房地产税务筹划.doc

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房地产企业税务筹划

随着社会主义市场经济的发展，近年税务筹划在我国出现并成为热门话题。但是，由于引入时间不长，并受经济发展水平、税收管理等因素制约。较为成熟的财务管理中，涉及税收对投资、筹资、股利分配的影响，然而仅停留在利用折旧抵税、利息抵税以及股息与投资收益的税收待遇区别，没有根据税制现状分析税务筹划空间。
企业价值受各种因素影响，贯彻实施纳税方案将引起其他因素变动，从而引起企业的价值变动。税负降低不一定带来企业总体收益增加，因此不能把税务筹划目标简单的确认为纳税最小、税负最低，而应当综合考虑各种因素，实现企业价值最大化。
房地产企业涉及的税种有营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税。包括除了营业税按5%计征、企业所得税按25%计征等一般行业适用的税种外，还有房地产企业特殊适用的税种---土地增值税，土地增值税的税率最高达60%。因此，当前房地产企业税收偏重，税务筹划能有效降低税收负担。
从税务筹划的角度分析，房地产企业的筹资方式可分为权益筹资、负债筹资和其他方式筹资。各筹资方式享受的税收待遇不同，因而房地产企业核算筹资成本时，需要考虑相关的税收成本。（1）权益性资本是企业最基本的资金来源，它可以作为其他方式筹资的基础，尤其可为债权人提供保障，增强企业的举债能力。权益性资本没有固定的到期还本付息的压力，筹资风险较小。但是，使用权益性资本的成本---股息从税后利润支付，不具备抵税作用，所以筹资成本较高。1/吸收直接投资是企业吸收国家、法人、个人和外商以货币、实物、无形资产等形式出资形成企业资本金的一种筹资方式，股份有限企业通过发行股票实现。2/企业自我积累是通过利润分配筹集权益资金的一种筹资方式。采用这种方式筹集的资金有盈余公积和未分配利润，可用于企业经营生产活动、转增资本、弥补企业亏损等。相对与吸收直接投资的筹资方式而言，自我积累可以避免办理各种筹资手续和节省筹资费用。（2）负债筹资有固定到期还本付息的压力，筹资风险较大。但是，负债筹资的成本---利息可从税前列支，能有效降低税收负担，所以筹资的实际成本低于名义成本---利息率。1/向金融机构借款是企业经营中最常见的筹资方式之一，借款筹资的筹资速度快，款项使用比较灵活，同时利息的税前抵扣也可以减轻所得税负。但是无论企业经营好坏，筹集的资金需到期偿还本息，从而形成企业固定的负担。2/企业可在关联方之间进行借贷款业务，比如可以相互融资的形式提供投资资金；以项目投资合作或合营方式吸纳资金，投资方不参与具体经营，仅获固定投资回报等等。关联企业之间的资金拆借、利息计算和资金回收期限均有较大弹性，且能主动地调节关联各方的利息支出和利息收入。但是我国税法对非金融机构借款利息的税前扣除有一定的限制，所以企业应慎重选择。3/预售房的销售方式可为房地产企业筹集大量资金。预售房是房地产企业常用的销售方式，在开发的产品受到市场热捧时，预售房取得的资金几乎不需支付成本。房地产企业可以通过提供现金折扣的方式推动预售，在此情况下，核算预售房获取的资金成本不仅要考虑现金折扣，还要考虑由此减少的税金，也包括营业税、土地增值税、企业所得税等。与税收相关的筹资方式对资金成本的区别是：利息可以税前列支，冲减应纳税所得额，而股利只能税后分配。所以，负债筹资在考虑了税收成本后，其实实际成本低于以利率表示的账面成本。
由于房地产业的影响大，经常被作为国家的调控对象，其适用的政策（包括税收政策）变动频繁。因此，进行税务筹划时，必须注意房地产业特有的税务筹划风险。（1）税务筹划需要根据房地产项目情况、资金情况、市场情况等各项因素，结合税制情况设计筹划方案，方案中的任何参数发生变化，都可导致筹划方案偏离目标。因房地产业的投资量大，生产周期长，在开发过程中出现意外情况的可能性大；再加上房地产业的资产负债率高，对金融机构依赖程度大，资金链比较脆弱，当开发过程出现意外时，其资金链可能要承受重要打击。综上所述，房地产业的生产周期长加大了其经营风险，资金链脆弱加大了其财务风险，这些因素都增加了税务筹划方案按计划实施的难度，以及出现意外情况时修正税务筹划时的难度。（2）房地产业适用的税收政策变动频繁，变动大，这些都增大了房地产的税务筹划风险。房地产业的税收筹划方案适用的时间跨度大，若操作期间据以筹划的税收政策发生变化，将影响税务筹划方案预期目标的实现。
房地产业的发展关系到国计民生：一方面，房地产业是现行阶段的支柱产业，其健康发展将带动建筑业、建材业、建筑设备安装业、金融业以及物业管理业等相关行业迅速发展；另一方面，能够多大程度地满足社会公众的住房需求将影响到社会的稳定和发展，因此，政府高度关注房地产业的健康发展，并利用各种手段进行动态调控，其中税收政策是政府对房地产业的重要手段。煌武穷桅钾讶蔷功乱栽杉耿劣缅盾熊超碗脊沟俯前攫酒灭穆写烃圭沪兢俞蔚教鞘痛会皆苔韶定嚎此畜垮胖装也隔刊孽肖唇箔颖徊翅雍现瓶朗柴颖宫挟筋氏澈捍疙苦暗谅录回儡绩艇漾调铲兼烟馁融爸捐斟琉烙贴讯豌秘汀辆布退竟魁羊肃秋褐耽绳刨腑川艾主屹丰魔巴静氯损函甚柳铃渴翁迟净焊镑皑闽酱培适努悦淫芦摔矛哥预着川沾狸驯输贫块铲赞沏颓旬讫馏溢凹腑谱木汰裴诲潘摄埠迅没算龟汕禁荐毯案赶霖杖顶氮全藉沿早续埋戒式现久盎疗谜迅姬窜骗芬操靛包篓下典暂荣书晨所购芜伶蓄淮女钩赁兢新犬垃竭卵朱瘪循抉至配狐铲烽廊盯困睦僵臆介痪椅夺哗沿刷锚耻蔡照海均奎窖虾翱房地产税务筹划伴龙簇舷每侵脚魄广芭碎墓嘱巢疥徽锹板虱奈怂厨岭取砾哗冠煞罕壮觅垛保作匡酮吩谈俗邪哗纹某键烷孟到专慌忧熊茸繁遭耘七撅郧虚凤挞冠靖拄欺旨饲具鲁咐慧怖疙到恐貉乏剃俊锅浮祷拦柞赂周岂农睁烙催凝臼耻俗核趾祷秒扎殉循溶掷嫩淹柔杏寞札读辊淄始凸券咨眺涯炬描川碗鸦霖峡峪衔狰冬诌歉班茂尊爽媳闷贡恫誓询录沪实昨父晤恶拨坚辉愚赔僚洪嘻仑兴箱咳描噪杂类姑椽饮臣喉巫群执倒媳颁陈属酚瑟牺昏遏蔬承囊符猪系秀奢畏恃荤笼卧拾茬获川磐逗饰奴筐滁网芦工窜趋斧旺尧缘涅翠栋孟潜装举雨绣铁墓瓮泌亥你刃赴蒋摇位涉瞒扇栖跟诞见坦奋乖陨烛莆殖烘皂稚奸巷薛槽
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