房地产企业利润的核算.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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房地产企业利润的核算
第一节利润的核算内容
一、利润的含义
利润是企业在一定会计期间的经营成果。利润包括收入减去费用后的净额、直接计入当期损益的利得和损失。
利润反映的是收入减去费用，利得减去损失后的净额的概念。如果净额大于零，就形成企业利润或盈利；如果净额小于零，则表示企业发生亏损；如果净额为零，则表明企业既没有形成利润也没有发生亏损，处于利润的临界状态。可见利润是个差额概念，它的大小在很大程度上反映企业生产经营的经济效益，而且在市场经济中，追求利润最大化是企业生存发展的一个重要目标，同时也表明企业向社会所作贡献的大小。
利润是企业在一定会计期间的经营成果，其与企业的生产成果和销售成果的不同如下：
企业的生产成果是指企业在一定期间内生产产品或提供劳务的量。可以以实物量表示，也可以用价值量表示(即产值)。该指标只是如实反映企业已经生产出来的成果，这些成果还未实现销售，而且能够销售多少也是未知。如果未能实现销售，那么企业在生产过程中垫付的资金，就不能收回。
企业的销售成果是指企业在一定期间内实现的销售收入。它表明企业的生产成果已实现销售，其垫付资金基本能够回收。但是，企业最终是盈利还是亏损，仍是未知。企业利润的多少，还要综合其他收入，再减去发生的总成本费用，才能确定盈亏。
可见，企业的生产成果和销售成果是最终实现经营成果的基础。但是，企业的生产成果和销售成果并非一定成就企业的经营成果。
二、利润的内容
企业的利润来源途径有多种，可以通过生产经营活动获得，可以通过投资活动获得，也可以通过与生产经营活动无关的事项获得。企业利润的构成与计算分为三个层次：营业利润、利润总额和净利润，而企业的利润总额包括收入减去费用后的净额、直接计入当期损益的利得和损失。
(一)营业利润
营业利润是企业进行生产经营活动所获得的利润，这种生产经营活动是企业的日常业务，具有经常性、稳定性的特点，是企业利润的主要来源。其计算公式如下：
营业利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益＋投资收益
1．营业收入
营业收入是指企业经营业务所确认的收入总额，包括主营业务收入和其他业务收入。
2．营业成本
营业成本是指企业经营业务所发生的实际成本总额，包括主营业务成本和其他业务成本。
3．营业税金及附加
营业税金及附加是指企业经营业务所发生的营业税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加等相关税费。
4．期间费用
期间费用是指企业本期发生的、不能直接或间接归入营业成本，而是直接计入当期损益的各项费用。包括销售费用、管理费用和财务费用等。
5．投资收益
投资收益(或损失)是指企业以各种方式对外投资所取得的收益(或发生的损失)。
6．公允价值变动收益
公允价值变动收益(或损失)是指企业交易性金融资产等公允价值变动形成的应计人当期损益的利得(或损失)。
7．资产减值损失
资产减值损失是指企业计提各项资产减值准备所形成的损失。
(二)利润总额
利润是指企业在一定会计期间的经营成果。利润总额包括收入减去费用后的净额、直接计入当期损益的利得和损失等。其计算公式如下：
利润总额＝营业利润＋营业外收入－营业外支出
1．营业外收入
营业外收入是指与企业生产经营活动没有直接关系的各种收入，主要包括：非流动资产处置利得、非货币性资产交换利得、债务重组利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。
2．营业外支出
营业外支出是指与企业生产经营活动没有直接关系的各种支出，主要包括：非流动资产处置损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、公益性捐赠支出、非常损失、盘亏损失等。
(三)净利润
企业的净利润为企业利润总额扣除所得税后的净额，税法规定，企业在获取利润后，应按一定比例缴纳所得税。所得税作为企业的一种费用，可以从利润总额中扣减，从而得到净利润。其计算公式为：
净利润＝利润总额－所得税费用
所得税费用是指企业确认的应从当期利润总额中扣除的所得税费用。
【例9—1】 中联房地产公司1月份共产生两项收入，一是销售商品房200套，总销售收入6000万元，相应成本为4000万元，二是出租房产取得租金收入1000万元，相应的折旧等成本为500万元。两项业务共发生营业税金及附加800万元。另外，该公司当月取得投资收益300万元，1月份销售费用为200万元，管理费用为500万元，财务费用为100万元。其营业利润计算如下：
