更名、换、退房制度.doc

业主更名、退房、换房制度

依据公司规定，在坚持公司利益和提升公司形象、利于销售的原则制定客户更名、退房、换房制度。
一、更名制度
1、直接更名的客户：这里的更名指转让性质的业主变更。
2、客户在签定认购协议未正式签署《商品房买卖合同》之前，经公司领导同意，填写《客户姓名变更单》后予以更名。
3、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后未开具不动产发票，要求直系亲属更名的，原则上不予以更名；经公司领导同意并填写《客户姓名变更单》、并经房管局信息科同意后，予以更名。更名程序中产生的交易费用，由客户自行承担。
4、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后未开具不动产发票，要求变更非直系亲属的他人姓名时，原则上不予以更名；经公司领导同意并填写《客户姓名变更单》后在公司内部办理更名手续；同时还需经房管局同意后在房管局办理撤销备案手续。更名程序中产生的交易费用，由客户自行承担。
5、增减名的客户（一般指增加共有人）：指客户在签署《商品房买卖合同》之后且未开具不动产发票，客户如有特殊情况（如：在银行不能办理按揭贷款，个人贷款额度不足等）对购买房屋中的人数或名称作出部分变更，包括增加联名购买人名字等情况。需进一步了解和核实情况，经公司领导同意后原则上予以办理。
6、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后且开具不动产发票，无法办理任何更名手续。
二、换房制度
1、公司与客户已签订认购协议及购房合同的房屋原则上不允许换房。
2、因公司经营管理方面因素致使客户要求换房的，实行无条件换房；客户其它原因出现要求换房的，可根据客户具备以下几点情况加以审核决定：
（一）将小面积单位换大面积单位；
（二）将总价低的单位换成总价高的单位；
（三）将旺销单位换成非旺销单位；
（四）客户为重要关系单位或关系人。
3、客户在签定认购协议未正式签署《商品房买卖合同》之前，经公司领导同意，填写《客户房源变更单》后予以更名。
4、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后未开具不动产发票，经公司领导同意并填写《客户房源变更单》、并经房管局信息科协商同意后，予以变更房源。若客户已办理贷款手续，贷款满一年且还清后才予以办理。变更房源程序中产生的交易费用，由客户自行承担。
5、若客户在签署《商品房买卖合同》经房管局备案后且开具不动产发票，无法办理任何变更房源手续。
三、退房制度：
1、排号金阶段
当购房客户只缴纳排号金，无购房意向后，可全额退还排号金。
2、定金（认筹金）阶段
当购房者已交定金，但没有签订《经贸·西华公馆认购协议书》及正式《商品房买卖合同》，无购房意向后，可全额退还定金；
当购房者已交定金，且签订了《经贸·西华公馆认购协议书》，无购房意向后，定金不予退还。
3、缴纳购房款（首付或全款），原则上不予退房。确需退房的，若客户未签订《经贸·西华公馆认购协议书》及正式《商品房买卖合同》，可全额退还客户房款；若客户签订《经贸·西华公馆认购协议书》，未签订正式《商品房买卖合同》，定金予以退还。
4、签订正式《商品房买卖合同》阶段，原则上不予退房；确需退房的，购房客户应按照已付总房款的5%支付违约金。
5、装修入住阶段，原则上不予退房。确需退房的，购房客户应按照总房款的5%支付违约金，且客户已缴纳的相关物业费用等不予退还，同时客户装修费用不予补偿。
6、因我公司严重违反《商品房买卖合同》条款而产生的退房情况按《商品房买卖合同》相关约定执行。
更名、换房、退房流程

1、客户以书面的形式提出申请，注明原因，经办人（置业顾问）将情况口头上报案场经理（如无特殊情况，原则上不予办理）。
2、案场经理进一步了解和核实情况，视客户实际情况进行审核，同意或驳回。对符合条件的客户，案场经理要求经办人填写申请审批表，由客户签字确认并按手印。
3、客户具体申请情况再由案场经理整理客户所需的材料（客户书面申请，申请审批表，购房合同、认购协议书，收据，身份证复印件等）书面上报分管经理并详细说明情况。
4、分管经理核实客户申请情况，向公司经理审批。
5、待公司经理批准后，凭公司领导在客户申请审批表签字批准后由销售案场、客服部、财务部办理更换合同及票据办理等相关手续。
6、更名、换房、退房流程示意图
客户书面申请→案场经理核实→分管经理审核→经理审核→客户填写《申请表》→案场经理签字确认→客服部签字复核→分管经理签字确认→经理签字确认→房产财务核实→房产经理签字确认→客服部办理房管局相关手续→房产财务办理退款、扣款事宜→销售部调整销控。
备注：经办人（置业顾问）办理相关程序时，申请表后需附带客户材料（客户书面申请，认购协议书，收据，身份证复印件等）。
8、更名、退房、换房客户情况，案场做好统计，申请表及附件一式三份，房产财务和销售部、客服归档各一份。

其中专业理论知识内容包括：保安理论知识、消防业务知识、职业道德、法律常识、保安礼仪、救护知识。作技能训练内容包括：岗位操作指引、勤务技能、消防技能、军事技能。
二．培训的及要求培训目的
安全生产目标责任书
为了进一步落实安全生产责任制，做到“责、权、利”相结合，根据我公司2015年度安全生产目标的内容，现与财务部签订如下安全生产目标：
一、目标值：
1、全年人身死亡事故为零，重伤事故为零，轻伤人数为零。
2、现金安全保管，不发生盗窃事故。
3、每月足额提取安全生产费用，保障安全生产投入资金的到位。
4、安全培训合格率为100%。
二、本单位安全工作上必须做到以下内容：
1、对本单位的安全生产负直接领导责任，必须模范遵守公司的各项安全管理制度，不发布与公司安全管理制度相抵触的指令，严格履行本人的安全职责，确保安全责任制在本单位全面落实，并全力支持安全工作。
2、保证公司各项安全管理制度和管理办法在本单位内全面实施，并自觉接受公司安全部门的监督和管理。
3、在确保安全的前提下组织生产，始终把安全工作放在首位，当“安全与交货期、质量”发生矛盾时，坚持安全第一的原则。
4、参加生产碰头会时，首先汇报本单位的安全生产情况和安全问题落实情况；在安排本单位生产任务时，必须安排安全工作内容，并写入记录。
5、在公司及政府的安全检查中杜绝各类违章现象。
6、组织本部门积极参加安全检查，做到有检查、有整改，记录全。
7、以身作则，不违章指挥、不违章操作。对发现的各类违章现象负有查禁的责任，同时要予以查处。
8、虚心接受员工提出的问题，杜绝不接受或盲目指挥；
9、发生事故，应立即报告主管领导，按照“四不放过”的原则召开事故分析会，提出整改措施和对责任者的处理意见，并填写事故登记表，严禁隐瞒不报或降低对责任者的处罚标准。
10、必须按规定对单位员工进行培训和新员工上岗教育；
11、严格执行公司安全生产十六项禁令，保证本单位所有人员不违章作业。
三、 安全奖惩：
1、对于全年实现安全目标的按照公司生产现场管理规定和工作说明书进行考核奖励；对于未实现安全目标的按照公司规定进行处罚。
2、每月接受主管领导指派人员对安全生产责任状的落