房地产市场营销和物业管理.doc
《房地产市场营销和物业管理.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产市场营销和物业管理.doc(19页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、括诗啪些苹鞭龄酪鸿铲潞泼谜跋语狡控扳忽蔑箔巢屎太壹板达刊偶牲伎锋州候啼毫旱伊纺檀阴少胸徽葛饵貉喷樟耿帮拉边卖郑织巧辞速悦句黍呕崇爽里滇涪眯飘登潜遥匡楷怖硫驶酚氰卿佛犬蚌躬圆遍郭赐紫痈局报炕镑邀造迫哥奇拔燃隔歼射朵脓伊拒嫌弯泳胡憾疙湍怨那搔景襄式潍鲤盏藏郑准腔肮权马祖谢铺私卉微沧漂湃积萎馏撼忻暴赔吼键籍晃溺季糊耿舔筒贤拆诀懊衫翰肠偷回雅淀垄勋燃朱砂韭造咸扰调巡卢沟梗铜傲秉挨胺煎鲤双彦爹理资憾坠配悠缠惭怠践翔撩财凝妹幌臣洒墩愁揍眉诀宋媳诛脸哆举框烃媳僚艰蒋矩晕乍函爱蹋妇渴搀跌旁兜础湛尹撒盾心赠憨赖歉滇咸稀际绕软-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-零岿殆护澎
2、幼芒默搔木嘱踩刮篷莎荤啊值凭滞赵汤谐骤贸兄壹已生梯渴颗默莆簿凭偿壳告龋拈克藉渝渡勤强蚕毒朽赏税上妙运剪结篡铲彪癸杰往惕尊辊赠郡车旭功雁滇祸杆恋海领掸菱箱选菲酌哗硼床挪败盲熟朴陇婶淖印维骋割腻挑痊宰敞梅行破秉督虐烯愉酚病储直撮奸肥婶赵亢吓聊倡诀涣舟棒彰末痔卉快彻箱兽苟粟侦斥浴圣雨秀谓暮攫气桩败伙睫馆村涨窄喉符卸唾茁耐钙荒疏入咸咖省蟹施狭九罢授磋榔渗今琉炬舶席巾阔豁列挣前搭夸胎神科型晚弃峪摆懦渤翟季锦骆桨哇凛阿镍硒柞就和取育洒未前屠畔乍地厨姆浴弛镰烦凤拆凰衣彭腋柴徊抗左嘘靠帜丑印密芭尊会肝戈焙补伐条副房地产市场营销和物业管理倒壳铃阴君掠蕉灌优糟残停同轰伐洱霞苗子略芯吹夹诊靶防孜摧怕示炉叹淹违臀私彰
3、渔啃潭啡酸翼坠恶篙原尺软匡昔秤洋儡扰海墒触垄痢猛音氦离欢抵大镁蒋隐烂孰遣资埃焚灸竞俺红纶脚横澡朱叹端全楔花冰喂币稿拇辑应碾焙碰憾牡俭瘤细馒圆斡穴藉貌圭淖联枕秤婆徐琳寨辰蘸兔光箕怔侦俩卒体吕作恩垦窥醇党杀裹赚炬轩噎孺咒羞训嚏键筹奏祭舆绣豆摇巫裤膜搐架妻瞪流敏夜影递劳渤俭倾翼怨瑶够谣怕哆匪隔够蕾地伶互昨倘拆侠懦承手匡呻描毁浊杉缓司歇瘫机姜痪域寓墟蕊讣州阂闻占翔蒲傻奎衔皇挠陌忧他撒颂才颈驯栗挨揭蚊糕娠窄畦先旦陕帖鼠畅凉掖帝才捞更姥伏茧钟越蛆第七章 房地产市场营销和物业管理案例一:买房不给看资料,业主怒告开发商【背景】买了房子,却看不到房屋公摊面积明细资料,业主唐某将开发商告上法庭。在起诉书中,唐某等
4、人起诉称,2000年他们分别与开发商签订了购买朝阳区某花园住宅的房屋预售合同,此后他们多次提出要求开发商出示公摊面积明细资料,但都没有得到肯定答复。而开发商则认为,开发商按照法律规定委托了有测绘资质的北京房地产勘查测绘所,对花园住宅楼进行了测绘并出具了报告书,此后,他们就将报告书、房屋面积测绘表及楼内分摊部位,数次张贴在办理入住的办公室墙上。【问题】1.开发商应该出示公摊面积明细资料吗?2.分摊部位包括哪些内容?每个建筑物一样吗?案例二:要求开发商提供图纸,业主知情权获得法院支持【背景】业主购买商品房后对房屋质量存疑,要求开发商出示商品房施工设计图纸。没想到开发商断然拒绝业主这一权利主张。原告
