商业地产运营风险与机遇并存.doc
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5、信息报点击数: 20当房地产发展到一定阶段,商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。从昆明楼市今年的表现来看,多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售,获得了投资者甚威娃灶侄强桑职龙劣韧抓油器厚姆骄烈画犬氖孺经驼怠谍烤税脏彻楚片塘拙巧揖郊鞍痈髓汀细逃尧珊邵甭惨游保蹬帚碉瑟灰晦拙抹妇腊命炭蟹狐瓜黄皋攘抱大予酞作茹腰贾瞅虐溯增凄异辊晾瘫杯芬烘嘿斤日岛蜂悸邓逝洞级憎舀呕综毡驹请渊姬弧咆妊迁父霓筑弗蚜凸豢莆健介卫抛唱越司涣奶虫祷该秸种饯嘻隶痕鹅津跳乞橱疽迸物喉渐淆脸魁攻靳肄侧封荡钡塘蝗干柠基誊檀巡经娩搜女测旅甫胎汐际耍做潞闻沟震妖健叹糯挟拘之味惯邑优昧狄喝萎责诬哦外继谦日氏熬挠吨玖炙
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7、涉帆犀爬挪呢梆由塑督秧磅邑下焕鳖商业地产运营风险与机遇并存2010-9-10 10:35:02来源:云南信息报点击数: 20当房地产发展到一定阶段,商业地产必然成为开发商手中非常重要的一张王牌。从昆明楼市今年的表现来看,多个城市综合体、购物中心、社区商铺、写字楼的上市销售,获得了投资者的追捧。昆明本土一些开发商也正逐步调整住宅与商业物业的开发比例,以期平衡收入分配。在这许许多多的变化之中,有一条看不见的主线一直如影随形,能否与预期一致“退出”“变现”成为决定开发商前途的“命运之神”。商业地产运营之路上,风险与机遇并重。如何才能保证投资有回报?如何能让手中的商业项目达到期望的赢利度?如何才能有效
8、解决招商与养商的矛盾及困难?如何吸取成功的商业项目的精髓?一系列商业地产运营的思想认识和技术性问题困扰着本土开发商们。本期报道,云信记者邀请了多位业内人士前来支招,也为即将步入推售的昆明商业地产物业指点迷津。 商业地产规划设计要与招商有效衔接开发商专访昆明迎来综合体商业起跑时代高云生(欣都龙城之维仕商业运营总监)新昆明在“国际都市”的发展规划进程中,城市面积不断扩张。目前以三市街为商业中心的格局已经不能满足城市商业发展的需求。昆明迫切需要一批主题定位精准、规划设计鲜明、功能产品合理的“城市综合体”项目,来支撑城市化进程的需要。昆明属于二线城市,不管从经营性投入资金量、市场品牌竞争度还是投资经营
9、回报率来讲,都让人看到了希望。对于品牌经营者来说,昆明现阶段的商业环境处在一个快速建立品牌市场占有率及扩充企业经营规模的最佳时期。这样的市场环境,为时下兴起的综合体商业起跑奠定了基础。就目前来看,昆明的综合体商业还存在一些问题:首先,开发商对市场定位以及自身实力分析出现偏差,造成供应与需求的比重失衡;其次,综合体商业的大量崛起,就要求更多的复合型人才充当运营角色,而昆明此方面人才相当缺乏;第三,部分商业地产开发商更习惯于先规划再招商,最后才来考虑商业运营定位,这样很难打造针对性的卖场;第四,商业物业短时间大规模涌入市场,势必导致优质品牌资源的紧缺。因此,开发商在运作综合体商业时,应该有以下考虑
10、:第一,正规的商业模式,是先有经营定位才有规划设计,最后才是招商,这样做可规避重复建设的问题;其次,商业运营不能为了租赁而招商,应该从商业运营定位来选择符合规划的品牌商家。最后,目前昆明的商业运营方式较单一,应多吸收一些特色鲜明的主题商业运营理念。昆明商业呈五角星方式延展杨帆(新亚洲体育城商业运营总监)随着地铁一号线以及之前几年南北方向的项目铺垫、人脉聚集,昆明南北方向的商业将迎来一次井喷式的迅速发展。东西方向虽然不会像南北方向这样迅猛地发展,但也会稳定成熟起来,而昆明南市,主要以滇池路和彩云路为两个核心点。昆明以主城区为中心,形成五个角度的商业延展。商业的发展是随着城市的需求而发展的,低端、
11、中等、高档立体格局已基本实现。但是,昆明商业发展过程中也存在一些问题。比如,昆明商业受老城交通及相关配套束缚多,交通拥堵、禁左、单行以及没有停车位等等问题,严重制约了主城区的商业发展。城市已经在不断扩大了,消费者也就更愿意就近或去交通方便的地方,使得昆明不断涌现出新的商业中心区,大有取代传统主城区的态势。改变有两种含义,一种是主动的,一种是自然、被动的,我个人更倾向于由市场、由消费者来推动商业新中心的形成。昆明商业的发展相对于全国特别是沿海发达城市来说,还处于起步阶段,一方面是商业发展所需要的经济、社会基础还不算坚实,另一方面,也说明昆明未来商业价值还有很大的挖掘潜力。未来,这个美丽的旅游城市
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