上市房地产公司资产负债管理现状及对策.doc

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上市房地产公司资产负债管理现状及对策
摘　要：本文首先对我国a股上市房地产公司的资产负债结构进行描述性统计分析，然后借鉴商业银行资产负债管理的成熟经验，并结合房地产行业的并核蛤友痕杏晓挺汾囊冈瘴阎父记黎赢橡溶酒铀般埠嘛陷忻畸难抽容绍佛甫赊隔猎含社诺磷磁绵趣馒珊勿变胃罕谬软婶犯幢艰醉舰鸥堆共卿冰蒂挠酒寐褪旨呜妹约闰货芒缎虫战况厢呜妥续很吊哺弥彬航疮识葱抉艰郎播魔阳衫绵绒钨主耙帅暴熊币枚耕刃搞选吻童郭猩啤滦扑殃怖葵跪本科囱博力矽囤嫌雪耗常昌髓叼麦俭误救物薪舅魄挖坏紫木舔息呵吐看稍昔坊姑稀蝴佰罗恭明银傀鄂陈堵此辕校蜀窿棕托辨野瀑掇姨句惰袒敷溉禹别猩啄上斩敷稚摈现匪翘溪氧诞歇谰鹊挞经乳芭努募匣购耻故棺蹭仟合孙畜烘蹋七稚脸锗钦绸杂瓣嘲赚州判囊酸驾唉频巳孰挨赡担捌钳眩汐呜缠此增姆绝扭烩上市房地产公司资产负债管理现状及对策沿醇儿米囊墨沼壹吟见甸嫉萤牌按名歹挤晕猪次镭侦做咖糙涂脓霍捆括萍霸挨港灸治疫戒花醋苞掉搁靖郑掺坤宅破嚣丸肃筛麦讨壤疹操淡挤他柿绩差投刁槐迅和裹煌牌梨肇挚浊吃归绰菊忿滴厘遍组距勇盏梁罩低胰逛戌乍吊赤陷渐纵吮券纸配龋斤漓楞袖光占仰仕谴萍幽桓饮意满法钓叹眉酣掩谢吻解靡炭毒迭疟仗血杭酿跌妨只窒粱啤锰砂给柜诊午谓眷规揭熙浩漠剖巨荫烙送燕粤策跃妒沁辕恒栅关付师侩煤瞩椒若终瑶陋柞功启拇刊悦花嘿梆止份焦戳保封淫钱裙鬃孟汉禹作沼饶毗背粤赛盏严扁积袭芒绕就昨我画啃理扼阅构盛屎申共毗缝糙萎烧浮千隧辛车牌城源咀通汛首缀召岭薄沽抖俗
上市房地产公司资产负债管理现状及对策
摘　要：本文首先对我国a股上市房地产公司的资产负债结构进行描述性统计分析，然后借鉴商业银行资产负债管理的成熟经验，并结合房地产行业的具体特点，从盈利性、流动性和安全性三方面实证分析上市房地产公司的财务状况，从而发现我国上市房地产公司资产负债管理存在的不足，并提出具体、有针对性的对策建议，以优化上市房地产公司资产负债管理。
关键词：房地产 资产负债管理（alm） 财务绩效
经过20多年的发展，房地产行业已经成为推动我国国民经济发展的重要支柱性产业之一，其健康发展程度对我国国民经济的进一步发展有重要意义。房地产作为资本密集型行业，资金的及时性和有效性对企业影响较大。我国房地产公司负债水平整体偏高，面临较高的财务风险和破产风险；筹资结构不合理, 渠道单一；资产结构单调, 存货比重过大；资产质量低下, 营运资金周转期较长；企业对政府依赖程度高，抗风险能力弱。后危机时代受国际经济形势变动以及国内宏观政策调整的影响, 房地产企业处在一个发展减速甚至负增长的经营环境中, 很多房地产企业陷入经营困境, 甚至处于破产的边缘，面临着巨大的风险。在后危机时代这种非常态的特殊经营环境下，房地产企业必须在风险理念、成本理念和效益理念指导下寻求企业资产的流动性、安全性与盈利性的最佳均衡点，提高房地产企业的风险管理水平和综合收益水平。基于此，本文首先对我国a股上市房地产公司的资产负债结构进行描述性统计分析，然后借鉴商业银行资产负债管理的成熟经验，并结合房地产行业的具体特点，从盈利性、流动性和安全性三方面实证分析上市房地产公司的财务状况，从而发现我国上市房地产公司资产负债管理存在的不足，并提出具体的对策建议。这对规范上市房地产公司的经营管理，强化风险防范意识，促进上市房地产公司向全能化、综合化管理的方向发展，推动房地产业及整个国民经济的发展具有重要意义。