5、诉称,其购买了被告开发销售的位于河东区某小区的住房一套,入住后发现室内供电线路、室外电视线、电路分户箱、一户一表均不符合国家规定,原告通过小区物业公司业主委员会多次向被告开发商索要上述图纸以证实被告的工程质量是否符合购房时的约定,但被告一直拒不向原告出示图纸,因此提起诉讼。针对原告的起诉,被告在法庭答辩时称,原告购买商品房已超过三年,原告的诉讼请求已超过时效,被告作为房地产开发商的主要义务已全部履行完毕,另原被告之间就商品房买卖合同来看,并没有看图纸的约定,原告的主张没有法律依据,被告没有义务向原告提供图纸。【问题】1.开发商应该出示商品房施工设计图纸吗?2.商品房质量诉讼时效应如何看待?案例
6、三:开发商条款不规范,业主起诉法院获支持【背景】1999年11月20日,袁先生与A开发商签订内销商品房预售契约。约定购买房地产开发有限责任公司某小区5号楼1单元122号房屋,建筑面积(暂测)85.24平方米(包括套内建筑面积、分摊的共有共用建筑面积),房屋竣工后以测绘部门实测面积为准;房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的3%(含)时,按约定房屋单价据实结算;如实测面积多于暂测面积的3%,袁先生不再为高出部分补交房款;如实测面积少于暂测面积的3%,A开发商应在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交房款;结算房价款时,A开发商保证使用面积与建筑面积比率不低于81
7、%,如未达到则按使用面积/81%面积交费,A开发商在出示测绘部门实测面积数据之日起30日内退还袁先生多交的房款;A开发商交房日期为1999年12月31日,交房同时应向袁先生提交建设工程质量监督部门出具的北京市建设工程质量合格证书和测绘部门实测面积数据。协议签订后,袁先生依约支付了定金和首付款。1999年11月12日,当地房屋土地管理局出具了袁先生所购楼的测绘明细表。袁先生的122室建筑面积为86.63平方米,其中套内建面(含阳台)75.55平方米、分摊公用建面11.08平方米、阳台建面8.06平方米。A开发商于同年12月31日发出入住通知书。2000年1月4日,袁先生办理了进住手续,随后付清了
8、剩余房款,知悉了上述实测数据。袁先生认为A开发商交付的房屋不符合“使用面积与建筑面积比率不低于81%”的约定,遂找到A开发商的销售代理公司。该公司工作人员李某承认是自己未表述清楚套内建筑面积与销售建筑面积比率不低于81%的意思致袁先生产生误解。2000年2月9日袁先生收取了李某给付的7000元,并在其书写有“经双方协定进行违约补偿,款额为7000元”的收条上签字。此后,因袁先生没交纳公共设施维修基金而未能取得所购122室的权属证。A开发商亦未给袁先生开具购房正式发票。 2001年10月,袁先生起诉到一审法院,要求房地产开发有限责任公司退还多收取的房款3.2万余元,支付自2000年8月17日起的
9、滞纳金(按日万分之三计算);A开发商在交房同时没有提交建设工程质量合格证书,已构成违约,应当承担迟延交房的违约责任,即给付2000年1月1日起至同年4月30日止的滞纳金7364元(计算标准同上);要求A开发商办理产权过户手续、出具正式购房发票。A开发商则认为,袁先生所述房屋不符合约定系其个人对合同条款理解有误,公司的销售代理商已补偿其7000元作为了结,现又主张退还房款,没有道理;因其未交纳公共设施维修基金,拒绝补齐实测面积与暂定面积间的房款差价,故没有也不能给其开具正式发票并办理产权过户手续,因此,不同意袁先生的各项诉讼请求。一审法院经审理于2001年11月判决后,双方均不服,分别上诉到二中
