中国商业地产商圈工程经营概念模式(案例范....doc

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五，中国商业地产商圈工程经营概念模式（案例范本）
/来自中华网社区
河南省鹤壁市易嘉购物广场营销策划方案运作模式            
/来自中华网社区
一个企业的发展如果没有正确成功的营销策划很难在市场上找到自身位置。成功的营销策划是企业走向兴旺发达的关键。
一，市场分析
 由于现代的人们购物习惯休闲，娱乐地趋向化。集休闲，观光，购物，旅游为一体的购物中心，商业街已成为大型商业今后发展的主要方向，在这一模式的主导下，购物广场。购物中心，商业街的特色经营便显得重要。  购物中心是规模巨大，连成一体包罗众多的专卖店和商铺的商业中心或是加盖林荫道商业街，它集购物，休闲，娱乐，饮食为一体，成为都市的精华区。
   但现在全国各地很多购物中心的发展商采取了分割商铺的经营方式，导致了这些购物中心变成了小商品市场，而国际上通行的具商业概念的正规购物中心是只租不售，从而实现良好的整体管理和整体营销。事实证明，这种不符合国际通行购物中心管理模式的经营方式，在全国各地也有不少不成功的例子。中国的商业地产的经营方式，应采用国际上通行的具商业概念的正规购物中心的经营方式。
 二，经营思路和方法
   销售商铺成功并不代表开发商全程成功，从我接到过的商业地产以来，我个人认为应该经营为先，积极处理销售和经营的营销模式。
  现代商铺营销链应该是：发展商——投资商——经营商家——消费市场，这样一个完整的综合体系。现代商业竞争日益激烈，意味商铺经营和开发风险不断增大，不充分考虑商铺的经营性，商铺的价值就不可能最大化。
“商铺营销，经营为先”的理念，是商业地产经营的成功法门。从而达到发展商，投资商，商家三方利益的目的。
三，易嘉购物广场持续发展的关键问题
  我在蓬溪天利商业街和五一购物广场经历中找到几点问题的关键。
1，要丰富商业市场，为消费者提供购物的便利，并填补商业市场的空白点。
2，要让商家不断占有市场并提高经营水平，改善商业经营环境，促进业态的成熟与提高经营水平。
3，以前期适合的租金扶持商家培养市场打出信誉，使商场进入良好的运营，从而得到最大的成功。
 这一点我可举例说明，因商场建成后开发商的定价过高和一心想回笼资金或一心想挖个金娃娃的不良心态导致大量的商铺空置使商场一败不起。这一点很重要。
4，需要成熟，专业的商场营销策划。这对商业市场和各类业态的深入了解，把准人的心态和需求。
四，环境分析
从易嘉购物广场的地理和周边的人口，经济，文化，自然，资源等诸多的环境分析，确定鹤壁易嘉购物广场位于鹤壁新区黄金地段{总占地面积5937.5平方米 ，总建筑面积11000平方米 ，其中地下一层2100平方米 ，地上共六层。方圆500米 内有一个超市和两个商场：北面400米 处为联华超市；向南150米 为金泰百货商场}，鹤壁易嘉购物广场位于鹤壁新区黄金口岸，旺铺所在地，但易嘉购物广场也是处在这商家云集之地，竞争也是相当激烈的，在这个环境下，一定要办得有特色，要做到新，奇，怪。只做龙头不做蛇尾的经营理念，引领新的消费方式，新的文化，生活理念，改善购物环境和居民生活质量。
我国居民的消费需求随着收入的提高已出现了新的变化和调整，消费者在购物时不仅追求方便性，多样性，注重整体购买经历的愉悦。搞好商业地产，要很好的进行前期策划，定位和后期经营管理，才能搞好销售，还要营造好商业氛围，创造出现代商业空间，并能够通过经营管理长期引领商家，这样才是人们心中的黄金口岸，可依于经营商家让专卖商，龙头商家的参与，如国美电器。北京联华超市等大型卖场商家的参与，最大限度降低经营风险。