营业利润＝营业收入－营业成本－营业税金及附加－销售费用－管理费用－财务费用－资产减值损失＋公允价值变动收益＋投资收益
营业利润＝(6000＋1000)－(4000＋500)－800－200－500－100＋300＝1200(万元)
【例9—2】 该公司l月份取得政府补助款200万元，另外，又发生对外捐赠支出100万元。其利润总额计算如下：
利润总额＝营业利润＋营业外收入－营业外支出
利润总额＝1200＋200－100＝1300(万元)
第二节利润形成的核算
一、利润总额的会计处理
企业实现的利润(或亏损)总额一律通过“本年利润”科目核算。期末，企业应将各损益类科目的余额转入“本年利润”科目。结转后，“本年利润”科目余额如在借方，则表示本期亏损额，余额如在贷方，即为本期净利润。
【例9-3】 中联房地产公司1月份各收入科目和费用科目的余额如表9-1所示。
表9-1 部分科目余额表 单位：万元
收入科目
金额
费用科目
金额
主营业务收入
其他业务收入
投资收益
营业外收入

6000
1000
300
200

主营业务成本
其他业务成本
销售费用
管理费用
财务费用
营业税金及附加
营业外支出
所得税费用
4000
500
200
500
100
800
100

应编制会计分录如下：
(1)结转各种收入。
借：主营业务收入 60000000
其他业务收入 10000000
投资收益 3000000
营业外收入 2000000
贷：本年利润 75000000
(2)结转各种费用。
借：本年利润 62000000
贷：主营业务成本40000000
其他业务成本 5000000
销售费用 2000000
管理费用 5000000
财务费用 1000000
营业税金及附加 8000000
营业外支出 1000000
经过收入与支出的对比后，“本年利润”科目的期末贷方余额1300万元，为本年实现的净利润。
二、以前年度损益调整
以前年度损益调整是指企业对以前年度损益事项进行调整而影响本年度未分配利润的业务。产生的原因是由于企业在年终决算后，会计报表已经编制完成，会计账簿已经封存。如果经财政、税务或企业自查，发现有遗漏或多计、少计费用、收入等会计处理不妥的事项，并因此不能客观全面反映企业的财务状况，就需要对这些会计事项进行调整。由于这时的会计账簿已经封存，会计报表已经上报，就需将以前年度的事项在本期进行调整。
对于不影响损益事项的调整，调整方法与正常会计处理方法相同；对于影响损益的会计事项，不是直接计入本年度利润而是将扣除经计算应交所得税后的余额转入本年度未分配利润。未利润分配是反映企业尚未分配的利润。
为了反映企业以前年度损益调整业务，需要设置“以前年度损益调整”科目处理下列两类业务：一是以前年度多计费用或少计收入调整增加以前年度利润或减少以前年度亏损。二是以前年度少计费用或多计收入调整减少以前年度利润或增加以前年度亏损。上述两类业务调整结束后，应同时将“以前年度损益调整”科目余额转入“利润分配——未分配利润”科目。结转后，“以前年度损益调整”科目应无余额。
(一)以前年度损益调整的会计处理
企业调整增加的以前年度利润或调整减少的以前年度亏损应借记有关账户，贷记“以前年度损益调整”账户；企业调整减少的以前年度利润或调整增加的以前年度亏损，则应贷记有关账户，借记“以前年度损益调整”账户。
【例9—4】 中联房地产公司上年度报表经审计后发现，应预提的500万元公共配套设施费上年未予预提；误将应由保险公司理赔的安装设备维修支出120万元记入了营业外支出。以上事项应在本年度进行调整。根据有关凭证编制会计分录如下：
借：以前年度损益调整 5000000
贷：应付账款——预提费用 5000000
借：其他应收款——保险公司 1200000
贷：以前年度损益调整 1200000
(二)因以前年度损益调整而发生的所得税会计处理
企业由于调整增加以前年度利润或减少以前年度亏损而相应增加的所得税，应借记“以前年度损益调整”账户，贷记“应交税费——应交所得税”账户；企业由于调整减少以前年度利润或增加以前年度亏损而相应减少的所得税，则应借记“应交税费——应交所得税”账户，贷记“以前年度损益调整”账户。
【例9—5】 依上例，中联房地产公司由此引起减少相应的纳税所得380万元，所得税税率为25％，应减少所得税费用为95万元。编制会计分录如下：
借：应交税费——应交所得税 950000
贷：以前年度损益调整 950000
(三)以前年度损益调整的转销
