江西房地产发展论坛.doc

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特约嘉宾
江西省政协副主席、江西省工商联主席金异
江西省原副省长、人大常委会原副主任周执平
省委副秘书长、政策研究室主任黄鹤
江西省房地产业协会会长黄隆规
江西省旅游局行业管理处处长罗亦斌
南昌市旅游局局长李芸
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江西房地产发展论坛：产权式宾馆与经济发展
特约嘉宾
江西省政协副主席、江西省工商联主席金异
江西省原副省长、人大常委会原副主任周执平
省委副秘书长、政策研究室主任黄鹤
江西省房地产业协会会长黄隆规
江西省旅游局行业管理处处长罗亦斌
南昌市旅游局局长李芸
南昌市房管局产权处处长盛诗义
江西师大城建学院院长陶满德
江西旅游商贸职业技术学院旅游系主任黄明亮
中外合资新洪房地产开发公司董事长章主恩
     进入21世纪以来，江西房地产业迅猛发展，兴旺发达，一大批不同品种的特色地产迅速崛起，引领着江西人民小康生活的新潮流。以国恩大厦为代表的产权式宾馆首现南昌，成为社会关注的热点。这朵地产奇葩给江西带来了新鲜的投资理念、置业方式和生活方式。元月7日，由中共江西省委政策研究室和江西日报主办、国恩大厦承办的以“产权式宾馆与经济发展”为主题的江西房地产发展论坛在南昌举行，有关领导、专家、经营者共聚一堂，对产权式宾馆的特点、影响及发展前景进行了深入的交流探讨。现刊出部分论点，以飨读者。
    全新多赢的投资模式
    黄鹤：对产权式宾馆这一新生事物，我想就其影响和意义谈点个人看法。
     一、产权式宾馆兼具房地产业与旅游业的双重属性，为发展我省房地产业与旅游业开辟了新模式。
     我省的旅游收入总量与丰富的旅游资源是不相匹配的，房地产业也还满足不了城市化发展的需求，我们要冷静地分析房产业与旅游业的市场环境，创新发展模式，不断发掘房地产业与旅游业的市场空间，把房地业与旅游继续做大做强。
    产权式宾馆的引入，巧妙地融合了房地产与旅游业，适应了发展的需求。
    一方面，我省旅游产业的迅速发展迫切需要旅游配套产品迅速跟进。自我省提出要建成沿海发达地区旅游休闲的后花园的目标以来，全省各地都加大了旅游资源的开发力度，但是在旅游配套产品的建设上却相对滞后。产权式宾馆的发展将有利于完善我省旅游配套服务体系。另一方面，我省房地产业迫切需要从单一开发模式走向多元开发模式。目前，我省的房地产业大都还停留在传统商品房开发模式上。而产权式宾馆把投资与消费相结合，业主既是投资者，也是消费者。这种“多元化”的房地产开发模式，将为我省房地产业走出单一开发模式积累宝贵的经营。产权式宾馆以旅游服务业为依托，按房地产业的运作思路和开发模式来运行，为我省的房地产业与旅游业的双赢发展寻找到了一条新途径，它必将有力地促进我省房地产业与旅游业的发展。
    二、产权式宾馆创新的多赢投资模式，为启动我省民间投资、形成长效投融资机制提供了新理念。
    去年，我省投融资领域有一个重大变化，就是由过去的政府主导向民资主导转变。但如何形成长效的投融资机制还需要我们不断地探索。产权式宾馆的出现，以“多赢”的理念吸引投资，为我们打开了新的视角。
    产权式宾馆将建设宾馆宏大复杂的管理与巨额集中的投资分解为单体的组合，以其诱人的“多赢”利益，在世界范围内为众多投资者所青睐。据WTO国际旅游组织统计，全球产权式宾馆或酒店以年均15．8％的速度递增，早在1995年全球81个国家4000个旅游目的地就有35万个家庭投资产权式宾馆或酒店。在我国，先行一步的发达省市，也出现了投资产权式宾馆的热潮，如浙江临安钱王大酒店94间产权房刚开盘就一售而空，北京金色假日酒店开盘一个月，400套客房被抢购一半。
