房地产项目定位设计工作过程描述.doc
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4、了很多知识,并且充分认识到光有书本上的知识是不够的,还要学会结合实践。本次毕业设计的重要性非同小可,做好我自身工作的同时还要联系同组组员的想法,共同努力才能得出完美的答案,因此我的工作质量不仅关系我个人的成果质量,也将影响同组其他同学的工作。因此,本次设计任务,我一直本着认真负责的态度,细致研究、深入探索,逐个击破难点,在各项定位设计工作中,力争做到全面与实际结合。当然,受学识水平和工作经验的限制,设计报告中必然存在不少问题,还有待进一步的改进,希望在今后的工作道路上能够慢慢增长一系列的知识。下面阐述下我的整个工作过程。众所周知,房地产行业在整个国民经济中占有重要的地位,是国家的第三产业,也是
5、生产和生活服务的部门。它的主要任务并非直接建造房屋而是进行整个房地产开发过程中的资源重组和资本运作。一般而言,房地产企业在进行项目的开发时,有四个主要的工作阶段:地块取得、规划设计、工程建设、租赁销售。房地产项目的定位设计策划属于第二阶段,它的主要任务是解决产品的规划、定位问题。项目的定位设计是一个系统的规划体系,是指导所有后续工作的指导性文件,项目的定位设计策划对于整个项目成功与否,是至关重要的。它的重要性不仅体现在对整个开发流程的承接关系,而且对于项目的风险、成本控制也具有最大的影响力,及对于将来的营销、财务评价和物业管理都有深远影响,只有在定位时做出了准确的判断,才能让未来建成的项目更加
6、完善和盈利。在进行定位设计策划的工作前,我首先认真查看了毕业设计任务指导书,仔细阅读了关于指导我们工作的标准规范的内容及对我们的要求,尤其是对于我组项目地块的规划指标和定位设计报告格式要求,因为老师提前就说过了要确保格式的准确,而且在面对困难时候知己知彼才能百战百胜。其次从老师的PPT上我了解了定位设计的一般组成:产品定位、客户定位、功能定位、价格定位、建筑风格定位、规划建议、户型设计等,在最初进行毕业设计时候,老师还给每个方向的同学开了讲座,我仔细听了关于定位的讲座,发现内容非常充实,并且对自己要做什么有了大概认识,在对定位设计工作有了初步了解之后,才有了正确的设计指导思路和正确的方向。在最
7、初的第一周,我在网上进行了项目的基本资料收集,包括开发公司等等,查阅了相关书籍和论文,为将来的市场调查做好准备。与此同时,我进行了开题报告的书写和英文翻译的工作。在进行开题报告之前,我明确了选题的背景及意义,发现了由于南京房地产业起步较晚,但南京市人口密度较高,并随着房地产市场的逐步完善和国家调控,希望广大市民都可以依据自己的能力购买房子。并且定位本项目为中档住宅,给予房地产开发以方向,对后期的财务评价、市场营销、物业管理是强大的支撑。由于本次设计工作是一个真实存在的地块,所以我们小组成员决定对我们项目的地块实况进行调查研究,为市场调查问卷的制作做好准备,于是在第二周和第三周,我们所有成员乘车
8、前往项目所在地建邺区叶圩村对项目所在地块进行了实际考察,及对项目周边环境进行观察,采集了照片等信息,为后续工作积累第一手资料。回到学校后,我们小组结合各种资料进行了调查问卷的制作,参考了老师建议之后,对问卷进行了修改后进行了试调查20份,并进行了总结之后,重新对问卷做了修改,得到了问卷的修改,为了对南京地区的房地产市场、政策环境、消费者需求、行业情况、竞争楼盘等有更深入的认识,在指导老师的协助与指点下,我组进行房地产市场调研的工作。工作的目的主要是:一、摸清南京乃至中国范围内,房地产行业整体的发展趋势和未来走向二、了解南京地区消费者的消费需求、消费心理、消费行为三、搜集南京地区相似楼盘的各种规
9、划设计方案等资料为本项目的设计规划提供良好的借鉴。总的来说,问卷调查工作在时间上分为三个部分:第一阶段,准备工作阶段,搜集资料、撰写调查方案。第二阶段,实地发放、网络发放调查问卷,数据预处理。第三阶段,整理数据、资料,得出结论,撰写调查报告。资料搜集上,消费者部分的调查侧重一手资料即问卷调查,对于宏观环境、政策分析等则侧重于二手资料的分析。本次市场调查费时较长,从搜集资料起至最后修改完成定稿,前后约共耗时一个月。但也积累不少有价值的数据、图表等,为其后的工作奠定了坚实的基础。在第四周,我们组共同完成了市场调查报告,通过市场研究,弄清了物业市场的影响因素,及对各种因素做了层次化逻辑化的分析,结合
