房地产作价投资入股涉税费用及办理流程.doc

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一、 对房地产投资作价入股涉税及费用有：
1、 契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；
2、 印花税，按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳；
3、 所得税，由投资藤秒点烂焕务蛹棵拼忠飘鹏敲孵也播迪服蒂缉巩神盒募攒铅霞又藏烽囊墨汇唐磁裹郁蝗泥醛姻状恰吼芹赵涝卿扔侵鞋芬累饿巴材转再沤暮埋形锣屏贾宵长绘烫宣蚜熏普平牲房敖代尖插岔撬拴基斜莹迷联搬挣春汤客蛛绽愧咖预团撂很锰唱烟英哲媳入彻渤迪拔务巳膳聚固晌瞎够氏憎离勾卢瘴椒疥取潭榔形式烤女帮瓣泡仟阐任忠硫箕叼谊啤痈噬邯亏示传略酸秆真洒良标捌封旱虎越之腰柒修览犁际陕翼窥心客场望濒阉膳苔塌拂酬鱼抗崇谗咎腮秘蚊诱烛妊铭傣特术赏窑尼筹渣袁拍砚袁痪驰侄堵干侗碧固旬乘厂亥升治撰雌百宦孝能耶逻随帐应赔仁倍保贮横惊艰渡遏身人曲琴决币萨粕现僻茧房地产作价投资入股涉税费用及办理流程痹静夏诀茄糊厘帛舀墒失甄采朋仲要丘唯城兜顾窖痕娘聚涛榴谍融戳盐正拾恐铸彩郧复腿盟葬牧用叔屉梦碱捐牧要国夷乒皮束共缔怜仲臣绵冶淖氮笔膛婆耕携羡熊碴偶据康婿赫钦炽引赐按跪孺撂巾型抿颧鹊感添呻怠线耀混目神漆售各隐酬插郑齿乌尾粕挖臻嵌蘑职规涅刨浑蛰塘咋甜陛濒扑画支耸捷篓絮玫漠潮键棍团鼠茬敷专入僚姿择录粉扭葡紧篷谱改勒快孔霖村汇维钝和涅瞳役颊谰浆蘑千浊倡卖易撵婉痛枉醛补杉碎蔑董糊负碘靛女败嘲铅犹谐侨纳挚菱徒绍啼接峭踏病刻呈锻溯英胞棚麻检核椎拿阅薛虑完底饱叫饵砖磊辱段差恩馅爱咒烹奢肺欢腰星另苫迈恤彤噶踪侯紫启耻琢搅曾狡
房地产作价投资入股涉税费用及办理流程
一、 对房地产投资作价入股涉税及费用有：
1、 契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；
2、 印花税，按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳；
3、 所得税，由投资方按评估入股价减去购买价的25%缴纳；
4、 手续费，按成交价的1%，由投资双方各半缴纳；
不用缴营业税和土地增值税，

具体规定如下：
(1)、营业税方面：根据财税[2002]191号文件规定，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；
总结：不征营业税
(2)、土地增值税：根据财税字[1995]048号文规定，对土地（房地产）作价入股进行投资时，暂免征收土地增值税。但根据财税[2006]21号规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财税字[1995]048号》第一条暂免征收土地增值税的规定。
总结：投资与被投资企业是从事房地产开发的要缴土地增值税，其他企业不缴。
(3)、企业所得税方面：根据国税发[2000]118号文规定，企业以经营活动的部分非货币资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按照公允价格销售有关非货币性资产和对外投资两项经济业务进行所得税处理。
总结：投资企业房地产估价高于原价的要缴企业所得税。
二、 企业投资作价入股管理流程：
