大华·银河大厦市场调查及初步定位报告.doc
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1、大华银河大厦市场调查及初步定位报告一、 项目概况大华银河大厦项目为杭政储出(2001)28号地块,位于杭州市商业中心的解放路和建国南路交叉口,东河西岸,北临解放路,西至金鸡岭路,南至淳佑桥西弄,东面与东河绿化带相接。处于传统市中心,商业气氛浓厚,办公条件优越,市政基础配套齐全。该项目所处地段属于杭州市房地产开发等级一级。规划用地性质:市级公建用地建筑内容:写字楼、商业用房、配套服务用房地块面积:3206平方米建筑面积(地面以上):14427平方米建筑容积率4.5建筑密度50%绿地率15%建筑高度50米二、 重审杭州写字楼市场写字楼常被誉为“创业空间”。杭城写字楼市场的发展始于六七年前庆春路沿线
2、,如中河大厦、三瑞大厦、凯旋门商业中心。1995年下半年开始进入低迷,直至1999年下半年才逐渐回暖。随着国家宏观经济的持续向好、顺利加入WTO,随着杭州市政府有关政策的出台、城市建设的飞速发展、城区的扩大、沿江跨江战略的实施,以及“创业在杭州”的深入人心,更多的创业公司看好杭城的发展机会,拉动了写字楼需求的增长,写字楼的销售形势看好,但写字楼的市场供给量上也迅速放大,2001杭城市区写字楼的开工总量约为50万方,上市销售约30万方,加之前二年开发的写字楼,总体市场竞争形势不容乐观。从区域来看,杭城的写字楼群主要集中在如下几个区域:武林广场及周边区域武林广场拥有行政中心、大型商场、餐饮,地理位
3、置独一无二,是杭城极尽繁华的商务中心。近年来武林广场写字楼的发展具有高档次、高品位的特点,在原有的商务中心基础上,写字楼开始往高档次、高品质方向发展。如今已推或在推的华浙广场、白马大厦、耀江发展中心、新世纪大厦、蓝天时代广场,还包括世贸中心的绿城世纪广场和中北桥附近的晶晖商务馆。这些写字楼往往开间较大,可自由组合,硬件设备的配置完善,同时拥有酒店式的物业管理,品牌特色十分明显,集中在武林广场和市政府的周围,形成一个写字楼高档精品区域,成为这一地带的又一优势。武林广场周边交通方便,大面积高档次的楼盘,有助于企业树立公司形象、提升公司品位,故这一区域的写字楼的价格也相对较高,均价基本上都在7000
4、元以上,白马大厦写字楼起价就达9800元,最高达1.35万元。其消费客户主要是一些规模较大、实力雄厚的大公司。据白马大厦售楼小姐介绍,在她们楼盘已经下单的客户中,80%左右是外贸公司,另外,IT行业、传媒业也具有一定份额。西湖、吴山广场区域西湖、吴山广场是杭州主要的休闲、运动场所,环境优美、交通方便,近年来涌现出了一大批上规模、上档次的项目,如耀江广场、元华商场、广厦西湖时代广场等,这些写字楼都临湖而立,身价不凡,最低价也在1万元以上。这类物业投资发展潜力很大,保值、增值功能明显,故在此购楼的客户中,以外贸公司和旅行社居多。这些公司注意对外形象,需时常接待国外客户,地处风景区非常符合他们的要求
5、。庆春路沿线区域庆春路沿线的写字楼开发较早,三瑞大厦、金峰大厦、东清大厦都是上世纪90年代早期开发的产品,数量较多,档次不一,至今尚有部分存量,租金在2.22.5元左右,自去年下半年以来,该区域推出了好几个写字楼楼盘,如中惠大厦、瑞丰国际商务大厦;广利房产公司开发的广利大厦也即将推出。和以往不同,如今的这些楼盘普遍品质较高,立面美观,硬件配套完善,力求与国际化接轨,价格也相对较高,起价都在7000元以上,像中惠大厦的均价达到8800元。庆春路的商业氛围很浓,金融网点遍布整条大街、超市、医院、电信都非常方便,商务写字楼的需求空间很大,客户类型也大都为一些贸易公司和一些服务性行业,在中国加入世贸组
6、织的时机下,一些开发商紧跟着提出WTO时代写字楼的概念,将目标瞄准一些来杭投资的外资公司。城站广场区域作为城市对外窗口,城站广场具有庞大的客流量,商务活动十分频繁,特别是现代化的新城站大楼投入使用后,写字楼项目明显增多,到目前为止,已建或在建的项目有五六个,建筑面积在20万平方米左右,主要有:香榭商务大厦、中闽大厦、广复大厦、利群大厦等,价格大致在50006000元之间。文教区该区域位于杭城中西部,东起西溪河下,西至古翠路,南起天目山路,北至文一路,交通便捷、生活设施完善,聚集了浙大、杭商院、电子工学院、计量学院等一大批高等学府,人才资源丰富,智力优势明显,该区域也是杭城的高新产业区,拥有斯达
7、康、信雅达、浙大图灵等大量知名高新技术企业。据不完全统计,该区域专业市场的电脑配置和软件销售占全省份额的二分之一左右。与此相对应,该区域的写字楼主要以这些IT企业及广告、传媒、装修行业为目标客户,这些楼盘的硬件配套比较齐全、智能化系统比较完善,同时引入局域网、户联网配置,以适应高新企业需要上网跟外界联系的要求,面积上主要以小面积写字楼为主,总价控制在100万元以内,比较符合占该区域企业大多数的中小私营企业的要求。三、 项目区位楼盘参考分析解放路这一带作为传统商业街区,写字楼、商业用房的开发较早,也比较成熟。并且,随着城站广场的建成投入使用,受其金融辐射的影响,解放路街区的写字楼市场迅速升温,近
