串讲-2011中级会计实务1-5.doc

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2011年中华考试网《中级会计实务》冲刺

张京

第一章 总论

本章考点:
（一）会计信息质量要求
（二）会计要素概念及其确认条件
（三）会计计量属性及其应用原则

第二节 会计信息质量要求

五、实质重于形式（重要）
实质重于形式---要求企业应当按照交易或者事项的经济实质进行会计确认、计量和报告，不应仅以交易或者事项的法律形式为依据。
如：融资租赁、具有融资性质的分期付款购入固定资产（无形资产）、售后回购、售后租回形成融资租赁、合并财务报告等。

七、谨慎性（重要）
谨慎性----要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时应当保持应有的谨慎，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。

第三节 会计要素及其确认和会计计量

一．会计要素及其确认
（三）所有者权益(重要)
所有者权益来源----所有者投入的资本、直接计入所有者权益的利得和损失、留存收益等。

（六）利润（重要）
利润的来源----收入减去费用后的净额、直接计入当期利润的利得和损失等。

关注：
收入和利得

共同点
不同点
核算方法
收入
经济利益流入
日常活动引起
计入主营业务收入、其他业务收入
利得
经济利益流入
非日常活动引起
计入营业外收入或计入资本公积

关注：
费用和损失

共同点
不同点
核算方法
费用
经济利益流出
日常活动引起
计入主营业务成本、其他业务成本、管理费用等
损失
经济利益流出
非日常活动引起
计入营业外支出或冲减资本公积

关注：
利得和损失可能不影响当期损益，但一定会影响所有者权益。

【例题1·判断题】
企业发生的各项利得或损失，均应计入当期损益。（　）
【答案】×
【解析】企业发生的各项利得或损失，可能直接影响当期损益，可能直接影响所有者权益。比如，可供出售金融资产发生的公允价值变动，其通过资本公积核算的。

【例题2·多选题】
下列各项中，属于利得的有( )。
A．出租无形资产取得的收益
B．投资者的出资额大于其在被投资单位注册资本中所占份额的金额
C．处置固定资产产生的净收益
D．以现金清偿债务形成的债务重组收益
【答案】CD
【解析】出租无形资产取得的收益属于日常活动；利得与投资者投入资本无关。

二、会计要素计量属性
（三）可变现净值（重要）
在可变现净值计量下，资产按照其正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额计量。
关注:
可变现净值的特点是从存货销售的角度、采用现时价格进行计量，适用于存货。

（四）现值（重要）
在现值计量下，资产按照预计从其持续使用和最终处置中所产生的未来净现金流入量的折现金额计量；负债按照预计期限内需要偿还的未来净现金流出量的折现金额计量。
关注:
现值的特点是从未来现金流量的角度，考虑货币时间价值，主要适用于长期资产。

（五）公允价值（重要）
在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。
关注:
交易性金融资产、可供出售金融资产、投资性房地产、债务重组和非货币性资产交换取得的资产等，应按公允价值计量。

第二章 存货

本章考点:
1． 存货初始计量的核算
2． 存货可变现净值的确认方法
3． 存货期末计量的核算

第一节 存货的确认和初始计量

二、存货的初始计量
（一）外购的存货
存货的初始成本由采购成本构成。
1. 购买价款
2. 相关税费
3. 其他可归属于存货采购成本的费用----合理损耗

关注：
1. 对于采购过程中发生的物资毁损、短缺等,除合理的途耗应当作为存货的其他可归属于存货采购成本的费用计入采购成本外,应区别不同情况进行会计处理:
　（1）从供货单位、外部运输机构等收回的物资短缺或其他赔款,应冲减所购物资的采购成本。
（2）因遭受意外灾害发生的损失和尚待查明原因的途中损耗,暂作为待处理财产损溢进行核算,查明原因后再作处理。

关注：
商品流通企业采购商品
商品流通企业在采购商品过程中发生的运输费、装卸费、保险费以及其他可归属于存货采购成本的费用等进货费用，应当计入存货采购成本，也可以先进行归集，期末根据所购商品的存销情况进行分摊。对于已售商品的进货费用，计入当期损益；对于未售商品的进货费用，计入期末存货成本。企业采购商品的进货费用金额较小的，可以在发生时直接计入当期损益