五，创造企业自身形象
   围绕易嘉购物广场市场定位、前期招商、后期运营管理三个主题，我们从长远考虑，我们主要是提供一个良好的管理服务，我们的项目在推广时向公众传达这样一个理念——商业文明，代表现代城市文明的发达程度，让居住，商业，艺术的和谐共存，则代表了城市的主旋律。
  商业地产常用的营销策略不同于住宅的有这几种：统一招租，售后包租，部分经营租赁加部分出售。这就要求商业地产开发商先要经营出商业环境，然后再实现销售。
   在这诸多的情况下，主要是企业自身的形象和良好的商业环境。
   公共关系学是现代商品经济，信息量急剧膨胀的产物。传统的卖方市场向买方市场转化如何提高企业的知名度，扩大销售量。公共关系就应运而生。
   市场营销中的公共关系，就是战争中的先声后实的造势过程，通过一系列化的活动，树立并保持企业和产品的良好形象，得到消费者的喜爱，在声势和形象上胜人一等，最终促进销售，通过公共关系来造势，可以使竞争者惊叹，又可以得到消费者的眼光和市场。有一箭双雕之功效。是企业得以生存和发展的重要因素的策略。
   毕竟，好的地理位置和适当的租金水平仅是成功的基本条件，商场经营水平的高低才能决定一个商场的成功是否。  战场上造大声势，需要万马奔腾，战鼓响亮，同理，商场上造势，也要策划大型的公共关系活动来提高企业形象。
  1，开业的策划
  一个气氛热烈，隆重大方的开业活动，会为企业创造良好的社会形象，它也常常成为社会公众取舍和亲密的重要标准。请当地的艺术家，歌唱家，演出团体，模特T台走秀表演，或请中央电视台{《同一首歌》[周庆案例我也写出]}来为开业助威，请当地媒介，商家，政府等人员参加，一炮打响，一炮打红。
  2，开展各种节目使商场持续发展
 （1），如开展易嘉购物广场美食节；
 （2），易嘉购物广场时装节；
 （3），易嘉购物广场艺术节；
 （4），易嘉购物广场企业文化节；
（5），易嘉购物广场购物节；
（6），易嘉购物广场旅游节；
（7），易嘉购物广场茶文化节；                              
（8），易嘉购物广场休闲娱乐节；      
（9），易嘉购物广场周庆；
（10），举办教育节；
（11），举办健康节；
（12），举办家庭节；
（13），举办情感交流节；
（14），举办职业女性节；
（15），举办全国春季购物节；
（16），举办全国夏季购物节；
（17），举办全国秋季购物节；
（18），举办全国冬季购物节；
（19），举办全国小学生运动会；
（20），举办全国中老年运动会；
（21），举办全国中学生运动会；
（22），森林资源保护日；
（23），生态环境保护日；
（24），地球植被保护日；
（25），义务劳动日
（26），军人节。
    等一些有意思，健康向上的公共活动，可以丰富人们的生活，引领时尚前沿，提高企业的形象和知名度，这也是企业文化的一部分，企业文化是一个企业的灵魂所在，是使企业长盛不倒的强大力量，我们要提高自己的综合竞争力，应对激烈的市场竞争，要培育自己健康向上的企业文化。
 2,招商引进方法
可以象拍卖行一样现场招商，购物中心先报出底价或成本价，让入住者喊价。让入住者自由还价。具体做法要具体分析。做成方案。
   单个商业地产的成功也不仅是引进一个主力店，大卖场哪么简单，流通业，零售业的要求相当多而复杂，具体操作项目要具体应对，不是空想，说大话，要有方案和策略，首先设定好主力招商对象，由于化妆品、珠宝首饰、鞋类，休闲服、男装，淑女装，羽绒服、内衣、儿童娱乐城，礼品、玉器、数码产品、玩具，家电，超市和冷饮、小吃，娱乐，健身美容，网吧，书店，等不同行业的要求和租用能力的差别很大，如能在前期充分掌握他们的需求，在日后招商和谈判过程中开发商将占有更多的主动权使项目取得更大的效益。
