房地产评估考试内容.doc

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     从1993年到2003年，中国房地产估价师职业资格制度已经建立十周年，中国估价师也走过了十个春夏秋冬。房地产估价师作为一种专业执业资格，特别需要估价师具有较高的个人经验、专业水平、知识面以及服务水平等方面的职业技能。  　　
一、估价师应掌握一定的建筑知识和建筑造价知识  　　我们知道运用任何一种评估方法时，都会涉及一定的建筑知识，尤其是运用假设开发法进行评估时，更是考验估价师建筑知识的水平。评估个案中“真正的”房地产并不多，其确有大量的包括储油罐、输油管、高压电、泵船、码头、罐基。栈桥等等在内的“动产”，对其中“既无造价资料，亦无图纸”的，宜采用重置成本法，结合“替代原理”，先“模拟”出以当今设计思想及施工工艺状态下重建能大到实物“最佳”使用状态的建筑施工方案，后分部分测算工程量，再查找相关水利、土建定额，以此测算其新建成本。这些“个案”的评估要求估价师掌握一定的建筑知识和建筑造价知识。  　　
二、估价师应掌握一定的房地产经济理论  　　众所周知房地产估价是一门从经济学角度分析房地产的分支学科，因此，只有具备较深厚的经济理论基础，方能真正地做好估价工作并能进行相应地探索。这就要求估价师了解并 探索更多的经纪问题包括：贴现、折旧、经济增长、机会成本 、边际收益、收入与税收等，参加房地产经纪理论培训、知识竞赛和房地产继续教育。本人通过自学和培训1996年通过了房地产估价师考试，1997年参加“荆门市房地产法规知识竞赛”获一等奖，并获奖金200元。事实上，一个全面的估价师，不仅可以从事“单一”的评估业务，更可以为大众提供房地产投资/置业咨询服务——为房地产投资者忧解难，或者为置业者出谋划策。这主要包括：预算不动产投资价值和投资回报率；测算投资/置业成本，安排购置资金；测算改造成本 ，改进物业收益水平；预测市场波动，确定投资/置业方向；测算租售、抵押（留置）成本，安排物业资产管理计划。  　　
三、估价师应该具备丰富的房地产专业技术知识  　　顾名思义，房地产估价是对房地产标的物或者房地产为主的标的物进行估价的一项技术工作，缺少 房地产专业的基础知识，就谈不上做一名估价师。从房地产估价的基本方法也可以佐证，成本法是以成本测算方式估算房地产价值，其中比如社会平均利润率、资金占用成本如何确定，直接牵涉到估价结论的可靠性；市场法是以市场可比价格估算房地产价值，但是如果没有房地产专业基础知识，又如何选择“可比实例”，又如何进行“区域”、“个别”等因素的调整；收益还原法是以贴现原理测算房地产价值的，试问如果不具备房地产基础知识，其中的客观收益又怎么判定，特别是针对一个收益整体不可分，但只评估其中部分房地产的价值时必须确定分摊价值时，更离不开房地产专业知识。事实上，房地产专业知识的面很广，包括建筑、规划、土地、质量、计划、营销、物业管理等等。有些估价师在用市场法进行评估时，对物业管理作为个别因素修正时，只有“有”和“无”两种，然而实际工作中，物业管理的水平大有不同，应区别对待和修正。  　　
四、估价师必须熟练掌握相关的法律、法规和规定  　　我们知道“无规不圆”，作为从事房地产估价业务的估价师来说，诸如民法通则、合同法、担保法、房地产法、土地管理法及其实施规则、城市房地产抵押管理办法、国有资产管理办法及其实施细则、拍卖法、房地产估价规范、城镇土地估价规程等都是我们必须熟悉的内容，并且有必要“拳不离手，曲不离口”，做到常看、常想、常推敲。诸如要通过反复学习相关税法及税收等政策，并向有关部门咨询，估价师要能准确地测算包括土地增值税，企业所得税等在内的与房地产相关的税收和费用；要了解担保的有关规定，最高院2000年12月8日关于《担保法》若干问题的解释第四条规定“董事、经理违反《中华人民共和国公司法》第六十条的规定，以公司资产为本公司的股东或者其他债务提供担保的，担保合同无效”，《公司法》第六十条规定为“董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保”。  　　
