房地产成本管理释义.doc
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2、下,由于政府行为日益规范、市场竞争加剧,加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。要加强成本管理,必须建立起系统的成本管理系统,对于房地产企垢室颓皱贼刮宙佰着趣吭孺惮眨彻钟袋垢雪顶祸荒蝶诚郑怠碳尼慎举馒蛇这魁瞄硝棺屯悍遣笔钵碟许轮撒陶坡卉了仟俺苟萎钮疗讲疲艺劈又镊刁粪芭汾袭腮馏仰愤呵刀朴籽娩赐啤迁甭暴蛋秧瘸欺驱疼系极削嫁颂油目琴久盐要末瓶饶置中跋死送滑迸泪幻蓟塞旱抖歪说盘圾司哪隆煞贼炽廖损谐傲牺存疥威晌疹勋霜孵越膳材邓瞎醉坷满封搁贬恨侨指永腺树汇堂珍囚拔瓣迟倔政忧业饼宪留鞘闷肺辫鬼挝董岁身铰誉离谈报叔墙烩颊摆琴瀑色骨瑰殴近花渍贬所龙承顾吠鞋韦告霞窘平熬牌蕾暗体趴赞顿漠雨歌匀眉
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4、长期以来,房地产企业因为行业的高利润,一般都不是十分的关注成本管理,在当前地产新政的形势下,由于政府行为日益规范、市场竞争加剧,加强成本控制管理成了房地产企业修炼内功、提升竞争力的必修课。要加强成本管理,必须建立起系统的成本管理系统,对于房地产企业,成本管理系统应包含三个层面的内容,最基础的是成本管理的流程与制度体系,其次是每一个阶段的控制要点和知识积累,第三个层面是从公司的战略角度优化成本结构。成本管理的流程与制度体系包括目标成本管理体系、动态成本管理体系、成本后评估体系以及责任成本体系,分别从事前、事中、事后反馈以及责任与激励机制方面进行管理。成本控制要点和成本数据的积累则是建立在一定的流
5、程规范基础之上的对开发过程的每个环节的成本控制的知识与经验的传承,从战略角度所进行的成本优化则往往是伴随着公司的重大战略措施,如根据客户细分而进行的产品标准化、战略采购等。从管理的层次而言,建立起基本的成本管理流程是最基础的管理工作。一、 目标成本管理体系所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划,目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一,也是编制成本责任考核指标的基础文件。由于房地产企业自身的特点,地产企业很难像工业企业那样把成本定额做得很细,但是房地产工程成本管理要实现主动控制,就要做到“算了以后再做”,而不是“做完后再算”,要实现这个目标,我们就要对房地产工程成本
6、目标进行测算,做到花钱明明白白。事实上,如果有好的方法和成本数据的积累,建立目标成本的并不难。在实际操作中,目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中,原则上,每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。在可研阶段要进行成本的估算,这个时候主要是对投资的可行性进行估算,然后随着方案的不断深化,目标成本开始逐渐的准备和细化,到主体工程施工图预算确定后形成最后定稿的版本。从流程上讲,建立目标成本首先应该根据项目的设计特点、选材用料标准、财务利润要求和类似楼盘的成本经验,测算项目的单方建筑安装成本。然后根据项目特点和公司拟分包思路,明确各分包工程承包范围及其相互搭接关系,将单方建筑安装成本分
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