   每个项目都有其特殊之处业态的选择要以市场为基础，应该遵循“人无我有，人有我优”的原则，市场空白点不一定就是机会，反之，这种业态普遍存在时也不一定没有潜力可挖掘。
  很多商场自以为千金旺铺，周边市场租金高达多少，没有放水培育期，商场就会走向没落，最终造成空置。在市场激烈竞争的今天，如谁不能在商业经营管理上提供一个明确的推广策略，商家的信心又将难以支撑。确定商服物业的经营定位是一项非常专业的工作，需求大量准确有效的市场调研方能确定并进行科学的管理经营。
 这是我2002年写出的，这是中国商业地产商圈工程经营概念案例范本是一个综合性的商业经营模式各行业都可以对诊下药的运用。这也是中国经济发展行之有效的方法。
       六，服务娱乐行业企划案与人力资源
1，饭店经营与管理发展趋势
新世纪的钟声早已敲响了，这一世纪被人们称为“知识经济”、“网络技术”、“绿色环保”的时代。饭店业作为二十一世纪的朝阳产业，将面临着新的挑战和前所未有的发展机遇。谁能顺应时代的潮流，把握市场的新需求，适时进行管理的创新，谁将是市场竞争中的赢家，许多从事饭店经营与管理的业内人士都在构思未来饭店发展的新趋势、新理念、新战略。展望二十一世纪，未来饭店经营与管理将呈现如下发展趋势。
一、集团化发展，品牌化经营
随着经济运行全球化，市场和资源跨国化的影响，世界饭店集团每年都在调整和兼并之中，饭店业的联盟和合并导致更大规模的饭店集团的诞生。如英国巴斯公司先后兼并了国际假日酒店集团、洲际酒店集团等成为更大规模，更具竞争力的英国巴斯酒店集团.与此同时，随着网络技术的发展， 饭店销售除传统方式外，更多地利用Internet时行网上宣传、网上预订和不同行业间集团联合促销，饭店品牌在Internet上将有着巨大的魅力，品牌将越显重要，只有全球化、品牌化饭店才会在现代营销中得益。
二、市场高度的细分化与多元化营销策略
    随着新时代旅游的发展，市场需求呈现多样化、个性化态势。饭店将注重市场需求的细分化，实行“小市场、大份额”战略，通过开发个性化产品和提供个性化服务来赢得目标顾客，许多有着鲜明特色和明确市场定位的主题饭店增多，如：现代商务饭店、青年旅馆、汽车旅馆等。与此同时，随着顾客需求的变化和市场竞争加剧，饭店的营销策略呈多元化趋势。整合营销、利基营销、三元营销、关系营销、政治营销、资料库营销、绿色营销和网络营销等新的营销观念和策略不断涌现。正如市场营销权威人士菲利普·科特勒所说：“每一个10年，都要求公司的管理当局重新思考和更新它的目标、战略和战术。”迅速变化的形势往往使经营企业在昨天取胜的原则在今天变为陈旧。
三、创造绿色饭店，倡导绿色消费
   未来饭店业将更注重保护大气臭氧层、生态环境平衡及节约能源和材料耗费。饭店的建筑尽可能减少现代建筑带来的光污染，
四、饭店业主转向房地产市场注重以房地产增值中获取利润
市场竞争日趋激烈，行业平均利润率水平不断下降，饭店的回报周期延长以及饭店经营的集团化、品牌化趋势，饭店业主一方面将未来饭店的直接经营更多地委托给专业的饭店管理公司来承担，因为饭店管理公司通过管理技术、营销网络、品牌等无形资产的输出管理，更容易使饭店业主获利。另一方面，饭店业主更多地转向房产市场，将饭店作为房地产投资，并注重从房地产增值中获取利润。
五、管理组织结构小型化、扁平化趋势
传统的组织机构设置主要是站在饭店的角度设置岗位，强调专业化分工、规范化管理。
六、饭店智能化程度不断提高
