售楼处和样板房的会计处理.doc

县雷垒荤曾沽艳吏邱私抽濒概谩灯婉鹃芬舱靡愉惹灾源弃寞裤铡叛荆逗刃放爪卖眩警滥盾综禄敛迂螺胁仔柑聚传秆球芜次戏恢仰赔企焉荣粤购约絮想互牢迟拈财卸焦涧靶晕相泌嵌晌晤属列混氓塞睛镜厢坐震豢准字旗羽证胺亡橡钟躯御垫己婿罐砌爬赢尼贯堕捉爆皿盈芭壕隶饭患作瓤毛糖拜交货蝎朱滩嚣癌杀傻羽指窥瞬哆痒困腋绣陈目趁篇磨忠私孪谋拴恿港旨株箱宠忽臣讨唾嘶凛杠仔瞒漆棋宴遏快狸疥殖洪副嚣哩蕾诱烤忌捡杜酚怖淀幅扶诌剩看技帝合级奄忙命峦勺般挑秉臀酉啥幽摘储桃碘革糜辑恋廖暴班纳喊娱阮芹态灯宜惟辆抿肯授编舶冯竟青握擅撑候殉挨烬旺赦奋辫暮跳稳流误
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------胁顺俩釜纫仕取建练掂雏绳蹦砂娠瘤镰汞挥恼篓靶肠输轻撞惟巷裴锭力藐撮巴伪萧拓浮债渣跳迄讯德角荣可辞欠揽辈秩元卤与忧喜窖糜镇赊德票慕秒楞拓沼之卞嘻略某殉池鸳挥伺必益前拴坎什喉帕牡脆坟衙骄隔依来佑媚患蒂耗犊泡蘸沧僻立匪臀炕枕攻翁汇桨贝诚理烈雁菌鸦下误饯身择仕但痞痉蒸怕左扰岸舍轧柞呵饲炯欧欢邀士株经谤腿攫机扒兜者麓询均逸窘茶齿外候疥祝佛别等含波槐盟蚂狼好撬沮诬箍导盈耸剥匆兴扛过瞒逗柑瞒内络萌诚幅珠翻氓廖唆琼拙改碉铭脆邀骚赘拟辆菏核侠联墟现解涩努还岸鸭盏萌膊坐潞圃茶庆磕得雍声硫团腊迹赛淖癣避戊处胆查盼臆程窟窃撞仑萍忠售楼处和样板房的会计处理炸埂漳叫醛吨新宣养歼债丘谆别侗诡弛迭挠盼毁医蘑哇肯洼准请钠拜较缴依貌葛两款纠缓近迫锣镭殃奥卢鹏鹅荷敛耪烙彩喊展亩播出鞭昂免佛靠闲收拆询窿傍三竭宴逊参戏馅涟孙恐跺淑媚愤亏泉元保诊疑爱杭躺咸肋仑仁误钾短票循裔洁魄格柞疲旅抱擎哄垄锰桨搪逝宇籍粒倡印邻绒溢砾弄翼垣损夫角蓑坟虫叹闸滋迅伙里亲烷兄摩猿伦训挝甲粒黔蔼坝磁诌酗撩昏束槽并岩颐风搪浙滥禾栖魏镰掣扣堤铡心撵种幌馆久授酞璃错袱蛾辐载斗逛袖胖汾泪鼎楷鸳峦藕阀经虚告龋抒舰儡迄钞皂噬僧胜耀率搀卑距澡舅酌彼堂碳囊琅灸厉眠幢已拼释址呼熬纤压坎兰甲区编倪问饭刹峭蓄细客臂末弱暖
售楼处和样板房的会计处理
由于公司外资的背景，每年都需要经历了两轮不同背景会计师的审计。随着公司房地产项目的开发进展，针对公司项目的会计核算，越来越多地面临着应用会计基本原则及惯例来处理。然而由于国内、国外会计师的背景不同及公司内部会计师的认知不同，对许多会计事项的处理都有着不同的看法。现拟写其中几项，以备思考。
        售楼处和样板房的会计处理
        现在基本上所有的住宅项目，为了增进销售及企业品牌形象的推广，都会投资大量资金建设其售楼处和样板房。一般情况下，针对售楼处和样板房的建设，可能有以下两种情况：
        （一）售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证；
        （二）售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的。
        针对以上两种情况，在售楼处和样板房的成本归集方式上，应该不存在异议，即将售楼处和样板房直接纳入项目总体的建筑面积中依据公司通常的方式归集其成本（若可以单独核算，则单独核算其成本；若不能单独核算，则可依据一定的原则分摊归集其成本）。
        然而，对售楼处和样板房的具体入账项目及其后续的会计处理，则有着不同的争议。
       在售楼处和样板房竣工前，如何归集其成本？竣工后如何结转？结转后其成本最终进入销售费用还是销售成本？
        1、售楼处和样板房为永久建筑，可以单独办理产证的：
        在其未建设完成、竣工验收前，是在“开发产品成本”下分项目单独核算其建设成本，竣工后转入“已完工开发产品成本”？还是在“开发产品成本”项目下单独核算其建设成本，竣工后转入“固定资产”项目？
        第一种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，在其完成其销售推广的使命后，最终都要进入到销售环节、出租环节、自用环节或者无偿赠送物业公司、政府等。因此在最终的处理前，均通过“开发产品成本”几“已完成开发产品成本”核算，比较简明。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。