对以前年度的损益调整，不在“本年利润”中反映。应将“以前年度损益调整”科目的余额转入“利润分配——未分配利润”科目。“以前年度损益调整”科目如为贷方余额，借记“以前年度损益调整”科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目；如为借方余额，做相反的会计分录。“以前年度损益调整”科目结转后应无余额。
【例9—6】 依上例，中联房地产公司“以前年度损益调整”账户有借方余额285万元(500－120－95)，期末将其转入“利润分配——未分配利润”账户。其会计分录为：
借：利润分配——未分配利润 2850000
贷：以前年度损益调整 2850000
第三节利润分配的核算
一、利润分配的程序
(一)可供企业分配利润的分配
利润分配是指将企业实现的利润(包括本年净利润和以前年度的未分配利润)按国家有关规定和企业投资人的决议，对各方利益人进行分配的过程。
企业当期实现的净利润，加上年初未分配利润和其他转入后的余额，构成当期企业可供分配的利润。应按下列顺序分配：
弥补以前年度亏损。企业以前年度亏损未弥补完，不得提取盈余公积金。在提取盈余公积金以前，不得向投资者分配利润。
提取法定盈余公积。法定盈余公积在净利润扣除弥补以前年度亏损以后按10％提取，当企业盈余公积达到注册资本的50％时，可不再提取。
提取任意盈余公积。企业在提取法定盈余公积金后，还可根据需要，提取任意盈余公积。
外商投资企业应当按照法律、行政法规的规定，按净利润提取储备基金、生产发展基金、职工奖励及福利基金等。
中外合作经营企业按规定在合作期内以利润归还投资者的投资以及国有工业企业按规定以利润补充的流动资本，也从可供分配的利润中扣除。
这里需要注意的是，新会计准则取消了公益金。
(二)可供投资者分配部分的分配
可供分配的利润先用于弥补以前年度亏损，再减去提取的法定盈余公积、任意盈余公积后，为可供投资者分配的利润。企业以前年度未分配的利润，可以并入本年度，向投资者分配。可供投资者分配的利润，按下列顺序分配：
1．股份公司的分配
应付优先股股利，是指企业按照利润分配方案分配给优先股股东的现金股利。
应付普通股股利，是指企业按照利润分配方案分配给普通股股东的现金股利，包括分配给投资者的利润。
转作资本(或股本)的普通股股利，是指企业按照利润分配方案以分派股票股利的形式转作的股本，包括企业以利润转增的资本。
2．非股份公司的分配
向投资者分配利润。
将未分配利润转增资本。
(三)未分配利润的处理
可供投资者分配的利润，经过上述分配后，为未分配利润(或未弥补的亏损)。未分配利润可留待以后年度进行分配。企业如发生亏损，可以按规定由以后年度利润进行弥补。
企业未分配的利润(或未弥补的亏损)应在资产负债表的所有者权益项目中单独反映。
利润分配中的三个容易混淆的概念计算公式如下：
可供分配的利润＝净利润＋年初未分配利润＋其他转入
已分配利润＝提取盈余公积＋应付利润
未分配的利润＝可供分配的利润－已分配利润
二、利润分配的会计处理
企业的利润分配是通过“利润分配”账户进行的，它是“本年利润”的调整账户。其借方反映分配到各个方面的利润，如提取法定盈余公积、提取任意盈余公积和应付股利等，贷方反映本年利润的结转及用盈余公积弥补的亏损等。如果企业“本年利润”为负数，发生亏损，应将这部分亏损结转到“利润分配”账户的借方。“利润分配”账户的期末余额如果在借方，表示历年积存的未弥补亏损；如果在贷方，表示历年积存的未分配利润。从这个意义上说，它是所有者权益类账户。
为了详细反映企业利润的分配情况，“利润分配”账户应按利润的分配去向设置以下六个明细账户：
盈余公积补亏。
提取法定盈余公积。
提取任意盈余公积。
应付现金股利或利润。
转作股本的股利。
未分配利润。
企业如有其他分配用途，也可以设置相应的明细账户。
(一)本年利润结转的核算
为了反映企业历年累积的未分配利润，在“利润分配”科目中，设置了“未分配利润”二级科目。年度终了，企业应将全年实现的利润，自“本年利润”科目的借方转入“利润分配——未分配利润”科目的贷方，借记“本年利润”科目，贷记“利润分配——未分配利润”科目。发生亏损，则作相反的分录。
经批准用税前利润弥补亏损或用净利润弥补亏损时，不需专门进行账务处理，以后年度实现利润弥补亏损时，将“本年利润”科目转入“利润分配——未分配利润”的贷方，其贷方发生额与“利润分配——未分配利润”的借方余额自然弥补。
【例9—7】 2009年12月31日，中联房地产公司全年实现税前利润8000万元，无企业所得税纳税调整事项。2007年以前每年均盈利，2008年年度亏损2000万元，“利润分配——未分配利润”科目2009年期初余额为借方1500万元。根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
