郑州市城中村改造主要工作流程.doc

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郑州市城中村改造主要工作流程
（暂定）
一、城中村改造项目申报
二、区政府审核、完善资料、上报市村改办
三、区政府组织招商、选商
四、规划部门组织编制控规、修规及报批工作
五、区政府组织实施拆迁
六、市政府批准列入市城中村改造计划
七、国土部门组织土地征收报批
八、编制改造方案上报市政府审批
九、国土部门组织土地招拍挂
十、开发企业办理开工建设各项手续、市区各部门落实相关优惠政策
十一、安置区交房、办理房产证等手续

郑州市城中村改造工作流程详细说明

第一步：城中村改造项目申报
（一）改造条件成熟的村（组），以文件形式向所在乡（镇）、街道办事处、区人民政府逐级申请进行城中村改造。区人民政府按照市人民政府的统一要求，对该村的基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商后，拟定城中村改造初步方案，经村民（股东）大会或代表大会通过。
（二）申报、审批城中村改造应提供的资料。
1.经属地公安派出所或乡（镇）、街道办事处审定的村民详细统计资料；
2.村（组）范围内土地总量和现有建、构筑物情况统计资料；
3.经村名（股东）大会或代表大会讨论通过的村（组）的改造初步方案等资料。改造方案中应包括村（组）改造的基本设想、拆迁补偿安置方案、基本经济分析；
4.村民（股东）大会或代表大会做出的对本村、组进行改造的决议。
第二步：区政府审核、完善资料、上报市村改办
区人民政府组织对村（组）基本情况进行调查，会同土地部门与村（组）协商拟定城中村改造意向及范围，经村民大会形成决议。区更新办将完善的资料提交市村改办，经主任会议研究通过后，报市规划局准备编制控制性详细规划。
第三步：区政府组织招商、选商
1.二七区城中村改造项目，其开发企业的准入，都必须由区“城乡更新项目开发企业准入评审小组”择优确定，任何单位和个人都无权擅自确定开发企业。评审小组由区城乡更新领导小组办公室组织区发改、财政、投资促进、规划、国土、建设、环保、房管、审计、纪检、监察等部门及项目所在办事处、指挥部和有关专家组成。
2.拟参与城中村改造项目的开发企业在规定时间内向城乡更新领导小组办公室报名登记，并提交以下资料：
（1）申报意向书；
（2）承诺书（系指质量、工程、安全、村民或居民搬迁、安置、回迁等各项承诺，项目管理团队及主要技术、管理人员承诺等）；
（3）法定代表人证书或法定代表人签署的法人代表授权委托书；
（4）企业的营业执照、资质证书、资金和业绩证明，以及项目管理机构人员的职称证书；
（5）可行性论证分析报告；
（6）开发改造方案，包括规划方案、设计图纸及综合说明书、房屋搬迁安置方式、项目实施进度方案、竣工验收后的管理模式和违约责任。
3.领导小组办公室组织有关部门和办事处、村、社区代表组成考察小组对开发企业进行考察，撰写考察报告。考察报告内容包括项目简介、开发企业的基本情况、开发企业的资金实力、技术实力、经营业绩、当前经营状况、管理团队水平等，项目的经济效益、市场预测、发展前景和综合评价，以及市土地、建设、房管等部门对企业信誉、管理等方面的认定评价。
4.评审小组依据申报企业提交的资料和考察小组撰写的考察报告，对申报企业进行综合评价，择优确定开发企业。
5.领导小组办公室起草准入开发企业的正式投资协议（合同）书，区法制办审定该协议（合同）书，交由委托的律师事务所审查且出具相关法律文书后，区政府或区政府委托的相关部门与开发企业签署正式协议（合同）书，项目正式准入，并可开始办理相关报批报建手续。
第四步：规划部门组织编制控规、修规及报批工作
（一）区土地局对地籍调查定界
（二）市规划局县区处编制城中村改造控制性详细规划
1.改造条件成熟的城中村，参与改造的单位、村委、办事处要系统、实事求是收集资料。
2.城中村原农村集体经济组织应以书面形式提出城中村改造控制性详细规划编制申请，上报区人民政府。
3.经区人民政府批转区城乡更新办审核同意后，上报市城中村改造工作领导小组办公室。
4.经市城中村改造工作领导小组办公室审核同意后，在区规划分局协助下，相关资料报送市城乡规划局。
5.由市城乡规划局对上报资料进行审核，并由其组织控制性详细规划的编制。
6.控规方案要先经市局村镇处和区规划分局进行初审。
7.待控规方案初审通过，并按照初审会议要求进行修改完善后，方可上市规划局主管副局长主持的业务会。
8.待控规方案通过主管副局长业务会审核，并按照业务会议要求进行修改完善后，才可上市规划局局长办公会。
9.通过市规划局局长办公会议审核，并按照局长办公会会议纪要进行修改完善后，由市规划局邀请省内外知名专家并组织召开专家评审会及联审联批会议。
10.经专家评审会议审核通过后，并按照专家评审会议要求进行修改完善后，才可上市政府联审联批会议。
11.待市政府联审联批会议审核通过后，并按照市政府联审联批会会议纪要进行修改完善后，对控规最终成果进行公示。
12.待控规方案公示期满，无重大问题后，方可请市政府对控规进行批复。
13.控规经市政府批复后，市规划局方可下达控规条件。
（三）编制修建性详细规划并报批
城中村改造修建性详细规划应按照控规的要求，充分征得村民的意见，经区规委会审查后，报区规划分局审查（专家评审及局长办公会）及报批。
第五步：区人民政府负责城中村拆迁，在约定期内提供建设用地
（一）安置基数“1”的认定
郑州市郑政文【2009】326号文件规定郑州市城中村改造安置开发比上限不得突破1:2，在改造方案上报市政府前需进行安置基数“1”的认定。（安置基数“1”的认定，是依据卫拍图和测绘图进行界定。公式：安置基数“1”=村民安置房面积+村集体经济用房安置面积+村集体办公用房安置面积+村民集体住宅安置面积+周边连片改造安置面积）
1.村民安置基数
3层以下合法住宅按以下标准认定：