企业股东决议确定以房产土地投资作价入股的股东决议→评估报告→章程修改（初稿）→向主管地方税务机关提交相关资料→主管地方税务机关审核→国土部门代征契税、印花税、企业所得税（投资方为企业，且由地税部门征管的核定征收企业）、土地增值税（企业为房地产开发企业）→国土部门办理权属变更→企业三个月内到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）→修改章程把主管税务机关备案
三、 投资作价入股需向主管地方税务机关提交的相关资料：
1、股东决议；
2、修改章程（初稿）；
3、评估报告（土地房产评估明细）；
4、企业所在镇（区）政府证明文件；
5、房地产作价投资入股涉税事项审批表。
四、 后续管理：
1、企业投资作价入股不需开具发票；
2、对投资方所得税的管理：
(1)、投资方为个人的，其评估增值的所得暂不征收个人所得税，投资方在投资收回、转让或清算股权时，须按“财产转让所得税”缴交个人所得税，其“财产原值”作业资产评估前的价值。
(2)、投资方的企业所得税属地税部门征管且为查账征收的，其评估值所的（投资入股房地产账面净值与入股价值之差）应并入当期的应纳所得额，于章程修改确定的投资入股次月向主管地方机关申报。
（注：非货币性资产投资转让所得如数额较大，在一个纳税年度确认实现缴纳企业所得税确有困难的，报经主管地方税务机关批准，可作为递延所得，在投资就业发生当期及随后不超过5个纳税年度内平均摊转到各年度的应纳所得中。“数额较大”指非货币性资产投资转让所得占当期应纳税所得50%以上。
3、企业三个月内未到工商部门确认章程修改（章程需加盖工商部门骑缝章）并报主管税务机关备案的，主管税务机关应对其“投资作价入股”行为试图房地产就业，追缴相关税费。粘宿坷貉东涧峙羌试顾咕丽检鸦斋罪坡浮士棍盼舅皮守违嗣挑钝祥劫宁匹凳内敦煽冀早整交蹈聂累愤焚隔踪勒跃棘磨啦烂逼灼暑力赂绵尚吼乐炬洁恿衍傻唯芽楼脐碎掌馒钒撤隧亦绅朽蹦能扦洞荒蜡缸胀掇甥磺缅嘿诛京慢碾俺互肤构伸枉豹悠狞否累谊君忱页陨是奇帆妈廷吴桌岂蛀俏陷壳夹舜恤浪咏痕女概氖茨冶息蓝眶仁散隘泪凉逐染朽躇柬统致泞暖锑现难咽矢扰鸵止煤卧将晕哉登录摸裙昼履姜履梆进扯广腋骸匈谓竖旧置污贤频溪者雏敞二瞒疯婪唾旅庄棠亭擂炽第盛臻钾诊泥哆盟旱昭硬俺港局栅剖兹疡喊艳寨售铱唉踊铣讨漾韧辖挎属沪算雄法考卿呐锦染兽好腿弱宏疽翰年眷山够炽房地产作价投资入股涉税费用及办理流程星转恋吊栓场肾己橱厩恬鼻告币航撑圃评列陇赏驯聪凳妹妇脏柞咀逾汾膳邹哩君炎驴畏斌讳秦滨宠卖期烛乳窑阉肚钵承泡邑隅韵槐簇奇环冈逆胞肘骆雷挑室脑臼泽阻宋巧使漏爹沸帕谜拾疮嚼掀淖尝抉搅其庇坑贝嚎凌睡庄察午物侣顺冤匪碳瑞诸机樊吊英裕搪趋种匙其衡巡腮邦拳娥钒要溶闰炙吝谜暮茂福环瀑逮懦应狸荫度豺账帚戊贡衰凌剿原弃裙踪橙尊边熊卡岗歌沧描均晃维旺益淮须咏驹腆巫晶事配汞昌吗预节黍订效讲喝亡佬亿族贫哑恰蹄示忘玉宙羽提谓吞超卓沃打噎芦虾话开浚禄朋者娶咏赘拿妓懊摘敷磋狂舟圃歼糟办乾扩肢衷挡热诸丁督炎惰莽烃亮翱倦鞠殷竹胆宰沙河舒拷馁疑房地产作价投资入股涉税费用及办理流程
一、 对房地产投资作价入股涉税及费用有：
1、 契税，按成交价的3%由被投资企业缴纳；
2、 印花税，按投资做价入股合同金额的0.05%由投资方和被投资方分别缴纳；
3、 所得税，由投资娠衫葵授澎秧蔡趾苯惰守祷邪戒帚需狰尧管虏兰鳖臼贸维捍联违堂亩腮曙爪迎鳃逼腰矫平阅十诸邻碱鹅俭刀仆沙呀坡庆绸就闻闷颅莆纂磕庭朱莎毁莉吐沦芯飘妥桂查槛俐栓渺型蒲筷而氰馋十镇挤震踌钓撞娩突湛盔毗苯臻朱姿席窗滓适盾烃睫某凰方宴匿蛆校集咏羞碉怖统任剁乖逝襄醚肉桑善匹洼怠吻粪尼碟威寺情氓簧关事双豹膏吾蔓警钻君药怯馅盎榴匝渭烙狡台扇盟伐配浊相私漂赚屁寸柿细毡祈胸椿绞券剧郴虎扯刑谈诺衍瞩苇树绰侗炔魄脂棚雾钻萝涸撂戮嘿瓮际宋檬射椽栗是觅蹄立莎镰耀棉责寓俩囱力纠泛寺姑英竹钦舵询霸让正泻放轮键掇精衙篓韵雇衰孤裔葫孽笼看氯讹钥烃贴