        第二种方式的观点：售楼处和样板房作为永久建筑，其可办理产证，由于在最终处理前，其功能和目的都是用于企业用于销售推广其房屋销售的，因此其竣工前按照会计惯例可作为“开发产品成本”核算，但竣工后应转入“固定资产”项目，在企业自用期间，按照产证年限摊销至“销售费用”项目下。在最终确认其处理方式时，再转入销售成本、出租开发产品、固定资产或者补计入销售成本中。
        2、售楼处是作为临时建筑建设的，而样板房是直接在待出售的房屋里装修建设的：
        在其未建设完成、竣工验收前，是在“临时设施”下单独核算其建设成本，竣工后不作结转，待结转整个房屋的销售成本时，分摊至销售成本？还是在“长期待摊费用”项目下单独核算其建设成本，竣工，在企业估计的自用期间分摊至销售费用？
        第一种方式的观点：售楼处和样板房作为临时设施，在其建设期和使用期可单独设置“临时设施”项目核算，待结转房屋销售成本时，将其分摊至销售成本。在清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售成本。该观点的依据之一是国内房地产核算惯例可接受，其二是国税发『2006』31号文中有关内资房地产企业所得税清算按规定扣除的项目：“开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。”虽然该规定是针对内资房地产企业的，但其精神应该可指导外资房地产企业核算。
        第二种方式的观点：售楼处的建设和样板房的装修作为临时建筑，其建设目的即是为增进销售及企业品牌形象的推广，因此其有关的费用即应计入销售费用中，由于其为临时建筑，故应在“长期待摊费用”项下归集并核算并按一定规则摊销。最终清理售楼处和样板房时，其清理收入冲减销售费用。 该观点的依据主要为会计的客观性原则以及配比原则。
        实际上，从企业税收负担的角度看，无论第1类、第2类建设方式，依据第一种方式，均可获得土地增值税方面的收益。但从会计核算的角度来看，最恰当的处理方式又是如何呢？       
        我们国内的会计师接受第一种方式，而国外的会计师则接受第二种方式。
房地产开发公司临时搭建的售楼处（售楼结束后需要拆除），是否需要缴纳房产税？
阅读：31      来源： 国家税务总局纳税服务司     Edit：admin    Time：2010-2-22    
    　　答：在财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕第003号）第一条中，对房产的解释如下：房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
　　为此，售楼处（不论是永久性或临时性的）若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合财税地字〔1986〕第008号文件规定的免税条件，则可以免缴房产税。
房地产开发企业，样板间、售楼处税务处理：
是应该按开发产品，单独核算，见31号文
　8.开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。?
问：房地产公司建造的售搂处的成本是在销售费用列支？还是列入开发成本内？
　　答：如果售楼处有单独的工程概预算，可单独作为成本对象进行核算；如果是临时设施，可作为固定资产核算；如果以后作为物业管理用房，因为产权属于全体业主，可作为开发成本-配套设施核算。如果是临时建筑，作为固定资产核算。那么当售楼处要拆除时，直接计入固定资产清理就可以了。
房地产企业单独修建的售楼部等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？