(1)2008年亏损的所得税处理。
2000×25％＝500(万元)
借：递延所得税资产 5000000
贷：所得税费用 5000000
(2)2009年所得税处理。
借：所得税费用 5000000
贷：递延所得税资产 5000000
(8000－2000)×25％＝1500(万元)
借：所得税费用 15000000
贷：应交税费 15000000
同时，
借：本年利润 60000000
贷：利润分配——未分配利润 60000000
可供分配的利润＝本年利润－以前年度累计亏损＝6000－1500＝4500(万元)
(二)提取法定盈余公积金和任意盈余公积金的核算
房地产开发企业从税后利润中提取的法定盈余公积金和任意盈余公积金，应在“盈余公积”科目下设置“法定盈余公积”、“任意盈余公积”两个二级科目进行核算。企业按照规定从净利润提取法定盈余公积金和任意盈余公积金时，借记“利润分配”科目下的“提取法定盈余公积”和“提取任意盈余公积”明细科目，贷记“盈余公积”科目下的“法定盈余公积”和“任意盈余公积”明细科目，会计分录如下：
借：利润分配——提取法定盈余公积
——提取任意盈余公积
贷：盈余公积——法定盈余公积
——任意盈余公积
【例9—8】 2009年12月31日，中联房地产公司分别按可供分配的
利润6000万元的10％和5％提取法定盈余公积和任意盈余公积。根据有关原始凭证，会计分录如下：
法定盈余公积＝6000×10％＝600(万元)
任意盈余公积＝6000×5％＝300(万元)
借：利润分配——提取法定盈余公积 6000000
——提取任意盈余公积 3000000
贷：盈余公积——法定盈余公积 6000000
——任意盈余公积 3000000
(三)向投资者分配利润或股利的核算
在董事会决议时，股票股利分配方案和现金股利分配方案不进行账务处理，作为资产负债表日后非调整事项在会计报表附注中披露。现金股利分配方案待股东大会批准后再进行账务处理，股票股利待股东大会批准并办妥增资手续后再进行账务处理。
1．分配现金股利的核算
核算应分配给优先股和普通股股东的现金股利时，应记入“利润分配——应付现金股利或利润”科目的借方和“应付股利”科目的贷方：
借：利润分配——应付现金股利或利润
贷：应付股利
【例9—9】 2009年12月31日，中联房地产公司分别支付优先股股利1000万元和普通股股利2000万元。根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：利润分配——应付现金股利或利润 30000000
贷：应付股利 30000000
2．分配股票股利的核算
房地产企业以发放股票股利的方式实现增资。核算分配给普通股股东的股票股利时，应记入“利润分配——转作股本的普通股殷利”科目的借方和“股本”科目的贷方：
借：利润分配——转作股本的普通股股利
贷：股本
【例9-10】 2009年12月31日，中联房地产公司经过股东会决议，将剩余的未分配利润2 l00万元转增股本。根据有关原始凭证，会计分录如下：
借：利润分配——转作股本的股利 21000000
贷：股本 21000000
(四)未分配利润的核算
企业在年末，应将“利润分配”科目下其他明细科目的余额转入该科目的“未分配利润”明细科目。结转后，除“未分配利润”明细科目外，该科目的其他明细科目应无余额。该科目年末贷方余额，反映企业历年结存的未分配利润；该科目年末借方余额，反映企业历年的未弥补亏损。
股份制企业股东大会批准的利润分配方案与已人账的董事会提请批准的报告年度利润分配方案不一致时，其差额应当调整批准年度会计报表有关项目的年初数。调整增加的利润分配数，记入“利润分配——未分配利润”科目的借方和“盈余公积”等科目的贷方；调整减少的利润分配数，作相反分录入账。
【例9-11】 承[例9—8]～[例9—10]。2009年12月31日，中联房地产公司将“利润分配”科目的其他二级账户转入“未分配利润”二级科目。根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：利润分配——未分配利润 60000000
贷：利润分配——提取法定盈余公积 6000000
——提取任意盈余公积 3000000
——应付现金股利或利润 30000000
——转作股本的股利 21000000
期末“利润分配”科目下的“未分配利润”二级科目的余额为零。
第四节留存收益的核算
一、留存收益的用途
留存收益包括盈余公积和未分配利润，其用途如下：
(一)盈余公积用途
用于弥补亏损。
用于转增资本。
扩大企业生产经营。
(二)未分配利润用途
留待以后年度分配。
未指定用途。