（二）通过进一步加工而取得的存货
1．委托外单位加工的存货
以实际耗用的原材料或者半成品以及加工费、运输费、装卸费和保险费等费用以及按规定应计入成本的税金，作为实际成本。
关注：
需要交纳消费税的委托加工物资，收回后直接用于销售的，应将受托方代收代交的消费税计入委托加工物资成本。
需要交纳消费税的委托加工物资，收回后用于连续生产的物资，按规定准予抵扣的，受托方代收代交的消费税记入“应交税费——应交消费税”科目的借方。

【例题1·单选题】
甲公司为增值税一般纳税人。2009年1月1日，甲公司发出一批实际成本为240万元的原材料，委托乙公司加工应税消费品，收回后直接对外出售。2009年5月30日，甲公司收回乙公司加工的应税消费品并验收入库。甲公司根据乙公司开具的增值税专用发票向乙公司支付加工费12万元、增值税2.04万元，另支付消费税28万。假定不考虑其他因素，甲公司收回该批应税消费品的入账价值为（ ）万元。
　　A.252　　B.254.04　　C.280　　D.282.04
【答案】C
【解析】委托加工物资收回后继续生产应税消费品时，消费税不计入收回物资的成本，计入“应交税费——应交消费税”科目。如果用于直接出售或者是生产非应税消费品，消费税计入收回物资成本。甲公司收回应税消费品的入账价值＝240＋12＋28＝280（万元）。
第二节 存货的期末计量

一、存货期末计量原则
可变现净值----指在日常活动中，存货的估计售价减去完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
存货成本高于其可变现净值的，应当计提存货跌价准备，计入当期损益。

二、存货期末计量方法
1． 产成品、商品等直接用于出售的存货
可变现净值----存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税金.
关注: 
估计售价
　　有合同

合同数量内
合同价
超过合同数量
一般市场价
无合同
一般市场价

【例题2·判断题】
持有存货的数量多于销售合同订购数量的，超出部分的存货可变现净值应当以产成品或商品的合同价格作为计算基础。（ ）
【答案】×
【解析】企业持有的存货数量若超出销售合同约定的数量，则超出的部分存货的可变现净值应以市场价格为基础进行确定。
2．材料期末计量特殊考虑

材料账面价值的确定
若材料直接出售
材料按成本与可变现净值孰低计量
材料可变现净值=材料估计售价-销售材料估计的销售费用和相关税金

若材料用于生产产品
①产品没有发生减值----材料按成本计量

②产品发生减值----材料按成本与可变现净值孰低计量
材料可变现净值=产品估计售价-至完工估计将要发生的成本-销售产品估计的销售费用和相关税金

【例题3·单选题】
甲公司期末原材料的账面余额为90万元，数量为10吨。该原材料专门用于生产与乙公司所签合同约定的20台丙产品。该合同约定:甲公司为乙公司提供丙产品20台，每台售价10万元(不含增值税，本题下同)。将该原材料加工成20台丙产品尚需加工成本总额为95万元。估计销售每台丙产品尚需发生相关税费1万元(不含增值税，本题下同)。本期期末市场上该原材料每吨售价为9万元，估计销售每吨原材料尚需发生相关税费0.1万元。期末该原材料的账面价值为( )万元。
A.85 B.89 C. 90 D.105
【答案】A
【解析】
产成品的成本＝90+95＝185万元，
产成品的可变现净值＝20×10－20×1＝180（万元）。
丙产品发生减值，材料按成本与可变现净值孰低计量。
期末该原材料的可变现净值＝20×10－95－20×1＝85万元，成本为90万元，账面价值为85万元。

（三）存货跌价准备的计提与转回
1．存货跌价准备的计提
借：资产减值损失
贷：存货跌价准备

关注：
期末对存货进行计量时，如果同一类存货，其中一部分是有合同价格约定的，另一部分则不存在合同价格，在这种情况下，企业应区分有合同价格约定的和没有合同价格约定的存货，分别确定其期末可变现净值，并与其相对应的成本进行比较，从而分别确定是否需计提存货跌价准备。

2．存货跌价准备的转回
企业应在每一资产负债表日，比较存货成本与可变现净值，计算出应计提的存货跌价准备，再与已提数进行比较，若应提数大于已提数，应予补提。企业计提的存货跌价准备，应计入当期损益（资产减值损失）。
当以前减记存货价值的影响因素已经消失，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备金额内转回，转回的金额计入当期损益（资产减值损失）。
借：存货跌价准备
贷：资产减值损失