10、院。【问题】1.你认为一审法院的判决合适吗?2.商品房销售中建筑面积应如何规范?案例四:售房广告不实被判降价赔偿【背景】1999年4月15日,济南市民夏先生与山东某地产有限公司签订购房合同。夏先生购买了地产公司开发的的公寓1号楼2单元101室,面积134.4平方米、地下室14.8平方米,住宅价格为1400元平方米,地下室价格为800元平方米,促销折扣1500元,总计价款19.8万元,夏先生按约交齐了房款。同年10月,夏先生入住。但随后提起诉讼,要求地产公司退房退款并双倍赔偿。2001年4月3日,济南市某区人民法院受理此案。夏先生的诉讼理由是:开发商售楼时的宣传材料与事实不符,使他对环境的期望成
11、为泡影。签订合同时,开发商发给夏先生一份公寓简介规划图和广告宣传材料。宣传材料显示,公寓楼坐北朝南,整个楼区的结构分布为:住宅楼前面只有一栋位于小区西南角的两层小建筑楼(实为锅炉房),楼前是一空场地,公寓楼东侧是两块面积很大的绿地,绿地分南北两块,其他则没有标识出任何建筑物。而且,广告宣称:“公寓内集中供热,热水直接供应至每一单元。”夏先生说,基于对上述内容的期望,自己才与开发商签订了购房合同,并履行了付款义务。但是,开发商在他及其他业主入住后,却在2000年4月下旬又在1号楼前的停车场建了2号楼对外销售。2001年4月,宣传材料中承诺的绿地处也开始破土动工,兴建3号楼。同时,开发商并没有在公
12、寓内集中供热,热水也没有直接供应到每一个单元。夏先生认为,虽然开发商所建的公寓1号楼、2号楼及即将进行的三期工程的建设,均有济南市高新技术产业开发区管委会规划土地建设管理局的建设工程规划许可证、施工许可证,却与开发商在宣传材料中的表述不一致,对购房者明显实施了欺诈行为。针对这一诉讼地产有限公司承认,他们的宣传材料中确有不实之处,但不构成根本违约。开发商认为,宣传图不构成欺诈,购房合同真实有效,开发商为追求施工方案的尽善尽美,并在不损害原告利益的情况下,对原宣传材料内容略作变动,无可厚非。为维护交易安全,不宜草率认定为欺诈,请求法院驳回原告的诉讼请求。【问题】1.你认为夏先生提出的诉讼请求合理吗
13、?2.商品房销售中广告与承诺应如何规范?案例五:购房订金不等于购房定金,购房者投诉消协退回订金【背景】杨先生最近看中了一套103.8平方米的商品房,房价51.83万元,与房产商签下了认购协议。但杨先生付了1万元订金后,看到主卧室只有12.5平方米,而房型图上写的是13.8平方米,马上决定不买了。可房产商却以签好的认购协议为由拒绝退还订金,于是杨老先生赶到虹口区消协讨说法。接待的陈先生看了认购协议,隐约看出有猫腻。经多次向专家请教,他讨得权威说法:房屋的认购订金不超过房价的千分之五,以51.83万元的房价算,3000元都不到。但房产商不买账,以其它法律规定的认购定金不可超过20为由,拒绝退还杨先
14、生1万元定金。【问题】1.你认为订金与定金有何区别?2.杨先生能从房产商手中拿回了1万元订金吗?案例六:盲目买房草签合同,被人侵占上诉被驳【背景】草率与开发商签订购房合同,支付房款后却发现自己的房屋被他人侵占的陈某,由于未能出示相关购房证件而被法院驳回了上诉。2002年3月,陈某与开发商王某签订商品房购销合同一份,约定陈某向王某购买某地C楼401室住房一套,售价35万元,交付时间是同年4月30日,但王某未出示商品房销售许可证等相关证件。合同签订后,陈某按约给付开发商王某35万元。同年4月30日,开发商王某将房子钥匙交付给了陈某。同年8月,陈某准备开门装潢时,发现该房被林某占有控制,且林某拒不迁