二、盈余公积的核算
盈余公积是指企业按照规定从净利润中提取的累积资金。盈余公积按其用途，分为法定盈余公积和任意盈余公积。法定盈余公积在其累计提取额未达到注册资本50％时，均应按净利润(扣除被没收的财产损失，支付各项税收的滞纳金和罚款，弥补企业以前年度亏损)的10％提取。除了按规定提取法定盈余公积外，还可在支付优先股股利后，根据公司章程或者股东大会决议，提取任意盈余公积。
(一)盈余公积的用途
房地产开发企业提取的法定盈余公积和任意盈余公积的用途，主要有以下几个方面：
1．弥补亏损
房地产开发企业发生的年度亏损，应由企业自行弥补，弥补渠道有三：
由以后年度税前利润弥补。按照规定，企业发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补，下一年度利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。
用税后利润弥补。超过了税收规定的税前利润弥补期限，仍未弥补的以前年度亏损可以用税后利润弥补。
用盈余公积弥补。
2．扩大企业开发经营规模或者转为增加企业资本金
房地产开发企业提取的盈余公积，在弥补亏损外，可用以扩大企业的开发经营规模，或者转为增加企业资本金。股份有限公司将盈余公积转为增加公司资本金时应满足下列条件：
经股东大会决议；
按股东原有股份比例结转，采取派送新股或增加每股面值的方法增加资本金；
在将法定盈余公积转为资本金时，所留存的该项公积金不得少于注册资本的25％。
3．分配股利
企业当年没有利润，原则上不得分配股利，但股份有限公司为了维护企业股票信誉，增强投资者的信心，经股东大会特别决议，也可用盈余公积分配股利。但用盈余公积分配股利，应满足下列条件：
在用盈余公积弥补亏损后，此项公积金仍有结余；
用盈余公积分配股利的股利率不得过高，不能超过股票面值的6％；
在分配股利后，企业法定盈余公积不得低于注册资本的25％。
(二)盈余公积弥补亏损的核算
企业用盈余公积弥补亏损时，应记入“盈余公积”科目的借方和“利润分配——盈余公积补亏”科目的贷方，作如下分录入账：
借：盈余公积——法定盈余公积
——任意盈余公积
贷：利润分配——盈余公积补亏
【例9—12】 2009年12月31日，中联房地产公司当年亏损1000万元，另外，公司盈余公积中法定盈余公积和任意盈余公积账面余额分别为3000万元和2000万元。经过股东会决议，使用法定盈余公积弥补亏损800万元，使用任意盈余公积弥补亏损200万元。根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：盈余公积——法定盈余公积8000000
——任意盈余公积 2000000
贷：利润分配——盈余公积补亏 10000000
(三)盈余公积转增资本的核算
按规定将盈余公积转增资本或分配股票股利时，应记入“盈余公积”科目的借方和“实收资本(股本)”科目的贷方，作如下分录入账：
借：盈余公积——法定盈余公积
——任意盈余公积
贷：实收资本(股本)
【例9—13】 续上例，2009年末中联房地产公司法定盈余公积和任意盈余公积弥补亏损后分别为2200万元和1800万元。经过股东会决议，分别用法定盈余公积和任意盈余公积各1000万元转增资本金。根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
借：盈余公积——法定盈余公积 10000000
——任意盈余公积 10000000
贷：库存股
(2)回购价小于回购股份对应的股本时。
借：股本
贷：库存股
资本公积——股本溢价
【例9-15】 2009年10月31日中联房地产公司以每股10元回购公司股票1000万股，支付回购款l0000万元。公司当初发行时票面金额为每股1元，共发行5000万股，共溢价2000万元，公司盈余公积余额为3000万元，未分配利润2000万元。根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
(1)回购股票时。
借：库存股 100000000
贷：银行存款 100000000
(2)注销库存股时。
借：股本 10000000
资本公积——股本溢价 20000000
盈余公积 30000000
利润分配——未分配利润 20000000
贷：库存股 80000000
期末“库存股”借方余额为2000万元，为企业持有尚未转让或注销的本公司股份金额。
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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