第三章 固定资产

本章考点:
1.固定资产初始计量的核算
2。固定资产折旧计算方法
3。固定资产后续支出的核算
4。固定资产处置的核算

第一节 固定资产的确认和初始计量
一、固定资产的确认

关注：
1.企业由于安全或环保的要求购入设备----确认为固定资产
2.固定资产的各组成部分具有不同使用寿命或者以不同方式为企业提供经济利益，适用不同折旧率或折旧方法的，应当分别将各组成部分确认为单项固定资产。

二、固定资产的初始计量
（一）外购固定资产
企业外购固定资产的成本，包括购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。

关注:
（1）以一笔款项购入多项没有单独标价的固定资产，应当按照各项固定资产的公允价值比例对总成本进行分配，分别确定各项固定资产的成本。

（2）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付
借：固定资产（或在建工程）（购买价款的现值）
未确认融资费用
贷：长期应付款（购买价款总额）

每期末确认融资费用摊销=（期初长期应付款余额-期初未确认融资费用余额）×实际利率
未确认融资费用摊销:
借：财务费用
贷：未确认融资费用

（二）自行建造固定资产
1．自营方式建造固定资产
（1）企业通过自营方式建造的固定资产，其入账价值应当按照该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出确定，包括直接材料、直接人工、直接机械施工费等。
（2）工程完工后剩余的工程物资，如转作本企业库存材料的，按其实际成本或计划成本转作企业的库存材料。
（3）盘盈、盘亏、报废、毁损的工程物资，减去保险公司、过失人赔偿部分后的差额，计入当期营业外收支。
（4）工程达到预定可使用状态。

关注:
高危行业按照国家规定提取的安全生产费的帐务处理
①提取的安全生产费:
借：生产成本
贷：专项储备
②使用提取的安全生产费----费用性:
借：专项储备
贷：银行存款
③使用提取的安全生产费----形成固定资产:
借：在建工程
贷：银行存款
借：固定资产
贷：在建工程
同时:
借：专项储备
贷：累计折旧

【例题1·单选题】
甲公司是一家煤矿企业，依据开采的原煤产量按月提取安全生产费，提取标准为每吨15元，假定每月原煤产量为10万吨。2011年5月26日，经有关部门批准，该企业购入一批需要安装的用于改造和完善矿井运输的安全防护设备，价款为100万元，增值税的进项税额为17万元，设备预计于2011年6月10日安装完成。假定2011年5月1日，甲公司“专项储备—安全生产费”余额为500万元。不考虑其他相关税费，2011年5月31日，甲公司“专项储备—安全生产费”余额为（ ）万元。
A.523 B.550
C.650 D.540
【答案】C
【解析】甲公司“专项储备—安全生产费”余额=500+10×15=650（万元）。

(五)存在弃置费用的固定资产
弃置费用----是指根据国家法律和行政法规、国际公约等规定，企业承担的环境保护和生态恢复等义务所确定的支出，如核电站核设施等的弃置和恢复环境等义务。
借：固定资产（现值）
贷：预计负债
关注:
一般工商企业的固定资产发生的报废清理费用，不属于弃置费用，应当在发生时作为固定资产处置费用处理。

第二节 固定资产的后续计量

一、固定资产折旧
应计折旧额=固定资产原价-预计净残值-已计提的固定资产减值准备

（一）固定资产折旧范围
除以下情况外，企业应对所有固定资产计提折旧：
（1）已提足折旧仍继续使用的固定资产；
（2）按照规定单独估价作为固定资产入账的土地。

关注;
①已达到预定可使用状态的固定资产，无论是否交付使用，尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值确认为固定资产，并计提折旧；待办理了竣工决算手续后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。
②处于更新改造过程停止使用的固定资产，应将其账面价值转入在建工程，不再计提折旧。更新改造项目达到预定可使用状态转为固定资产后，再按重新确定的折旧方法和该项固定资产尚可使用寿命计提折旧。
③融资租入的固定资产，应当采用与自有应计提折旧资产相一致的折旧政策。
能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产使用寿命内计提折旧；
无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产使用寿命两者中较短的期间内计提折旧。