随着互联网技术的发展和全社会信息化进程的加快，以电子信息技术为代表的现代科技，逐步进入饭店业，饭店的智能化程度不断提高客人感到更加舒适方便网上预订网上宣传促销将逐步取代传统的电话预订、邮寄宣传资料和新闻媒体广告等；客人入住手续方便快捷完全电脑化操作，客人可直接从电脑屏幕挑选自己喜欢的房样类型不再像以往那样由总台分配哪间房间就住哪间房间客人的身份资料也将利用先进的电脑扫描技术录入电脑，免去人工登记确认等繁琐的程序；客房配备先进的VCD设施、多媒体互联网络和电子控制技术客人可以通过房间内的电脑显示确认自己的个性服务内容。如：每天叫醒时间、送餐时间、收衣和送衣时间、预订机票和宴席、与工作单位联系和客户进行业务联系等。
七、员工第一，坚持以人为本的管理
二十一世纪的竞争，是知识的竞争，归根结底是人才的竞争。未来饭店的经营应树立“顾客第一，员工第一。”的经营理念，使饭店成为“宾客之家，员工之家。”饭店要注重员工的培养，为员工创造宽松的人际关系、舒适的工作环境，较多的晋升机遇和较高的工资福利。因为员工是服务的实施者，只有满意的员工才会提供满意的服务。通过赋予员工更大的权力和责任，使被管理者意识到自己也是管理者的一员，进而更好地发挥自己的自觉性、能动性和创造性，充分挖掘自己的潜能，在实现自身的人生价值的同时，为企业作出更大的贡献。
八、餐饮在饭店中地位日益受到挑战
“民以食为天”，随着人们生活水平和质量的提高，客人对餐饮的需求进一步加大，并呈多样化趋势，餐饮业仍是经济增长中最快的行业之一。与此同时，社会餐馆不断涌现，遍地开花，饭店餐饮面临更加强有力的竞争对手。一方面，有特色的餐饮（如主题餐厅）可能会在饭店中继续生存.
九、饭店服务更注重个性化
90年代以后，饭店逐步进入个性化服务时代，许多产品有特色、服务有个性的饭店在市场上呈现出强有力的竞争力和生命力，而那些产品雷同性强，服务无特色的饭店皆面临生存的危机。饭店在为所有来店客人提供规范化、标准化服务的同时，更注重对不同客人提供具有针对性、个性化服务。个性化服务是规范化服务的延伸。它体现在工作责任心、感情投入、灵活、超常、自选等方面，它能让客人最感满意，有时还能为客人带来惊喜。如：豪华酒店中的“金钥匙”，被客人视为“百事通”、“万能博士”和解决问题的“专家”，它代表了饭店委托代办的最高水平，“尽管不是无所不能，却一定要竭尽所能，它是“金钥匙”的服务哲学。中国金钥匙的承诺是：为全世界旅游者提供“高效、准确、同时完善”的服务，“金钥匙”成为饭店优质服务的象征。
十、饭店注重企业文化建设
二十一世纪饭店业的竞争主要体现在文化竞争，专家们这样描述到：“利润的一半是文化，文化也是生产力”。文化竞争是一种更高层次的竞争。一方面，要求赋予饭店的产品和服务。
酒店经营管理：--是指在一定生产方式条件下，遵循客观经济规律的要求。依照一定的原则，程序和方法。对酒店的人力，物力，财力及其经营活动过程进行有效的计划，组织，指挥，监督和协调，以保证酒店经营活动的顺利进行。达到最少的劳动耗费取得最大的经济效益的活动过程。
酒店管理中（计划职能是指预测未来制定会理行动方案）
  （组织职能是指按照方案组织实施。划分职责与权力等）
 （指挥职能是指酒店的管理者或管理机构，通过下达各种信息，引导推动下级完成酒店经营计划的的活动。）
   （监督职能是指通过一些考评依据来督促员工更好的完成任务）（协调职能是指酒店根据工作中出现了新问题而重新制定的或改进的一些行动方案）
以往的中小型酒店多是家族式买卖，由于规模小，经营活动行为简单。所以经营者仅凭自己的知识，经验，能力去组织经营管理活动。根本不需要专门的管理。从而使管理者三位混为一体，也就是说酒店在业务活动中，管理与经营往往结合一起，所以很多人就认为经营就是管理。管理就是经营。其实经营与管理是酒店经济活动过程中缺一不可的两方面。是两种不同的职能它们既相互联系又相互区别。