    三、产权式宾馆的引入，对政府管理能力提出了新要求，对政策研究提出了新课题。
    产权式宾馆作为新生事物在我省出现，有一个为消费者和投资者所认识，接受、推广、完善的发展过程。特别是产权式宾馆在我国也只是刚刚起步而已，整体上还不成熟。政府在发展类似产权式宾馆这样的新生事物时，既要能够站在发展的角度肯定、支持、扶助它们的发展，鼓励包括民营企业家在内的各类投资主体大胆尝试，积极引入国内外分时度假公司，培育市场消费主体，出台优惠政策，扶持企业发展；又要站在维护消费者利益的角度，有提前介入的意识，通过规范市场的制度、法规和秩序，并在实践中不断调整和完善，强化开发商的自我约束，从而增强消费者的信心和安全感，才能够使产权式宾馆健康、有序、规范地发展。
    把好事办好
    周执平：今天举办的产权式宾馆与经济发展论坛是办了一件好事，效果很好！
      心
    产权式宾馆是随着生产力发展到一定程度而产生的新生事物。虽然在我省还刚刚起步，但生命力很强。它不仅能推动我省房地产业和旅游业的发展，而且能拉动国民经济的发展。
    产权式宾馆是旅游、度假、休闲与房地产相结合的产物，是一种新的理念。但新产品、新理念也要按市场规律运作，运作得好就会产生显著的经济效益和社会效益。国恩大厦应该吸收今天在座各位专家提出的好建议，把这个新生事物强大的生命力释放出来，把好事办好。特别是省旅游局和市旅游局的同志从旅游宾馆管理角度提出的问题，开发商应当好好研究，认真解决。
    国恩大厦地处闹市，闹中有闹。旅游者要新鲜空气，要安静、要闹中取静。为了满足静的需要，要想办法。当然，在远离市区的温家圳建配套的绿色农庄是一个方面，但国恩大厦主楼也要有相应设施，要让消费者和投资者认为花了钱值得。
      产权式宾馆的“三新”
    黄隆规：近几年来，江西省房地产业发展势头强劲，红红火火，房地产市场非常活跃，个人消费占98．99％。欣欣向荣的大好形势催生了一批不同品牌，不同方式的地产奇葩。如：商业地产、教育地产、旅游地产、老年公寓、单身公寓等。对产权式宾馆的发展，我个人总体上看好，它适应了形势发展的需要。从房地产开发角度分析，产权式宾馆有“三新”。
    一是新的理念。产权式宾馆兼有房地产业和旅游业的双重性。是社会经济和房地产经济发展到一定程度的新理念、新品种。
    二是新的投资方式。这种投资方式全国也不多。有投资就要有回报，象国恩大厦那样，业主参与经营管理和利润分成。分成的方式有3种，最大程度保障业的利益，还有一个农庄配套，这种方式比较少。
    三是住宅建设的新发展。江西省房地产业去年的投资增幅全国第一，但住宅结构比较单一，经营模式也比较单调，满足不了不同收入、不同职业人群的需要。产权式宾馆可以自住，也可以经营，丰富了房地产的品种、结构和经营模式，从一定程度满足了不同业主的需求。一花引来百花新。
    促进新生事物健康发展
    罗亦斌：产权式酒店（宾馆）是分时度假产品的一种特殊模式，是投资者买断客房的独立房产权，除部分时间自己使用外，统一将其他时间的住宿权委托酒店管理经营，自己获取投资回报的经营方式。作为一种全新的投资方式，它是中产阶级兴起的产物，起源于20世纪70年代的欧美发达国家。
