房地产投资分析复习知识点.doc
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4、机 地段 质量3、【房地产投资的特点】1、投资数额巨大、回收期长2、投资不确定因素多、风险较大3、流动性较差4、具有保值增值性5、受政府政策影响较大6、依赖金融部门的支持7、具有专业性8、投资具有相互影响性4、【房地产投资的目的】销售收益;现金流量收益;避税收入5、【房地产投资的作用】1、带动相关产业的发展;2、促进家庭合理消费 3、改善城市环境;4、抵御通货膨胀影响6、【房地产投资的影响因素】经济因素、社会因素、政治和行政因素、 政策法律因素、技术因素7、【房地产投资分析的特征】客观性、全面性、责任性二、基本原理1、【投资要素原理】收益(利润)、成本(利率、税收)、预期2、【边际成本递减递增
5、规律】边际成本=总成本的变化量/产量变化量 边际成本开始时随产量增加而迅速下降,降到最低点,随产量增加而迅速上升3、【规模收益理论】三阶段:规模收益递增阶段,规模收益递减阶段,负收益阶段4、【风险回报原理】1、风险收益等价曲线、成正比 2、投资风险效用分析,通过比较效用值的大小来决定方案的取舍。效用值具有客观性、主观性。5、【市场价值】是指在完全竞争开放的市场中,买卖双方对市场熟悉并都处于理 智状态下的最可能交易价格。6、【投资价值】是投资者预期未来收益的价值。7、【交易价格】指在房地市场中买卖双方通过交易行为所形成的价格。三、房地产投资市场1、【房地产市场的功能】价值评价的功能、调节供求的功
6、能、 优化资源配置的功能、政府宏观管理的基础2、【影响房地产市场供给的因素】房地产价格、开发商目标、生产要素价格、建筑技术、房地产开发建设能力、房地产开发建设资金来源及数量、国家宏观调控3、【影响房地产市场需求的因素】人口数量和结构的变化、房地产价格、 家庭收入、城市化进程、宏观调控、消费者预期4、【房地产租价比】房地产租价比是房地产年租金与市场交易价格之比。 这个比值低于4.5%,则说明房价存在泡沫,高于5.5%,尚存在升值空间。四、房地产投资环境1、【房地产投资环境】是指影响和制约房地产投资项目的各种外部条件的总和,包括自然、政治、社会和经济因素等。 特点:多样性、综合性、动态性(构成要素
7、:政治环境、法律环境、经济环境、自然地理、基础设施、社会环境)2、【房地产投资环境分析方法综合评价法】 其中层次分析法最重要五、资金的时间价值1、【资金时间价值】经历一定时间的投资和再投资而增加的价值,称为资金的时间价值。(等额资金在不同时间点上所表现出的价值差别) 表现为:利息、利润2、【利息 I】是指占用资金所付出的代价。利率:单位时间内的利息与本金之比。3、【现金流量】把各个时间点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。4、【等值】是指在不同的时间点上,数量不等的资金具有相等的价值。5、【复利终值】是指投资若干年后包括本金和利息在内的未来值。也称本利和, 一般用表示。 计算公式:(1+i
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