一，酒店经营与管理的关系。
1、管理产生于经营之中，又相对独立。
没有经营，就不需要管理，有什么样的经营就必然有什么样的管理与其相适应。同时管理是经营中分化出来的。自然就成为一种不同于经营的专门职能，有相对的独立性。
2、管理即为经营服务，又驾驭经营。
管理从经营中分离出来的目的就是为了更好地经营。帮助经营活动从可能性变成现实性，所以管理之为经营服务的。
管理驾驭经营是指管理把经营活动过程及其要素作为施加作用的对象，通过制定经营方向，目标，决策以及具体措施，运用各种管理方法，手段来推动经营活动。
市场营销是酒店经营管理的核心。也是决定酒店经济效益与市场竞争实力大小的关键。它是一门建立在经济学，管理学，行为科学，心理学，价格学等学科的理论基础上，专门研究现代酒店市场营销活动规律的综合性应用科学。
      正确掌握酒店营销学，对饭店的生存与发展将起着决定性的作用。
二，酒店营销学概述
饭店营销学是一门研究饭店在激烈竞争和不断变化的市场环境中如何识别，分析，评价，选择和利用市场机会，如何开发适销对路的产品，探求饭店生产和销售的最佳形式和最合理途径。
三，酒店财务管理
酒店一切经营活动的目的都是为着盈利。一个企业离开了盈利，它就无法生存下去。财务部在酒店的经活动中负责收集、记录、分类、总括、分析货币交易以及由此而得出的结果和结论，向管理者提供经营资料，供总经理进行经营决策。
财会部在酒店的经营中起着财务和计划管理、会计核算管理、资金管理、外汇管理、固定资产管理、家具用具设备管理、物料用品管理、费用管理、成本管理、利润管理、合同管理和商品、原料和物料的采购管理、仓库物资管理的重要作用。通过财务部门进行上述有效管理，能使酒店的经营活动获得更大的经济效益，从而促进企业不断向前发展。
四，酒店经营的前景
目前，酒店经营前景大家都看好，很多在房地产业获得巨额利润的企业，也逐渐转行进入酒店业，认为酒店只要装潢豪华，外表“看上去很美”，建筑高大、气派、地理位置好，就能够赚钱。特别是如杭州这样的旅游都市、上海这样的国际都市，酒店业看上去就是赚钱机器，印钞机。但是，许多人看到的多是假象，对于酒店的经营预期，抱着盲目乐观的态度，对于中国的经济和政策都缺乏应有的全面了解，对于政策的变化、经济的疲软，以及企业在经济疲软下的应变与对策，进入后的退出策略，都没有深入的思考。特别是一些投资2--5亿元的酒店，一旦资金链断裂，将造成巨大亏空，对于投入回报期的预计，投资者对于酒店入住率等因素欠缺考虑，对于单位房价和平均房价将下滑没有足够的预期，总是以不变的价格计算未来的市场购买力，以经济的递增来看酒店行业的发展，是不科学的也是盲目的。对于经济动荡对购买力的影响缺少足够的预计等等，都将造成目前中国酒店业的疯狂进入。在五年后，甚至更短，也许三年后，中国酒店的房价就会大跌，形成恶性竞争。目前在酒店行业协会还没有成为官方协会的情况下，对于进入酒店业的门槛没有设定，谁有资金谁就可以进入，这将成为中国经济的一个定时炸弹，酒店业将为此付出巨大的学费。像现在的中国彩电、电脑生产业一样。当然，从市场的角度看，这是市场价格理性的必然，从消费者的角度看，是有利益的，但从投资者的角度看，就必须引起足够的重视，值得警醒了，高利润和暴利已经将成为历史。集团经营的趋势是个必然。
作为投资者，需要的是回报，是收益。投资酒店，是个比较周期长的投资项目。如果在投资上占用大量资金，在时间成本、机会成本上都具有很大的危险，在融资和资金时间成本上，同时还存在政策风险、政治风险、经济风险、金融风险……资金的时间成本、利息等等，将成为进行规模较大的酒店投资的主要风险。
