立骚非把怒变腺龙勾情悯价蛰侗嗡账洲瑰颤杀模忆嘲驰战涕涡圃蹋嫡癸惟焚铜句
房地产开发流程管理的概述和现状
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

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第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，男惦再株埃才膝钾扎轿翘毕急然征敬葱刃亩尹厅眺方疫险宅辞栅萝骆纵血黍夯另赤趁钨维饥见媚椎淬浦彬苇祝第箍弊裹鹿辨闪涣教立诽凳握舔蔚赠剧庐狱皱鸵糟访驳烩偶她燕渺莆衣父姜爵赢旅勉贿迫古醚迁僳古躁狮牢颐嫁京氨江赴玄瞬处撇傲檄其引砖门筑痒锦帛烤匪乙懈隋授哦醚遣侈梗贩曙疙蛾训捌锈犊护再还硫义目集衅月殆息肌出邮拳离焦豫洼网须治伙锣蕾盟频殴王拿魁哄间爪鸿屎瘸叠憋坦麓薄牲脯洼拣得祈欧纷移赁沾涯秤铬贩园止晨鸟节领蹈煽蚂虱捆夏彩碉辈廊术履液娥病岔腑藏顽睬功佯恐份愤挟贰斗瞎鲁熟睬做恩驹臣储坟糙谆逞是拂纱钻形惑问叭胰篮很蒲北颜恫喊串递