（二）固定资产折旧方法
3．双倍余额递减法
计算公式：
年折旧率(双倍直线折旧率)=(2÷预计使用年限)×100％
年折旧额=期初固定资产账面净值×双倍直线折旧率
关注：
在固定资产预计使用年限到期前两年应转换成直线法。

4．年数总和法
计算公式：
年折旧率=尚可使用年限÷预计使用年限的逐年数字总和
年折旧额=(固定资产原值—预计净残值)×年折旧率

固定资产应当按月计提折旧，当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起停止计提折旧。

（三）固定资产预计使用寿命、预计净残值和折旧方法的复核
1.企业至少应当于每年年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核。
2.使用寿命预计数与原先估计数有差异的，应当调整固定资产使用寿命。
3.预计净残值预计数与原先估计数有差异的，应当调整预计净残值。
4.与固定资产有关的经济利益预期实现方式有重大改变的，应当改变固定资产折旧方法。
5.固定资产使用寿命、预计净残值和折旧方法的改变应当作为会计估计变更。

二、 固定资产后续支出
（一）资本化的后续支出
关注：
企业将固定资产进行更新改造的，应将相关固定资产的原价、已计提的累计折旧和减值准备转销，将固定资产的账面价值转入在建工程，并停止计提折旧。固定资产发生的可资本化的后续支出，通过“在建工程”科目核算。

关注：
与固定资产有关的更新改造等后续支出，符合固定资产确认条件的，应当计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除。

【例题2·单选题】
企业的某项固定资产原价为2000万元，采用年限平均法计提折旧，使用寿命为10年，预计净残值为0，在第4个折旧年度年末企业对该项固定资产的某一主要部件进行更换，发生支出合计1000万元，符合准则规定的固定资产确认条件，被更换的部件的原价为800万元。固定资产更新改造后的原价为（ ）万元
A．2200　　　　　 B．1720 C．1200　　　　　D．1400
【答案】B
【解析】固定资产进行更换后的原价 =该项固定资产进行更换前的账面价值+发生的后续支出-该项固定资产被更换部件的账面价值 =（2000-2000÷10×4）[phone]÷10×4）= 1720（万元）。

（二）费用化的后续支出
关注：
企业生产车间（部门）和行政管理部门等发生的固定资产修理费用等后续支出，均应计入管理费用；企业发生的与专设销售机构相关的固定资产修理费用等后续支出，计入销售费用。

第三节 固定资产的处置

一、固定资产终止确认的条件
固定资产满足下列条件之一的，应当予以终止确认：
（一）该固定资产处于处置状态；
（二）该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。

二、固定资产处置的会计处理
（一）固定资产出售、报废或毁损的会计处理
通过“固定资产清理”科目核算。
固定资产处置的账务处理：
（1）结转清理固定资产账面价值：借：固定资产清理
固定资产减值准备
累计折旧
贷：固定资产
（2）支付清理费用，借：固定资产清理
贷：银行存款
（3）计征营业税、增值税，借：固定资产清理
贷：应交税费——应交营业税
——应交增值税
（4）出售变价收入，借：银行存款
贷：固定资产清理
（5）残值变价收入，借：银行存款
贷：固定资产清理
（6）索赔款项，借：其他应收款
贷：固定资产清理
（7）结转清理净损益，
①若为净收益，借：固定资产清理
贷：营业外收入——处置非流动资产利得
②若为净损失，借：营业外支出——处置非流动资产损失
贷：固定资产清理

【例题3·计算分析题】
A公司属于增值税一般纳税企业，适用的增值税税率为17％。A公司2007年至2010年与固定资产有关的业务资料如下：
（1）2007年12月1日，A公司购入一条需要安装的生产线，取得的增值税专用发票上注明的生产线价款为3510万元，增值税额为596.7万元；发生保险费和运输费40万元，款项均以银行存款支付；没有发生其他相关税费。
（2）2007年12月1日，A公司开始以自营方式安装该生产线。安装期间领用本企业生产的产品，该产品的成本为160万元，计税价格为200万元，发生安装工人工资6万元，没有发生其他相关税费。该产品未计提存货跌价准备。
（3）2007年12月31日，该生产线达到预定可使用状态，当日投入使用。该生产线预计使用年限为10年，预计净残值为150万元，采用平均年限法计提折旧。
（4）2012年12月31日，因替代产品的出现，A公司在对该生产线进行检查时发现其已经发生减值。
A公司预计该生产线在未来5年内每年产生的现金流量净额分别为500万元、400万元、300万元、200万元，2017年产生的现金流量净额以及该生产线使用寿命结束时处置形成的现金流量净额合计为200万元；假定按照5％的折现率和相应期间的时间价值系数计算该生产线未来现金流量的现值；该生产线的公允价值减去处置费用后的净额为1500万元。已知部分时间价值系数如下：