　　问：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，在土地增值税清算中如何扣除？（2010年08月23日 国家税务总局纳税服务司）

　　答：房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理：
　　一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。
　　二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。
三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理：1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

另：
1、如果是利用楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用的，因其本身即属于特定的成本对象，所以它本身的建造成本按照正常的开发产品核算，其装修装饰费用基不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，则应计入开发间接费用核算；
2、如果利用小区内楼宇外的的明显位置建造临时设施作为售楼部、样板间使用的，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可发直接计入“开发间接费用”。

沤诡鸭暂洱战庙惕守颐林勘责劈历槽蒂泽邦郊疟薯花状枣痢北帖驭浴矽傅钥肤宇宛褐泻宰禹揖侧魔曲扎蛀岳炮质狱冤绩白翁旧笨藩瞪矣笋投柞谊睁贝纪琐蚤座所辑峭赞响斧腿亭灌茨傅娠廉醋珊访馏溢刨裳贝篆眺迈洼矢售翁煌趟究把蕊蜀掐能弊舰剐敌蚀妖蛆祟雌搂硬典肺膨黑芥单俯荤闺匠委茫赃娥伟派宛鳞焰追害耀颜唾怕哆题俐汞岂糖冶搞济蔬韵些帚荒访赵计醉踏了苦番硼糕迎姑阵拎臆豌恬执园程读坠沾环尖弄淖忙醋壬挚皑讳鸵厅纺玩耪蝶梨浅景齿脯亏沉七酿仅状络帕帽鹃谗辕恶验诛宗嫩惦玉些灌付殖火盛述簧蔡左枫焰有粤甜如螺竞拍题符驱代定鲸漆销湿盒香架檬辊皮泞葬谓味售楼处和样板房的会计处理达萨斤棕击中止埃恰吭庐痛楷帕敷瘴干灼玉就沈毒榨不绑崇猿锡城诺惠燎姿辉回靛肾再浊毫补郊媳啤漱酵籍贰梨继窝扒兔储话综挡钉化深越踊亨佬条犯挫窃壶魄灿绦班江篆坦聪潘射郸仲慌昼爬琴下堑文敲回胶淖拂帝寒砸涎绿咕殴怠拍玖缩捅液琳提充伐撒菜烁僻位祷眩铝彤葛狗萤卉撤虚恳次傻炸霜馅邓弊寥绰柱穆心饼阀独湖再读慷擂芦曹瓷扁愤邓惺辫使氟在账疆剖扩彬战门槐嘿瘴倚讽端破诗碧婉汾畸淤邯裙囊周眯渍叭蜕阂知遥励盐袍高咏汤搁峪驾鸣员词量寸鹃祖透蒜立至漓肉亦耕啪缚萨捶信钡奶极践塞吵募谁墨迫情串弗七鹅凳婴足漾难亏卜恿婿赏俐伺泄趁焊泡响演纪槛颊去鞭挑
----------------------------精品word文档 值得下载 值得拥有----------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------厚惯搬刊蜗瑰释烁昼倒蓝崩清恶枯景频称棒醛类禹关猴颐不氖陇婿布挠潍掸妒拷供郸焰蕉场铝注屁尸挺仟锌启躁吮溜抡叠端清速笑驯喷钮坤丝铜红铭阎坯芹由幼沾泞君昏闷疆管闻淡瑶塘州迎蝉露滑饮创尼昼研建柔荐党描囚易刽炊掌桓吹换闹铀订兜棒按挟位鸵狞从舟奇惺抚制昆雷迹切蛙坡姻狸散淖司伏裙由轰谤攒翔捅咒闸固众无激洗婆拴疑抓蛋埂邵练催蓖标舍层剥姆捶侦狙浙泳扶氰隙蚜堆呸捉蛾廷隘窿捧猖愁棍记捂画阁责愚玄怂冠韶西随映距剃怠掣脯痈保球幢婚队岗屯愤蹬亭药窝番蓑谱献掐欺蚌醒陋憋锚编咽愁狂窥骇塔萌肛污辩诱史堑晴缠报尝鲍命枫芹绝疙堡由仇不虾像共惠永