谈伊金霍洛旗房地产泡沫的产生原因、形成机制及对策分析.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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谈伊金霍洛旗房地产泡沫的产生原因、形成机制及对策分析
师建美
（内蒙古师范大学鸿德学院 管理系 2009级 工程造价1班 200904063）
指导老师：高娃

引言
伊金霍洛旗2011年之前房地产市场持续火热，房地产开发投资增势强劲，但2011年之后房地产市场则变得冷淡，由于房地产价格高居不下，一方面使居民实际可支配的收入受到严重的影响，影响了居民的正常生活，另一方面也对经济产生了重要影响，轻者会造成产业结构失衡，重者甚至会造成通货膨胀。又由于房地产市场的火热，导致各地产商盲目扩大投资，使得产业投资结构不合理。
正文
一 房地产泡沫产生的原因
纵观近几年伊金霍洛旗房地产业的发展，2009年房地产业同比增加了60%，2010年同比增加了51.9% ，2011年则同比增加了46.4%。究其原因如下：
（一） 房地产中介商恶意炒作
总体看来，房价上涨的内因，是需求带动了投资性资金的介入所形成的恶性循环。伊金霍洛旗人口众多，每年的住房需求量是巨大的。特别是这些年来，城市建成区的迅速扩大，使大量的农村变为城市，城市基础设施的改善，大量低矮破旧的房屋建筑被拆迁改造，更是加大了对住房的需求。按照经济学规律分析，这些纯粹自住性的需求，基本是按照价值规律的走向而实现市场的自我调节。但兴风作浪的往往是资本的逐利行为。因房地产市场的开放性，多种资本可以随意参杂期间进行投机炒作，所以房地产市场的需求一直十分旺盛。
（二） 土地价格垄断
土地是房地产业的基础，房地产业的发展离不开土地政策的配套。但土地的自然供给是固定不变的，人们对稀缺的土地需求有无限扩大的趋势。这种需求既有发展经济的客观需求又有对土地获利的需求，在土地获利需求的驱使下，把获取的土地权益作为谋利手段。神农百草膏土地要素市场的缺失使伊金霍洛旗的房地产市场形成典型的垄断市场特征，使房地产价格普遍偏离其价值，呈现虚高状态。而房地产开发市场的垄断，使垄断效应更加明显。因此，土地的稀缺性及其虚拟资本使低价运动可脱离土地利用实际而产生泡沫。
（三） 消费者及投资者对未来价格的预期
由于土地的稀缺性，使得房地产价格存在着潜在升值的趋势，因此，房地产价格在人们未来的预期中也会不断上升。对房地产未来价格的非理性预期造成投资者对未来房地产投资高回报的设想，过多的货币资本投入到有限的土地买卖中，推动地价不断上涨，从而使房地产价格不断攀升。
（四） 不法投机者的故意囤积
在房地产泡沫形成的最初阶段，大量消费者对房地产价格走向都是持上涨的观点，不法的投机者甚至故意囤积大量房屋，以期在未来价格更高时抛售，来获得更高的利润。由于房地产资产作为一种非货币性资产，我旗房地产正在成为“硬货币”，并作为保值手段与财富标志。一个中长期稳步增长的房地产市场将有利于消化金融泡沫、缓解金融危机。土地资本赋予建筑物及其所占空间特殊的表现形式。由于不动产的不可复制性，经济增长与通货膨胀会逐步或阶段地作用到不动产市场上，推动价格中长期走高。经济高速增长与体制转轨阶段，币值被稀释、通货逐步膨胀的同时，房地产则处于相对保值增值的作用。因而任何时候房地产产品的需求不会有过大的降低，上升幅度可观。
（五） 房地产调控政策的缺失
面对居高不下的房地产经济泡沫，从经济学方面看，加息一方面加重了开发商的贷款成本，另一方面又增加了消费者的供房成本，但实际上短期内起不到实质作用。从开发商方面看，目前的一些大开发商，自在这个举世皆知的高利润率行业挖到第一桶金之后，早已完成了资本的原始积累并使资本雪球呈指数级越滚越大了，其实力早已不可同日而语。在一些大城市，哪家知名开发商的身家不是数百个亿？区区利息在他们眼里能算得了什么呢？何况当前火爆得供不应求的市场，如此丰厚利润，自有消费者来做“冤大头”买单，加息成本又能值几何？故仅靠加息之举，难遏其扩张之势。从消费者方面看，尽管价格高涨，但在追涨心理及预期心理的促使下，往往产生“能长期保值”的盲目判断。从炒房投机方面看，虽然加息会使炒房成本及风险大大增加，但最终还是会转嫁到买方手中。故此，如果没有更好的调控手段来多管齐下，楼市高烧仍会持续甚至温度更高。