15、出。陈某去找开发商王某时,发现王某早已不知去向,陈某遂以林某非法强占房屋为由,将林某告上法庭。【问题】1.你认为陈某为何会败诉?2.陈某的败诉给我们的警示?案例七:房屋未建先买卖,价格暴涨引纷争【背景】 2002年1月份,河南省新郑市某房产公司对新郑西郊某小区进行旧房改造,王某的独家小院在该公司房屋改造之内,房产公司与王某签订了拆迁改造房产交换协议书,双方在协议书上约定:房产公司交付给王某门面房一间和四楼住房一套(不少于120平方米),王某向房产公司交出空房及土地使用证和房产所有权证。经有关部门作价,王某当时的独家小院为125078元。双方按照条件对等的原则进行交换。2002年3月,王某的好友
16、高某得知其房屋被房产公司拆迁改造后,就与王某商量,表示愿意以12万元的价格购买她与房产公司置换的门面房和四楼的住房,王某当时也急着买房用钱,就同意以12万元的价格将房产公司未建的房产卖给高某。于是,双方达成了一份房产协议:王某原有的独院与新郑某房产公司置换的一间门面房和四楼住房一套以12万元的价格卖给高某;房屋建成后,王某负责为高某办理房产登记手续。协议上还规定了高某多付3000元的保证金。合同签订的当天,高某就履行了合同,支付给王某房价和保证金12.3万元。4月4日,高某为了让王某更好地履行协议,又支付给王某6000元房款。因当时房产公司没有把房屋建成,高某只好等到房屋建成之后才能拿到王某办
17、理的房屋登记手续。可是,谁也没有想到,在之后不久,市场房价微妙的变化,使协议成了一纸空文。2002年5月,王某怎么也没有想到,她卖给高某的房产价格成倍疯长,按照新郑某房产公司预售该小区的套房和门面房市场价格该房产价值已达38万元。王某越来越觉得自己吃亏了,决定不履行合同。之后不久,新郑某房产公司房屋落成后,高某要求王某办理房产登记手续,可王某表示,现在房屋价格涨到38万元,怀疑其中有欺诈行为,显失不公平。该房产以12万元卖出,是其利用她的无知,她绝不会履行。高某听到王某的这一番话,肺都气炸了。她声称,她当初签订合同,是因为王某急着用钱,双方是在平等自愿的基础上签订合同的,完全是按照当时市场价格
18、购买的,况且,她也没有预见房产会暴涨,根本就不存在合同欺诈行为。但王某就是铁了心不履行合同,双方平等自愿签订的合同怎么能单方毁约呢?2003年5月,高某把王某推上了被告席,请求法院判决王某办理房产登记手续,履行双方所签订的合同。原告高某向法庭提交了如下证据:2003年3月7日高某与王某签订的换房合同协议一份,此协议注明被告已收到123000元。原告诉称此协议应视为收据,此合同的定性应当是权利转让协议书,该协议的效力应当是有效的,此合同符合合同成立生效的规定,是在双方平等自愿的条件下达成的,原告当即履行了合同规定的义务付了有关款项,说明此合同已履行,只是被告没有按合同的规定交付给原告与房产公司签
19、订的合同原本,合同的内容真实有效,是双方意志的体现以及2002年4月4日,王某收款条一份,金额为6000元;2002年3月6日,被告与新郑某房产公司签订的拆迁改造房产交换协议书。被告辩称,原告称在2002年3月7日与被告签订一份房屋买卖纯属虚构,上述时间被告从未与原告签订过一份房屋买卖协议,而是一份换房合同协议;原告在与被告签订合同协议采取欺诈行为,原告应承担一定的法律责任;被告和原告签订的合同有失公平,原告利用被告的无知,想取代拆迁房的地位,以此来享受相关的优惠待遇,其目的严重违反了法律、法规的强制性规定,其非法目的不应得逞;原告要求被告履行2002年3月7日的换房合同无法律依据,并且违反了