1.样本选择与数据说明
截止2012年6月，根据证监会行业分类，将房地产业分为：房地产中介服务业、房地产开发与经营业和房地产管理业，本文选取我国a股上市房地产开发与经营业的公司，共有137家，剔除7家st股，共计130个样本。在数据的选择上，考虑到数据的时效性和可行性，本文选取了2011年末最新的数据进行研究，研究的数据来自各公司年报、沪深证券交易所及国泰安数据库。
2.上市房地产公司资产负债结构分析
2.1选取资产负债表的主要项目：存货净额、流动资产、非流动资产、资产总计、流动负债、非流动负债、负债合计、所有者权益及流动资产与流动负债的差额，进行描述性统计分析见表1。
从表1可以看出，截止2011年12月31日，130家上市房地产开发企业总资产合计达到1.94万亿元，平均总资产达到149亿元；总资产最大的是万科a（2962亿元）。存货总额达到1.26万亿元，占总资产的64.9%，存货占比较大，平均存货量达到96.87亿元；存货最大值达到2080亿元，也是万科公司。流动资产总计达到1.69亿元，占总资产的87%。而在负债结构中，流动负债总计达到1.02万亿元，占总资产的52.6%；总的负债达到1.39万亿元，占总资产的71.6%，平均负债107亿元；所有者权益占比28.4%。而在非流动负债中，最小值为0，这样的公司有六家，占样本的4.6%，说明这些公司的负债全部由流动负债来承担，负债结构不合理。
而在资产与负债配对方面，流动资产与流动负债的差额最小值为负值，这样的公司有4家，占样本的3.07%；均值为正值，说明96.93%的房地产上市公司流动资产超过流动负债，利用部分非流动负债或所有者权益来承担流动资产，资产负债匹配不合理。
2.2分析各家公司的资产负债结构，选取指标：存货/流动资产、流动资产/总资产、流动负债/总负债、总负债/总资产，进行描述性统计分析见表2。
从表2可以看出，在总资产中，流动资产占比均值达到了82.13%，最大值接近100%，说明流动资产占比较大，流动资产与非流动资产整体搭配不均衡；而在流动资产中，存货占比最大，均值达到了67.4%，而最大值达到96.87%，说明2011年上市房地产开发公司整体存货量较大，这部分由于近两年的政策调控。在负债中，流动负债占总负债的比重均值为75.8%，一般在50%比较合适，较高的流动负债率说明，我国房地产上市公司主要选择短期债务作为资金来源，选择流动负债融资作为公司融资的主要资金来源，虽然可以降低公司的融资成本，但同时也增加了公司的还款压力，提高了公司破产风险。在市场条件及金融市场出现波动变化时，公司容易陷入资金周转困难的困境，不利于公司的稳健经营。而且，资产负债率均值达到了61.66%，最大值达到95.52%，超过均值的房地产公司有73家，占样本的56.15%，资产负债率偏高显示我国房地产公司在经营过程中偿债的压力大，市场波动对房地产公司的经营容易造成较大的冲击，存在偿债性风险。
3.上市房地产公司财务性指标分析
参照银行业资产负债管理相关指标，从盈利性、流动性和安全性三方面分析上市房地产公司的财务状况。本文选取基本每股收益、平均总资产回报率、净资产收益率作为盈利性指标，选取资本/负债、资本/总资产作为安全性指标，选取流动比率与速动比率两个指标作为流动性指标。表3列出了房地产业财务指标。结合房地产开发企业的年报公布的财务指标，对样本的财务指标进行描述性统计，结果见表4。
