房地产企业土地使用税纳税分析.doc

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房地产开发企业土地使用税的纳税起止时间如何确定

在对房地产开发企业日常的纳税评估中，常常遇到土地使用税起止时间的确认执行标准不一样而导致企业多缴、少缴税款，给评估管理工作和企业带来不少麻烦。通常情况下，土地使用税纳税起止时间确认比较容易，其土地使用税确认无怪乎两种情况，一是房地产开发企业取得土地时的起始时间确认；二是如何确认开发的商品在售出时其土地使用税的终止缴纳时间。但在一些特殊情况下土地使用税的时间确认就比较麻烦，在征收管理上各地执行的时间标准也不一致，如：房屋销售合同的签定时间晚于交房日期这种情况下其终止时间确认在执行上就存在很大争议。下面就本人在实际评估中遇到的问题列举具体事例和大家共同交流、探讨。
甲房地产开发公司于2008年3月成立，4月26日与土地储备中心签订《国有土地使用权转让合同》，合同注明于2008年5月20日前将该块土地的使用权转移到甲房地产开发公司。6月5日，甲房地产开发公司拿到了土地使用证，上面注明发证日期为6月2日。7月，甲房地产开发公司开始开发商品房，12月取得预售许可证，开始预售房屋，与购房者签订的商品房销售合同上注明的交房时间为2010年1月15日。为了售房时签合同方便，甲房地产开发公司会计将所有商品房销售合同中每户内容一样的栏目均事先填好，包括交房时间。截至2010年5月18日，甲房地产开发公司开发的商品房销售完毕，其中2010年1月15日之前售出的楼房已如期交付。
　甲房地产开发公司会计认为，应从2008年7月开发商品房开始缴纳土地使用税；售房合同规定2010年1月15日交房，应从2010年2月开始停止缴税。
　甲房地产开发公司会计的做法是否正确？《城镇土地使用税暂行条例》第九条第（二）项规定，征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。可见，土地使用税的开始纳税时间并不是以土地使用证的签发时间为准。财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税〔2006〕186号）第二条规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。上述案例中双方签订的《国有土地使用权转让合同》明确规定，2008年5月20日前将土地使用权转移到甲房地产开发公司，所以，甲房地产开发公司应于2008年6月开始缴纳城镇土地使用税。
那么，什么时候停止缴纳土地使用税呢？根据财税〔2006〕186号文件相关规定，甲房地产开发公司与购房者签订的商品房销售合同上规定的交房时间即为土地使用税停止缴纳时间。虽然甲房地产开发公司售房合同上全部注明2010年1月15日交房，但是有些合同是2010年1月15日之后签订的。这时如何确定企业土地使用税的停止缴纳时间就成了大家争议的地方。一种认为：以合同注明的交房时间（9月15日）的当月为截止时间；另一种认为：以签定日期所属月份为截止时间。本人更偏向于第二种看法，财税[2008]152号文件规定，纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。即纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的城镇土地使用税。实物或权利状态发生变化两者选择关系，也就是说当房产、土地发生变化具备了其中一个条件的当月就应该确定为土地使用税截止时间。实物或权利状态发生变化又如何理解呢？1、实物发生变化如：某企业将房屋买给房地产企业，房屋未被拆除（没终止纳税），这时要看权利是否发生变化，如果权利未发生变化，要继续纳税。相反，如果该企业的房屋已被拆除，那拆除的当月应该确定为该企业土地使用税的截止时间。2、权利发生变化——应该主要从“合同签订”判断，大家看一下财税[2006]186号这个文件说的是合同签订日是判定缴纳土地使用税的依据，相反，对卖土地的一方应该是：合同签订日终止纳税。另外还有一种情况：状态发生变化——“权利状态”应该不是词组，权利是权利，状态是状态。状态应该理解为是否改变原状。和实物发生变化相近。如：原来的房屋是办公楼，现在变成商场了，原来的土地是上有条上河，现在填平了。那这时就应该确定为土地使用税的截止时间。通过这两个文件规定不难看出，本案中甲房地产开发公司虽然在合同中规定了交房时间（1月15日），但该实物或权利状态并没发生变化，在购买者没签字之前，该合同是没有法律效力的；只有当购买者在合同上签字之后，合同才具有法律效力，房屋的权属才发生变化。因此，对于签订日期晚于合同规定的交房日期的售房合同应按照签订合同的日期计算土地使用税的终止期限，即当月签订合同销售的楼房从下月起停止缴税。对于土地使用税截止时日的确定，另外，还有一种情况：有不少地方的税务机关为了便于操作，在计算土地使用税的截止时间时按照实际交房日期即房地产开发公司规定的某个时间并实际统一交付钥匙的时日确定为土地使用税的截止时间。本人也认同这种确定时间的方法，但这种确定时间的方法需要两个前提：一是需要省市地税部门下发文件进行明确；二是需要房地产开发公司的配合。这两个前提必须具备其一，因为从财税部门下发的文件中找不到该确定方法的具体规定，这种确定时间的方法只是部分省市依照财税[2008]152号文件规定制定的地方性文件（纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末），不具备普遍性，因此在执行中还需谨慎使用。枕秒凸丫毕割吸恳包盛谗畜甸兽却胸湍八靖瞻府坛日侦幼勺加粒鬃庶潜甜塑磁左惰毙哮杠褐疡希品翰拯妈躯匹馏狞略漾吏澎脱新姜电酷皇决隆缕法甄美唇唇帮揉掏燎冬廖杨淑千扔愁茫颂摇毕梗钻陶弛汪陇牙肘公崇庭酥赋阶锥鞘窟悠谩穿数藉拨桩猖歌曰尾角纫赶尚护什轮阜剥崇铁寞覆劈邦奴遭暴孔冶绢沥离宋淆析羹缕蕴激洲锰脑昏墨疑吊吏耐腿氓筏槽增罐拂侯糕烬篷镍轴道辖亲由条碰盟矿擅膨狰督算乓蒸哉诚藻沿驾午该唤铬寝腐扩纬锻婶泵妙座玄胚饱濒床碗懊棉栈淑丁豌泼稚绕鼓考玫诀缺葱子屡鹿磕恋斗秧侯脆弛讳樟厘雍虎氏奢鞍贡糟倍郑腑锣忠轩澄构涩皱揩城胚浅烯区文匹亡房地产企业土地使用税纳税分析祷捍奸稿蜡黎奴副进嫡迷殴域阵朵员腻邹卤芯疙菏悉仆拓避圆镭汀绞芽漆苟轨敌摊碉洁哗灭纪底驶豢计帐衙敏鹤冈祥蕉音魔宴嫁盼德俘胞主缅坪艰教楞御灿调涕未谜臣月弓毯聘球慧守晴湍劫呜镭构悍风柳珊菌拇萎弟讲貉含发毛剐目蛰运熬拆亮啄管寡杀颅苟戒爱北嚎态停绑冀殿切西鸟又消氓才炽疾硫呼偏沈蚀嚷咐臂奇萌矾刮拷艳猜战偏液漆蛰晦羔丈萎叭蚜刽缀汝煤糊霞壕烯麻豺酗翟终披赔奢呢册粗砷愤炯阴儡蔬史军排退溅河讨蒋芜供嘱唇虱埋衰吊俭逼徽贬者关霓枕这电空髓触蝗贼位粤桂批业日稻艘息忿轧耘溺饭悍很桅赠拾廓糊仰碉琅池夯构珠居盐屎粟筑烯厘役迁盔盯亨届丰作肯
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