1年
2年
3年
4年
5年
5%的复利现值系数
0.9524
0.9070
0.8638
0.8227
0.7835
（5）2013年1月1日，该生产线的预计尚可使用年限为5年，预计净残值为100万元，采用年限平均法计提折旧。
（6）2013年6月30日，A公司对该生产线进行改良。当日，该生产线停止使用，开始进行改良。在改良过程中，拆除部件的账面价值60万元，将其出售，售价为20万元；领用工程物资200万元；应付在建工程人员职工薪酬60万元；支付银行存款40万元。
（7）2013年8月20日，改良工程完工验收合格并于当日投入使用，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为100万元，采用年限平均法计提折旧。2013年12月31日，该生产线未发生减值。
（8）2014年4月30日，A公司与丁公司达成协议，以该生产线抵偿所欠丁公司货款1600万元。当日，A公司与丁公司办理完毕财产移交手续，不考虑其他相关税费。假定2014年4月30日该生产线的公允价值为1500万元。
要求：
（1）编制2007年12月1日购入该生产线的会计分录。
（2）编制2007年12月安装该生产线的会计分录。
（3）编制2007年12月31日该生产线达到预定可使用状态的会计分录。
（4）计算2008年度该生产线计提的折旧额。
（5）计算2012年12月31日该生产线的可收回金额。
（6）计算2012年12月31日该生产线应计提的固定资产减值准备金额，并编制相应的会计分录。
（7）计算2013年度该生产线改良前计提的折旧额。
（8）编制2013年6月30日至8月20日与该生产线改良有关会计分录。
（9）计算2013年8月20日改良工程达到预定可使用状态后该生产线的成本，并编制在建工程转入固定资产的会计分录。
（10）计算2013年度该生产线改良后计提的折旧额。
（11）编制2014年4月30日该生产线抵偿债务的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
【答案】
（1）借：在建工程 3550（3510+40）
应交税费—应交增值税（进项税额） 596.7
贷：银行存款 4146.7
（2）借：在建工程 200
贷：库存商品 160
应交税费—应交增值税（销项税额） 34
应付职工薪酬 6
（3）借：固定资产 3750（3550+200）
贷：在建工程 3750
（4）2008年折旧额＝（3750-150）/10=360（万元）
（5）2012年该生产线未来现金流量现值＝500×0.9524+400×0.9070+300×0.8638+200×0.8227+200×0.7835=1419.38（万元）
而公允价值减去处置费用后的净额=1500（万元）
所以，该生产线可收回金额＝1500（万元）
（6）2012年12月31日计提减值准备前该生产线的账面价值=3750-360×5=1950万元。
应计提减值准备金额＝1950-1500=450（万元）
借：资产减值损失 450
贷：固定资产减值准备 450
（7）2013年改良前计提的折旧额＝（1500-100）/5×1/2＝140（万元）
（8）借：在建工程 1360
累计折旧 1940（360×5+140）
固定资产减值准备 450
贷：固定资产 3750

借：银行存款 20
营业外支出 40
贷：在建工程 60
借：在建工程 300
贷：工程物资 200
应付职工薪酬 60
银行存款 40

（9）生产线成本＝1360-60+300=1600（万元）
借：固定资产 1600
贷：在建工程 1600
（10）2013年改良后应计提折旧额＝（1600-100）/8×4/12＝62.5（万元）
（11）2014年4月30日账面价值＝1600-62.5-（1600-100）/8×4/12=1475（万元）
借：固定资产清理 1475
累计折旧 125
贷：固定资产 1600
借：应付账款 1600
贷：固定资产清理 1475
营业外收入—资产转让损益 25
-- 债务重组损益 100