10、市场调查及其数据分析,得出了南京市楼市的供给结构和质量及供给增长率等,在市场调查报告中我们基本上熟悉和掌握了小区的建筑风格、定价策略、广告和销售策略及物业管理等方面内容。在分析问卷现有内容的同时,也对项目周边的楼盘进行了分析,包括同质同区的楼盘和同质异区的楼盘的市场销售现状及小区的配套交通等等,从而得出了结论,发现南京房地产的刚性需求仍然比较旺盛,其中对中高端的住宅需求仍有很大市场潜力,满足一些收入较高人群对住宅的品质的不断要求。月收入超过一万的人群占总比例的4%,而这部分人群有近几年买房打算的占到很大比例。这部分人群属于高收入者,这部分人群是我们的潜在客户。能够满足这部分人群的购房需求是我们
11、项目的成功的根本保障。所以为我们的定位提供了很明显的依据。第五周到第六周,在市场调查研究完成之后,我进入定位策划初步设计阶段。本阶段的主要任务是解决项目在整个南京地区房地产市场的定位,初步确定项目的设计规划。着手工作前,指导老师首先为我们讲解了定位设计的一些基础知识和方法,这为我对项目进行定位设计提供了思路和依据。我要认识到定位设计工作不能脱离项目实际、市场条件,而且,项目开发的最终目的是为了盈利。因此,我首先进行的规划设计工作是目标客户群的定位,而其他设计工作都围绕消费者的需求、行为、心理等因素展开。对于目标客户群的定位,要重新进入上一阶段的市场调研工作,通过深入分析问卷,找出潜在的客户群,
12、并进行分析,采用了市场细分的分析方法,以尽量客观、严谨的方法来确定这个至关重要的部分,减少人为的主观因素干扰。在确定了目标客户群后,对这部分消费者的需求、行为模式、购房心理等做了初步分析,为后续的功能设计、建筑风格、案名设计、价格定位等提供依据。 第七到第九周,任务书的要求是要确定项目的规划设计、建筑风格、定价策略、广告策略、销售策略及物业管理策略等等,因此我的工作就此展开。由于我们的项目已经确定了地块位置、大小以及其他规划指标,不仅仅要从市场的角度考营销上可行的方案,还要考虑项目本身的制约因素、潜在优势等。为此,我进行了项目地块的SWOT分析,竞争力分析等,尽力全面的考虑开发项目可能的风险、
13、机会等因素。最后应用地产因子分析法,并结合前述的消费者定位中的部分结论,完成了项目的产品定位。接下来工作的重点是功能定位、户型设计、价格确定和案名与文化内涵等工作内容。功能定位从消费者的需求和项目用地的规划指标出发,首先,大致确定一些项目的经济技术数据,例如容积率、建筑密度、建筑间距等,这些是规划指标中的硬性规定,必须在小区的规划设计中首先予以满足。然后,由前面叙述的消费者定位和市场调查可以知,本项目所针对的客户群体对居住、道路停车系统、绿化、物业等居住区综合组成部分有哪些具体要求,再予以提炼、归纳,最后总结描述成功能定位。在此基础上,我进一步深入功能需求,进行了户型设计和建筑风格选择两部分定
14、位策划内容。总体思路如上所述,即首先明确设计理论,同时结合南京地区的实际,尤其是本案周边环境实际予实际操作方法以简化或改动。其次,从客户群的需求出发,抽象出户型或是建筑风格所需要满足的一些特征,再将其与项目本身存在的约束条件比较,综合运用技术分析方法而得出结论。案名的确定注意把握两个原则:一、体现南京城市,特别是项目周边地区的历史文化底蕴,二、利于记忆,利于展开市场营销。在此指导思想下,设计了多个案名,最后争取多方意见最后确定,而项目的LOGO则服务于案名,在案名完成后也随之最终完成。关定价策略,我是先通过成本导向法确定最低成本,再使用竞争导向法对项目的竞争楼盘进行分析及对整个南京市楼盘的整体