五，市场分析
大多数投资商在大都市投入巨大资金打造万能酒店的时候，中国的一些经济强镇、旅游强镇，也将成为酒店业的投资重点区域，中国经济百强镇的酒店机遇已经来临。这些地方的经济比较发达，工业与手工业的迅猛发展，外来人口的增加，特别是商务活动增加，地方居民的消费观念、消费行为的转变，都将使这些经济强镇成为酒店业的新投资热点，进行了和进行着必要的铺垫，从而成为投资三星或准三星级别的酒店的最佳区域，甚至一些地方在镇上也投资建立准五星酒店。在县城、县级的市区，投资四星级别的酒店将也成为热点，在经济比较发达的地方，县级市，将出现五星级或准五星级别的酒店，都成为必然。在这样的消费理性逐渐明晰，酒店地理位置分布相对科学、合理均匀的情况下，比外在的建筑、内在的装潢，已经不是谁胜谁弱了，更重要的在于服务，在价格逐渐不敏感的部位、区域，将成为人们消费的关注热点，目前经济走势，从现在的市场行情来看，180—280元的价格客房档次比较欠缺，同时128—188元的价格，也是比较敏感的档次，同时也是比较缺乏的档位，具有强大的市场空间购买力。长期以来，人们对于这个价格不愿意接受和理睬，稍微不理性的，想住高级点，能够接受300—500元的价格，稍微敏感的，能够接受60—120元的价格，所以中间的120—280元的客人，反而没有人做，或是做的比较少，这样就留下了市场空隙，也就留下了市场机遇。从经济学、数学的角度看，正态分布也说明，由于前10年的酒店投资把这个空间忽略，或是人们消费正逐渐理性，一些企业的住宿补贴制度正在逐渐改变，如制订一定的标准，超过部分为出差人自己支付，节约部分归出差人自己享受，也将是必然趋势。
目前，沿海经济带的酒店发展机遇，基于沿海的经济发展，更重要的是沿海人们消费观念的改变，对于酒店服务业的观念的转变，使得沿海成为酒店服务业的快速发展区域。在这样的机遇中，已经经历了近20年的发展，中国酒店业已经逐渐成熟，同时，一些管理理念和方法已经老化，需要更新。在国际酒店经营管理方面，也面临巨大的危机，虽然机会也同时存在，但是许多企业或投资者盲目进入。本来机会在沿海地区，具有很大的很长的走势，但是，随着酒店业的堕落，人们消费水准的堕落，高级酒店发生着很不和谐的变化，色情服务不仅仅是低档次酒店的特色，也逐渐使高级酒店陷入怪圈，使得高级酒店的经营成为危机中的危机，在与政府、政治、法律、媒体等公共关系协调中，社会形象维护中耗费酒店巨大的资金和物力、人力。豪华酒店的市场危机接着就到来了，目前一些地方投资豪华五星级酒店、白金五星酒店等等，买单的，不过是地方政府、个别大企业或爆发业主，真正消费群体并不旺盛，将导致开房率、平均房价等硬性指标急剧下滑，酒店经营利润和投资风险正在成为经营、管理、投资酒店的最关键词汇。
前几年所谓的回归自然，人性休闲，导致大规模的企业一窝蜂涌向度假村投资，大量的度假山庄建设，使具有季节的时间特征的度假村也勃然暴跌，甚至导致空挡。中国企业界的投资许多时候缺少理性分析，只要媒体频繁出现某现象或鼓吹什么现象，或炒作什么概念，企业界投资就发热，这样的现象是经济不成熟、投资者不成熟的表现。跟着舆论、政治走的经济行为，不是纯粹的市场行为，必然使一部分人被套牢。只有那些走在前列的，可能获得一定的市场先机，大部分都将饱尝失败的苦果。就像目前的房地产，先进入者已经赚取了大量的资金，还有跟风者进入，就有可能被套牢，中国的政治情形是必然要在政策上进行宏观物价调控，安抚民心，抑扬交错。在这样的状态下，单纯投资酒店业是不明智的。所以许多人把酒店投资，当作房地产的前奏或附属产品在生产，在新的环境与机遇下，如何将酒店经营投资与学校教育结合，是一条新的道路。