(六） 房地产租赁市场不完善，使得房地产租赁价格混乱
现有的房屋租赁市场的供应主体是城市城中村和郊区农村的农民自住房，租赁市场的需求主体是进城打工的农民。由于用于出租的房屋条件差、环境差、交通条件差，并且房东乱要价，哄抬价格，使得房租上涨，需求者支付不起只能望而却步。
二 房地产泡沫的形成机制
房地产泡沫的形成机制可以按照以下过程来理解。为了更好的说明，我们假定房地产总需求中的真实需求保持不变，仅考虑总需求中投资性需求的变动情况对供求关系的影响。
在房地产市场上对物业投资性需求增加的情况下，房地产需求曲线向右移动，房地产价格上扬。由于房地产价格上扬，导致房地产供给曲线向右移，房地产供给量增加。但是由于政府土地政策，尤其是土地要素的供给缺乏弹性，因此总体上房地产供给量仍然会小于总需求量，此时价格仍然会呈现上涨趋势。由于价格进一步上涨，因此房地产市场上的各种力量可以继续重复以上过程。由于我们假定房地产的市场真实需求并未发生改变，因此这样的一个循环过程最终的结果必然是使总需求与真是需求之间的缺口越来越大，这种缺口越来越大的原因在于投资性虚拟需求的增加。市场上虚拟需求的形成很大程度上取决于买者和卖者对于未来价格的预测。而且这种预期有一种神农百草膏第二代 “自我维持”和“自我实现”的性质。也就是说，当房地产这种投资品价格发生波动时，价格越是上涨，就有越多的人会由于价格上涨的预期而入市抢购，而抢购又会使价格上涨及预测增强。在这样的一个循环过程中，在源源不断的货币流入的支撑下，很快就会出现房地产价格不断上升的“大牛市”。
可以肯定的是，当没有后续投资者进一步投资时，上述的整个循环过程就会中断从而导致房地产市场的泡沫崩溃。从目前的研究来看，不同的资金来源似乎对这个投资过程的中断有着不同的影响。我们分两种情况考虑，一种情况是投资者通过负债来经营时，长期来看房地产市场的租金低于贷款利息时，投资者无法保持盈亏平衡，现有的最后投资者由于需要偿还银行的所借资金不得不低价抛售其所有的房地产从而引起房地产价格的大幅度下跌并导致泡沫破裂；另一种情况是当投资者使用自有资金进行房地产投资时，如果投资者不能获得社会平均利润时也将抛售房地产以取得资金用来购买其他收益较高的资产。目前社会上对因股票等其他投资市场复苏而导致房地产泡沫破灭的担心恰恰证明了这一点。相对比较而言，投资者用自有资金进行房地产投资时，产生这种崩溃的可能性将大大降低。事实上，在房地产投资中，由于房地产价值量大的特点使得负债经营是一种非常普遍的现象。
由于房地产气泡是不可能一直膨胀下去的，因此当经济发展所带来的真实需求不足以消化这些虚拟需求并通过社会上种种现象和指标使信息充分为社会所知时，这种预期就会被打破，于是使竞相抛售，房地产价格直线下跌并导致泡沫随之破裂。当这种泡沫一旦破灭时，同时会带来很大的经济损失。
三 房地产泡沫的对策
随着伊金霍洛旗经济的发展，人口的增加，城市化进程的加快这些都无疑给伊金霍洛旗房地产的发展带来机遇。但是面对日益激烈的竞争，房地产需求的进一步增加，伊金霍洛旗的房地产业也面临着更大的挑战。如何让这一行业真正成为伊金霍洛旗经济发展的增长点，新增劳动力的吸纳处，防范房地产泡沫，促进房地产业的健康发展。我们应采取相应的政策措施：
（一） 大规模建设经济适用房、廉租房，并进行全方位监督
首先，建大量的经济适用房，为众多的低收入人群量身定做一套政策性住房供给体系，才能实质性地解决住房领域面临的一系问题。其次，大力发展住房租赁市场，对出租住房的业主实行税收豁免政策。对低收入者购房和租房的税收优惠政策。对为低收入者开发租用住房的私人公司实行税收抵扣。再次，分化城市功能，延伸住房供应空间，过多的基础设施集中于主城区，强化了人地矛盾，抬高了地价、房价，成为房地产沫的催化剂。分散基础设施，分化城市功能，延伸大城市的地理空间，既是我旗城市进一步发展的明智之举，也不失位平抑房价，解决住房困局的良方。
（二） 强化土地资源管理
建立土地要素市场，通过市场发现土地的价值，避免政府垄断造成的不利影响。在土地的利用中，政府垄断造成了土地价值的低估与高估的双重影响。一方面，村民的集体土地在政府征用过程中被价值低估，在我旗各地竞相建设的开发区里，地价惊人的低廉，其基础就是土地价值的严重低估; 另一方面，在城市开发中，土地价值则存在垄断操作下的价值高估。房地产开发商通过在政府机构中寻求其行政人、行业性垄断、区域性垄断、集体合谋压低低价、垄断性信息优势、强制拆迁等手段，以远低于市场价值的批租拿到优良位置土地开发权。利润越大投资越大，产业往往在暴利刺激下过度膨胀。尽快改变土地所有者权属和入市方式，培育土地要素市场，是从根本上改变我旗房地产市场人为控制，保证房地产市场健康稳定发展的关键。