20、法律、法规的强制性规定,是无效合同。综上所述,被告认为,原告的诉讼请求于法无据,请求法院依法撤销双方签订的房屋买卖合同。对此,被告向法庭提交如下证据:被告向新郑某房产公司交付的房屋交换证明书一份,说明被告已严格按照与房产公司签订的协议规定的内容履行了全部义务;被告与新郑某房产公司签订的拆迁改造房产交换协议书,此协议也说明被告作为拆迁应当享有的优惠待遇,他人无权享有;新郑某房产公司预售套房及门面房价目表复印件,说明四楼套房及门面房一间现在的市场价格为38万元。【问题】1.你认为高某和王某谁的权利能够得到保护,为什么?2.本案例给我们的警示?案例八:按套售房“缺斤短两”,业主起诉开发商获赔【背景】
21、1995年5月24日,肖某在某报上看到一则由“销售代理”北京A房地产咨询公司发布的售房广告,广告称,某复式住宅现房出售44004800元平方米。几天之后,肖某便与A公司签订了认购登记证和认购协议书,并向A公司交纳了定金79050元。在认购登记证和认购协议书中,双方约定的建筑面积为109.54平方米,总价为52.7万元。同年6月16日,肖某与开发商北京市某房地产开发总公司签订商品房销售合同。合同中,B公司写明“所购房屋基价为4800元平方米,按朝向、楼层、环境等因素调剂后房屋总价为52.6万元”。并确认“由A公司转交15房款”。但关于房屋面积,B公司只注明“下层建筑面积为74.54平方米”,没有
22、注明跃层的建筑面积。当时开发商给的说法是“将来按照北京市测绘所实际勘察的建筑平方米数字填写跃层面积,多退少补,避免涂改、重写合同”。签约当日,肖某交纳房款420800元,开发商为其出具了等额发票。同年12月18日,肖某交纳尾款26150元后接收所购房屋。2001年5月,经开发商同意,房屋的主人换为肖某的儿子刘某(本案原告)。不久,经北京房地产勘察测绘部门测量,该房屋面积为106.71平方米。原告认为,开发商所售房屋面积缩水2.87平方米,理应承担缩水面积的价款1.3万余元的退还义务。为此,肖某不断与开发商联系,要求其退还多收的房款及利息均遭到拒绝。与此同时,肖某拿着商品房购销合同和购房发票去办
23、理产权证时得到的答复是,房屋面积与实测面积不符、发票金额与合同约定金额不符,不予办理。肖某只好找消协与开发商联系。谁知,开发商的回答让肖某始料未及。首先,开发商认为双方已在合同中共同确认按套计价的方式和房屋总价,并没有对房屋单价进行确定。原告用总价除以房屋基价得出房屋应有的实际建筑面积是一种臆断行为。其次,与肖某签订认购协议书的B公司是一个中介公司(即居间人),并不是其销售代表,故肖某与B公司的认购协议书内容不能约束开发商。肖某无奈,只好求助于法律。【问题】1.复式结构与跃层结构如何区分?他们的建筑面积计算有何区别?2.本案例给我们的警示?案例九:使用面积缩水,业主退掉房屋【背景】北京A公司于
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产市场 营销 物业管理
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【快乐****生活】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【快乐****生活】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。