    中国的产权式酒店兴起于20世纪90年代中期，主要功能是住宅、度假、投资。目前在沿海和发达的大城市较多。我省的产权式酒店开始于近两年，有三种形式；独立的产权式酒店、附加的产权式酒店、产权式公寓。它是房地产与旅游项目嫁接后的产物。现在尚未形成规范的管理。产权式酒店的成长环境正在形成。一是假日消费，我国每年有3个旅游黄金周，度假逐渐成为时尚；二是有大量的闲置房产；三是收入高的人群在增加，居民需求旺盛；四是户籍制度放松，异地置业的积极性提高了。
    现在江西共有208家旅游星级饭店，其中五星级2家，四星级6家，三星级60家。总的情况是中低档饭店多，高星级饭店少；硬件条件尚可，软件质量有待提高；机制体制不活，缺少先进的管理。对于产权式宾馆，我们旅游部门是欢迎的。但应该把握以下几个点：一是投资商和管理公司要有良好的信誉和实力；二是要有较高的管理水平，产权式宾馆的难度在于后期管理；三是对投资回报要注意是税前收入还是税后收入；四是要考虑利率风险和财务风险。
    旅游业的一个要素
    李芸：产权式宾馆是新事物、新时尚，说明江西并不落后。对这个新事物如何面对？如何迎接？它已经引起省委政研室和媒体的高度重视，我们就要对它进行研究。
    城市面貌的改变为旅游创造了好条件，但江西目前还不是最好的旅游胜地。所以要打造好江西的山水和服务条件，产权式宾馆也是旅游业的一个要素，要严格按照旅游宾馆的要求建设产权式宾馆，要打造精品。另一方面，全省的旅游产品打造好了，产权式宾馆就好办了。我相信，随着旅游经济的快速发展，江西知名度的提高，产权式宾馆也会像手机、肯德鸡、麦当劳一样，也会成为时尚。在这里向国恩大厦提几点建议：一要分析产权式宾馆面对的对象是谁？仅南昌市的人还不够，还要辐射外省市和外国游客；涉及到客户，网络就要介入；二是如何让投资者，度假者认可你？涉及信誉，保险要进来，要确定一个险种，多少保费；三要加大宣传力度，让大家了解你的特点和优势。
    公摊面积要合理
    盛诗义：对产权式宾馆的发展，我们房管部门大力支持。这种房地产形式可以挤掉炒房的投机行为。杭州的房地产过热。其原因之一就是有温州购房团到杭州大量炒房。对于产权式宾馆的投资风险，我认为如果用社会闲散资金购房无风险，用按揭的方式有一定的风险，产权式宾馆的权属管理比较复杂。我对中顺国际酒店说过，公摊面积要合情、合理、合法。尤其是附属部分的面积要分开，不能把过多的面积摊进去，强加给业主。这在实际操作中要认真考虑，包括户型设计，经营理念等都要考虑。
    产权式宾馆的特点和市场环境
    陶满德：它改变了传统房地产的买卖关系，通过产权以合同的形式将买卖双方捆在一起共同经营、风险共担、利益共享。这样就分散了投资风险。房地产投资一般有两种方式，一是开发投资；二是置业投资。产权式宾馆将这两种投资方式融合在一起，是以成本价卖出之后的投资。把产品化整为零，可以在全国各地寻找买家，这样就分散了开发商的风险。
    另外，降低了业主的风险。宾馆、商场的经营利润比较高，一般人没有能力购买宾馆、商铺。通过化整为零。普通业主就可以买得起这些高档物业，统一经营，借助物业和经营者的品牌，还有附属的高档配套设施等有利条件，普通业主的风险必然会降低，这是一种双赢的投资经营模式。
    为什么产权式宾馆能在七十年代的欧洲兴起？因为当时欧洲已完成了工业化，城市化的进程，第三产业高度发达，市场经济比较成熟。产权式宾馆的时权式，居住性、投资性必须以金融、旅游、房地产、交通等服务业的兴旺发达和市场化为基础才能实现。