（三） 控制投资资金流向，加强对流入房地产业的资金的监控力度
首先，要进一步健全金融监管体系，增加监管手段，增强监管能力，提高监管水平；其次，要加强信用总规模的控制，不使社会总信用过度脱离实质经济的要求而恶性膨胀，从源头上防止现代泡沫经济发生；再次，要加强投资结构的调控，通过利率、产业政策等，引导资金流向生产经营等实质经济部门；最后，要加强外资和外债的管理，尽可能引进外资的直接投资和借长期外债。推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分都是从银行流出的。因此，要加强对银行的监管，从源头上控制投机资本。
（四） 加强宏观调节，调整产业政策
我们应该加强对房地产业的宏观调控力度，将房地产业的发展规模控制在一定的允许范围内，消除房地产泡沫实现房地产的软着陆。因为如果房地产泡沫一旦破灭，直接的后果就是房地产价格的急剧下跌，紧接著会增加银行的不良贷款，甚至有可能诱发金融危机。治标须得治本，要维持房地产市场秩序就必须从源头上根除房地产泡沫产生的土壤。而房地产，一般认为是宏观经济环境、制度性缺陷、微观机制三方面综合作用而产生。宏观经济环境是泡沫产生的前提条件，泡沫产生的根本性原因在于制度上的缺陷，而微观机制则是泡沫产生的现实基础。所以加强宏观调控以优化宏观经济环境就显得尤为重要。
（五） 鼓励和提倡理性消费
住房消费，需要理性和从容。毋庸置疑，当前房价超越经济增长和人民收入增长的非理性疯狂上升，政府和开发商的罪过首当其冲，但也不能排除消费者的追涨心理及浮躁心态，这种心理和心态是火上浇油的根源。应该提醒人们，随着政策的累加效应逐步沉淀，最终会在某一时刻发挥出质变的效果。看似“软弱”的加息等紧缩性政策一旦积累“爆发”，将发挥出导致经济拐点出现的强大冲击；一旦泡沫破裂，其蕴藏的系统性风险破坏力根本无法回避。这对当下看似十分火爆的房地产市场来说，无疑是各个投机者的警钟。尽管先前的紧缩性调控政策还没起到控制作用，甚至促使了房地产的新一轮高涨。但并不表明政策失效，而是效果显现的时间或实际时机未到，一旦美丽的泡沫在偶然间被刺破，房地产及股票市场再“牛”，那“牛角”伤人也是致命的。
（六） 综合运用税收、金融政策，控制资金流入量
经济泡沫形成的前提是非理性预期，而基础则是资金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽紧银根，控制入市资金量。在当前货币资金供应总量一时难以控制的情况下，不如改变思路，以更有针对性的税收、金融政策对房地产泡沫进行精确打击。在当前情况下，建议:a尽快征收物业税(不动产税)，抑制住房的盲目需求。b对房地产商征收暴利税或空置税，促进住房供给的释放。c提高居民住房转让所得的税率。d可考虑征收遗产税，改变居民的心理预期。e取消期房销售制度，改为现房销售制度。f对居民购买第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。
结论
由于国家对房地产宏观调控的影响，今年以来伊金霍洛旗房地产开发建设步伐明放慢，投入资金呈大幅回落。据统计，2012年一月至八月伊金霍洛旗累计投入房地产开发建设投资115.86亿元，同比下降65.4%。但是伴随伊金霍洛旗经济发展和城市化的加速，伊金霍洛旗房地产市场需求的旺盛局面还会持较长时间。如何进一步改善伊金霍洛旗居民的住房条件，让“居者有其屋”，是伊金霍洛旗和谐社会建立的重要目标。房地产业持续健康发展，离不开对房地产市场的有效调控，而房地产泡沫的治理则是房地产宏调控的主要目标，对此我们必须有清醒的认识。
参 考 文 献
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致谢
感谢高老师对我的论文进行了精心的指导，给予我很多鼓励与支持，提出很多新的看法，拓宽了我的写作思路。在此表示由衷的感谢！

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