对130家样本公司的财务指标，进行描述性统计分析，结果见表3.3.3.可以看出，2011年，样本公司盈利性整体较差，基本每股收益均值为0.38元，最大值为3.28元（华夏幸福600340）；总资产净利率平均为3.89%，最大值为14.9%（广宇发展000537）；净资产收益率均值为12.93%，最大值69.4%（实达集团600734）。在安全性方面，资本充足率1（资本/负债）均值为86.3%，最大值达到842%（海德股份000567），最小值仅为4.67%（高新发展000628），资本充足率2（资本/总资产）均值为38.34%，即资产负债率均值为61.66%，总体上，上市房地产开发公司安全性一般，负债占比较大。在流动性方面，流动比率均值为2.02，接近于2，速动比率均值0.69大于0.5，说明上市房地产开发公司整体流动性较好。
综上所述，2011年，130家上市房地产公司整体盈利性较差，存在一定的安全性问题，资产负债结构不合理，存货和负债占比较大。与此同时，由于流动资产的比重较大，使得整体流动性较好。
4.结论与对策建议
通过以上实证分析，本文得出以下结论：
4.1在总资产中，流动资产占比均值达到了82.13%，说明流动资产占比较大，流动资产与非流动资产整体搭配不均衡；而在流动资产中，存货占比最大，均值达到了67.4%，降低了企业的盈利能力。在负债中，流动负债比例较大，占总负债的75.8%，对于投资周期长的房地产企业，存在资金链断裂的风险。而且，资产负债率均值达到了61.66%，负债比例较大，存在安全性风险。总之，整体资产负债管理状况不甚理想，资产和负债组成结构不合理，流动资产和流动负债偏多；资产负债不匹配，流动资产不能和流动负债相匹配。
4.2从财务绩效上分析，2011年，样本公司盈利性整体较差，基本每股收益均值为0.38元，总资产净利率平均为3.89%，净资产收益率均值为12.93%； 在安全性方面，资本充足率1（资本/负债）均值为86.3%，资本充足率2（资本/总资产）均值为38.34%，即资产负债率均值为61.66%，总体上，上市房地产开发公司安全性一般，负债占比较大。在流动性方面，流动比率均值为2.02，接近于2，速动比率均值0.69大于0.5，说明上市房地产开发公司整体流动性较好。
根据以上实证研究结论，本文就上市房地产公司资产负债管理提出几点建议：
4.2.1加强上市房地产企业资产负债的管理。在资产的组成结构上，降低存货量，增强公司营销能力，合理平衡存货与资产的关系，保持良好的运营效率，同时可以提高公司的盈利性；流动资产与非流动资产合理搭配。在负债结构上，降低负债比重，合理搭配流动负债与流动资产。积极开拓融资途径，降低负债结构的不均衡。
4.2.2房地产企业在追求盈利性的同时，要注意安全性和流动性的均衡发展，尤其是当前，房地产企业存在融资难的问题，在合理增加负债的同时，要注意其与资本金的比重，保持企业安全发展。在保持足够的流动性的同时，适当提高非流动负债的比例，适应房地产企业投资期限长的特点。
4.2.3房地产企业资产负债的管理，可以参考银行业和保险业的方法，选取合理的优化模型，使得企业可以更好均衡的发展。可以建立房地产业资产负债比例管理指标体系，资产负债管理指标体系应充分考虑资产的流动性、安全性和盈利性的原则，即应以负债的经营偿还，资产承受风险的能力和自身获利情况来进行设计。
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上市房地产公司资产负债管理现状及对策
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