6，餐饮业的发展与酒店住房率的相互影响，值得思考。
中等城市的餐饮，许多时候是纯粹的餐饮，一旦与客房结合起来，就难以做大、做好，原因主要是一旦评定了星级，经营者、管理者就以为自己了不起，就在价格上做文章，认为自己是几星级的服务了，实质上，中国酒店的评定星级都带有巨大的水分，更重要的是所谓的级别在市场、在消费者心目中，是否名符其实?一旦水分很大，广大消费者的眼睛是亮的。所以许多酒店的餐饮不是很好，客房反而比较好的原因这也是其中之一，经营酒店把更多的政治因素、政府行为强加给消费者、强加给市场，是不合理的，也必然要被市场淘汰的和遗弃的。更重要的是餐饮没有特色，没有文化，不适应地方消费口味，客房消费许多时候是硬性的，中国人在吃的方面和住的方面比较，如果让一个人一顿吃400—500元，可能不是很容易，但让他消费住入400---500元的客房，却有可能，住，成为身份象征。所以要进军餐饮或进军快捷酒店，不仅仅是时机、速度的问题，还有产品组合特色的问题，消费文化的应对问题等等。
七，酒店经营的核心观念: 
一个企业经营的好坏，取决于企业内外的各种因素。但经营者经营观念的先进、正确与否是一个企业管理者能否搞好企业经营管理的重要因素之一。就服务行业而言，要牢固树立诸如竞争、市场、效益等观念并结合行业、单位特点而灵活地加以运用，这样才会在激烈的市场竞争中立于不败之地。 
　　1，竞争观念 
　　酒店在市场上并非独家经营，竞争是不可避免的。酒店之间的竞争是市场份额占有的竞争，竞争导致市场占有率、客房出租率等方面的差异，并由此产生不同的经济效益。酒店管理人员必须树立竞争观念，勇于参加竞争，敢于战胜竞争对手，还要善于竞争，注意研究竞争方法和策略，并以正当的手段参与竞争，将竞争视为推动酒店发展的动力。 
　酒店在竞争中可选择的竞争策略很多，举其要而言之有： 
　　靠创新取胜。随着客观环境的变化，客人消费欲望和消费习惯的变化，酒店不断开辟新的服务项目和服务内容，并在酒店的建筑外观、客房、餐厅布置上创出新意。 
　　靠优质服务取胜。服务质量是酒店生存发展的生命线，是提高酒店竞争能力的核心。酒店的设备条件再好，如果没有优质服务相配套，也会在竞争中被淘汰；相反，设备条件差一些，如果能提供优质服务，也能赢得客人的信任，在竞争中取胜。 
　　靠快速取胜。迅速适应市场的需求变化，并及时向客人提供令人满意的服务项目。酒店管理者在“快”字上下功夫，才能争取主动，才能抓住有利的市场机会，才能在竞争中取得主动权，以快取胜。靠优势取胜。酒店经营应扬长避短，充分发挥自己的优势，充分利用自己的有利条件，以争取有利的竞争地位。 
　　靠联营取胜。根据自愿、合理的原则联合、联营、扩大经营规模，增强竞争能力，减少市场风险。中小型酒店走联合的道路，将有助于聚集力量、分享信息，同大酒店抗衡。 
　　在竞争中求生存、求发展，促进酒店经济效益的提高，树立竞争观念必不可少。 
　　2，市场观念 
　　树立市场观念就是要求管理人员了解市场、面向市场、开发市场。了解市场是了解国内外酒店的技术水平、管理水平和服务水平，了解市场供需状况，了解竞争对手的情况，做到“知已知彼，百战不殆”。要密切注意市场发展变化动向，努力发掘新的市场需求层次和需求领域。在了解分析市场的前提下，对酒店产品组合、生产、销售的全过程进行定位组合，根据市场来研究、筹划酒店产品的内容、特点，通过一定的方式把酒店产品推销出去。开发新市场可以避免与强大的竞争对手进行直接竞争，又可以在进入新市场后处于比较有利的竞争位置。 
　　3，效益观念 