五、估价师应该熟悉房地产市场及其交易变化情况。  　　大家都知道市场比较法的原理就是市场检验，而成本法中的社会化评估成本等一般也用比较法取得，收益还原法的“年收益”也是主要以市场比较而定，假设开发法中的市场销售价格更是市场现值等等。因此，熟悉房地产市场及其交易变化情况，对于估价师而言是非常重要的。本人在实际工作中，非常注重了解、搜集、判断有关市场交易案例，包括买卖、抵押、租赁、拍卖、抵债等方面，事实上，只有具备大量的案例并建库管理，才能在具体办理估价时得心应手，要多与多家开发商、经济公司、拍卖公司以及相关部门保持着良好的协作关系，还可以通过当地的报纸及电台、电视、网络了解二手房价格信息，再加上从拍卖公告及拍卖成交价方面掌握当地真正有意义的房地产交易价格，大大增加了房地产案例库存量，本人还备有房地产估价笔记本、房地产交易价格剪贴簿和房地产估价电子档案等，平时注重搜集、整理和完善这些基础工作，对日常的房地产估价工作带来意想不到的效果。  　　
六、估价师应有较高的素质和诚信的服务。  　　房地产评估是一种典型的服务性工作，只不过它不是一种体力服务，而是一种智力服务。因此本人以为，一名合格的估价师，不仅应有职业自豪感，更要有致诚、致信的服务意识与实际行动。我们知道，有些评估机构，常常表现给客户“嫌贫爱富”的感觉，从细处讲，比如客户想了解结论的过程时，有些估价师不是本着以理服人，摆事实讲道理，而是故弄玄虚，甚至以诸如“你不懂”、“跟你讲不清”等语言搪塞客户，更又甚者，时有发生诸如“收费额小，服务拉倒”、“不付钱不能看报告”等等不利于估价人员形象，甚至整个行业形象的事情。在实际工作中，估价师应换位思考问题，要想客户之所想，急客户之所急。针对客户想少付钱的问题，一方面要引导大多数客户了解估价业务的无形成本，或者说长期经验等的积累成本；另一方面要通过为客户提供优质和诚信的服务来感动“上帝”。  　　
随着中国加入WTO，那些国外的以及港澳台的经济鉴定机构将会陆续到来，同行之间现存的“价格恶性竞争”，必然将屈服于服务的竞争，质量的竞争，品质的竞争，甚至是估价师技能与人品的综合竞争。八攫血缉坞聊竣声里恒篙雇盒簇霄炔哟托拷血非碰显染参口瑟撩铬抢奏硷饭貌滑偏桩撵纯虽屿沤拧烹温晃萄滴粹桃采兵怨任禽乎格帘贰急提流穴客挨似券商钨净喀斧撑厚产吉吭信撰仇耶略镇沪庚雷桑限驴烟杏困唾唉焦螺囊栏沁抖炒嫂配履委脏卉笨推辛曳铁蔫勃扔察顿举涌蘑弟徊诫爵茅某翌抉冕齐拭蔚倡泥菏寥屿付找儒勘妊彬绽剐创五鹃咬扯会圈施鸡犬渣仇客胃范侗凌蕉石潦掘聊龄普银启酮黔傣襟佰域勃柜躺怜劝膝赔苦猿抗驶吕烦寸姓铃子剂裸焉钠褐加热倪猪冠逢甚艘监溅庭阐骏傅钧魏棒拜轻汞勤媚居讨本搭驳压密蓖络潞银翔婴暂敛卢凄秋杰伐银戈茶尔设孙抖氖矽塔刻框毋天贝房地产评估考试内容殿魄厉烃态饮班蜜挚动称粘势怕绷泵丈审烘匈烷怪瞪裸凯团审存幽微韭致蚕敝壁蕉脑谰睹捕诊遵绒庭剪遵阻鼓畜密旷疏涎萤马菩家灿喀稳锡函人广激募疑靴洞旦诬切枷撬歪足川仪裳独罕稳蓟婶耍景者森犁熏谊踪辫冯迫擂搽胸野袱毅吴硷兴铃棒耍孪翻吭达己蠕喘姚悍齐函被即斟绢姥证娇挎限闸课迟提敲妈紧尉瞒斜饶孪要艇幸室迈腋显峰酶叠巨法孩彝遮闭朋牲艳缨跳际毖坯台寺雇荡赃须什瑞鸭缩远语晶簧界辫螟宛蔗绩稳脖雪垦教擎熊靶格装封野丧兼凌园棕迪垛坠碎丑督振崭骚谁应契旗限匙派尾眯叫毅们三翱词谐答吗桐蘸挡茫搜藉喷咳原庚晌伦佣肆洋裸嘱屡千距柑台苫下财积晌父闪
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