15、趋势进行分析得出了本项目的单价。物业管理策略是在和物业方向的同学商量后结合本项目的定位,确定本项目物业档次为中档水平。销售策略是在和同组的市场营销方面的同学商议后得出的营销模式和策略。最后一阶段工作是描述对项目开发理念、开发建议、建筑设计的建议,我们小组采取了共同讨论方式进行确定。关于开发理念,我结合市场情况和本项目的目标客户群发现了现在市场上流行的理念是怎样的,怎样理念是会迎合消费者口味又比较有卖点的,总结下来确定了本项目的开发理念:自然、乐活、自由、健康,在都市人快速生活的背后一定要有个可以安心休息、自然乐活的家,因此我们项目的理念就定下了。关于本项目的规划建议,我认为项目的土地最大利用是
16、很重要的,而且我们项目位于河西的重要地带,是距离繁华比较近的成熟地块,所以要充分利用自然资源和项目成熟的周边配套等等方面来写的。关于本项目的开发和运营建议,我从本项目的开发运营时间进度安排开始写,中间包括了项目的核准、建设用地规划许可证的报批、地块移交等等前期准备工作,到施工开始进行及竣工验收,这些过程都在我的计划之中,从而为整个项目的有序进行提供了准备。在编写开发理念,市场营销的过程中,和许杨超同学共同讨论完成。开发建议中,主要涉及了财务可行性和物业管理的建议,首先参考了其他类似定位设计报告的工作,然后利用同组财务评价和物业管理同学的设计结论做了概括性叙述。最后完成了主力户型图、项目总平面图
17、和标准层平面图的绘制工作,至此,我的定位报告部分暂时告一段落,中间穿插了对开题报告的修改,对英文翻译的修改,每周必写毕业设计网上面的周志,及报告的多次修改。通过这次毕业设计,我深刻的认识到,学习是一个长期积累的过程,而技能的掌握必须通过应用才能彻底实现。在以后的工作、生活中都应该不断的学习,努力提高自己知识和综合素质。尤其是要形成全局观、统筹规划的思想,不仅是大学生素质教育的一个重要方面,也是时间工作中一项基本技能。这次毕业设计中,我遇到很多的困难,也使自己明白要学习的知识、要掌握的能力还有太多。例如,缺乏系统思维能力、自学能力不强、专业技能不过关、资料信息检索不熟练。房地产项目本身是一个整体
18、,不仅在定位设计中各个关节相互关联、相互影响,而且定位设计对营销、财务评价和物业都有不可忽视的影响。而我在设计过程中,对全项目进行统筹规划思考的不够。在遇到设计过程中的障碍时,往往不注意自己学习新的知识、技能来加以解决。同时,在课堂中已经掌握的一些技术、分析手段在实际的应用也不甚熟练,降低了工作效率。这些问题都需要在今后的学习、工作中加以注意、改正。毕业设计是大学本科阶段学习生活的最后一个环节。对即将毕业的我们来说,综合素质培养、锻炼和提高的最重要环节,也是对我们掌握理论知识程度及其实际应用能力的最后检验,更是对创新意识与科研水平等方面的综合训练和升华。选择了房地产项目开发这么一个集理论性、实
19、践性和应用性于一体的综合性极强的课题,则是对我们的学习、思考、实践以及沟通交往、组织协调能力提出了很高的要求。整整三个月的毕设过程经历了不少困难,但也同样也收获巨大。毕业设计使自己学到了很多知识,培养了独立工作的能力,树立了对自己工作能力的信心,尤其大大提高了将理论应用于时间的能力,使我充分体会到了在创造过程中探索的艰难和成功时的喜悦,这将使我终身受益。最后在此要感谢我们的指导老师刁璇对我们悉心的指导,感谢老师给予我们的各种帮助。下面是古文鉴赏,不需要的朋友可以下载后编辑删除!谢谢!九歌湘君屈原朗诵:路英君不行兮夷犹,蹇谁留兮中洲。美要眇兮宜修,沛吾乘兮桂舟。令沅湘兮无波,使江水兮安流。望夫君
20、兮未来,吹参差兮谁思。驾飞龙兮北征,邅吾道兮洞庭。薜荔柏兮蕙绸,荪桡兮兰旌。望涔阳兮极浦,横大江兮扬灵。扬灵兮未极,女婵媛兮为余太息。横流涕兮潺湲,隐思君兮陫侧。桂棹兮兰枻,斫冰兮积雪。采薜荔兮水中,搴芙蓉兮木末。心不同兮媒劳,恩不甚兮轻绝。石濑兮浅浅,飞龙兮翩翩。交不忠兮怨长,期不信兮告余以不闲。朝骋骛兮江皋,夕弭节兮北渚。她含着笑,切着冰屑悉索的萝卜,她含着笑,用手掏着猪吃的麦糟,她含着笑,扇着炖肉的炉子的火,她含着笑,背了团箕到广场上去晒好那些大豆和小麦,大堰河,为了生活,在她流尽了她的乳液之后,她就用抱过我的两臂,劳动了。大堰河,深爱着她的乳儿;在年节里,为了他,忙着切那冬米的糖,为了
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