　　酒店是一种赢利性企业，经营活动的目的就是为了取得经营效益。其经营效益包括经济效益和社会效益两个方面。酒店自身的经济效益，是酒店在市场环境下求得生存发展的基本条件，也是酒店从事各项经营活动的根本目的。酒店经济效益的好坏，不仅关系到酒店的发展速度和规模，还关系到酒店对国家的贡献大小和职工的切身利益。因此，酒店的经营者和各级管理人才都要有经济头脑，树立效益观念，充分利用各种经济杠杆(价格、成本、利润、工资等)，建立和健全各种核算制度，力求以最小的劳动消耗获得最好的经济效益。当然，酒店在经营过程中，还要注重整个社会效益，在努力增加酒店经济效益的同时，还必须维护国家、客人和竞争对手的合法利益，正确处理好国家、企业、职工和广大消费者的利益。 
　　4，发展观念 
　　发展观念是决定酒店发展方向和全局的观念。用发展的眼光来经营酒店，发展观念是从总体和长远发展的目标出发，谋划和确定酒店经营方向，具有战略性。这个观念要求经营者必须根据未来经营环境的变化和酒店的自身条件状况。确定酒店目前在市场中的位置，并通过对酒店的优劣势分析预测，在经营环境发生变化后所带来的成功机会和可能存在的风险基础上，确定酒店的经营方向和市场开发目标。发展观念要求经营者从总体和长远发展的角度，检验酒店的各项近期目标和近期行动方案。对于不符合长远利益和总体目标的行动方案，必须坚决予以调整。为了保证总体目标和长远目标的实现，牺牲一些局部利益和短期利益是值得的。为了能科学准确地确定总体目标和长远发展目标，要求经营者运用科学的方法，对未来的发展进行调查研究和经营预测，从而为酒店规划发展提供可靠的科学依据。发展观念是酒店经营管理的核心观念之一。 
　　5，服务质量观念 
　　酒店的服务质量是酒店日常管理的中心工作，全体员工都要有质量意识，管理人员更要树立服务质量观念。只有在质量观念上牢牢扎了根，才能在日常管理中把质量真正当成企业的生命线。服务质量是指酒店提供的服务在使用价值上(包含精神和物质)适应和满足客人需要的程度，既要具有物质上的适用性，如设施设备、菜看质量的优质，又要具有精神上的适用性，如良好的酒店气氛、服务劳动、员工精神状态等。服务的使用价值适合和满足客人需要的程度越高，服务质量就越好；反之，则服务质量就越差。要提高服务质量，就要提高服务的使用价值的质量。酒店服务质量的提高，质量观念是前提。 
　6，人力资源观念 
　　人、财、物是企业的三大要素，其中“人”是第一位的。人力资源的开发与利用，已是现代企业管理的核心。酒店是劳动密集型行业，服务质量是经营管理水平的标志，而对从业人员的管理又是服务质量的保证。现代酒店业既有吸引员工的环境和工作特点，又存在工作时间长且缺乏规律性、社会地位偏低而工作要求高、主客收入相差悬殊等不利因素，从业人员的素质、心境、职业道德、积极性等成为酒店经营成败的关键因素。传统静态的人事行政管理已无法适应酒店业的新变化，应运而生的是在动态的环境中，既重视人与工作的最佳组合，又重视员工的社会心理要求，采用现代领导科学手段，有效地激发员工的工作积极性和创造性，挖掘员工的潜能，将员工视为一种资源去开发利用，以实现酒店的经营目标。要提高酒店的经营管理水平，关键在于提高各级管理人员的素质。提高酒店管理人员和全体员工的素质是酒店长远建设的一项重要内容，各项管理人员要树立起人力资源观念，并在经营管理过程中给予充分的重视，加强员工的教育和培训，充分发挥每一个人的能力和才智。 
总之，作为酒店企业的经营管理者，要想在新世纪将企业发展壮大，建立竞争观念、市场观念、效益观念、发展观念、服务质量观念和人力资源观念是经营工作的重中之重。

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