8、几年相继推出了万安商社、伟星东河世纪大厦、金纬铭扬大厦等一些中高档的现代写字楼,打响了一定的知名度。针对本项目所处的地块区域,以解放路街区为调查中心,向周边区域延伸开来,本项目区位的主要楼盘如下:1、 伟星东河世纪大厦位置:位于解放路和建国南路交叉口,西依东河绿化带。概况:为17层高的商务大楼,总建筑面积1.64万,地下二层为车库,地上1-3层为商业用房,4-17层为写字楼。价格:写字楼起价7091元/(4层均价),每层加价100-200元/,均价约8000元/;商铺一层3.5万/,二层1.8万/,三层1.2万/,每一层1000多方,基本上整层出售。工程进度:工程在建中,目前地下工程基本完工,
9、已开始地上工程。开发进度:预计2002年4月份(即下个月)可拿出预售证。销售进度:从现场访问和电话询问了解,目前只剩8、10、11层的北边套还未预定出去,预定率已达到80%以上。卖点;“杭州首座绿色生态写字楼”分析:凭借伟星房产在杭州成功开发了伟星大厦、昌地火炬大厦这两座高新区写字楼的强猛势头,在解放路这个繁华地带推出了伟星东河世纪大厦,自然吸引众多买家的目光,且借助东河的景观优势打出了“杭城首座绿色生态写字楼”的主题,从目前预定形势看,效果不错。该楼盘是本项目最大的竞争对手,对本项目的开发既带来压力,更带来动力。2、 金纬铭扬大厦位置:位于解放路与环城东路交叉口。概况:大厦高21层,由商务办
10、公楼层和沿街商业裙房组成的联合结构,总建筑面积2.8万,4-21层为写字楼,标准层高为3.3米。价格:写字楼起价5680元/,每层加价100元/左右,均价6500元/;商铺每层1500,均价18000-20000元/,计划1-4层总体出售,目前不急于分割出售。工程进度:已完成地上主体工程的50%左右。开发进度:公司计划在4月底先进行内部预定(即已经有预定意向的客户进行认购,5月房交会期间正式开盘,并召开“产品推荐会”)。销售进度:目前只接受客户预定意向,并且同套房产可接受多个客户预定,等到4月底内部认购时,按预定时间先后进行优先认购。卖点;“铭扬大厦 汇聚商界翘楚”/“铭扬大厦 蔚蓝的空间”分
11、析:金纬铭扬大厦位于杭州的“东大门”,地理位置相当优越,且规模较伟星东河世纪大厦和本项目来得大,而且“金纬”作为房产品牌已在杭州打响了知名度,也是本项目的主要竞争对手。3、 万安商社位置:位于解放路和建国南路交叉口的西北角。概况:总建筑面积约7500,共11层,地上一、二层是商场,3-11为商务写字楼,每层面积500-700,可自由分割。价格:写字楼起价7120元/,均价7900元/左右;商铺一层2.5万/,二层1.2万/。工程进度:结顶。开发进度:现房。销售进度:3-6层写字楼已售罄,7-11楼出租10年;1、2层商铺还在招商。卖点;“领略理想的OFFICE空间”分析:万安商社位于万安南苑的
12、南端,伟星东河世纪大厦的正对面,规模很小且开发较早,对本项目构不成实质的威胁,但可以借鉴。4、 平海旺角位置:位于平海路上,市一医院旁,距西湖约200米路程。概况:层高为12层,总建筑面积1.5万,其中1、2层商铺(独立式间隔),3-5层做商场,6层以上为写字楼。价格:写字楼起价8600元/,均价10000元/左右;商铺一层3.5万/,二层1.8万/,三层1.2万/,每一层1000多,基本上整层出售。工程进度:工程已结顶并可交付使用。开发进度:现房销售阶段。销售进度:写字楼未售罄,12楼未做具体分割,未推出,11楼售罄,估计销售率为60%左右;商铺和商场已售罄。卖点;“珍钻商邸,繁盛永传承”分
13、析:单从地段和价位看,平海旺角就属于高档写字楼,与本项目没有直接竞争。5、 瑞丰国际商务大厦位置:位于庆春路和中河路交界处东南侧。概况:总建筑面积50000,为24层的全钢结构高层建筑,其中一部分自用,可用来出售的建筑面积为30000。价格:写字楼均价8400元/(14楼的价格),每层加价100-300元/不等;商铺均价为2万多/。工程进度:基本结顶。开发进度:今年6月份即可交付使用。销售进度:未售罄,但剩余不多,估计销售率达80%左右。卖点;“杭州第一座钢结构写字楼”/“WTO时代的商务核动力”分析:瑞丰国际商务大厦自称为“甲级写字楼”,又不断地炒作“全国首个全钢结构的高层写字楼”,在几次的
14、房交会上其独特的展示都成为了亮点,自然备受瞩目,而其购买者也多为极具实力的港商、台商、外贸公司和浙江省内的大型公司,从目标消费者看,该楼盘对本项目也构不成直接竞争关系。6、 康恒鸿鼎商务馆位置:位于武林路南端,孩儿巷口。概况:总建筑面积1.6万,地上8层,地下一层和地上一、二层为商铺,三层以上做写字楼。价格:写字楼起价8688元/,均价9000多元/(4层的价格),每层加价约为300元/。工程进度:工程结顶。开发进度:现房销售。销售进度:6层以上售罄,4、5层还有剩余,估计销售率达70%以上。卖点;“进驻临湖宝地 锁定金牌商务门户”分析:康恒鸿鼎商务馆以“SO”(Small Office)为写
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