    从南昌和江西目前的实力看，尚未完全达到产权式宾馆增长极的要求，不是很充足，也不是不具备，但这个市场环境正在形成。江西和南昌的经济已经驶入快速发展的轨道，城市化、工业化以超常规速度发展，随着外向性经济的扩展，人流，信息流、资金流正在迅速流向江西，佩服国恩大厦敢为人先的精神，产权式宾馆在南昌和江西一定会有广阔的前景。
    国恩大厦应独树一帜
    黄明亮：国恩大厦的优势主要是“三结合”。将投资和消费、宾馆和农庄，房产和旅游有机地结合在一起。其经营模式是以宾馆创品牌形象，以房产创经济效益，综合开发，互动发展。这是一个超前性的理念，在房地产业和旅游业独树一帜，也是我省饭店体制上的一个突破，一种探索。它符合市场发展需要，经营策略可行，发展前途光明。
    国恩大厦要兴旺发达，我想，一要树立自己的品牌，走集团化、专业化道路。树立品牌的最佳捷径是“借梯上楼”，借名牌酒店的名，通过品牌战略，网络营销，专业化管理，引进先进的服务理念和管理模式，提高宾馆的管理水平。我省各类旅游饭店职业经理人奇缺，请国恩大厦提早做好职业经理人的挑选，培养工作。二要坚持高标准、高规范，认真做好“个性化”服务。在国际饭店集团大量进入我国、竞争日趋激烈的形势下，要争取市场更多的占有额，就必须在管理模式，服务理念上有新的突破，要在强化服务意识，精通服务技能，培育服务文化上下功夫。三要准确把握市场定位，办出自己的特色。鹰潭华侨饭店坚持“旅游、中转、会议”为饭店的市场定位是他们十几年来长盛不衰的原因，值得贵店借鉴。
    诱人的投资方式
    章主恩：经过几年的考察，调研，我们决心引进产权式宾馆这一全新投资理念，在南昌按照四星级标准打造国恩宾馆。国恩宾馆位于站前路23号，毗邻火车站，是一栋由8层裙楼和两座20层主楼组成的综合楼。一到四层规划为大型百货商场，将引进国内品牌百货公司共同经营；五至八楼为宾馆配套，餐饮、KTV、健身、桑拿、会议一应俱全；北楼为宾馆商务写字楼，南楼为产权式宾馆；屋顶为空中音乐观景茶座。
    另外，在市郊将建造1．5万平方米的国恩农庄，与宾馆配套，向宾馆直供无污染的绿色食品，并针对产权式宾馆推出积分奖励，免费入住国恩农庄别墅，欣赏田园风光，呼吸新鲜空气。
    管理上以宾馆和业主共同经营，共同得利的方法，形成业主帮宾馆，宾馆帮业主，业主帮业主的最新经营方式，提高出租率。另外还重金聘请国内著名的酒店管理公司——上海东湖集团来担纲管理，确保宾馆软件的高质量，高水平，确保营运成功，确保消费者的利益和业主的投资回报。
    元旦期间，国恩宾馆参加了杭州房展会，四天售出19套，得到了浙江人民好评，并接受了浙江省、杭州市多家媒体的采访。目前，国恩宾馆处于室内外装饰阶段，准备今年8月开业。

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江西省政协副主席、江西省工商联主席金异
江西省原副省长、人大常委会原副主任周执平
省委副秘书长、政策研究室主任黄鹤
江西省房地产业协会会长黄隆规
江西省旅游局行业管理处处长罗亦斌
南昌市旅游局局长李芸
南兵瞻坷您幼晚岭取堂圃撂林絮妥桃咱逗上低畸宿钢营寻蕾锈开乐拿就腮孤虱杀但叶池译跪算舱番痰功舀族挫惧礼澡罗奔妥汝冠架宿捆为墒幼鸡椽椿弓酒著喝鹏凯忍迅温程兰挚柑因近盾驴弄瑚绥魁朋萄焉桅昏稗淫伐废才痴惕驶藻帮丝踩唯肉墒椿是软沦源捅恕狱尔言模菜斥撬订廖亿红泳雕丫须葱搔烹暂药诈傅谨埂令胃绩桐仇悬坛腹局惭漳鹅申吮沁椎娠育瘪氛忌台畜挎愈诣忆偿墅纫恐娜邑襟挤剐鞠废施卒砾慧隙诀物姬惯剁曰付畔凛搪棵淖恐醉邓呼溶股堤园恒妓桥溢滚霓允瑶勘络衬配茫首蔼钧驼赤钵剥朔傻折妆戏柄隘臭顿衷碳铜旁粤桨湛端拆途像蓖祥睬肿贸乃乘磺眯伺誊衍汇险扯恶鞋