房地产开发企业计税成本讲解.doc

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房地产开发企业计税成本讲解
何道成
2006.8.
一、开发产品计税成本概念
是指房地产开发企业在开发土地，建造住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品时所发生的按照税收规定进行核算与计量的各项耗费。

二、开发产品计税成本分类
开发企业的各项耗费按其性质和因果关系可以区分为:
期间费用和开发产品成本
开发产品会计成本与计税成本
已销开发产品与未销开发产品计税成本
完工开发产品与未完工开发品计税成本

三、成本对象的确定原则
成本对象是为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担者。
计税成本对象的确定有6个原则:
(一) 可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，应作为配套设施费用摊入其他成本对象。
（二） 定价差异原则。开产品因其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
（三） 产品差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
成本对象的确定原则
（四）分类归集原则。对同一开发地点、开竣工时间相近、结构类型相似群体开发的项目，可以作为一个成本对象进行核算。
（五）功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能相时，可以作为一个成本对象进行核算。
成本对象的确定原则
（六）权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

四、计税成本的种类
根据以上计税成本确定原则，开发企业应将土地、房屋、配套设施和代建工程作为4类成本对象分别核算。
（一）土地开发成本。指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。
1．为转让、出租而开发的商品性土地，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。
2．为开发商品房、出租房等房屋而开发的自用土地，应按规定摊入可售开发产品成本。
（二）房屋开发成本。指房地产开发企业开发各种房屋所发生的各项费用，其完工后直接列为开发产品进行税务处理。
1．为销售而开发的商品房，其完工后直接列为开发产品。
2．为出租经营而开发的房屋，其完工后视同销售的，则按固定资产进行税务处理；未视同销售的，按开发产品进行税务处理。
3．为安置拆迁居民而开发建造的周转房，其完工后应按房屋类固定资产折旧年限摊提的费用，直接在税前扣除。
（三）配套设施开发成本。指房地产开发企业开发的为主体建筑物配套服务的各项辅助设施而发生的各项支出。
1．能够有偿转让的商业性配套设施，其完工后按开发产品进行税务处理。
2．不能有偿转让的公共配套设施所发生的各项支出，应按规定摊入可售开发产品成本。
（四）代建工程开发成本。代建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发、建造的各种工程。
上述四类成本对象的进一步划分，由开发企业在开工之前按照税收规定自行确定。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。

五、计税成本项目
开发产品计税成本支出项目有6个:
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指在取得土地开发权（或开发权）之后、项目开发之前发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的列入开发项目施工预算范畴内的各项费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。主要包括居委会、派出所、岗亭、电站、热力站、水厂、文体场馆、儿童乐园、自行车棚等。
（六）开发间接费。指开发企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

六、计税成本核算的一般程序
计税成本核算的一般程序分为5步:
（一）对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入开发产品计税成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应对当期尚未发生但应由当期负担的预提费用和当期已经发生但应按受益期分摊的待摊费用，按税收规定进行确认。
（二）对当期应计入开发产品成本中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本。
（三）对当期已完工成本对象的计税成本进行结算，并按房地产主管部门核定的可售面积计算其单位工程成本。
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积　　
（四）对当期已实现销售的可售面积，按其单位工程成本计算出已销产品开发产品的计税成本，并在当期纳税申报时进行扣除。
已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
（五）对前期已完工开发产品本期应负担的成本费用按已销开发产品和未销开发产品进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除。
开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用其直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象。共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有3种。

七、计税成本项目的结转方法
（一）应由各期成本对象共同负担的，首先按各期开发用地可售成本对象占地面积占开发用地占地总面积的比例进行分配；然后作为期内各成本对象的共同成本进行分配。
各期开发用地可售成本对象占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积
（二）应由期内成本对象共同负担的，按期内各成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配;也可按期内各成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
（三）应由期内各成本对象单独负担的，应按可售面积单位工程成本在已销开发产品成本对象和未销开发开品成本对象之间进行分配。

八、特定事项的税务处理
自用的土地和公共配套设施：
作为独立成本对象进行核算的，在结算已完工可售成本对象时，按以下规定进行分配：
（一）自用土地和公共配套设施已完工的，可将其实际发生的计税成本按前条规定分配至可售成本对象。
（二）自用土地和公共配套设施未完工的，可将其预算造价按前条规定分配至可售成本对象。

土地使用权成本：
开发企业以非货币交易方式取得土地使用权的，分两种情形进行处理。
（一）其投入方以换取开发产品为目的，将土地使用权投资开发企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的开发企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的开发企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资开发企业的，接受资的开发企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。

代建工程成本和提供劳务成本：
代建工程和提供劳务不超过12个月的，可在合同完工之日按实际发生的支出计算确认相关的成本并准予在当期税前扣除；代建工程和提供劳务持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认相关的成本并准予在当期税前扣除。

利息支出：
包括各类借款利息支出、发行债券的利息支出及其相关的折价或溢价摊销、安排专门借款所发生的辅助费用、与借入资金相关且作为利息费用调整额的外币借款产生的差额等项。
开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
应计入成本对象的借款费用按下列规定进行税务处理:
(一)能直接归属于某一成本对象的，直接计入该成本对象。
(二) 属于不同成本对象共同负担而不能直接归属于某一成本对象的，按期内各成本对象直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配;也可按期内各成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
(三)上述以外的借款费用,首先应在未销开发产品和各类在建成本对象之间进行分配,然后再将应由各类在建成本对象负担的借款费用分配至具体成本对象。各类在建成本对象应负担的借款费用按其预算造价占未销开发产品与各类在建成本对象预算造价之和的比例进行分配。
（四）一般借款发生的辅助费用不入开发产品成本，可在实际发生时作为财务费用直接在当期税前扣除。
（五）在建成本对象发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，其当应分摊子的借款费用不入该成本对象，可作为财务费用直接在当期税前扣除。

政府收费预提：
政府规定须缴纳的报批报建费用、物业完善费用等所有按规定应当收取但还未收取的费用允许在当期预提。
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