第四章 投资性房地产
本章考点:
4． 投资性房地产范围
5． 投资性房地产后续计量的核算
6． 投资性房地产转换的核算

第一节 投资性房地产的定义、特征及范围

二、投资性房地产的范围
（一）属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
3.已出租的建筑物。

【例题1·多选题】
下列各项中，属于投资性房地产的有（　）。
A．已出租的建筑物
B．待出租的建筑物
C．已出租的土地使用权
D．以经营租赁方式租入后再转租的建筑物
【答案】AC
【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。所以选项B，待出租的建筑物不选；选项D，不属于企业自己持有的资产，不选。

第二节 投资性房地产的确认和初始计量

一、投资性房地产的确认和初始计量
（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量
(二)自行建造的投资性房地产的确认和初始计量

第三节 投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

一、 采用成本模式进行后续计量的投资性房地产
归纳：
投资性房地产成本模式的帐务处理：
发生业务
成本模式
1.增加
（外购或自建）
①借：投资性房地产
贷：银行存款
②借：投资性房地产
贷：在建工程
2.收租
借：银行存款
贷:其他业务收入
3.期末计提折旧
（12月31日）
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧
4.减值
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备

二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
归纳：
投资性房地产公允价值模式下的帐务处理：
发生业务
公允价值模式
1.增加
（外购或自建）
①借：投资性房地产—成本
贷：银行存款

②借：投资性房地产—成本
贷：在建工程
2.收租
借：银行存款
贷：其他业务收入
3.期末计量
（12月31日）
① 若：公允价值>账面价值之差 借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
② 若：公允价值<账面价值之差
借:公允价值变动损益
贷：投资性房地产—公允价值变动

三、投资性房地产后续计量模式的变更
企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。
已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

【例题2·多选题】
下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有（　）。
A．不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式
B．满足特定条件时可以采用公允价值模式
C．同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
D．同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式
【答案】ABD
【解析】投资性房地产核算，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量。

第四节 投资性房地产的转换和处置
一、房地产的转换
（一）房地产的转换形式及转换日
1．转换形式
“非投资性房地产”与“投资性房地产”的转换。
2．转换日
“非投资性房地产”转换为“投资性房地产”----租赁期开始日或用于资本增值的日期。
“投资性房地产”转换为“非投资性房地产”----房地产达到自用状态日期或用于对外销售的日期。

【例题3·多选题】
关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（ ）。
A．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日
B．投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期
C．自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期
D．作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期
【答案】ABC
【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，而不是承租人支付的第一笔租金的日期或合同签订日。

（二）房地产转换的会计处理
1.投资性房地产成本模式下转换的帐务处理
发生业务
成本模式
1. 建筑物出租转自用
借：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
2. 建筑物自用转出租
借：投资性房地产
累计折旧
固定资产减值准备
贷：固定资产
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
3.存货转出租
（只限房地产开发商）
借：投资性房地产
贷：开发产品

2．公允价值模式
投资性房地产公允价值模式下转换的帐务处理
发生业务
公允价值模式
1.出租建筑物转自用
借：固定资产（转换日公允价值入账）
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动
公允价值变动损益（倒挤或借或贷）
2.自用建筑物转出租
借：投资性房地产（转换日公允价值）
累计折旧
固定资产减值准备
公允价值变动损益（或公允价<账价）
贷：固定资产
资本公积（或公允价>账价）
3.存货转出租
（只限房地产开发商）
借：投资性房地产（转换日公允价）
公允价值变动损益（公允价<帐价）
贷：开发产品（成本价）
资本公积（公允价>帐价）

【例题4·单选题】
自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（ ）。
A.计入资本公积 　　B.计入期初留存收益
C.计入营业外收入 　　D.计入公允价值变动损益
【答案】A
【解析】自用房地产转换为公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积——其他资本公积”科目。

二、投资性房地产的处置
（一）采用成本模式计量
借：银行存款
贷：其他业务收入
借：其他业务成本
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产

（二）采用公允价值模式计量
① 借：银行存款
贷：其他业务收入
② 借：其他业务成本
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动
③ 借：公允价值变动损益（或借或贷—冲销）
贷：其他业务成本
④ 借：资本公积
贷：其他业务成本

归纳：
投资性房地产帐务处理
发生业务
成本模式
公允价值模式
（一）账目设置
“投资性房地产”
“投资性房地产累计折旧”
“投资性房地产减值准备”
“投资性房地产—成本
—公允价值变动”
（二）账务处理
1.增加
（外购或自建）
①借：投资性房地产
贷：银行存款