村民宅基地面积134平方米以内的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，按拆l平方米还1平方米的标准给予安置。
村民宅基地面积超过134平方米的，3层以下(含3层)住宅面积据实审核，其中400平方米以下部分按拆1平方米还1平方米的标准给予安置；超出部分给予货币补偿。
2.村(组)合法集体经济用房按以下标准认定：
村(组)集体经济用房建筑面积据实审核，村民人均建筑面积30平方米以下部分，按拆迁1平方米还1平方米的标准给予安置，享受安置房建设的有关“安置开发比”政策和规费减，免政策；超出部分给予货币补偿。
3.村集体办公用房按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。
4.村民集体住宅(小产权)按拆1平方米还1平方米的标准给予安置。
5.周边单位，如连片改造，原则上按1平方米还1平方米标准给予安置。
（二）根据郑政文【2009】326号文件规定，在修建性详细规划批准前，严禁实施城中村拆迁，批准后，拆迁应遵照以下原则：
1.城中村改造项目立项，需市委、市政府批复列入市城中村改造计划。
2.控规批复。
3.修规批复，并确定安置区位置及相关户型。
4.信访评估，各区人民政府在城中村改造拆迁前，应认真做好信访评估，消除不稳定因素，保证城中村改造各环节健康、顺利进行。
5.其他拆迁前工作，实施拆迁前，拆迁人与被拆迁人应按照村民（股东）大会或代表大会讨论通过的拆迁补偿安置方案正式签订拆迁补偿安置协议。城中村的拆迁补偿安置方案应载明拆迁住宅房屋的货币补偿和产权调换两种方式的具体补偿标准,供被拆迁人自由选择； 城中村改造中连片改造的旧城区拆迁，应按照《郑州市城市建设拆迁管理条例》办理拆迁许可手续，制定拆迁补偿安置方案。拆迁人、被拆迁人就拆迁补偿安置标准达不成协议的,可以向市人民政府城市建设拆迁管理办公室申请裁决。拆迁人与被拆迁人在签订拆迁补偿安置协议后又发生争议,经双方协商仍不能达成一致意见时,有争议一方应依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
第六步：市政府批准列入市城中村改造计划
城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，区更新办向市村改办上报列入计划请示，市村改办组织现场踏勘，并经主任会议审查通过后，市村改办上报市政府批准列入改造计划。
第七步：国土部门组织土地征收报批
城中村改造控制性详细规划获市政府批准后，国土部门组织土地征收报批工作。
（一）09年以前，集体土地转国有土地，经村民代表大会同意，区人民政府审核确认，由土地部门对土地进行地籍调查确权后，直接转为国有。09年以后，集体土地转国有土地，必须履行征收报批程序。
（二）市国土局地籍处为城中村土地调查，测绘征收报批；
第八步：编制改造方案上报市政府审批
城中村改造控制性详细规划获市政府批准以及土地转国有之后，区政府组织编制改造方案，并向市村改办上报改造方案，经主任会议审查通过，并征得市直各相关部门同意后，市村改办上报市政府批准
第九步：国土部门组织土地招拍挂
市区相关部门进行土地挂牌及配套政策手续办理。需满足以下条件前提下，方可进行土地招拍挂：
（一）控规批复
市规划局下发设计条件，并对出让土地进行测绘定界。
（二）土地转性
（三）各改造拟出让村组编制改造方案并报市政府批复。
（四）市规划局下发出让设计条件。
（五）市房管局下发设计前置条件。
（六）市国土局进行土地评估（保征土地）；对出让土地涉及国有土地使用证办理注销。
（七）市土地交易中心制定出让方案报市政府批复。
（八）土地挂牌公示
根据招标拍卖挂牌出让宗地的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件，发布招标拍卖挂牌公告，组织招标拍卖挂牌出让，确定受让人。
（九）竞得土地及成交确认
受让人需按《国有土地使用权出让合同》约定的期限将出让金总价款全额缴入市财政土地收入专户。受让人在按《国有土地使用权出让合同》约定支付全部土地使用权出让金后，应持土地使用权出让金专用票据、完税证明和《建设用地规划许可证》，按规定向出让人申请办理土地登记，领取《国有土地使用证》。
（十）土地使用权交付
区人民政府按拆迁计划完成出让土地的拆迁，场地平整后，严格按照预定时限将土地使用权交付受让人。
区人民政府必须按照《国有土地使用权出让合同》及其补充合同的约定，按时提供出让土地。由于未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，区人民政府应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的1‰向受让人给付违约金。延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，区人民政府应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求区人民政府赔偿因违约造成的其他损失。
第十步：开发企业办理开工建设各项手续、市区有关部门兑现有关优惠政策
（一）建设安置房享受以下优惠政策：
1.除国家和省明文规定不得减、免之外的行政性收费和财政全供单位的事业性收费予以免收。
2.市政府规定权限范围内的经营服务性收费减半征收。
（二）规定安置开发比以内的配套开发商品房及所需用的土地享受以下优惠政策：
１.所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5％廉租住房建设基金，其余部分以市人民政府补贴方式拨付到区人民政府，用于该城中村改造规定范围内基础设施配套建设。
2.建设安置房的规费减、免政策。
十一、安置区交房、办理房产证等手续

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